前期规划上的风险
房地产开发各阶段涉及的风险
房地产开发各阶段涉及的风险摘要房地产开发是一个复杂且风险较高的过程，涉及多个阶段和多个利益相关方。
本文将详细介绍房地产开发各个阶段可能面临的风险，包括前期规划阶段、项目开发阶段和销售交付阶段。
1. 前期规划阶段在房地产开发的前期规划阶段，存在以下风险：1.1. 土地供应风险土地供应是房地产开发的基础，但土地的供应是有限的。
政府政策、土地成本和地块竞争都可能影响土地供应。
开发者需要关注土地供应的稳定性和地块的成本，并妥善应对潜在的土地供应风险。
1.2. 政策风险政府相关政策的变动可能会对房地产市场产生重大影响。
例如，政策的调整可能导致项目开发周期延长、产权法规变化等。
开发者需要密切关注政策变化，及时调整开发策略，以降低政策风险带来的不利影响。
1.3. 市场需求风险房地产市场需求是不稳定的，受多种因素影响，包括经济环境、人口流动等。
市场需求的不确定性，可能导致项目销售困难，给开发商带来财务风险。
开发者需要进行市场调研，准确评估市场需求，以规避市场需求风险。
2. 项目开发阶段在房地产项目的实际开发阶段，存在以下风险：2.1. 施工风险施工是项目开发的核心环节，但施工过程中可能存在质量、安全等方面的风险。
不合理的施工计划、工艺问题和管理不善等都可能给项目带来损失。
开发者需要严格把控施工质量和安全，确保项目能够按时按质完成。
2.2. 资金风险项目开发需要大量的资金投入，包括土地购置、施工、材料采购等。
资金风险可能包括资金筹集困难、资金占用过长等。
开发者需要合理规划资金链，确保项目的持续发展。
2.3. 合规风险房地产开发需要遵守多种法规和行业规定，如土地规划、建设工程法律法规等。
开发商需要确保项目的合规性，避免因违法违规行为带来的法律风险。
3. 销售交付阶段在销售交付阶段，存在以下风险：3.1. 销售风险房地产销售受多种因素影响，包括市场需求、竞争状况、宏观经济环境等。
销售风险可能包括项目滞销、价格下跌等。
项目前期建议书中的项目风险和不确定性
项目前期建议书中的项目风险和不确定性在项目管理的过程中，项目前期建议书扮演着至关重要的角色。
通过项目前期建议书，项目团队可以对项目的可行性、风险和不确定性进行评估和分析，为项目决策提供有力的依据。
本文将就项目前期建议书中的项目风险和不确定性展开论述。
1. 项目风险分析项目风险是指项目实施过程中可能发生的不利事件，可能导致项目目标无法达到或不满足预期效果。
进行项目风险分析的目的是识别、评估和应对项目风险，以降低项目失败的概率。
1.1 技术风险技术风险是指项目对技术方面的依赖性和挑战性，包括技术难题、技术解决方案不成熟、技术人员能力等。
在项目前期建议书中，应对技术风险需要评估项目的技术可行性和技术可行性的风险。
1.2 市场风险市场风险是指项目在市场环境中可能面临的挑战和不确定性，包括市场需求波动、市场竞争压力、市场预测不准确等。
在项目前期建议书中，应对市场风险需要评估项目的市场前景和市场预测的准确性。
1.3 资金风险资金风险是指项目在资金筹措和使用过程中可能面临的困难和风险，包括资金不足、投资回报不确定等。
在项目前期建议书中，应对资金风险需要评估项目的资金需求和资金筹措的可行性。
1.4 时间风险时间风险是指项目在时间安排和进度控制方面可能面临的问题和风险，包括进度延迟、时间冲突等。
在项目前期建议书中，应对时间风险需要评估项目的时间要求和进度管理的可行性。
2. 不确定性分析不确定性是指项目未来发展过程中的不确定和不可预测性，包括技术不确定、市场不确定、管理不确定等。
进行不确定性分析的目的是识别、评估和应对项目的不确定性，有效降低风险。
