2019成都写字楼市场分析报告
成都市甲级写字楼市场调研分析
成都市甲级写字楼市场调研分析成都市甲级写字楼市场调研分析一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势由于宏观调控，特殊是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。
而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。
据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。
巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特殊是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开辟也逐步从市中心向外扩散。
许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开辟区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特殊是世界500强企业进驻。
这也有效带动了当地写字楼的开辟，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。
估计2022、2022、2022年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、 成都目前办公物业市场调研分析1、办公物业类型目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。
从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析类型A：纯办公物业——高级写字楼（1）、成都高级写字楼分布成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成为了成都的事实CBD： 春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成为了成都最具影响力的零售核。
成都写字楼年度市场调查报告(doc 72页)
成都写字楼年度市场调查报告(doc 72页)更多企业学院：《中小企业管理全能版》183套讲座+89700份资料《总经理、高层管理》49套讲座+16388份资料《中层管理学院》46套讲座+6020份资料《国学智慧、易经》46套讲座《人力资源学院》56套讲座+27123份资料《各阶段员工培训学院》77套讲座+ 324份资料《员工管理企业学院》67套讲座+ 8720份资料《工厂生产管理学院》52套讲座+ 13920份资料《财务管理学院》53套讲座+ 17945份资料《销售经理学院》56套讲座+ 14350份资料《销售人员培训学院》72套讲座+ 4879份资料2007.11目录一、成都房地产宏观市场最新情况分析………………………………………………………………3－10页二、成都商业、商务写字间市场最新市场情况分析…………………………………………………11－18页三、项目所在区域“跳伞塔—科华北路—红瓦寺”商业带商业、商务写字间最新市场情况分析…19－29页四、写字楼消费市场调查分析……………………………………………………………………………30－55页附件一：成都市甲级、乙级写字间情况说明一览表……………………………………………………56－60页附件二：项目可比竞品——成都典型乙级写字楼情况一览……………………………………………61－68页一、成都房地产宏观市场最新情况分析2007年1-8月，成都房地产市场供销两旺；中小户型住房供销量增长迅速，90平方米以下住房占比不断提高。
受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，2007年需求仍然旺盛，无论商品房还是二手房、住宅还是非住宅、五城区还是郊区（市）县，成交量都明显放大；房价也稳步上扬，但涨幅有所回落，由于五城区供应充分，房价涨幅得到有效控制。
1、商品房供应量大幅增长，五城区增长幅度更大。
1-8月，全市商品房新增供应1837.62万平方米，同比增长35.0%；其中商品住宅新增供应1558.46万平方米，同比增长41.0%。
2019年9月成都房地产市场分析报告-16页word资料
2019年9月成都房地产市场分析报告市场综述： 2019年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%（备注：9月新增预售面积数据统计时间2019年10月8日）。
