对房地产业结构调整问题的思考
我对房地产市场未来发展趋势的思考和见解
我对房地产市场未来发展趋势的思考和见解我对房地产市场未来发展趋势的思考和见解随着经济全球化的发展，房地产市场也开始从传统模式向数字化转型。
在这个数字时代，房地产市场未来的发展趋势将受到科技和创新的影响，数据分析和智能技术将在房地产市场中发挥着越来越重要的作用。
作为未来的房地产从业者，我经过多年的实践和积累，对房地产市场未来的发展趋势有一些自己的思考和见解。
一、数字化将成为房地产市场发展的主流随着数字化的崛起，房地产市场也开始朝着数字化方向转型。
通过数字化技术和创新，可以更加清楚透明地展现房产信息。
数字化技术越来越深入入地融入到房地产市场中，房地产从业者们可以更加精准地了解市场信息，以提高市场预测能力。
同时，数字化技术也为房地产市场的交易提供了更加高效的解决方案。
通过数字化技术，交易可以更加清晰快速地完成。
未来，数字化将成为房地产市场发展的主流，许多房地产公司将进行技术的投入，尝试以技术创新为驱动力，将房地产市场打造成数字房地产市场的先锋。
二、房地产市场将朝着绿色化、环保化方向发展随着环保意识不断提高，房地产市场也将朝着绿色化、环保化方向发展。
首先，环保建筑已经成为了房地产市场的热点。
在未来，环保建筑将成为房地产市场的发展趋势。
其次，随着河流、湖泊和其他自然资源的消耗，土地的存在和环保意识也成为了房地产市场的新问题。
在未来，房地产市场需要通过科技和创新来解决这些问题。
未来，房地产企业将努力减少资源和环境的消耗，倡导绿色生态建设，以确保未来的可持续性发展。
三、巨头企业将进一步发展，行业集中度将提高随着房地产市场的高速发展，越来越多的企业开始参与其中。
大型企业具有巨大的规模效应，如行业领军企业华润置地、万科数百亿的市值实力，在今后也有望居于更加优势的地位。
未来，随着房地产市场的发展，行业集中度将不断提高，市场份额将逐渐被巨头企业所占据。
四、房地产金融将成为一个新的增长点未来，房地产金融将成为一个新的增长点。
浅谈房地产开发过程中存在的问题
浅谈房地产开发过程中存在的问题当代社会，管理学被广泛运用于各行各业，目的是为了实现资源的有效利用。
工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重，工程管理在整个项目中起着提纲挈领的作用。
本文主要对房地产开发过程中存在的问题进行了分析探讨。
标签：房地产;项目开发;存在问题;加强措施引言：在当今社会，为了更好地有效利用资源，各行各业都在广泛的采用管理学理念来进行管理，同理房地产开发项目也没有忽视科学管理的作用，房地产开发项目的工程管理是房地产开发过程中的重点。
然而，现目前我国房地产开发项目的工程管理存在很多问题，严重阻碍了我国房地产行业的发展。
对此，应当找出房地产开发项目管理中存在的问题，并提出相应的建设性措施，促进我国房地产行业的健康发展。
一、工程管理的内容房地产开发项目的过程包括很多具体内容，而对这些具体内容的处理，构成了房地产开发项目的工程管理工作。
工程管理工作包括如下主要内容。
1、总设计房地产的开发企业在开发某项具体项目之前，都要有一个总体设计，总设计也就是在工程建设之前，必须做的准备工作。
2、配合协调房地产开发涉及的社会因素众多，同时，由于房地产的建设工程自身的特点，如工程项目多、施工周期长、建设范围广，因此，建设当中的矛盾众多，而要达到工程建设的顺利进行，就必须进行配合协调。
在协调工作中，需要注意的是配合好开发建设相关单位，并处理好与各承包方的矛盾。
3、质量监理过硬的质量是激烈的市场竞争中最重要的砝码，房地产开发企业要想使自己开发的楼盘实现巨大的收益，首先要保证建筑物质量的过关，因此，在工程的建设过程中，要十分注意现场施工的监理，及时检查施工质量。
