前期介入管理办法
物业管理的早期介入和前期管理
物业管理的早期介入和前期管理一、物业管理的早期介入（一）物业管理早期介入的涵义所谓物业管理的早期介入，是指物业服务公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。
（二）物业管理早期介入的意义1.完善物业的规划设计和使用功能2.保证施工质量3.为验收接管夯实基础4.便于日后对物业的管理（1）方便日后维修保养计划的制定；（2）方便日后检修，缩短检修时间；（3）易保证维修质量；（4）方便后期改建改造。
（三）早期介入的形式与工作内容物业管理在物业建设与使用中按时间顺序如图所示：1.项目可行性研究阶段（1）介入形式向物业建设单位及其聘请的专业机构提供专业咨询意见（选址、投资额、目标市场、市场定位等），同时，对未来的物业管理进行总体规划。
（2）主要工作内容①根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；⑤设计物业管理框架性方案。
2.规划阶段（1）介入形式参与各项规划设计的讨论会，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议，从而更好地满足购房者的需求，降低开发风险；减少后续的更改和调整，为建设单位节约资金。
（2）主要工作内容①就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；②就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见及建议；③提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房等公共配套建筑、场地的设置、要求等提出意见。
3.建设阶段（1）介入形式主要是派出工程技术人员进驻到现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。
（2）主要工作内容①就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；③对室内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线铺设走向等。
物业集团前期介入物业服务管理办法
物业集团前期介入物业服务管理办法第一章总则第一条为进一步理顺前期介入物业服务管理工作，明确权责、优化流程，特制定本办法。
第二条物业集团负责对地区物业公司前期介入物业服务工作进行指导、监督、检查及考核。
第三条地区物业公司及各物业服务中心负责前期介入物业服务工作的具体实施。
第二章前期筹备第四条地区物业公司应于新项目进场30天前与开发商签订《前期介入物业服务协议》，约定服务内容、服务费用及酬金比例等事项。
1、前期介入服务产生的人工综合成本、外包服务成本、临时用工成本、设施设备维护费用、物资采买费用、大型营销活动的物业配合费用、物业服务酬金及税费等由开发商承担。
2、针对开荒保洁、物资采买、大型活动人员需求、智慧社区实施等事项，地区物业公司应与开发商约定具体服务内容及合作模式，其中如需委托地区物业公司负责单位征召工作的，应约定开发商至少在新项目销售现场开放120天前书面通知。
3、地区物业公司每月20日前汇总上月服务费用结算明细，经开发商书面确认后于次月10日前完成费用结算手续。
第五条《前期介入物业服务协议》签订完成7天内，地区物业公司成立新项目物业服务中心并完成物业信息管理系统的基础信息建设。
第六条新开盘项目销售现场开放90天前,地区物业公司根据开发商需求，拟定人员配置方案，经地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后报物业集团总经理审批执行。
1、销售案场物业服务人员应结合开发商需求及项目开发建设进度合理安排到岗。
原则上物业服务中心负责人于销售现场开放60天前到岗，普通员工于开放30天前到岗。
2、物业服务中心应在人员进场7天前，协调开发商提供办公地点、食堂、宿舍、仓库、电话、网络及必需的后勤物资。
3、地区物业公司负责制定销售案场监控布点方案，并协调开发商于销售案场开放7天前，完成设备申购与安装工作。
第三章工程前期管理第七条地区物业公司参与由开发商组织的规划设计条件、公建配套及物业分区管理规划等各项方案研讨、审核，从物业管理及业主使用角度提出书面建议，相关文件签字存档。
物业早期介入、前期管理工作内容
物业早期介入、前期管理工作内容(总5页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-工作内容物业管理企业在物业早期介入、前期物业管理主要涉及以下几个阶段的工作内容：一、早期介入1、立项决策阶段在对项目的市场定位、业主群的构成等进行严谨调研分析的基础上，可做出以下主要工作内容。
1）根据物业建设和目标客户群的定位确定物业管理模式；2）根据规划和配套情况确定物业管理服务的基本内容；3）根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；4）根据物业服务成本初步确定物业公共服务费的收费标准。
2、规划设计阶段要求物业企业根据以往的管理经验和日后方便物业管理的需求提出合理建议。
