华高莱斯-企业商务花园独栋案例
华高莱斯李忠房地产项目策划与营销141263085
十一、房地产市场定位与营销策略
1. 产品差异化与营销差异化 2. 表述逻辑和接受逻辑 3. 理性购买与非理性冲动 4. 房地产营销中的定价逻辑
十二、房地产广告与传播
1. 广告推广与市场竞争对象分析 2. 广告推广与客户价值认知分析 3. 广告推广与客户需求细分分析 4. 广告推广与客户认知形象性分析 5. 广告推广与地域语境差异分析 6. 房地产广告特殊性分析
八、投资观念驱动下的居住社区
1. 作为私有财产的个人住房 2. 作为资产价值维护团体的居住社区 3. 利益驱动下的社区均质化过程 4. 利益驱动下的社区互助行为 5. 二手房市场对房地产投资行为的影响
九、居住物业价值与住宅产品改进
1. 住宅产品改进的量变与质变 2. 住宅产品改进的多适性与灵活性问题 3. 住宅产品改进中的标准更替 4. 住宅产品改进中的技术进步因素 5. 住宅产品改进中的社会形态变动因素
五、中国城市化与房地产业的特殊性分析
1. 亚洲民族的置业心理偏好 2. 中国地域亚文化种类的复杂性 3. 中国的人口量级 4. 中国地域发展的不均衡性 5. 中国城市宜居的相对性 6. 中国城乡人口流动的特殊性 7. 中国土地问题的高度敏感性
六、房地产投资与房地产泡沫
1. 房地产需求类型——初次置业、升级换代、舒适 奢华
尺度
三、房地产业与相关产业关联分析
1. 房地产业发展的滞后性 2. 房地产业与金融业 3. 房地产业与住宅产业 4. 房地产业与城市基础设施建设
四、城市化与房地产业发展
1. 城市与现代化城市的标准 2. 城市化与城市规模 3. 城市规模与城市级配 4. 城市化发展模型——膨胀、应急、调整和控制四
2. 房地产投资行为——自住、投资、投机 3. 房地产投机与房地产泡沫 4. 房地产泡沫的地域差异
国外商业综合体微更新案例
国外商业综合体微更新案例
以下是一些国外商业综合体微更新案例：
1. 马来西亚 Starhill Gallery 升禧艺廊：这是吉隆坡武吉免登的一个高级商场，已正式更名为The Starhill，并在2019年10月部分关闭进行升级改造。
重新定位的空间成为Home of the Tastemakers，并将酒店功能融入原有
的高级零售空间中。
2. 法国·La Part-Dieu城市购物中心：该项目改变了里昂的城市中心，通过
改造70年代的原始建筑，使购物中心“重新社会化”。
现有大量建筑材料
在可持续地重复使用的同时，还设计重新安排了内部程序，增加了更多的空间。
不仅替换了一个多余的停车场，插入了大窗户，还刷新了特有的旧混凝土外墙，并增加了一个开阔的屋顶公园，通过纪念性的楼梯与城市相连。
经过这一广泛的改造，这座曾经阻碍里昂活力的建筑开始了新的篇章，成为一个充满生机的城市中心景点。
以上案例仅供参考，可查阅商业地产类、建筑类相关书籍获取更多信息。
国外城市商业综合体建筑规划设计案例赏析
国外城市商业综合体建筑规划设计案例赏析在国外，城市商业综合体建筑规划设计案例中，有许多成功的案例值得赏析。
以下是其中几个典型案例的简要描述：1.伦敦格林威治大卫街商业综合体：该商业综合体位于伦敦繁忙的格林威治大街，占地面积约10,500平方米。
设计师巧妙地将历史建筑与现代建筑相结合，创造了一个融合风格的商业空间。
综合体包含了购物中心、餐厅、办公空间和住宅等多功能区域，并且设有露天广场和公共花园，为居民和游客提供了一个宜人的休闲场所。
2. 纽约摩天大楼 Hudson Yards：Hudson Yards是一个位于纽约曼哈顿西部的重大开发项目，占地面积约一百八十英亩。
该综合体包括零售区、办公区和住宅区，并且还设有一个顶部开放空间，可供游客观赏城市风景。
Hudson Yards注重可持续发展和环境友好，采用了许多绿色建筑技术和资源节约措施。
3.上海外滩华尔道夫酒店：作为上海市中心的标志性建筑之一，上海外滩华尔道夫酒店融合了传统欧洲建筑风格和现代设计概念。
该商业综合体包括酒店、购物中心和办公空间，设计精美的室内空间展示了高品质的奢侈品牌和时尚潮流。
商业综合体位于壮观的外滩地区，拥有壮丽的黄浦江景色，成为游客和当地居民的热门目的地。
这些国外商业综合体的成功在于他们综合了商业、文化、休闲和居住等多个功能，为城市和市民提供了全面的服务和体验。
同时，它们注重与周围环境的协调和融合，建筑风格与城市历史背景相呼应，并利用绿色建筑和可持续发展技术，减少对环境的影响。
这些案例的成功经验对于中国的城市商业综合体规划设计也有借鉴意义。
在中国，随着城市化进程的加快，城市商业综合体的需求也不断增长。
在规划设计过程中，需要注重商业、文化、休闲和居住等多种功能的有机结合，并根据当地区域特点和历史文化背景进行独特而创新的设计。
此外，可持续发展也是中国城市商业综合体规划设计中需要关注的重要因素。
通过采用绿色建筑技术和资源节约措施，减少对环境的负面影响，促进可持续城市发展。
第三案例 华高莱斯国际地产