4、工程验收建筑工程的竣工，不是简单指建筑物的建造完成，而是要保证工程的竣工完全符合合同中的竣工标准，所以，在工程竣工之前，就应根据国家法定质量检测标准，开展工程的验收工作，这样就会缩短竣工时间，当工程验收完毕后，才能进行最后的竣工结算。
二、目前房地产开发项目工程管理中存在的问题1、管理制度不健全现目前我国房地产项目在开发过程中，项目的管理不够深入和具体，虽然也在按照项目管理的模式进行着管理，但未对项目管理的具体细节进行深入研究，工程管理制度普遍不够完善。
2024年房地产学习心得体会(3篇)
2024年房地产学习心得体会作为一个关注房地产行业发展的学习者，我不断努力更新自己的知识，提升自己的能力。
在2024年，我参加了多个研讨会和培训班，通过学习了解了当前房地产市场的发展趋势和相关政策，并积极思考和总结，下面是我对房地产学习的心得体会。
首先，我们要关注房地产市场的变化和发展趋势。
如今，随着经济的快速发展和城市化进程的加速，人们对住房需求的增加让房地产市场持续火爆。
然而，市场竞争也愈发激烈，购房者对房地产产品的品质和服务提出了更高的要求。
因此，作为从业者或学习者，我们要时刻关注市场变化和发展趋势，及时调整自己的学习方向和目标。
只有与时俱进的学习，我们才能够在激烈的竞争中立于不败之地。
其次，我认为学习过程中要注重实践。
房地产是一个实践性很强的行业，其与人们的实际生活息息相关。
学习理论知识只是一个开始，真正的学习过程需要通过实际操作来巩固和提升。
实践中我们会面临各种各样的问题和挑战，只有亲自实践，我们才能深刻理解和掌握知识的真谛。
因此，我在学习过程中注重与实践相结合，通过参观房地产项目、与从业者交流和实践案例分析等方式，不断提升自己的实践能力。
第三，我们要不断拓宽自己的视野。
房地产行业是一个综合性很强的行业，涉及到土地购置、规划设计、房屋建设、销售和相关金融等多个领域。
在学习过程中，我们不能只看到表面，要努力拓宽自己的知识面，了解其他相关行业的发展和趋势。
通过与其他行业的交流和学习，我们可以汲取更多的创新思维和经验，从而更好地应对市场的挑战。
另外，我认为学习要注重团队合作。
房地产是一个充满挑战和竞争的行业，个人的力量是有限的，只有通过团队的力量才能更好地应对市场的变化。
在学习过程中，我们要主动与其他学习者组成学习小组，互相交流和学习，通过合作共同提高。
同时，在实践中要注重与其他从业者的合作，通过互相学习和借鉴的方式，共同提升自己的实践能力和水平。
最后，我认为学习要注重持续进步。
房地产是一个不断发展和变化的行业，相关政策和市场环境都在不断调整和变革。
关于我国现阶段房地产业发展的思考
曹 妃甸工业 区管理委 员应 该把发展现 代化服 务业纳入 目标
管理 ，在招 商引资 时做 到服务业 与工业并重 的发展模 式。加 快
土 地 、资本 技术 、劳动 力等要 素市场 建设 ，积极 发展科技 、 信息 、商务 等 中介服务 业 ．大力发展 社区服务 、文化娱 乐、教
只是存在于一定的时期 内，我们一般认为 。一个 国家或地 区的房
业 是 作 为 基础 产业 和 重 要 支柱 产 业而存 在 的 ， 且现 阶段商 品房价 格
过高、涨幅过 大； 分析 了影响房地产价格的三 大规律： 价值规律、贷
币流通规律、供求规律 ； 并对规 范房地产业提 出了几点建议 。
［ 关键 词 】房 地 产 现状 价格 建 议
近年 来 ，我 国 的房 地 产 得 到长 足 的发 展 。 它 不但 有效 改 善 了
及其他公用房的需求、 ： 居民
