越秀REIT案例的借鉴意义及全球各国REITs发展情况分析

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3. 香港 REITs 的税收政策
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4. 香港 REITs 的交易结构
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5. 新加坡市场 REITs 简 况
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1. 新加坡 REITs 的发展现状
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2. 新加坡 REITs 的设立要求
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3. 新加坡 REITs 的税收政策
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4. 新加坡 REITs 的交易结构
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6. 美国市场 REITs 简 况
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1. 美国 REITs 的发展现状
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2. 美国 REITs 的设立要求
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3. 美国 REITs 的税收政策
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4. 美国 REITs 的交易结构
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7. 中国内地的 REITs 发 展
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1. “类 REITs”的发展现状
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2. “类 REITs”的税收政策
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3. “类 REITs”的交易结构
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表 7： 新加坡 REITs 的主要税收处理
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表 8： 美国市值前十的 REITs 简况
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表 9： 美国 REITs 的主要税收处理
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表 10： 国内“类 REITs”发行情况
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表 11： 截至 2019 年底国内“类 REITs”持有物业类型占比
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表 12： “类 REITs”的主要税收处理及海外对比
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图 9： 越秀 REIT 与越秀地产的互动模式
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图 10： 香港上市 REITs 典型交易结构
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图 11： 新加坡上市 REITs 典型交易结构
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图 12： 美国上市 REITs 典型交易结构
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图 13： “类 REITs”典型交易结构
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图 14： 基础设施公募 REITs 的组织架构
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4. “类 REITs”与公募 REITs 的区别
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5. 基础设施公募 REITs 试点
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8. 发展公募 REITs 需要解决的问题
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1. 对 REITs 属性的认知需要改变
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2. 对 REITs 与房地产市场的关系存在认知误区
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3. 租金回报过低制约 REITs 的发展
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4. 税收优惠政策还需继续探索
图 1：越秀 REIT 的 交易结构
资 料 来 源 ： 越秀房产基金官网
1.2 越秀 REIT 的运营简况
越秀 REIT 的运营目标是实现持续的业绩增长和稳定的租金回报，并根据信托契约向基金份额持有人分配不 少于 90%的可分配收入。自 2005 年以来已经连续 14 年将可分派收入进行了 100%的全额分红，历史上的 分红收益率整体都保持在 5%以上的水平。2019 年，基金收入总额为 20.58 亿元，扣除酒店及服务式公寓直 接开支、物业相关开支、租赁代理费用及其他物业经营开支后的物业收入净额为 14.95 亿元，相当于总收入 的 72.6%。
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5. 公募基金 REITs 相关专业人才储备不足
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9. 对公募 REITs 未来的展望
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1. 基础设施 REITs 将为REITs 的全面发展奠定基础
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2. 公募基金与不动产运营机构合作前景广泛
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3. 商业地产未来有望纳入 REITs 范围
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10. wenku.baidu.com险提示
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插图目录
图 1： 越秀 REIT 的交易结构
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图 2：越秀 REIT 营 收情况
图 3：越秀 REIT 分 红情况
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15
10
5
0 201 6
201 7
收 入 总 额 （亿元） 收入总额同比
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
201 8
0% 201 9
物 业 收 入 净 额 （ 亿元 ） 物业收入净额同比
9 8 7 6 5 4 3 2 1 0
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图 15： 各国不同类型的上市 REITs 市值占比
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表格目录
表 1： 越秀 REIT 持有物业具体情况
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表 2： 越秀 REIT 历年物业买卖情况
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表 3： 越秀 REIT 持有物业规模变迁
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表 4： 香港上市 REITs 简况
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表 5： 香港 REITs 的主要税收处理
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表 6： 新加坡市值前十的 REITs 简况
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图 2： 越秀 REIT 营收情况
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图 3： 越秀 REIT 分红情况
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图 4： 重组前的所有权结构
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图 5： 2002 年重组完成后的所有权结构
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图 6： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 7： 越秀投资将四处物业转让给 BVI 公司后的所有权结构
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图 8： 物业资产的新增与退出
目录
1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况
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1. 越秀 REIT 的交易结构
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2. 越秀 REIT 的运营简况
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2. 越秀 REIT 的发展历程
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1. 越秀 REIT 的成立背景
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2. 越秀 REIT 的上市过程
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3. 越秀 REIT 设立时的重要条款
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4. 越秀 REIT 设立时的税收优惠
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5. 越秀 REIT 的规模变迁
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表 13： 公募 REITs 与 “类 REITs”的对比
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表 14： 2019Q1 上海市场各物业市场回报率
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1. 越秀 REIT 的组织架构和运营简况
1.1 越秀 REIT 的交易结构
越秀房地产信托投资基金（0405.HK，以下简称“越秀 REIT”）隶属于越秀集团，于 2005 年 12 月 21 日在香 港联交所上市，为全球首支投资中国内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀 REIT 的上市过程经过了复 杂的资产重组和交易结构设计，底层资产的选择也是颇有讲究。对越秀 REIT 上市的整个过程、交易结构的 设计、底层资产的选择及其历史运营情况等进行回顾，对于如何看待中国内地公募 REIT 未来的发展和商业 地产未来的发展方向，具有重要的借鉴意义。 越秀地产和越秀集团合计持有公司 38.39%的基金份额，其余 61.61%的基金份额由其他基金持有人持有。越 秀房产基金通过注册在英属维尔京群岛（The British Virgin Islands, BVI）的避税公司持有 8 处物业，基金的 管理人是越秀地产的全资子公司，信托人是汇丰机构信托服务（亚洲）有限公司。
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6. 越秀 REIT 的交易结构变化
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7. 越秀 REIT 与越秀地产的双平台商业模式
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3. 越秀 REIT 的借鉴意义
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1. 越秀 REIT 的优势
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2. 越秀 REIT 存在的问题
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4. 香港市场 REITs 简 况
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1. 香港 REITs 的发展现状
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2. 香港 REITs 的设立要求