第三案例华高莱斯国际地产（北京）有限公司，100用，1级部署联系人：办公室吕先生华高莱斯国际地产（北京）有限公司作为一家致力于顾问实业化的智囊型咨询机构，华高莱斯自1998年进驻中国大陆并以北京为基地展开中国地区的地产顾问业务以来，便依托其独特的信息收集和分析能力，持续为我们的客户提供及时、有效和具有增值潜力的解决方案。
对一些核心资料如：office文档、PDF、autoCAD等属于一种开发式管理，且公司办公地点分散更缺少对重要文档的统一加密防护措施，这将在资料使用时存在如下安全隐患：◆办公计算机上存储公司资料没有任何加密措施文档在任何计算机上都可以使用，这将导致一旦文件被恶意拷贝出去公司的核心技术将会被泄密；◆内部涉密文档的访问缺少权限控制，对于公司的重要设计图纸无法限制内部员工的传阅、使用方式、使用次数、及使用时间的限制。
这将导致公司的核心设计工艺一旦共享给员工后再无法控制员工对文档的使用途径；◆文档缺少加密策略的控制，内部员工可随意将公司资料通过邮件外发或U盘拷贝等方式带出办公环境，无法通过管理手段来防止通过这种方式导致的信息泄密；◆工作需要将公司的设计方案及图纸发给客户或合作伙伴，文档一旦发给客户无法限制客户对文档的使用时间或次数做限制，因此无法控制文档通过客户泄密到竞争对手公司；◆移动PC外出或文档外出缺少控制手段，文档或笔记本可以随意在外面使用，这将对公司机密信息泄露的一个很大的途径◆……经了解华高莱斯目前需要保护数据主要为：office文档、PDF、autoCAD等电子文档。
根据目前电子文档在使用过程中存在安全隐患的分析，华高莱斯公司提出对电子文档的保护需求：◆文件需要绝对安全，整体加密；在遇到特殊情况时解密方式要求简单操作；◆在服务器出现问题情况下（时间3-7天），能够保证在公司环境中持续工作；◆保密文件类型容易扩展、版本易升级；◆文件在公司内部权限设置方便，管理权限可分级；◆支持出差文件保密管理、在家加班工作文件保密管理；◆对QQ、MSN、邮件、拷贝、等各种渠道能够有效控制；◆解密文件支持完全解密、设置密码、增加密匙等方式；◆不影响员工日常工作，操作不能过于繁琐；◆不与公司原有操作系统、管理系统、防病毒软件等冲突；◆加密服务器出现灾难，恢复操作简易；◆系统的可扩展性支持。
企业商务花园独栋案例
企业商务花园独栋案例随着经济的快速发展，越来越多的企业开始注重员工的工作环境和生活条件。
为了提高员工的工作积极性和生活质量，一些大型企业选择在办公大楼周围建设商务花园独栋办公楼。
本文以企业商务花园独栋办公楼案例为例，介绍了其具体情况和效果。
该企业商务花园独栋办公楼位于城市郊区，占地面积约5000平方米。
整个办公楼独立于城市的喧闹中心，环境清幽宜人。
办公楼周围绿树成荫，花草蔓藤装点，使得整个区域非常美丽。
办公楼的外观设计简约大方，采用了现代化的建筑风格，玻璃幕墙的设置使得室外阳光可以透过大面积的窗户进入办公室内。
这不仅提供了良好的采光条件，还给员工创造了舒适的工作环境。
办公楼的一楼设有大厅和休闲区，供员工进行休息和交流。
大厅设计简洁，功能区分明确，配备了舒适的沙发和茶几，员工可以在这里轻松地休息和聊天。
休闲区则提供了咖啡机、小吃和饮料等，并设有电视和音乐设备，为员工提供了放松的空间和方式。
办公楼的二至四楼为办公区，共设有40个标准办公室和10个会议室。
每个办公室都配备了高档的办公家具和设备，如办公桌、办公椅、书架、柜子和电脑。
每个办公室还设有独立的洗手间和储藏室，方便员工的日常工作和生活。
办公楼的五楼为员工食堂，提供三餐和零食服务。
食堂面积较大，拥有宽敞的用餐区域和开放式厨房。
食堂的菜单种类多样，口味丰富，员工可以根据自己的口味选择自助餐或点餐。
此外，食堂还提供了免费水果和饮料，为员工提供了营养和健康的伙食。
办公楼周围还有一个大型的停车场，可以停放员工的私家车和企业的公务车辆。
停车场有保安人员24小时值守，为员工的车辆提供安全保障。
该企业商务花园独栋办公楼的落成，为企业员工提供了一个舒适、安全、方便的工作和生活环境。
企业员工可以在美丽的花园中工作，呼吸新鲜的空气，享受和谐的工作氛围。
办公楼的配套设施齐全，员工可以从办公楼内部解决工作、休息和用餐等问题，提高了工作效率和生活质量。
同时，该商务花园独栋办公楼的设计和建设还提高了企业的形象和竞争力。
较成功的高层住宅案例
目录 紫御城因时顺势而生，借鉴纽约曼哈顿、日本东京以及上海等世界城市的标志性建
社区规划以半围合形式体现，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，加深人们 与自然界的阳光、空气、绿化的亲密接触。社区景观秉承了南派精细园林风格，融入 世界园林设计精粹，200米首席景观中轴，师法宫廷园林，90米超阔楼间距，使每个 家庭都能感受到“推窗见景”的惬意，让身心获享超然境界。
北京楼盘.ART DECO《
入住时间：2013年10月31日
容积率：2.76 绿化率：30% 得房率：81.06% 饮用水：市政自来水
总户数：812 建筑面积：108104平方米
占地面积：42778平方米
公园6号四栋建筑，无论楼宇朝向、立面颜色、墙体夯筑及至每个户型空间，均经审
慎度量，多次开会研讨修改，最终聘请千余资深工匠齐心夯筑而成。建筑结构长城杯