收 入 的 增 加 要 求 业是知识 密集型行业 ．也是人 力资源密 集型行 水平、 城市化加快吸纳农业 业 。曹妃 旬需要 在大 利 引进人 才 的 同时也 要发 展本 地职 业教 人 口进城 ， 时房 地 产 业 以 此
赣肖洪旭 宜春 学院
切 条 件 ，但 在 发 展 的过 程 中一 定 要 注 意 合理 开 发 充 分 利 用 现 １ 资源 利用 曹 妃 旬 虽 然 有丰 富 的资 源 ．但 资源 是 不 可 再 生 的 ．必须 时刻
有资源 ．不能造成环境污染和资源浪费 。
贯彻 节 能 降 耗 的基 本 宗 旨 从 建 设 初 期 就 要严 把节 能 关 ，淘 汰 落
一
、
现阶段我国房地产业所 处的现 状
功能齐全的现代化商 贸流通网络 ，刺激当地消费 促进 园区经济
完善市场法中房地产状况修正体系的思考
完善市场法中房地产状况修正体系的思考摘自《中国房地产估价与经纪》2010年6期作者：丁金礼摘要：市场法现行估价理论技术整体上看是严密科学的，已日臻完善。
但也存在某些局部尚需改进的地方。
本文就房地产状况调整修正体系中采用加权计取分值的做法提出了个人观点和修正观点，以期引起同行们关注，进一步提高我国房地产估价技术水平。
关键词：市场法；房地产状况；修正体系市场法是房地产估价三大基本方法之一，它是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法，运用的对象是同类型数量较多且经常发生交易的房地产。
随着我国房地产市场的不断发育和完善，市场法的运用频率逐步提高，估价精度不断提升，已成为实践中最主要的估价方法。
然而，在实际估价工作中，仍然存在较多的运用误区。
其原因笔者认为主要有三个方面：一是，少部分估价师不注重知识更新，不善于创造性地工作，往往满足于“套版”和“模仿”，使一些看似正常、实际上存在问题的做法得以流传和推广；二是，《房地产估价规范》、《房地产估价理论与方法》、《房地产估价案例与分析》三者之间有些提法不一致，往往使估价师不好把握；三是，房地产估价理论方法某些地方有待于进一步探讨、改进。
笔者在学习、实践房地产估价理论与方法的过程中，对市场法的个别理论技术缺陷和实际工作中的运用误区进行了分析，并草成此文，以期抛砖引玉，使同行们更好地理解、运用市场法。
一、现行市场法运用中存在的主要技术问题市场法运用中存在的主要技术问题正是该方法的难点和关键之处，即房地产状况调整分值计算的模型设计。
从影响房地产价格因素上看，区位状况、实物状况、权益状况对价格的影响是互不相关的，其细分因素之间也是互不相关的，每项因素的比较取值是以估价对象为100，用可比实例的该项因素与之比较从而得出相应分值，换言之，各因素分值选取计算是各自独立的，对成交实例价格的修正也是互不关联的。
关于中国房地产市场的思考
第 １ 期 ３
Ｓ ＩＮ Ｅ＆Ｔ Ｃ Ｎ Ｌ Ｇ Ｆ Ｒ Ａ Ｉ Ｎ ＣＥ Ｃ Ｅ Ｈ Ｏ Ｏ ＹＩ Ｏ Ｍ ＴＯ Ｎ
０职校论坛 ０
科பைடு நூலகம்信息
关于中国房地产市场的思考
辛贝妮 孙 春莹 司 维 ２ （． １山东商 业职 业技术 学院 艺术设计 学 院 山东 济 南 ２ ０ ０ ： ５ １ ０ ２山东商业职 业技术 学 院生物 工程学 院 山东 济南 ２ ０ ０ ． ５１ ） ０
彻底地反思。
（） ５ 投机资本造成 了房产市场的结构性 失衡 。投机 资本主要集中 于能够带来较高利润 的高档公寓 、 别墅 ． 求量逐年增大 的经 济适 而需 用房和 中低档公寓由于其价格较之于其他房地产价格偏低 ． 开发商不 愿进行投资 ．这反 过来又导致中低档住宅平 均售价增 长率 的攀升 ． 使 得其售价对中低收人家庭而言仍然难以承受 这就形成 了房地产行业 的投资需求取代了使用需求 ． 这种结构性失衡不利 于房地 产业 的健康
