贷款房地产抵押的法律风险与规避_金小山
解析房产抵押中的风险与防范

解析房产抵押中的风险与防范在房地产市场中,房产抵押是一种常见的融资方式,也是很多购房者和投资者选择的重要途径。
然而,房产抵押并不像表面看起来那么简单,其中隐藏着许多风险,如果不能正确识别和防范,可能会给个人和企业带来不可估量的损失。
本文将从多个角度解析房产抵押中的风险,并提出相应的防范措施。
一、房产抵押的风险1.法律风险在房产抵押过程中,如果借款人无法按期还款,银行或借款人将有权对抵押的房产进行拍卖。
在这个过程中,如果相关手续不完备或不符合法律规定,可能会引发法律纠纷。
此外,如果借款人存在欺诈行为,也可能导致银行遭受损失。
2.市场风险房产市场受多种因素影响,如政策、经济、环境等。
一旦市场发生变化,房价下跌或交易停滞,抵押的房产价值可能会受到影响,进而影响借款人的还款能力和银行的收益。
3.信用风险借款人的信用状况是决定其是否能顺利还款的重要因素。
如果借款人的信用记录不良,如多次逾期或债务拖欠等,可能会导致银行无法追回贷款。
二、防范风险的措施1.了解法律法规在房产抵押过程中,需要严格遵守相关法律法规。
在签订合同前,应仔细阅读合同条款,确保合同内容符合法律规定。
同时,对于可能存在的法律风险,应咨询专业律师的意见。
2.充分调查借款人信用状况银行在放贷前应对借款人的信用状况进行充分调查,包括查看借款人的征信报告、信用历史等。
对于信用记录不良的借款人,应谨慎放贷。
3.选择合适的抵押物在房产抵押中,抵押物的选择也非常重要。
银行应选择价值稳定、地理位置优越的房产作为抵押物,以降低风险。
同时,对于抵押物的评估也应遵循专业、公正的原则。
4.建立风险预警机制银行应建立完善的风险预警机制,对市场变化、政策调整等因素进行实时监控,以便及时采取应对措施。
同时,对于可能出现的风险点,应提前制定预案,以降低风险发生的概率。
5.加强贷后管理贷后管理是防范房产抵押风险的重要环节。
银行应定期对抵押的房产进行实地考察,了解房产的市场价值及借款人的还款情况。
房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析

房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
我国个人住房抵押贷款的风险与防范

我国个人住房抵押贷款的风险与防范
个人住房抵押贷款是指个人将自己名下的房产作为担保向银行
借款。
这种贷款方式广泛应用于我国个人购房、装修、经营等方面。
但是,在实际操作中,个人住房抵押贷款也存在一定的风险,主要
包括以下几个方面:
1. 房产评估不合理。
如果评估不合理,贷款人就很可能借到比
实际房价高的金额,房产价值下降后可能会导致贷款无法偿还。
2. 利率风险。
如果利率上升,借款人的还款金额也会上升,如
果贷款人无法承担,可能会导致违约或爆仓。
3. 经济风险。
经济不稳定或失业可能会导致收入减少,从而无
法按时还款。
4. 安全风险。
房产可能会发生火灾、盗窃等事件,如果产生损
失将会对还款产生影响。
为了防范个人住房抵押贷款风险,借款人应当加强风险意识,
较为理性地考虑贷款需求、贷款金额、还款能力等因素。
同时,银
行也应当对贷款人进行严格的审查和资质核实,确保贷款安全。
此
外还要注意利率变动、房产信誉度以及保险购买等方面的风险防范。
最新房地产抵押贷款的法律风险与防范

房地产抵押贷款的法律风险与防范房地产抵押贷款的法律风险与防范所属分类:数据/知识/短文 -> 工程合同资料来源:互联网编制日期:2011-12-12 点击:356房地产抵押贷款的法律风险与防范目前全国房地产市场处于“震荡”之中,虽然国家、地方不断出台调控政策措施,如果房地产市场一旦衰退,将对银行的信贷资金将构成巨大的风险,其“杀伤力”不可低估。
房地产抵押贷款相对于保证贷款风险较小,但目前房地产抵押贷款潜在着较大的法律风险,不能不引起银行高度的警觉和重视,有必要对房地产抵押贷款采取有效防范措施,以防止信贷资产的流失。
一、房地产开发抵押贷款的风险和防范1、房地产开发应具备“四个证”,按照《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》的规定,“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款。