2.1 技术不确定性技术不确定性是指项目在技术方面可能遇到的未知和不可预测的情况，包括技术创新、技术难题、技术变革等。
在项目前期建议书中，应对技术不确定性需要评估项目的技术可行性和技术创新的可能性。
2.2 市场不确定性市场不确定性是指项目在市场环境中可能发生的变化和不可预测的情况，包括市场需求波动、市场竞争压力、市场规模变化等。
规划实施方案的关键风险点有哪些
规划实施方案的关键风险点有哪些在我们的生活和工作中，无论是个人的发展规划，还是企业的战略规划，都需要有详细的实施方案来确保目标的实现。
然而，在规划实施方案的过程中，往往存在着各种各样的风险点，如果不能及时识别和有效应对，就可能导致规划无法顺利实施，甚至走向失败。
那么，规划实施方案的关键风险点究竟有哪些呢？首先，目标不清晰是一个常见的风险点。
如果规划的目标含糊不清，缺乏明确的定义和衡量标准，那么在实施过程中就会迷失方向。
比如说，一个企业制定了“提高市场份额”的目标，但没有明确具体要提高到多少比例，在哪个市场领域提高，以及在多长时间内实现，这样的目标就很难转化为具体的行动计划，也无法有效地进行监控和评估。
其次，资源不足也是一个重要的风险因素。
这里的资源包括人力、物力、财力等各个方面。
例如，一个项目需要投入大量的技术人员来完成开发工作，但实际能够调配的技术人员数量远远不够，或者预算有限，无法购买必要的设备和原材料，这些都会严重影响项目的进度和质量。
再者，缺乏有效的沟通与协调机制也是一个不容忽视的风险点。
在规划实施过程中，往往涉及到多个部门、多个团队甚至多个利益相关方的合作。
如果各方之间缺乏及时、准确、有效的沟通，就容易出现信息不对称、工作重复、责任推诿等问题，从而影响整个规划的顺利推进。
比如，在一个跨部门的项目中，市场部门没有及时将客户需求反馈给研发部门，导致研发出来的产品不符合市场需求，这就是沟通不畅带来的后果。
另外，技术和工艺的不确定性也是一个潜在的风险。
特别是在一些创新性的规划中，可能会应用到新的技术或工艺，如果对这些技术和工艺的成熟度、可行性没有充分的评估和验证，就可能在实施过程中遇到技术难题，导致项目延误甚至失败。
比如，一家企业决定采用一种全新的生产工艺来提高产品质量和生产效率，但在实际应用中发现该工艺存在诸多问题，需要不断地进行调试和改进，这不仅增加了成本，还影响了正常的生产进度。
外部环境的变化也是规划实施方案中需要考虑的风险点之一。
建设项目规划的风险应对策略
建设项目规划的风险应对策略在建设项目的规划过程中，风险是无法避免的。
无论是基础设施建设、房地产开发还是工业项目，都面临着各种潜在的风险。
因此，制定有效的风险应对策略对于项目的成功实施至关重要。
本文将探讨建设项目规划中的风险，并提出相应的应对策略。
一、项目前期风险在项目规划的前期阶段，风险主要包括市场风险、技术风险和环境风险等。
首先，市场风险是建设项目中最为常见的风险之一。
市场需求的变化、竞争对手的崛起以及政策法规的调整都可能对项目的前景产生重大影响。
为了应对这种风险，项目规划者应进行充分的市场调研和分析，确保项目的可行性和市场的需求。
其次，技术风险是建设项目中另一个重要的风险因素。
技术的不成熟、技术的难度以及技术的变革都可能对项目的实施产生不利影响。
因此，在项目规划的初期，应对技术风险进行全面的评估和分析，制定相应的技术解决方案。
同时，建立技术研发团队，加强技术创新和研发能力，提高项目的竞争力。
最后，环境风险也是建设项目中需要考虑的重要因素。
环境保护要求的提高、环境污染的治理以及自然灾害的发生都可能对项目的实施产生不利影响。
因此，在项目规划的过程中，应充分考虑环境因素，制定相应的环境保护措施，并与相关部门进行沟通和协调，确保项目的合规性和可持续性发展。