（ ）由于房地 产的开发投资对经济增长 的总贡献率达到 ２ ％． ６ ０ 而 且房地产业关联度高 ． 房地产开发投资的大幅波 动会 引起 经济 发展的 波动 而保持房地产开发投资的平稳增 长． 国民经济持续稳定 发展 对 具有重要意义 目前 中国把房地产业作 为支柱性产业 ． 地方政府 只能 通过卖地来弥补财政缺 １ ． 了保 Ｇ Ｐ 必然地价要高 ， ２为 １ Ｄ。 相应地推 动了 房价上涨 ， 房价高 ， 又带动 了地价 如此往复循环 ， 逐步推高了房 价。
【 要】 摘 随着金 融危机影响的加剧 ， 次级贷款危机的源头房地产市场也 日益受人 关注。居高不下并持 续上涨的房价让我们不得不 为 引发
之担忧 ， 尤其是一线城 市的房价几乎高到 了让人无法接受的程度 。 解决穷人住不起房的问题 已迫在眉睫 。 文将从 中国房地产市场的现状入手 本 来分析 中国房地产市场存在 的问题 ， 对现行房地产调控措施进行评价 ， 并通过对西方 国家住房供应模式及住房保 障的分析、 结合 中国现 实 提 出现阶段适合 中国的住房供应模式。
房地产发展方向与思考
Ｔｈ ｅ 房地产发展方向与思考
● 一 ■ ●
ｇ ■ ■■ ● ■ ■
文／中国房地产及住宅研究会 中国亲情住宅试点小区办公室
地产行业伴随着我国经济的高速度发展，近十年来取得 了令世人瞩目的成绩。从２０Ｏ５年的国八条和２００６年的国 六条出台，标志着房地产将进入盘整期。但是，应该看弱国家对 房地产还是相当重视的，去年９月ｌ７日国务院总理沮家宝主持召 开的国务院常务会议，专题研究促进房地产业健康发展措施，会 议指出：房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引 导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳 较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实 现全面建设小康社会的目标。目前的调控、盘整，为房地产业的 管理者．开发商和其他从业人员，提供了一个难得的反省、思 考．学习、提升的好机会。一年有四季，春发，夏长、秋收．冬 藏，缺一不可，房地产业的成长、发展也必须符合自然规律。
发展小康社会住宅是时代的使命 我们房地产业的发展不能脱离国家的指导方向，同样作为 现阶段的一个重要支柱产业，政府对其必将密切关注。２００５年以 来，我国已进入全面建设小康社会新的发展时期，房地产业的发 展必须服务于小康社会目标的建设。
据中国现代化战略研究组．中国科学院的中国现代化研究中 心共同所作的２００５年中国现代化报告提到．中国属于经济欠发达国 家，经典经济现代化指数为２２．排１０８个国家的第６４位 中国经济现 代化比美国等７个最发达国家晚１００年。同样世界上比我们发达．而
≥ 。１ｏ… － ． 撕枷由ｌＪＥ帅ＲＬｏ
螽蒸季
又与我国人居状况相似的国家．也都是以发展中小套型住宅为主． 如日本住宅标准平均是８５平方米，瑞典为９Ｏ平方米，德国为９９平方 米，新加坡小于９Ｏ平方米以下户型占到７０％以上。国六条提出９０平 方米．７０％的双控制．综合起来就是要发展小康社会住宅。 ２００３年建设部就研究建设小康社会的住宅标准．共提出了 ２１项具体数据： １．城镇人均居住面积为３５平方米。每套住宅平均面积在
新经济形势下对我国房地产经济的理性思考