同比2019年9月新增供应量涨幅为84.5%。
继8月成都主城区新增供应面积创下近两年新高后，9月新增供应量再次突破记录。
新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。
分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。
伴随着年底的临近，库存、成交、资金三座大山齐发力，房价下降以缓解市场压力的形势愈发明显。
二手房方面：9月二手房成交2326套，环比跌19%。
6月以来二手房一直保持2300套以上的成交量。
二手房持续高位说明楼市需求量并不少，而在政策以及市场预期影响下，需求受到抑制。
【关键词：供应】9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方2019年9月成都市主城区共取得预售证77张，新增供应量约214.67万方。
新增供应量环比8月的167.9万方增加46.77万方，涨幅为27.9%从2019年9月新增面积区域分布看，高新区新增供应面积最大。
而金牛区和青羊区新增供应面积也超过20万方，从方位来看，城南供应量一枝独秀，城东供应量则相对较小。
9月预售证发放：数据统计时间2019年10月8日【关键词：成交量】9月刚需置业购房是市场主力军新房成交方面：主城区商品住宅成交面积共48.1万方，合计5068套；成交面积环比降2.2%，成交套数环比上涨2.4%。
分析认为：9月成都主城区商品住宅市场成交面积下跌，成交套数却有所增加，可以看出9月刚需置业购房是市场主力军，而从供销情况来看，市场库存压力有增无减。
成都市写字楼市场分析报告
成都市写字楼市场分析报告1.引言1.1 概述成都市作为西南地区的经济中心城市，其写字楼市场一直备受关注。
随着城市经济的快速发展和商业活动的不断增加，成都市写字楼市场正在经历激烈的竞争和快速变化。
本报告旨在对成都市写字楼市场进行全面分析，包括市场概况、需求分析、供应情况、市场发展趋势、潜在机会与挑战以及相关建议与展望。
通过对写字楼市场的深入了解，我们可以为市场参与者提供有益的决策支持，同时也有助于推动成都市写字楼市场的健康发展。
1.2 文章结构文章结构部分的内容如下：文章结构部分主要介绍了整篇报告的组织结构和内容安排。
首先对整个报告的章节进行了概括性的介绍，包括引言部分、正文部分和结论部分。
接着对于每个部分进行了详细的说明，包括各部分的主要内容和重点论述。
通过对文章结构的介绍，读者能够清晰地了解整篇报告的内容组成，有助于更好地理解报告的主要观点和结论。
1.3 目的目的部分的内容为：本报告旨在对成都市写字楼市场进行深入分析，以全面了解该市场的现状和发展趋势。
通过对市场的需求、供应情况以及潜在机会和挑战的分析，旨在为相关投资者和经营者提供可靠的市场参考，指导其决策和规划。
同时，通过对市场的研究和总结，为该行业的未来发展提供建议和展望，促进成都市写字楼市场的健康可持续发展。
1.4 总结总结部分的内容：通过本报告的分析可以得出，成都市写字楼市场具有巨大的潜力和发展空间。
市场需求稳定增长，而供应情况也在逐渐改善。
随着成都经济的持续增长和城市化进程的推进，写字楼市场将持续保持稳定增长的态势。
同时，市场也面临着一些挑战，如市场竞争激烈，租金压力增大等问题需要引起重视。
在未来的发展中，需要积极应对市场挑战，寻找新的发展机遇。
我们建议政府和企业在发展战略和政策方面进一步加强合作，为写字楼市场的健康发展提供更好的环境和支持。
我们对成都市写字楼市场的未来发展充满信心，相信在各方的共同努力下，市场将迎来更加美好的明天。
2.正文2.1 成都市写字楼市场概况成都市作为西部大城市之一，经济发展迅速，市场潜力巨大。
成都市甲级写字楼市场调研分析
成都市甲级写字楼市场调研分析成都市甲级写字楼市场调研分析一、我国各大中心城市办公物业发展情况及未来趋势由于宏观调控，特别是国家七部委出台的房产调控政策，对上海、北京、广州等特大型城市的住宅市场产生了持续的影响，一、二手房的成交量都大幅萎缩，价格也越来越松动。
而写字楼的出租情况却十分火爆，甲级写字楼更是一再受到海外基金的追捧。
据相关统计资料显示，作为我国第一大城市的上海，南京西路周边25层以上写字楼出租率达到80％以上，而一些高档写字楼如恒隆广场等出租率都在95％以上，且换手率很低。
巨大的需求使写字楼市场步步升温，当前写字楼已经成为“敏感时期”的市场新宠。
加入WTO以来，随着我国城市特别是特大中心城市的的不断扩大，市中心土地的越来越稀缺，写字楼的开发也逐步从市中心向外扩散。