纳帕澜郡，地处奥北别墅区与小汤山资源带“双核心”。地理位置得天独厚，交通
目录 干道四通八达，自然资源、养生资源极为丰富。 依凭优渥地脉，纳帕澜郡，在规划上极尽精妙。深度挖掘整合区域资源，开创性 将 “养生生活、富氧生活、洋派生活”收融进一个社区，成就“3生社区”，为居者 创造出无边界的健康生活。
纳帕澜郡，居住空间采用纯板楼设计，方正规整，且南北通透。60-140平米户型空 间，涵盖精巧一居，舒适两居，气派三居，可以满足不同家庭的需求。纵向挑高2.93.1米，几乎所有卧室内带大面积观景飘窗，极大延拓出更多使用空间，更为居者架 设平台，与风景与阳光对语。
风靡欧美的独栋花园式办公闪耀登陆杭城
宜 业 、宜 居、宜学 、宜游的 “ 四宜”城市定位 ，吸引 了众 多 高新企业纷 纷入驻 。
恒生科技园拥有自然生态和产业生态的 “ 双生态”系 统，为企业的发展提供了优善的平台。在自然生态方砸，每
一
▲ 恒生科技西效果图
栋物业均配有 “ 私家庭院”。无线网络和电源覆盖整个园
办公环境的需求。动力地产总经理陈中文认为，像淘宝等—些
恒生电子为何对科技园开发情有独钟？在本次的峰会上 ．杭 州恒生科技园有限公司虿总经理乌越骐为我们揭开了谜底。 Ｉ
乌越 骐表示 ：随着 中国在世界所扮 演的角色转 变 ，以及 中国
高速的城市发展，高新企业的迅速崛起．花园式办公将获得 它生长的土壤。在杭州，以恒生科技园为代表的低密度花园
重要的交通 、Ｃ Ｉ Ｔ、电子商务和软件外 包服 务供应 商 ，在各 个
领域皆所 向披靡。
那么 ，在住 宅行 业主流 的市场形势 下 ，作 为领军 Ｉ 的 Ｔ 界
１独栋花圈办公效果瞄
２ 庭院精装 效果囤 修
３ 鸟敲图
在欧美流行了６ 年的独栋花园式办公 ０ 在国内初现雏形
繁华都市中心的高楼大厦，来来往往的人流车流，也许体 现着城市的发达程度，却并不能满足迅速发展的高科技企业对
苏坤谈 了他的经验 。他认 为 ，环境资源 加人文资源 ，完美的
双剑合璧 ，是许多企业选择这里的重要原因之一。而政府的
大力支持 ．也将为科技 园的发展形成一 个强大的助推力。
恒生 电子
科技园发展趋势高峰研讨会”在风景秀丽的杭州西湖国宾馆举行，参加此次峰会的
有杭州恒生科技园有限公司、北京旭天发展有限公司、阿里巴巴淘宝城 、新加坡腾
高用地强度购物中心开发典型案例2
557 ㎡
7%
2
面积合计
14424 ㎡
100%
48
2
天津大悦城
F3楼层平面图
307 308
A: 天才宝贝 B: 反斗城 C: 汤姆熊
309
314# = 5628㎡ 运动 申格 运功100 男装 310 311 312 313 315 328 329#=2439㎡ A:Sega Game Center
CHIRLY /Giordano Ladies /SISILEY/La pargay/Arrtco/ EITIE/ EDC/ 玛斯菲尔/G2000/翠贝卡/theme /Azona/江南布衣/Size Site/ /例外/子苞米 /Jorya//ELLE/Diesel/Bestseller Group /SOBASIC / 马克华菲/Kulhe/ TEENIE WENNIE/Jack&jones/Esprit/E-land/艾格/ Levi`s//CK Jeans / JESSICA/PRICH/FCUK/BAUHAUS/Ecco/ Geox /Skap/G-Star/ Fox/白领 淑女屋/ KAJA/麦亚奴/芮麦芙/MACXJAC/Lily/依瑶/COLOUR 18/VEEK/WANKO /柯罗 巴/ 朗姿/季候风/丽莱/SINO/简/亦谷/贝萱/贝拉维拉/哥弟/SODA/jinava/SANDWICH/神 思/播
210
211 212
206 205 204 203 202 201
227
233 234 235 236 237 238 241 240 243 244
245
239
242
246
6
2
天津大悦城
魅力广场 国际旗舰 品牌服饰区 美食区
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酒店
五星级酒店：1栋，99米高，60000平方米 商务酒店：2栋，20000平方米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
配套设施
总部小公寓：1000余套，每套面积30-50平方米 总部购物中心：30000平方米，地上三层、地下一层 停车场
设有地上、地下停车场，一期100个/万平方米 自动管理系统包含自动闸栅、自动读卡、自动计费系统 租赁，地上停车位150元/个· 月，地下停车位500元/个· 月
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配套设施分布
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会所
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会所