新经济形势下对我国房地产经济的理性思考罗㊀杰摘㊀要:随着社会的发展ꎬ国内经济形势也发生了一定的改变ꎮ相较于新型企业ꎬ传统企业受到的影响更大ꎮ其中ꎬ首当其冲的就是房地产企业ꎮ对于房地产企业来说ꎬ固有的经营模式已经无法满足社会发展需求ꎬ只有顺应经济形势的变化ꎬ主动对经营管理体制进行改革ꎬ如此才能在激烈的市场竞争中做到可持续发展ꎮ关键词:新经济形势ꎻ房地产经济ꎻ改革㊀㊀随着互联网的快速普及与信息技术水平的提高ꎬ经济形态越来越多样化ꎮ在新经济形势下ꎬ房地产企业因生产周期长㊁从业人员多㊁投资风险高等多方面原因受到前所未有的冲击ꎮ文章论述了房地产经济对国民经济的影响ꎬ探究了房地产经济发展中的非理性现象ꎬ最后提出了几点理性的发展建议ꎮ一㊁房地产经济对国民经济的影响房地产经济对国民经济的影响具体体现在如下三方面:其一ꎬ房地产作为一项至关重要的固定资产ꎬ房地产经济的良好发展也为整个固定资产投资市场的运转提供了可持续动力ꎮ进入二十一世纪ꎬ房地产经济在整个固定资产投资市场中所占的比例不断提升ꎮ其二ꎬ房地产经济的良性发展ꎬ在一定程度上扩大了内需ꎬ带动了消费ꎮ在新经济形势下ꎬ人们的消费理念㊁消费习惯和消费方式等都在悄然间发生了转变ꎬ与此同时ꎬ各地方经济发展战略重心也逐步从投资市场向消费市场过渡转型ꎮ其三ꎬ房地产经济的进步ꎬ刺激了生产行业的发展ꎬ同时增加了就业岗位ꎬ提升了就业率ꎬ解决了人才竞争压力过大的问题ꎮ二㊁新经济形势下房地产行业发展中的非理性现象(一)政府部门的宏观调控不到位房地产企业在开展房屋开发建设时ꎬ必须获得当地政府部门的批准ꎮ同时ꎬ开发区域的商业区与住宅区也由政府部门统一规划ꎮ为此ꎬ在房地产开发过程中ꎬ企业必须充分考虑当地群众的基本需求ꎮ如果房地产企业单纯按照自身对市场行情的掌控完成开发建设ꎬ必定会形成大量的面子工程ꎬ抑制地方经济的良好发展ꎮ然而ꎬ政府部门并未对此方面的问题予以重视ꎬ也并未对房地产行业进行宏观调控ꎬ进而导致房地产建设市场出现滞销现象ꎬ不仅给房地产企业造成了严重的经济损失ꎬ也阻碍了整体经济的进步ꎮ(二)房地产开发建设与市场发展需求相脱离在社会主义市场经济发展中ꎬ房地产行业的产业结构会随着平均利润的变动而发生改变ꎮ房地产市场经济既有合理的一面ꎬ也有盲目的一面ꎮ政府部门的宏观调控手段多样ꎬ其中ꎬ批租权的推行就是优化房地产行业经济结构的关键举措ꎮ但在实际的房地产开发建设中ꎬ政府部门并未正确引导房地产行业充分发挥自身集聚经济的作用ꎬ单纯按照竞标价格下达开发建设许可指令ꎬ使得房地产开发建设与市场需求相冲突ꎮ(三)未形成完善的市场体系当前ꎬ国内房地产行业对主体市场交易价格的掌控力度较小ꎬ未能结合市场需求进行定价ꎮ房地产行业市场最普遍的现象就是价格竞赛ꎬ然而这种价格竞赛是无约束性的ꎬ无规范性的ꎬ扰乱了行业市场秩序ꎮ部分房地产开发商打着建设高档住宅小区的名义大肆宣传ꎬ使得其他房地产经销商也纷纷效仿ꎬ最终房地产市场交易价格水涨船高ꎬ远远超过普通工薪家庭的经济负担能力ꎬ且出现了滞销现象ꎮ总而言之ꎬ房地产行业尚未形成成熟的发展市场ꎬ制约了行业自身以及整体国民经济的发展ꎮ三㊁新经济形势下房地产经济的发展方向(一)对城市土地进行合理规划与开发土地开发获得的经济利益是巨大的ꎮ这使得部分投资者通过炒作地皮的方式扩展利润增长空间ꎮ且当地政府部门为进一步增加税收收入ꎬ放纵了这种不正当行为ꎮ对此ꎬ政府部门应在城市经济管理与城市建设规划时ꎬ组织专家学者展开分析讨论ꎬ明确经济发展模式ꎬ对当前的发展形势实行理性思考与分析ꎮ政府部门可以通过长短期规划对土地使用权展开出租出售ꎬ进而带动内需ꎬ促进经济发展ꎮ政府部门不能盲目注重商品房的开发ꎬ还要重视公共基础服务设施建设ꎬ打造宜居城市ꎮ此外ꎬ政府部门还要充分考虑城市的发展历史ꎬ制订合理的房地产经济长期规划目标ꎬ分块规划土地ꎬ明确各地块的功能ꎬ以推动房地产行业及整体地方经济的良好发展ꎮ(二)明确政府经济服务职能尽管房地产投资增速加快ꎬ但整个房地产行业的发展态势较为颓靡ꎮ如果从房市周期论的角度展开分析ꎬ我国房地产投资仍处于繁荣发展周期ꎬ而在此关键周期ꎬ政府部门还需进一步强化经济职能ꎮ再者ꎬ城镇居民的收入水平与购买能力也是决定房地产经济发