许多城市都根据自身发展状况，开辟了专门的经济技术开发区或者工业技术园区，通过一系列的招商引资优惠措施，积极吸引国内外大型企业特别是世界500强企业进驻。
这也有效带动了当地写字楼的开发，其租金也年年攀升，投资写字楼的利润空间的不断呈现。
预计2005、2006、2007年这三年我国特大中心城市甲级写字楼的售价和租金都会直线上升，供小于求的局面在未来一段时期内仍然存在。
二、成都目前办公物业市场调研分析1、办公物业类型目前成都市办公物业类型主要包括：纯办公物业、办公用途的电梯公寓、小户型商务楼(具商务功能的小户型公寓)。
从调查资料来看，纯办公物业的物业类型所占比例最大，达到了60%的比例，电梯公寓作商务用的物业占6.7%。
2、各类型办公物业分析类型A：纯办公物业——高级写字楼（1）、成都高级写字楼分布成都的甲级（准甲级）、高级写字楼主要分布于由总府路和顺城大街-人民南路及南大街一线所形成的“十”字型道路两侧区域内，它们也构成了成都的事实CBD：春熙路-盐市口-天府广场是成都最为繁华和传统的中心商业区，构成了成都最具影响力的零售核。
市中心的绝对地位、最为优越的商业资源和高额土地成本成为该区域高级写字楼兴建的最直接动力。
成都高档写字楼市场分析报告
成都高档写字楼市场分析报告预览说明:预览图片所展示的格式为文档的源格式展示,下载源文件没有水印,内容可编辑和复制三. 成都高档写字楼市场分析（附件：成都高档写字楼调查详表）基于对成都市办公物业发展背景的了解，针对本案市场定位，尺度此次对市中心城市主干道沿线的18个典型的甲、乙级办公物业进行了市场调研，基本上涵盖了成都80%的高档写字楼项目，以求得到关于成都市甲级办公物业市场更全面、完善、有效的信息。
18个典型竞争楼盘名单：开行国际广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、天府中心、川信大厦、天府绿洲、锦江宾馆〃锦苑楼、时代广场、世都大厦、皇冠假日酒店、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、冠城广场、四川国际大厦、绿洲大酒店、罗曼大酒店、世代锦江、中银大厦。
1.成都高档写字楼分布图从上图可以看出，成都高档写字楼主要分布在市中心和人民南路延线。
2. 成都高档写字楼物业类型从下表可以看出，写字楼+商业或纯写字楼项目是写字楼供给最主要的物业类型。
其中写字楼+商业的供给个数最多，为城市之心、威斯顿联邦大厦、川信大厦、天府绿洲、时代广场、世都大厦、冠城广场7个项目，占总量的38.89%；其次为纯写字楼项目，包括开行国际广场、天府中心、金俪大厦、民兴金融大厦（四川建行大厦）、四川国际大厦、中银大厦6个项目，占总量33.33%，；商务酒店内的写字楼仅有锦江宾馆、皇冠假日酒店、绿洲大酒店、罗曼大酒店4个项目，占总量的22.22%；酒店+写字楼项目仅有世代锦江1个，占总量的5.56%。
3. 成都高档写字楼总建筑面积比较平均数分析成都高档写字楼总建筑面积主要集中在5-6万平方米，包括开行国际广场、威斯顿联邦大厦、城市之心、天府绿洲、川信大厦、绿洲大酒店、中银大厦7个项目，占总量的42%；其次为10万平米以上的项目仅有时代广场、世代锦江2个项目，占总量的18.05%；8-9万平米的写字楼仅有民兴金融大厦（四川建行大厦）和冠城广场2个项目，占总量18.05%；5万平米以下的写字楼项目仅有天府中心和世都大厦2个，仅占总量6.97%；6-7万平米的写字楼仅有四川国际大厦1个项目，仅占总量的6.66%；金俪大厦、锦江宾馆、罗曼大酒店、皇冠假日酒店的建筑面积不详。
2019成都写字楼市场分析
总车位
1700个
售楼部开放，目前为前期VIP客 销售进度 户办理阶段，价格等信息暂未对
外发布
项目于4月10日开放售楼部，因保利的品牌效应，现场咨询火爆。 项目公寓目前为前期咨询阶段，价格等信息情况暂未发布； 因为近期政策调整，保利写字楼预计在年底推出，将对人南路写字楼市场形成 不小的冲击。
保利中心
03-09年整体写字楼市场走势
乙级写字楼 甲级写字楼
办公物业 0
2003-2009 办公物业供销表
89 130
49 61 243 371
50 100 150 200 250 300 350 400
供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡)
03-09年以来，成都办公物业年均消化量约35万㎡ ，年均供应量约53万㎡； 03-09年以来，成都甲级写字楼年均消化量约7万㎡，年均供应量约9万㎡； 03-09年以来，成都乙级写字楼年均消化量约13万㎡，年均供应量约26万㎡；
结论：成都写字楼市场正处于高速发展初期，供销两旺。