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总部小公寓
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五星级商务酒店
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总部基地
项目特色
建筑风格统一：园区统一色调、颇具气势
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D型总部楼
单层建筑面积约200平米
4＃
3＃
2＃
1＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
E型
四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台
层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积（平方米） 2210 1900 1625
2700以上
40
12
26% 30% 14%
5300
2700-3300
2200
1900
1600
1200
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
配套设施
会所
玛雅风格 21个分散布局，餐饮、休闲功能 总建筑面积10000平米，单体面积300－1500平方米 餐厅：50－60％员工餐厅、30－40％中档、10－20％高档 总部大讲堂 ：1200平方米
中成进出口股份有限公司
正泰集团 德龙钢铁
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总部基地
经验借鉴
不足
设备设施档次较低：建筑的节能性能较差、立面材料也较为低档，导 致其对于国外或全国知名企业的吸引力大为降低 配套考虑不周：基本便利性配套投入使用期过晚，总部基地不得不将 一整栋办公楼暂时作为员工食堂、会所之用，造成资源的极大浪费 后期动力不足：对园区推广没有合理、系统的营销策略及宣传计划， 前期造势没有得到后期的延续，客户层次也逐渐走低（主要体现在后 期楼型面积逐渐减小）
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
BDA国际企业大道
产品形式
D型
地上四层，地下一层 独栋 提供1部电梯的井道， 不提供电梯设备 单层面积624.78平米 建筑面积2184.78平米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
BDA国际企业大道
产品形式
E型
地上三层，地下一层 独栋 提供1部电梯的井道， 不提供电梯设备 单层面积720.27平米 建筑面积2171.54平米
B
11 10
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
B型总部楼
单层建筑面积约280平米
1＃
2＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
C型
二楼座或三楼座组合 电梯1部/楼座，计2台 层高
首层4.2米 标准层高3.4米 顶层高3.3米
楼型
楼层数 8
单体面积 （平方米） 2204.48 1928.92 1653.36
北方企业为主，尤以河北居多 其余多为全国性大型企业
国外：5％
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总部基地
客户类型
企业性质
国资委企业 民营企业 合资企业 外资企业
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总部基地
租售情况
可售可租 销售价格：一期开盘价为6000元/ 平方米，二期开盘价7150元/ 平 方米， 现均价7900元/ 平方米 租金：3.5元/天· 平方米 物业管理费：4-5元/平方米· 月，保安由园区统一提供
附件一 案例分析
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
案例目录
案例类别 序号 1 2 北京 商务花园 3 4 5 6 国内 产业园区 7 8 9 10 国外 商务花园 区域开发 文化园区 11 12 13 14 案例名称 总部基地 BDA国际企业大道 非中心 德胜尚城 硅谷亮城 中关村软件园 永丰产业基地 大连软件园 浦东软件园 澳大利亚堪培拉商务花园 爱尔兰园西商务花园 美国加州Bishopranch商务花园 郑东新区 印度禅思文化 首发项目选择 文化定位 产品 客户群
1649.83
2571.96 2174.29 2184.78 2171.54 3197.78
独栋
2楼座组合 2楼座组合 独栋 独栋
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
BDA国际企业大道
产品形式
A型