”按照《担保法》司法解释第四十八条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的,抵押无效。
”不具备“四证”建筑起来的房产应属于违章建筑,因此银行不应向“四证”不齐的开发商发放房地产抵押贷款。
2、房地产开发建筑承包商优于抵押权人受偿。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将工程折价,也可以申请人民法院将工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程的折价或者拍卖的价款优先受偿。
”而《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》第一条进一步明确规定:“人民法院在受理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
”因此如果借款人欠银行贷款(房地产抵押贷款),又欠建筑工程款,那么按照上述法律规定建筑工程款优先于银行抵押贷款受偿。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施

房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在,越来越多的人对于事业都是“万事俱备,只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款,并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款,又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项,购房者以稳定的收入分期向银行还本付息,而在未还清本息之前,用其购房契约向银行作抵押,若购房者不能按照期限还本付息,银行可将房屋出售,以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行,贷得的款项用于各类消费用途,包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额,用途的合法性,抵押物的足值性,还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押,或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种:1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为,支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿,但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约,权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小,作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时,借款人可以转让房屋还清贷款,收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时,借款人为了转嫁损失,即使他有偿还能力,他也主动违约拒绝还款。
房地产抵押中的法律风险及防范【最新版】

房地产抵押中的法律风险及防范随着社会主义市场经济的不断发展,公民与公民之间、法人之;司。
公民与法人之间运用房地产抵押担保债务履行的情况逐渐增多。
房地产抵押作为担保方式的一种,较其他担保方式而言,具有风险小,可操作性强,价值量大,权利容易实现等优点,越来越受到债权人的亲睐,在现代经济生活中发挥着不可替代的作用。
但是,在房地产抵押运作过程中也隐藏着较大的风险,稍有不慎就可能招来巨大损失。
因此,必须提高防范意识,律师在此针对抵押权人在房屋抵押过程中存在的风险做几点提示:房地产抵押权人即为债权人,也就是当债务人不履行债务时,抵押权人(债权人)可依法将债务人或第三人为该债务所提供担保的房地产折价或拍卖,变卖的价值优先受偿,以此来保证自己的权益不受损害。
表面看来,抵押权人在房地产抵押过程中好象处于主动地位,但在实际工作中也不尽然,还存在着一些法律风险,主要表现在:(一)抵押权不进行登记会给抵押权人带来很大风险。