09年写字楼市场结构
2009年各档次写字楼供销对比
40
30
20
12
10
7.4
0 甲级
16.1 15 乙级
36.4 23
类甲级
供应量（万㎡）
销售量（万平米）
各区域甲、乙级写字楼存量对比
30
25 20
15
10 5
4 2.2
0
东大街
53 人南沿线
26.8
09年整体写字楼市场环境
人民南路
万瑞金沙（类乙级） 均价8500元/平米 销售率95%
仁和春天广场（类甲级） 均价9500元/平米 销售率100%
鼓楼国际（类甲级） 均价8500元/平米 销售率100%
2019年5月成都市房地产市场分析报告
2019年5月成都市房地产市场分析报告报告要点◆宏观经济：2019年5月份国民经济延续了总体平稳、稳中有进的发展态势，全国居民消费价格同比上涨2.7%；全国房地产开发投资同比增长11.2%；全国一般公共预算收入同比增长3.8%；全国一般公共预算支出同比增长12.5%。
◆土地市场：2019年5月成都市土地市场依旧活跃，成交土地面积196.22万平方米，环比下降1.72%。
◆住宅市场： 2019年5月成都市住房市场保持温和态势，稳步发展。
新建商品住宅成交面积122.43万平方米，环比下降8.30%，成交均价为12205元/平方米，环比下降4.95%。
成都市原主城六区存量住宅均价为13216元/平方米，环比上涨0.92%；新主城区存量住宅监测均价为12039元/平方米，环比上涨0.55%。
◆商业市场： 2019年5月成都市商业市场均价略微下降，成交面积增幅较大，持续保持活跃态势。
原主城六区新建商业用房成交均价环比下跌7.55%，成交面积环比增长44.26%；新主城区新建商业用房成交均价环比下跌2.45%，成交面积环比增长23.32%。
◆办公市场： 2019年5月成都市办公市场较为活跃，量价齐升。
原主城六区新建办公楼成交均价环比上涨11.80%，成交面积环比增长29.44%，新主城区新建办公楼成交均价环比上涨12.87%，成交面积环比增长11.42%。
宏观经济1、2019年5月，全国居民消费价格同比上涨2.7%，环比与上月持平。
2019年5月，全国居民消费价格同比上涨2.7%。
其中，城市上涨2.7%，农村上涨2.8%；食品价格上涨7.7%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.2%，服务价格上涨1.9%。
2019年5月，全国居民消费价格环比与上月持平。
其中，城市持平，农村上涨0.1%；食品价格上涨0.2%，非食品价格持平；消费品价格上涨0.1%，服务价格下降0.1%。
2、2019年1-5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。
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50%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
地方GDP(亿）
第三产业产值（亿）
第三产业比重（右）
• 成都的第三产业占GDP比重为54.1%，远低于一线城市及部分二线城市，第三产业发展潜
力无限，写字楼需求提升空间大。
零售、TMT、金融等领域发展推动办公需求
• 成都强劲的消费实力是经济发展的第一推动力，零售业的繁
荣不但吸引了全世界品牌企业争相入驻，零售的引力效应更 1,650
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净吸纳量下降 但仍居全国第二
万平方 米
成都优质写字楼供应量及净吸纳量
100
80
60
40
20
0 2015
2016
2017
净吸纳量 供应量
2018
1H/2019
• 租赁方面，受到整体经济增长放缓影响，上半年成
都优质办公楼净吸纳量仅为29万平方米，同比下降 超50%，为5年来首次负增；尽管如此，上半年成 都优质写字楼的净吸纳量仍居全国第二。非银金融、 TMT、房地产为新增租赁需求前三大来源，而医疗、 教育、专业服务业办公需求亦较为活跃。
是吸引了众多其他行业企业趋之若鹜，推升办公需求。
1,600
• 成都鼓励技术创新和扶持创业企业的政策效果近年来逐步显
现，新经济发展带动下的TMT企业办公需求增长。
1,550
成都常住人口（万人）
• 非银金融行业积极布局西部区域，成都为各大金融机构分公
1,500
司办公首选地。宜居的环境、强劲的经济、得天独厚的区位
同比排名 西安 成都 广州 重庆 杭州 武汉 南京 上海 深圳 北京
高新区租赁热度独占鳌头
• 高新区热度独占鳌头，成都写字楼租赁搜索