地上四层、地下一层 独栋 提供1部电梯的井道， 不提供电梯设备 单层面积427.16平米 建筑面积1649.83平米
BDA国际企业大道
基本指标
总占地面积：12万平方米 总建筑面积：约11万平方米，其中地上部分9万平方米 容积率：0.77 绿化率：41%
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BDA国际企业大道
分期情况
由外向内分三期开发，一期面积3万平米
叁 贰 期
期
壹 期
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華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
项目特色
组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增 强每座楼宇的采光效果与景观均好性
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总部基地
项目特色
组团布局方式：不同的楼型以绿地、水景围合成一个个组团，增 强每座楼宇的采光效果与景观均好性
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总部基地
项目特色
会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气
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总部基地
项目特色
会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气
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总部基地
项目特色
会所形态各异：每个组团的会所颜色、形状均不相同，增强生气
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BDA国际企业大道
19%
二、三期楼型比例
11% 11%
楼型比例
15% 19% 25%
A型，1600
B型，2500
C型，2200
D型，2200
E型，2200
F型，3200
一期楼型比例
7% 13% 27%
33%
20%
A型，1600
B型，2500
C型，2200
总部基地
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总部基地（ABP）
位臵条件
位于北京西南四环 中关村科技园丰台园二期 紧临四环路、京开高速、 京石高速，交通便利 ABP入市之前，周边商务
氛围十分欠缺
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总部基地
基本指标
总占地面积：65公顷 总建筑面积：130万平方米 商务区容积率：1.59 绿化率：50% 总投资额：约45亿人民币
E
7 6
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
E型总部楼
1＃
2＃
3＃
单层建筑面积约270平米
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
E型总部楼
1＃
2＃
3＃
标准层以过廊相连
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总部基地
楼型比例
楼型比例
面积区间 （平方米） 1600以下
比例 （％） 48
18%
4%
8%
1900－2200
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总部基地
经验借鉴
成功
创新产品形式：商务花园的出现，导致市场需求集中放量 整合“总部”概念：冠名“总部基地”，抬升项目形象 宣扬总部经济：以“经济现象”大造声势，标榜项目现实性与前瞻性 引入庄家客户：增强购买信心、提升项目档次
中国诚通集团 中国铁通集团有限公司 中华通信系统有限公司 中国航天时代电子公司 中牧实业股份有限公司
C
7 6
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
C型总部楼
单层建筑面积约270平米
1＃
2＃
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
产品形式
D型
6层 四楼座组合 电梯1部/楼座，计4台 层高
首层4.2米
标准层高3.4米
顶层高3.3米
建筑高度26米 建筑面积1200平米
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总部基地
客户类型
行业类型
包括钢铁、自动化、铁路系统、航空航天、电信、金融、医药等
化工、钢铁、汽车等制造类企业占总量的43％ 电信、电子、软件等高科技企业占总量的23％
華高萊斯國際地產顧問(北京)有限公司
总部基地
客户类型
地域范围
北京：70％ 外地：25％