展的关键要素ꎮ如果房地产经济保持平稳增长ꎬ必定会使供需关系失衡ꎬ制约房地产行业及整个地方经济的可持续增长ꎮ对此ꎬ必须坚定不移的贯彻落实科学发展观ꎬ加大对房地产行业的调控力度ꎬ以推动房地产行业市场经济的长远发展ꎮ(三)创建完善的城市土地市场尽管我国房地产经济的发展取得了长足的进步ꎬ但城市土地市场开发环节仍存在诸多非合理性问题ꎮ在城市土地市场规划开发过程中:首先ꎬ要创建完善的工作机制ꎬ组建完整的领导小组ꎮ其次ꎬ建立健全的税收制度ꎬ加大投资力度ꎬ对各项工作实施动态化监督与精细化管理ꎮ最后ꎬ政府部门还应充分发挥自身的宏观调控职能ꎬ加强房地产经济管理ꎬ维护房地产行业市场秩序ꎬ推动城市经济的稳定增长ꎮ四㊁结束语综上所述ꎬ在新经济形势下ꎬ房地产经济已经逐步成为国民经济的重要组成部分ꎮ政府部门需全面且深入的分析房地产行业发展进程中存在的问题ꎬ提出切实可行的优化改进策略ꎬ加大宏观调控力度ꎬ以此促进国民经济的平稳发展ꎮ参考文献:[１]连亚丽.新经济形势下对我国房地产经济的理性研究[Ｊ].居舍ꎬ２０１８(３).[２]李春兰.基于新经济形势下对我国房地产经济的理性思考[Ｊ].现代经济信息ꎬ２０１９(６).作者简介:罗杰ꎬ泗洪县房地产业发展服务中心ꎮ２９。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对房地产业结构调整问题的思考
马杰大连市房地产业协会
宋祥来东北财经大学投资工程管理学院
一
、
房地产业结构出现的问题
近年来，为实现国民经济“稳中求进”的发展 目标，中央要求必须加大转变经济发展方式和调 整经济结构的力度。我国开始逐步放弃对ＧＤＰ高 增速的追求，转而注重经济发展质量的提高和结 构的优化，其中包括减少国民经济对房地产业的 高依赖度，并向保民生、促稳定、加快实体经济发 展的方向转变。 我国的房地产业经过近十几年的快速发展， 不仅使城市面貌大为改观，也使市民居住水平得 以显著提高。以大连市为例，据第六次人口普查 资料测算，该市人均住房建筑面积已达２７．５平 方米。但这并不能说明房地产业结构已经合理， 相反，房地产业同样存在“转方式”和“调结构”的 问题。高房价催生的房地产暴利为既得利益者带 来巨额利润的同时，也为地方财政带来了大量收 入，非理性的投资行为导致部分城市房地产业结 构严重失衡。因此，对房地产业结构进行调整、重 构，是宏观经济结构调整和实现国民经济“稳中 求进”目标所必需的。 目前我国房地产业结构存在的主要问题是 “四重四轻”，即重新建开发，轻老旧房改造；重新 建保障房，轻存量房保障；重住房的商品属性，轻 住房的居住属性；重土地出让的经济效益，轻土 地出让的社会效益。 １．重新建开发，轻老旧房改造 目前，有相当数量的上世纪五六十年代建成 的低标准老旧住宅仍在超期使用，有的成为危 房。因为改造动迁费用高于开发商盈利底线，出 现了这些老旧楼几十年“岿然不动”、而其附近新 丝 直 ＣＨＩＭ艇ｍ ＴＥ 楼林立的现象。前几年大连市政府出台了“危ｉＥｔ 房新居工程”政策，市内各区政府纷纷成立拆迁
办，但因拆迁成本高，导致真正被改造的老旧住
宅区没几处。
２．重新建保障房，轻既有房保障
住房保障是一个庞大的系统工程，在重视新
建以公租房为主的保障性住房的同时，没有兼顾
到已建成房屋的功能完善，忽视了存量房的安居
保障作用。
在绝大多数存量住房成为个人产权房的情
况下，业主可以较为随意地处置自己的住房，尤
其是乱砸乱改装修，使他人的居住安全得不到保
障；“扩边展沿”、“占道毁园”等违章建筑屡见不
鲜，使良好的居住环境遭到破坏；一些产权人不
缴纳物业费，一些公房管修单位应承担的维修义
务不履行，人为造成“弃管楼”让政府“买单”。住
房保障也有个结构问题，突出抓保障性住房建设