二、项目实施中的风险在项目规划完成后，项目的实施过程中仍然存在一定的风险。
这些风险主要包括财务风险、供应链风险和人力资源风险等。
首先，财务风险是建设项目中最为常见的风险之一。
资金的筹措、资金的使用以及资金的回报都可能对项目的实施产生重大影响。
为了应对这种风险，项目实施者应制定合理的财务计划，确保项目的资金需求和资金回报的平衡。
其次，供应链风险也是建设项目中需要考虑的重要因素。
供应链的中断、供应商的失信以及原材料的短缺都可能对项目的实施产生不利影响。
因此，在项目实施的过程中，应建立稳定可靠的供应链体系，与供应商建立长期合作关系，并加强供应链的监控和管理，确保项目的顺利进行。
项目前期建议书中的项目风险和应急计划
项目前期建议书中的项目风险和应急计划尊敬的读者：我很高兴能为您提供项目前期建议书中的项目风险和应急计划的文章。
以下是根据您的要求所撰写的内容：项目风险和应急计划1.前期准备项目的前期准备是确保项目成功的重要环节。
然而，在进行项目前期准备的过程中，可能会遇到一些潜在的风险。
为了应对这些风险，我们需要制定相应的应急计划。
1.1 风险识别和评估在项目前期准备阶段，我们需要对可能出现的风险进行识别和评估。
这包括对项目的各个方面进行综合分析，如市场风险、技术风险、财务风险等。
通过对风险进行评估，我们可以确定其重要性和可能性，从而制定相应的风险应对策略。
1.2 风险应对策略根据对风险的评估，我们可以制定相应的风险应对策略。
风险应对策略可能包括避免、减轻、转移和接受风险等。
在项目前期准备阶段，我们应该尽量避免和减轻可能的风险，并在必要时将风险转移给合适的方。
2.项目执行阶段在项目执行阶段，可能会出现一些无法预测的风险。
为了确保项目能够按计划顺利进行，我们需要制定相应的应急计划。
2.1 应急资源准备在项目执行阶段，应急资源的准备至关重要。
这些资源包括人力资源、物资资源、资金资源等。
为了应对可能出现的突发情况，我们应提前准备好这些资源，以便在需要时能迅速应对。
2.2 应急组织机构建设应急组织机构的建设对于项目的应急响应至关重要。
在项目执行阶段，我们需要建立一个应急管理团队，负责协调应急工作，制定应急预案，并在需要时迅速启动应急组织机构，以解决项目中的突发问题。
3.项目收尾阶段在项目收尾阶段，我们需要进行项目的总结与评估，以确保项目的成功完成。
同时，我们也需要对项目的风险和应急计划进行再评估，以便更好地应对类似的项目风险。
3.1 项目总结项目总结是对整个项目过程进行回顾与总结的重要环节。
在项目总结中，我们应对项目的风险和应急计划进行全面评估，并提出改进建议，以便在未来的类似项目中更好地应对风险。
3.2 项目经验沉淀项目经验的沉淀对于项目管理的提升至关重要。
规划实施方案中应该注意哪些风险因素
规划实施方案中应该注意哪些风险因素在规划实施方案的过程中，存在着各种各样的风险因素，这些风险因素可能会对方案的顺利实施和预期目标的达成产生不利影响。
因此，在制定和执行规划实施方案之前，对可能出现的风险因素进行充分的识别、评估和应对是至关重要的。
下面我们将详细探讨在规划实施方案中应该注意的一些主要风险因素。
一、市场风险市场环境的变化是规划实施方案中常见的风险之一。
市场需求的波动、竞争对手的行动、价格的变化以及新兴技术的出现等，都可能影响方案的实施效果。
例如，如果规划的是一个新产品的推广方案，而在实施过程中市场需求突然下降，或者竞争对手推出了更具竞争力的产品，那么原方案可能就无法达到预期的销售目标。
为了应对市场风险，需要在规划阶段就进行充分的市场调研，了解市场趋势和竞争态势，制定灵活的应对策略，如调整产品定位、优化价格策略或加强市场推广力度等。
二、技术风险技术的不确定性也是一个重要的风险因素。