在现实生活中,一些民间抵押或非金融系统的抵押不很规范,有些债权人只是扣押债务人或担保人的《房屋所有权证》,而不进行抵押登记,致使一些债务人钻空子,重复抵押。
而不进行登记的抵押是无效的这在《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》中都有明确规定。
这一现象虽然在银行等金融系统已很少发生,但在一些民间抵押中还是有的,应当引起注意。
这一风险的防范主要是无论抵押权人为何种性质、何种形式,都应依法办事。
一是要符合金融政策的规定从事金融活动;二是凡涉及房地产抵押都应进行抵押登记。
(二)土地使用权性质的不同在房地产抵押过程中,抵押权人也会存在风险。
《担保法》第三十六条第三款规定:乡(镇)村企业的土地使用权不得单独抵押。
以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。
因此,在以农村土地使用权上的乡(镇)、村企业的厂房抵押时,抵押权人要注意此类抵押权的实现费用较高。
因为:农村集体土地使用权抵押权实现时涉及到一个权属性质的转变问题,即必须先将集体土地使用权经征用转变为国有土地使用权后,才能依法将之拍卖、变卖实现抵押权。
房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范

房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范发布时间:2021-10-23T20:01:27.208Z 来源:《基层建设》2021年第20期作者:周楠[导读] 摘要:随着社会经济的不断进步,我国房地产市场快速发展,房地产投资交易行为越来越多,房地产抵押贷款业务也随之增多。
建银工程咨询有限责任公司淮安分公司 223001摘要:随着社会经济的不断进步,我国房地产市场快速发展,房地产投资交易行为越来越多,房地产抵押贷款业务也随之增多。
专业评估人员的技术水平、职业道德、法律素养以及评估机构自身管理等诸多因素导致房地产抵押评估环节容易存在风险。
因此,全面分析房地产抵押贷款评估业务风险的可能根源及相关防范措施,对有效降低商业银行抵押贷款风险,促进房地产抵押贷款评估行业稳定、健康、有序的发展至关重要。
本文对房地产抵押贷款评估的潜在风险及相关防范措施进行了深入探讨。
关键词:房地产;抵押贷款;评估风险;估价制度引言:随着中国房地产业的快速发展,房地产经纪、房地产估价等相关中介服务行业得到了带动,同样发展迅速。
大量房地产中介服务机构如雨后春笋般新起,这些城市房地产中介机构的广泛存在和快速发展,也是我国房地产业快速发展的必要条件。
但是,由于我国房地产中介服务行业发展起步较晚,缺乏科学完善的机构化运营管理,不可避免的会出现一些不规范现象。
本文基于案例,分析总结了金融机构房地产抵押贷款评估业务中存在的一些风险和潜在问题,并针对此类风险和问题探讨具体的对策。
一、房地产抵押贷款评估潜在风险房地产抵押评估是基于银行贷款的需要。
实践中,为了有效降低抵押贷款风险,银行通常要求客户提供抵押物作为担保;就房地产而言,它因其保值增值的经济属性而成为最佳抵押品。
对银行来说,他们希望选择无风险或风险最小的评估公司,即评估公司给出的评估价格尽可能与银行一致。
所以,大多数银行都指定了自己抵押贷款的评估公司。
然而,这种任命评估机构的模式一方面垄断了评估行业,另一方面也存在很大的风险和弊端。
2房地产抵押典当业务风险及防范

2房地产抵押典当业务风险及防范第一篇:2房地产抵押典当业务风险及防范房地产抵押典当业务风险及防范房地产开发贷款需“四证”齐全:《国有土地使用证》;《建设用地规划许可证》;《建设工程规划许可证》;《建设工程开工许可证》;房地产典当业务分析:房地产是中小企业或者个人最重要的财产之一,因标的物价值很高、收益大、市场容量大等而受到普遍的重视。
特别是中小企业可以利用企业或者个人房地产来获取较大额度的融资,以解决临时性资金需求,加上房地产可以方便的估价、交易,现在正逐步成为一些典当行主要的业务项目。
但是我们知道,目前中国的中小企业和居民个人自主拥有的房地产并不是很多,绝大多数典当后的房地产仍由当户使用,这也就是说房地产典当实际上是一种抵押担保而非质押担保,典当行并没有真实地取得房地产的占有权,因而在绝当发生时,典当行可能因巨大的交易费用而无法行使应得的所有权。