总量是正确的，但事半功倍的既有住房保障工作
也不应忽视。
３．重住房的商品属性，轻住房的居住属性
政府“有形之手”在房地产市场面前对高房
价、高租金作用有限。一些业主仍在高价租房，稳
挣“财产性收入”，但由于管理跟不上，政府并未
从房屋出租者处得到财税收入。有的中低收入者
的租金占其可支配收入比重近５０％。
４．重土地出让的经济效益，轻土地出让的社
会效益
目前的土地市场中，一味强调出让
过招、拍、挂的程序，高价者竞得土地，
得到可观的土地财政收入，而忽视其带
宣丝 直
Ｃｍ 船札 ＴＥ
价走高的社会问题。另外，中央一直强调土地收
益的一定比例要用于地方政府的住房保障投资 和建设。但实践中，部分城市政府在保障性住房 建设上没能拿出足够的土地出让收入，而是倚重 公积金增值收益等补充资金来源，财政投入也没 有动力。一方面政府通过土地出让获取大量的财 政收入；另一方面，住房保障投资却“捉襟见肘”， 这是住房保障工作推进较慢的重要原因。 二、促进房地产业结构优化的建议 如果不对上述房地产业结构失衡的主要问 题进行调整，国民经济结构调整就是一句空话。 为此，笔者提出如下建议。 １．制订符合市情的住房保障规划 要从城市经济社会发展的实际出发，考虑城 市化的发展方向，制订住房保障的系统规划，搞 好市政府层面的“顶层设计”。要明确住房保障救 济型、救助型和自助型的结构。既要有新建的救 济型的廉租房，还要有救助型的公租房建设规 划，并且要有动员社会力量利用自用土地改造老 旧住宅和房屋互换的自助型保障房规划，还要有 对既有住房维修改造使之具备保障功能的规划， 更要有对城市化背景下小城镇建设的住房保障 规划。 ２．强化房地产政府行政部门，加强对房地产 行业全方位、战略性、可持续发展的组织领导 的城市房 管理部门 理疲软的 。当务之 急是摸清各类房屋现状，恢复和健全城市房地产 管理的各项基础工作，建立完善的个人住房信息 系统，为政府提供正确的决策支持。扭转部分城 市房地产存量底数不清、政策严重滞后的状况。 ３．采取切实措施，继续发挥房地产业助推经 济发展的作用 放弃ＧＤＰ对房地产业的依赖，不等于不重视 房地产业对经济的拉动作用。要研究商品住房的 限价措施，让高房价、高房租降下来，使工薪族能 够买得起房，租得起房。用降价激活购买力，用销 量增加保持房地产业的收入稳定。要适时启动房 产税征缴工作，用经济手段引导高房价走低，体 现社会公平，增加财政收入。要将财政投资建造
的各类公有房屋纳入经租管理，适当提高部分城
市工商业用房几十年不变的低租金标准和党政
机关办公用房的租金标准。对全社会个人产权住
房的出租情况实行普查登记，既监管又指导，纳
入征税管理，增加税源。要形成保障性住房建设
产业，拉动相关产业发展。
４．多渠道开辟保障性住房房源，努力满足广
大市民的住房保障需求
要加快旧区改造步伐，对旧区改造中动迁户
实行用动迁费建安置房，按原面积回迁安置；停
止货币补偿，以降低房价。要鼓励有条件的房屋
产权单位或管修房单位自筹资金改造所管辖旧
小区，采取“政府贴一点、企业让一点、个人拿一
点”的政策，加快城市老旧小区改造步伐，让长期
处于恶劣居住环境的低收入群体尽早改善居住
条件。要鼓励企业和事业单位（如高等院校）用自
有土地使用权建造公共租赁住房，以解决符合公
租房准入条件的职工（教工）住房困难，留住人
才。要鼓励市民和企事业单位献爱心，研究出台
让出租人乐意向政府提供公租房源的政策，将自
有产权房纳入政府公租房房源之中，建立全市性
“社会住宅公租中心”，政府给予一定政策支持；
可出台税收优惠等政策，鼓励市民用自住房屋互
换，自我改善住房条件。要尽快出台住房专项维
修资金管理政策，缓解老旧住宅楼因维修资金不
足而造成的“弃管”问题，确保居民安居乐业。
齐婧／责任编辑