在规划实施方案中，如果涉及到新技术的应用或技术创新，可能会面临技术不成熟、技术故障、技术更新换代快等问题。
比如，一个企业规划实施一个基于新技术的生产流程改进方案，但在实际操作中，新技术可能无法稳定运行，导致生产效率下降，甚至出现产品质量问题。
为了降低技术风险，需要在方案规划时对技术进行充分的评估和测试，选择可靠的技术供应商，建立技术备份和应急处理机制，同时加强技术人员的培训和技术研发投入，以跟上技术发展的步伐。
三、政策法规风险政策法规的变化可能会对规划实施方案产生直接的影响。
行业政策的调整、税收政策的变化、环保法规的加强等，都可能导致方案的实施成本增加、业务模式受限或者需要进行重大的调整。
假设一个房地产开发项目的规划实施方案，在实施过程中遇到了当地政府出台的新的土地政策，对土地开发的条件和要求进行了更严格的限制，这可能会导致项目进度延迟、成本增加甚至无法继续进行。
为了应对政策法规风险，需要密切关注政策法规的动态，及时调整方案以符合新的要求，同时加强与政府部门的沟通和协调，争取政策支持。
建设方案和规划方案的风险识别与应对
建设方案和规划方案的风险识别与应对引言：在建设和规划项目中，风险是无法避免的。
无论是大型基础设施建设还是城市规划，都面临着各种潜在的风险。
因此，对于建设方案和规划方案的风险识别和应对至关重要。
本文将探讨建设方案和规划方案中可能出现的风险，并提出相应的应对措施。
一、环境风险环境风险是建设和规划项目中最常见的风险之一。
它包括土地污染、水资源短缺、生态破坏等。
在制定建设和规划方案之前，必须对项目所在地的环境进行全面评估。
如果发现存在环境风险，应采取相应的措施进行修复和保护。
例如，如果土地存在污染问题，可以进行土壤修复工作；如果水资源短缺，可以进行节水措施的规划和实施。
二、技术风险技术风险是建设和规划项目中的另一个重要因素。
它包括技术难题、技术不成熟、技术储备不足等。
在制定建设和规划方案时，必须充分考虑技术风险，并制定相应的技术应对措施。
例如，可以进行技术研发和试验，以确保项目的可行性和可靠性；可以与相关机构和专家进行合作，共同解决技术难题。
三、经济风险经济风险是建设和规划项目中不可忽视的一部分。
它包括资金短缺、投资回报率不高、成本超支等。
在制定建设和规划方案时，必须进行全面的经济评估，并制定相应的经济风险应对措施。
例如，可以寻找多元化的资金来源，降低项目的融资风险；可以进行成本控制和管理，以确保项目的可持续性和盈利能力。
四、社会风险社会风险是建设和规划项目中的另一个重要考虑因素。
它包括社会抗议、舆论压力、社会不稳定等。
在制定建设和规划方案时，必须充分考虑社会风险，并制定相应的社会应对措施。
例如，可以进行社会影响评估，了解项目对当地居民和社区的影响；可以与相关利益相关者进行沟通和协商，以减少社会抗议和舆论压力。
五、自然灾害风险自然灾害风险是建设和规划项目中的不可忽视的因素。
它包括地震、洪水、台风等自然灾害。
在制定建设和规划方案时，必须进行全面的自然灾害评估，并制定相应的自然灾害风险应对措施。
例如，可以进行地质勘察和地震安全评估，以确保项目的抗震能力；可以进行洪水模拟和防洪规划，以减少洪水灾害的影响。
规划实施方案的关键风险点有哪些
规划实施方案的关键风险点有哪些在我们的生活和工作中，经常会遇到各种各样的规划实施方案。
无论是个人的职业发展规划，还是企业的项目实施计划，都需要精心设计和谨慎执行。
然而，在这个过程中，存在着许多关键的风险点，如果不能及时识别和有效应对，可能会导致规划实施的失败，给我们带来不必要的损失和困扰。
那么，这些关键风险点究竟有哪些呢？首先，目标不明确或不合理是一个常见的风险点。