这一理论的现实证明就是:绝当后的房屋可能因“有人居住”而导致法院无法执行,最终典当行承担损失。
注:这里的“有人居住”包括两种情况:①按照民法理论“买卖不破租赁”,抵押房屋在抵押之前已经出租,在租赁关系存续期间,即使抵押人将抵押房产让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物,即典当行在抵押房产上,需要与承租人继续执行租赁合同,使得典当行蒙受损失。
(《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。
《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效。
)②设定抵押的房地产是抵押人的唯一生活资料,在执行时比较困难,有六个月的宽限期,在这期限内,占用典当行的资金,典当行蒙受损失。
(《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》(2005年11月14日最高人民法院审判委员会第1371次会议通过(法释[2005]14号)中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》已于2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过,现予公布,自2005年12月21日起施行。
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万维财金
理有关手续外,还应特别注意以下几个 问题: 抵押应以土地使用权登记为前提 条件。土地使用权须在县级人民政府土 地管理部门办理登记手续后,方能设定 抵押。我们发现, 目前在极个别地方存在 着乡( 镇) 政府等部门颁发房地产权属证 书的现象。应当指出的是, 按照我国现行 法律法规的规定,县以下政府、开发区 ( 工业园区) 和或有关政府职能部门不具 有土地使用权确权、 登记和发证的职能, 其颁发的土地使用权证书在法律上是无 效的。 抵押前须征得拟抵押集体土地的所 有者和国有划拨土地管理部门的书面同 意。集体土地使用权抵押的书面同意文 件应至少包括:在同意贷款人实现抵押 权时,按法律规定的土地征用标准补偿 后, 将集体土地转为国有等内容。 合理确定抵押物的价值。在办理集 体、 国有划拨土地使用权抵押时, 应由土 地管理部门事先核定抵押物变现时需补 交的土地使用权出让金的金额或比例, 并以土地使用权的价值扣减应补交出让 金、集体土地转为国有地应支付的补偿 其次, 《 担保法》司法解释关于最高 金、出让金等税费的余额部分作为抵押 物的价值。 至于原已设定的集体、国有划拨土 地使用权抵押,银行要结合贷款的收回 发放过程, 按照法律规定的条件、 程序补 办和完善合法有效的抵押手续。对确无 法一次性收回贷款并仅缺少有关管理部 门对补交出让金的核准文件的的存量抵 押贷款, 如确需周转的, 在办理还后再贷 时其抵押的折扣率在现行操作的抵押折 扣率基础上再适当降低,以确保今后需 变现集体、国有划拨土地使用权还贷时 抵押物足值。 此外,关于以农村集体所有的宅基 地等集体土地上的房屋、 建筑物抵押, 参 照《 担保法》 司法解释第五十二条的规定 精神,其抵押权人只能以抵押房屋的建 筑材料作为动产优先受偿,而无及于占 用范围内的宅基地使用权的效力,且该 类抵押物可变观性也差,因而建议在信 贷实践中一般也不宜接受该类抵押物。 二、如何应对与规避建设工程价款 优先受偿权对房地产抵押的冲击。 今后银行如办理房地产抵押的, 应 首先就拟抵押房产的建设工程价款的支 付情况作全面调查, 然 后% 下 转 第 !& 页 ’
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房产金融