热度排名前三的板块全部位于高新区，分别 是芳草、世纪城、及南延线。同时，高新区 芳草板块以绝对优势荣登六个重点二线城市 租赁搜索热度榜首。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
空置率下降 租金维持稳定
成都优质写字楼租金及空置率
• 成都优质写字楼空置率继续下降至
85
40
23%，比18年底小幅降低0.5%。优
质写字楼租金维持稳定，为84元/ ㎡
35
80
/元。
30
75
• 可见，短期的经济不确定性使得企业
25
在拓展办公空间方面趋向保守，但成
70
20
都的区位及经济优势仍使其在一二线
成都GDP及第三产业增速高于全国平均
GDP及第三产业增速 成都VS全国
9.50
8.50
7.50
6.50
5.50
2014
2015
2016
GDP增速：全国 第三产业增速：全国
2017
2018
1H/2019
GDP增速：成都 第三产业增速：成都
• 成都作为中国西部区域的经济中心，其商业地产过 去几年持续引领二线城市的发展。2018年，成都的 GDP为15343亿人民币，全国城市排名第八；GDP 增速8.0%，第三产业增速9.0%，均高于全国平均水 平1.4%。
主要城市间的竞争中保持领先地位。
租金（元/平方米/月）
空置率（%）右轴
租赁搜索热度高 增速第二
• 58安居客线上搜索数据显示，今年1-9
月成都写字楼的租赁搜索热度持续升高， 在十个一线及重点二线城市中排名第三， 仅次于北京和深圳。租赁搜索量同比增 排名第二，租赁需求潜力巨大。
热度排名 北京 深圳 成都 上海 广州 重庆 杭州 武汉 西安 南京
区域 高新区 高新区 高新区 高新区
锦江 高新区
青羊 武侯 天府新区 青羊
板块 芳草 世纪城 南延线 大源 琉璃厂 金融城 外光华 广福桥 华阳 外光华
100-200㎡的房源关注度最 高
• 从写字楼租赁面积来看，100-200㎡ 的
房源关注度最高，占比33.8%，其次为 100 ㎡ 以下房源，占比 23%，200300 ㎡ 及300-500 ㎡ 的中等面积写字楼房 源关注度也不低，合计占比31.6%。
1-8月，成都写字楼开发累计投资额151亿元， 同比增长33%，远超整体房地产开发投资额增速。 写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积分别录 得31%、44%、及64%的超高增速，写字楼开发 投资全面升温。这说明在成都新经济发展势头的 带动下，开发商继续看好商业办公市场，纷纷布 局以期收获行业增长红利。
• 2019年上半年，尽管全国经济增速放缓，成都GDP 却逆势提升至8.2%，第三产业增速保持9%，经济 强劲发展。
成都第三产业GDP占比低 发展潜力大
2018年各地GDP及第三产业比较
35000
85%
30000
80%
25000
75%
20000
70%
15000
65%
10000
60%
5000
55%
0
写字楼
2019)
1604
31%
新开工面积(万 ㎡ )
384
44%
竣工面积(万 ㎡ )
70
64%
房地产开发投资额(亿元)
151
33%
房企布局成都热门商务写字楼板块
• 天府新区作为成都写字楼市场南向发展的延伸，近几年发展势头正盛，尤其是天府中央商务
区，保利、万达、中海等房企均在此拿地布局。目前板块内有多个写字楼项目，其中中铁中 建大厦、中铁中交大厦已率先竣工投入使用；作为天府中央商务区的天府国际会议中心目前 已封顶，正在进行外立面打造；本将成为中国第一、世界第二的中海一带一路大厦，高度从 最初规划的677米减少到488米，目前正在进行地基部分的修建；同时，颇具设计感的花瓣 造型的天府国际金融中心也正在修建中。
及“顺城大街+骡马市”以金融服务业、酒店为主力的商务区组成。
• 南延线一带作为成都政治和经济中心南移的产物，属于近几年写字楼开发的热点区域，其
写字楼存量已超越传统核心商务区， 2020年后“双中心”的格局可能会向南延线商务区 倾斜。
写字楼施工面积、新开工面积、竣工面积均大幅增长
• 在强劲的经济和第三产业发展带动下，2019年
1,450
优势吸引着大批国内外企业及人才齐聚成都，过去几年人口
1,400
稳步增长。
2014
2015
2016
2017
2018
成都写字楼形成了“双中心”的发展格局
• 随着成都的外扩发展，写字楼市场早已突破了曾经的单核发展状态，形成了“双中心”的
发展格局：一是传统核心商务区，二是南延线商务区。
• 传统核心商务区主要是由“春熙路+盐市口+天府广场”形成的成都最繁华的中心商圈以
成都写字楼租赁搜索面积分布
1.0% 3.7%
2.0%
4.9%
14.7%