如果规划的目标模糊不清，缺乏具体的量化指标和可衡量的标准，那么在实施过程中就难以判断是否朝着正确的方向前进。
例如，一个企业制定的销售增长目标只是“大幅提高销售额”，但没有明确到底增长多少百分比，或者在什么时间内达到这个目标，这就会让执行人员感到迷茫，无法制定有效的行动计划。
另外，目标过高或过低也会带来问题。
目标过高可能会让人感到望而却步，缺乏实现的动力和信心；目标过低则无法充分发挥团队的潜力，浪费资源和机会。
因此，在规划实施方案时，必须确保目标清晰、明确、合理且具有挑战性。
其次，资源不足是一个重要的风险因素。
这里所说的资源包括人力、物力、财力和时间等方面。
如果在规划时没有充分考虑到所需的资源，或者对资源的估计不准确，就可能在实施过程中出现资源短缺的情况。
比如，一个工程项目在规划时没有配备足够的技术人员，导致施工过程中技术难题无法及时解决，延误工期；或者一个市场推广活动预算不足，无法进行有效的宣传和推广，达不到预期的效果。
同样，时间资源的管理也至关重要。
如果规划的时间安排不合理，过于紧凑或者过于宽松，都会影响实施的进度和质量。
再者，缺乏有效的沟通和协调机制也是一个容易被忽视的风险点。
在一个规划实施方案中，往往涉及到多个部门、多个团队甚至多个利益相关者，如果他们之间不能及时、准确地沟通信息，协调工作，就很容易出现误解、冲突和重复劳动等问题。
例如，在一个新产品研发项目中，研发部门和市场部门没有充分沟通，导致研发出来的产品不符合市场需求；或者不同部门各自为政，工作进度不协调，影响整个项目的推进。
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此，中国经济的高速增长，带来了收入增加，收入增加以后，必然要
住，要有商业地产的配套，人口还在增长，城市化进程加快，家庭规
化，负债消费意识逐步形成，境外投资者人市，以及住房不可替代性
合作用，导致中国房地产市场的整体需求迅速增加。在供求关系一边 况下，房价是很难下降的。
目 录
第一部分 政策方面要考虑的风险
第二部分 选址方面要考虑的风险
第三部分 开发模式方面要考虑的风险
第四部分 业态组合方面要考虑的风险
本部分要和大家分享的内容
订单式商业地产开发可行么？ 如何做好商业地产的统一管理？
多大的体量才合适？
业态组合的基本原则 规划业态的基本方法？ 创意商业意味着什么？
订单式商业地产开发可行么
上海万达商业广场模式
招商口号
万达的口号是： “与世界5OO
强为邻”， “和巨人一起飞”。 万达又宣称小型的精品商铺是 “带租约售价为1 49．6万元的
店铺，6．5年就可以收回投资年
商业利润可达6 48 0 0元”的惊 人回报预期。
上海万达商业广场模式
开业情况
但是，万达商业广场的百余家
精品商铺随沃尔玛等大店2 0 0 3 年1 2月2 3曰开业后，由于客流 太少，6天后即宣告停业。这次
什么叫订单式商业地产
和各商家签订长期的战略合作协议 和战略合作伙伴共同决定选址
技术对接。规划部和战略伙伴共同决定一个店铺的高度、入口、人 流体系等技术指标
从国家统计局获知国房景气指数图
从建设部、商务部等国家部门获得相关政策 从城市规划局获得相关政策 注意区域经济体对城市商业规划的影响
国家近几年出台的相关政策 ——政策取向
国家对大型商业地产开发等大型项目建设采取的是限制的态度 宏观调控政策的出发点是保持经济的稳定增长
政策力度明显加大，不少政策有国务院直接发布，提高到了政治的高度
如何做好周边消费量的统计——以华南MALL为例
华南MALL的可行性报告评价
忽视了中国人的消费习惯 所统计的数字并不是可以到项目里进行消费的人群
如何做好周边消费量的统计——注意消费欲望
在进行周边消费量统计的时候，我们需要知道：