的解释》 理 解 与 适 用 第 #"$ 页 述 及 : 无论 最高额抵押权所担保的债权如何变动, 都要受到最高额的限制。因此,他们认 为, 最高额抵押中的“ 最高额” 是对将来 可能发生的不特定债权预定的一个限 额,它指的是债权人和抵押人在设定最 高额抵押时所约定的于决算期届满时该 抵押物所担保的最高债权额限度,是一 个确定不变的值;但实现抵押权的费用 不列入最高额, 其在抵押物拍卖、 变卖的 所得款中予以扣除。而银行时下所使用 的《 最高额抵押合同》 中的“ 最高额” 是指 抵押物所担保的可周转的债权余额, 它 是一个可变动的值,且在信贷业务实践 中又通常将该可周转的最高债权余额设 定为最高债权本金余额,在决算期届满 时,银行可就该最高额抵押物优先受偿 的债权范围是实际发生的债权本金余额 加债权利息、 违约金、 实现债权的费用等 附随债权。银行对“ 最高额” 的这种习惯 性理解和做法与《 担保法》 司法解释的规 定显然存在较大差距。 另一方面, 《 担保法》司法解释对最 高额抵押带来的法律风险表现在其关于 最高额抵押权所担保的债权额确定的有 关规定。 《 担保法》司法解释第八十一条规 定: “ 最高额抵押权所担保的债权范围, 不包括抵押物因财产保全或者执行程序 被查封后或债务人、抵押人破产后发生 的债权。” 对于该条款的理解与适用, 比 较权威的观点来自最高人民法院,该院 经济庭的奚晓明、 金剑峰、 曹士兵等同志 认为:最高额抵押权是为将来发生的不 特定债权设定的,其所担保的债权具有 变动性,因此,最高额抵押权实现的条 件,除具备其所担保的债权已届清偿期 外,还必须具备抵押权所担保的债权额 确定的条件,而最高额抵押权所担保债 权的确定原因,可以基于当事人约定的 原因,也可以基于法律规定的原因而确 定。《 担保法》 司法解释的上述条款就是 关于最高额抵押权所担保的债权额确定 的法定原因的规定。 根据 《 担保法》司法解释的上述条 款,最高额抵押权所担保的债权额确定 的法定原因有二:一是最高额抵押权所 担保的债权自抵押物被其他债权申请财 产保全或在执行程序中被查封之日起确 定;另一是最高额抵押权所担保的债权 于债务人或抵押人宣告破产之日起确 定。 笔者认为, 《 担保法》司法解释的上 述条款的规定或多或少会给信贷业务实 践带来一定的法律风险。 首先, 《 担保法》司法解释规定的关 于最高额抵押权所担保的债权额确定的 第一项法定原因即保全原因将对银行信 贷业务产生较大冲击。这是因为, 一则通 常情况下, 抵押人( 借款人) 出于融通资 金等的考虑,不会在抵押物被保全时及 时将这一信息通知或告知抵押权人; 二 则现行法律并未规定法院为最高额抵押 的其他债权进行财产保全时,其与抵押 物登记部门有向社会公示或通知抵押权 人的义务,这就导致银行等最高额抵押 权人缺乏及时获悉最高额抵押所担保的 债权额确定的具体时间的途径,从而无 法及时采取相应的补救措施。此外, 即使 最高额抵押权人及时获悉了抵押物被保
全的具体时间, 在主债权未届清偿期前, 最高额抵押的抵押物被保全、拍卖或变 卖,也可能在一定程度上影响抵押物的 变现价格和债务人如期清偿债务的积极 性,从而影响最高额抵押权人的债权实 现。 额抵押权所担保的债权额确定的第二项 法定原因即破产原因的规定,一般情况 下即借款人即为抵押人的情况下,对银 行的信贷实践的影响则相对较小。但该 项规定对银行的抵押权并非完全没有影 响,比如在第三人财产抵押的抵押人破 产, 且抵押额度较小的情况下, 由于抵押 人宣告破产的裁定可能不以书面的形式 通知作为抵押权人的银行,兼之银行因 自身管理或借款企业等等方面的原因未 能在公开的刊物上及时获悉抵押人破产 的消息, 则在抵押人宣告破产后, 银行也 有向借款人发放新增贷款的可能,从而 产生风险。
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信用论衡
!"#$#%& ’#()*+,是运用法律的、 经济的、 行政的手段, 加
货币银行
荣的景象。因此, 出现股金挤兑风波也就 在所难免。 加强金融监管刻不容缓。供销社股 金挤兑风波的产生和爆发,主要由于缺 少强有力的监管,包括供销社主管部门 和外部如央行的监管。供销社股金的吸 纳、 运用等活动明显具有金融性质, 理应 受有关金融法律法规的制约,服从央行 的监管。但直到股金风波产生前, 供销社 股金一直游离于人行的监管范围之外, 风险集聚自然不可避免,挤兑风波爆发 后,人行虽积极介入,采取各种补救措 施, 但损失已无法挽回。同时, 供销社股 金风波的巨大负面影响力,更证明了加 强金融监管、 防范金融风险的重要性。 管理是企业的永恒主题。供销社社 员股金出现的问题,反映出过去对管理 工作重口头、 轻行动的弊端, 特别是在用 人上, 对基层供销社负责人重外表、 轻内 在, 重提拔、 轻培养教育, 以至于一些投 机钻营者为所欲为,阳奉阴违,瞒天过 海, 违背合作制原则, 乱拆借, 乱投资, 使 大量股金体外运行, 形成大量的呆坏账, 造成股金无法兑付的结局。 !
万维财金
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房产金融
贷款房地产抵押 的过程 中遇到不少困难,并可能给银行资产带 来较大的风险。其中, 比较突出地表现在 集体、 国有划拨土地使用权抵押和对《 合 同法》 、 《 担保法》 司法解释等新法律法规 的一些规定的理解和适用上。 缴纳应缴的土地出让金后,抵押权人方 可优先受偿。而且, 由于法律法规对变现 划拨土地使用权时应补缴的出让金比例 未作统一规定, 在实践中, 各地有关部门 对此的执行宽严不一, 浮动比例很大, 且 透明度低。特别是在借款人或抵押人改 制或破产时,有的地方甚至对已为银行 设置抵押的土地使用权补缴百分之百的 土地出让金以安置职工,导致银行作为 抵押权人的优先受偿权被完全剥夺。因 此, 在信贷实践中, 以划拨土地使用权设 置的抵押贷款也更易遭受被逃废债及行 政干涉的风险,此类担保在事实上已蕴 藏着巨大的法律风险。 建设工程价款优先受偿权的规定给 贷款房地产抵押带来巨大冲击。于 #$$$ 年 #" 月 # 日 的 施 行 的 《 合同法》 第二百 八十六条的规定确立了建设工程价款的 优先受偿权 ( 下称工程款优先权) ,即: “ 发包人未按照约定支付价款的, 承包人 可以催告发包人在合理期限内支付价 款。发包人逾期不支付的, 除按照建设工 程的性质不宜折价、 拍卖的以外, 承包人 可以与发包人协议将该工程折价,也可 以申请人民法院将该工程依法拍卖。建 设工程的价款就该工程折价或者拍卖的 价款优先受偿。” 由于我国《 合同法》 的司法解释至今 尚未出齐,目前司法界对于建设工程价 款优先受偿权的性质、 范围、 溯及力等问 题存在着很大的争议。不少人将其理解 为法定抵押权或留置权, 认为: 其优先受 偿的效力及于该工程的约定抵押、 转让, 也及于破产企业的财产;当工程款优先 权与约定抵押权竞合时,后者的行使应 让步于前者。也有不少人认为, 上述观点 有悖交易安全的原则,并有重保护建设 工程承包人之权益、轻房地产抵押权人 等善意第三人的合法权益之嫌,故宜将 工程款优先权界定为一种法定的优先 权, 仅享有优先于普通债权清偿的效力, 其优先效力应不及于其他担保物权。但 因建设单位拖欠工程款已成为一个日益 严重的社会问题,上述前一种观点在目 前的司法界还是具有一定的代表性的。 因此,在拖欠工程款作为一个全国性问 题的背景下,当工程款优先权与银行房 地产抵押权并存时, 《 合同法》的这一规 定就对作为抵押权人的银行的债权安全 造成了极大的风险和威胁。 《 担保法》 司法解释对最高额抵押带 来一定的法律风险。 一方面,最高额抵押的法律风险来 自于《 担保法》 司法解释关于最高额抵押 中的“ 最高额” 概念的解释。 《 担保法》 司法解释第八十三条第二 款规定: “ 抵押权人实现最高额抵押权 时,如果实际发生的债权余额高于最高 限额的, 以最高限额为限, 超过部分不具 有优先受偿的效力;如果实际发生的债 权余额低于最高限额的,以实际发生的 债权余额为限对抵押物优先受偿。” 对于这条规定, 最高人民法院《 关于 适用% 中华 人 民 共 和 国 担 保 法 & 若 干 问 题