你的客源来自哪里？ 他们的收入水平怎么样？ 他们的消费能力强不强？ 他们的消费欲望强不强？
目 录
第一部分 政策方面要考虑的风险
第三部分 选址方面要考虑的风险
第三部分 开发模式方面要考虑的风险
第四部分 业态组合方面要考虑的风险
本部分要和大家分享的内容
商业地产开发的常见误区及化解
常见的几种开发模式 是售是租的争论 案例分析：万达模式和新天地模式
商业地产开发的常见误区
开发时缺乏金融体系的有效支持
影响商业地产的几类政策
•金融市场调控政策
•地产市场管理政策 •城市商业规划政策
影响商业地产的几类政策
金融市场调控政策
大型商业地产开发是一项大型资本运作活动，开发周期长，资金回收 满，在运作的过程中要保证资金链的畅通。作为开放商应该预测到未来 国家宏观经济调整的方向和金融市场可能的变动。
地产市场管理政策
如何处理好选址内竞争者的关系——案例
其次是经营品种的丰富性，消费者希望去超市就 能买全吃、喝、住、行等日常所需的商品，在这一
方面，家乐福与沃尔玛提供的商品也大多相近，实
力相当，如果距离很近则激烈的竞争在所难免。 其三，才是超市的品牌，家乐福与沃尔玛同属于 国际品牌，品牌优势相当。因此在选址时，为了避 免这种直接的竞争，不会选择在同一个地段开店， 各自营造各自的商圈，各自服务好各自商圈内的消 费者，互不干扰。
国外的成熟模式，有可融资的保险公司、基金、银行作支持 过分依赖银行，缺乏多元化的融资渠道 开发商自身资金缺乏
按住宅开发的理念开发商业地产
不考虑商业各种业态对建筑的不同要求 将所有精力都放在店铺销售环节 没有考虑为经营者创造一个持久的经营环境
商业地产开发的常见误区
开发商缺少整体规划的理念
不清楚商铺开发的客户在哪里，不考虑市场定位和周边的消费情况， 将项目隔成小格子出售
不了解商铺后期的经营规划
开放商无法保证返租回报率，后期商铺无法流通
如何化解这些风险
•资金为首 •找到人才 •做对程序 •做好整体规划 •只租不售 •做好商业定位 •承受后期压力
如何化解这些风险
资金为首
商业地产是一种复合型的产业，不单纯是房地产业，也不是商业，它包 括地 产、商业、投资、金融等，非常复杂。在这个行业里，最需要的就
第二部分 选址方面要考虑的风险
第三部分 开发模式方面要考虑的风险
第四部分 业态组合方面要考虑的风险
本部分要和大家分享的内容
如何统计有效客流？ 如何做好周边消费量统计？
如何避开选址周围的竞争对手？
如何统计有效客流
常见的三种客流来源
如何统计有效客流
常见的三种客流来源
第一层次，即所谓的核心商圈。核心商圈的消费群体对项目而言，是最 重要的，是支撑项目经营的坚实基础，其消费要占到项目总体销售份额的 80%以上。核心商圈的辐射半径因项目的大小、位置不同而不同，对于中等 城市中心型的购物中心，例如10万平米左右的购物中心，其核心商圈的辐
拿地、销售等壁垒明显提高
规避政策风险建议
规避地产政策风险
拓展资金渠道，扩展实力整合房地产资源 加强成本控制及产业化研究 制造舆论，高调相应政策
规避政策风险建议
规避金融市场风险
开发商本身要有资金实力 构建一个长期的资金供应平台 应用各种金融创新工具
目 录
第一部分 政策方面要考虑的风险
如何做好周边消费量的统计
统计消费量时要注意的问题
不要沉迷于无意义、不相关的人口统计数字 注意统计人口的消费欲望 要调研和项目定位相关的人群情况
注意人群分布的中国特色
如何做好周边消费量的统计——以华南MALL为例
如何做好周边消费量的统计——以华南MALL为例
华南MALL的可行性报告
华南Mall将圈住3个消费商圈，分别是最为核心的“30公里经常性消费商圈” （指东莞市区）；50分钟车程范围内的“60公里基本性消费商圈”（指覆盖 广州、深圳、顺德、中山、惠州等将近74个镇区，这里集中了珠三角大约 70%的GDP、70%以上的工业产值、65%以上的人口），此商圈是全国人流、资 金流、物流、信息流及消费最为集中的区域；80分钟车程范围内的“100公 里旅游性消费商圈”（覆盖几乎珠三角所有大中型城市、158个镇区，GDP近 7000亿元，社会零售总额在2800亿元左右，拥有4000万消费人口）。可行性 报告结论认为，华南MALL的立项是可行的。 在中国所有城市中，东莞市公路密度最高，私家车拥有率最高，个人银行 存款最多。从这3个因素考虑，可行性分析认为立足东莞，环顾珠三角，打 造中国华南第一Mall的时机已经成熟。
三种常见的开发模式
•出售模式
•租售结合模式 •出租模式
三种常见的开发模式
是租还是售的争论
理性看待租和售的问题
出售商铺和出租商铺各有其好处和坏处
目前国际主流做法是只租不售，以保证项目的长期持有和升 值。这也是目前国内呼声最高的一种做法。 但要理性看待这一问题
中国有资本市场不健全、商业地产发展时间很短的具体国情
是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问
题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以，最应该注意的 是，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。
如何化解这些风险
找到人才
做商业地产，没有既懂地产又懂商业，又懂一些金融方面的知识的 综合性人才是很难的
曾经做过百货、做过超市的人只有商业的思维不合适
停业，让很多业主发现自己倾家
荡产买来的黄金店铺由干客流太 少而根本出租不出去。 如梦方醒的业主在与万达管理 方沟通遇阻后，陆续有54人将万 达告上法庭，要求万达解除购买 商铺的合同，返还购房款。
上海新天地模式
基本情况介绍
只租不售的典型代表
上海新天地占地面积3万平方 米，总建筑面积6万平方米。 它以上海独特的石库门建筑旧
区为基础改造成的集餐饮、商业、
娱乐、文化的休闲步行街，是一 个具有上海历史文化风貌的都市 旅游景点，以中西融合、新旧结 合为基调，将上海传统的石库门 里弄与充满现代感的新建筑融为 一体。
上海新天地模式
口号与定位
城市起居室
生活新天地 国际时尚、娱乐、商业中心
上海新天地模式
经营效果
长时间以来，一直被国内地
，“只租不售，长期持有”并不适用于所有的商业地产项目， 是否要“长期持有”要视开发商的实力和融资能力而定，还要 看是商业地产的类型。
上海万达商业广场模式
基本情况介绍
是租售结合的典型代表
位于上海市五角场，是上海建筑
面积近33万平方米。
项目引入沃尔玛、HOLA、万 达国际影城和食品一店、3C数 码广场、新世界百货、第一食品 广场、上海珠宝城、上海书城等 主力店进驻经营。
做好商业定位
定地址要结合当地实际情况
定规模，按照中国的国情可以比国际标准稍大一些 不同的主力店业态适合不同的区域
如何化解这些风险
做好整体规划
设计好人流动线 做到视觉通透 完善的交通体系 注意主力店技术标准
做好后期承受压力的准备
至少两年的培育期 开始每年20%-30%的掉铺率 特殊业态的物业管理
如何处理好选址内竞争者的关系——案例
沃尔玛和家乐福五里内不见面的原因
超市主要经营的都是家庭消费的易耗品，需要经常购买， 因此影响消费者行为的，首先是方便性，如果距离较远， 购物不方便，一般就不会考虑，因此服务的区域一般以 附近的社区为主，大型超市辐射半径大多在2000米以内， 或步行距离在20分钟以内，而沃尔玛和家乐福同是大型 超市，如果在2500米以内，则大部分的辐射商圈是重叠 的，争夺消费者的竞争也就会变得更激烈。