1）对物业的结构布局及功能定位提出合理建议；项目的整体构思、布局、楼间距的合理性，项目区域内人车分流，物业的采光、通风状况等问题，根据物业性质和项目定位提出合理建议；2）就物业环境、配套设施的合理性提出意见或建议；项目区域内的道路交通布置、环境的和谐美化，社区文化活动与文体设施的配置，停车区域的布局、车位数目等问题提出意见或建议；3）提供设施设备的设置、选型及服务方面提出合理建议；物业企业根据自身管理经验，对项目中央空调、电梯的选型与配置，建筑的智能系统（如：红外自动报警系统、门禁系统、停车场智能管理系统、电子巡更管理系统、消防联动系统等）的设置内容，配电房的设置位置及配电方案是否合理，供水系统是否采用变频技术，水电气的供应容量、集水井、污水井水泵使用功率是否合理，是否设置双电路、电路接口的数量、位置是否方便检修，开关、插座的高度、数量及具体的位置是否适当，是否方便以后使用等内容提出合理化建议；4）其它问题：在规划设计中易忽略的，如：物业服务用房、社区服务场所、垃圾通道及垃圾房的设置等公共配套设施、场地提出合理建议。
3、施工建设阶段在这一阶段中物业管理的介入，是加强工程监理的力量，保证建筑移交和日后管理的连续性。
1）与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同协商，及时向建设单位提出并落实整改方案。
物业前期介入部规章制度
物业前期介入部规章制度第一章总则第一条为了规范物业前期介入工作，保障物业管理的顺利进行，制定本规章制度。
第二条本规章制度适用于涉及物业前期介入工作的所有单位和个人。
第三条物业前期介入是指在物业项目建设前，由物业管理公司或相关单位进行的规划、设计、咨询等工作。
第四条物业前期介入工作应遵循科学规划、合理设计、诚信咨询的原则，服务于物业项目的顺利建设和管理。
第五条物业前期介入应当遵守相关法律法规，尊重合同精神，保护客户权益，维护社会公共利益。
第六条物业前期介入应当遵循公开、公正、公平的原则，确保信息公开透明，决策公正合理。
第七条物业前期介入的工作人员应当具有相应的资质和经验，熟悉相关法律法规，熟悉业务知识。
第八条物业前期介入的工作人员应当遵守职业道德规范，廉洁自律，负责任。
第二章物业前期介入的程序第九条物业前期介入工作应当按照以下程序进行：（一）明确需求，制定工作计划；（二）收集资料，进行调研分析；（三）编制规划设计方案；（四）征求意见，修改完善方案；（五）提交审核，确定最终方案。
第十条物业前期介入工作应当与相关部门和单位进行沟通协调，协同配合，共同推进物业项目的建设。
第十一条物业前期介入应当按照合同约定的时间和工作任务完成，不得擅自延期或违约。
第三章物业前期介入的内容第十二条物业前期介入的内容包括但不限于以下方面：（一）规划设计：包括物业项目的总体规划、建筑设计、景观设计等；（二）咨询服务：包括物业项目的市场咨询、投资咨询、运营管理咨询等；（三）技术支持：包括物业项目的技术支持、技术指导、技术培训等。
第十三条物业前期介入应当根据客户需求和项目特点，综合考虑各种因素，科学规划设计，做到合理有效。
第十四条物业前期介入应当遵循绿色发展理念，注重节能减排，保护环境，提高物业项目的可持续发展能力。
第四章物业前期介入的监督第十五条物业前期介入工作应当接受相关部门的监督和检查，确保工作的合法合规。
第十六条监督部门应当对物业前期介入工作进行定期检查，发现问题及时处理，确保项目的顺利进行。
物业前期介入方案
物业前期介入方案物业管理前期介入方案第一部分：前期介入服务的四个阶段住宅小区的前期介入物业管理是指物业正式进驻前的管理，其目的是为了及时发现设施设备的问题，为日后物业的顺利运作打好基础。
从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业流程和工作计划，以保障住宅小区物业的正常、有序运转。
一、物业顾问组建阶段建议公司邀请专业的物业顾问团队，组建“项目前期顾问团”，根据物业特点提出合理建议。
前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
第二部分：物业管理模式及服务目标一、服务管理模式的设想制定出科学、高效、完善的服务管理模式，建立健全的管理制度，确保物业服务的高质量、高效率、高满意度。
第三部分：项目组织架构与岗位人员设置一、组织机构设置与岗位人员配备情况建立健全的组织机构，明确各部门职责，配备专业的岗位人员。
二、各部门主要工作职责明确各部门的主要工作职责，确保各项工作有序开展。
第四部分：物业前期管理开支计划预算制定行政办公用品计划表、维修工具计划表、护卫、消防装备计划表、环境绿化装备计划表、前期介入日常费用开销预算表，确保前期管理开支计划预算的合理性和科学性。
第五部分：前期物业管理工作的开展一、前期物业工作重点重点关注小区规划设计方案的变更讨论，以及物业设备设施的试运行。
二、前期管理流程及工作计划制定出前期管理流程及工作计划，确保各项工作有序开展。
三、前期管理要求明确前期管理要求，确保物业管理的高效运作。
四、物业接管验收的前期管理对物业接管验收进行前期管理，确保物业的正常运营。
五、接管验收程序及注意事项制定出接管验收程序及注意事项，确保物业接管验收的顺利进行。
六、设备设施试运行对物业设备设施进行试运行，确保物业设备设施的正常运作。
面的疑问；5.协助营销部进行物业管理方案的宣传推广，提高客户对物业管理的认知度和信任度；6.建立客户投诉处理机制，及时解决客户问题，提高客户满意度；7.为客户提供周到的售后服务，帮助客户解决使用中的问题，提高客户忠诚度。
前期介入管理服务内容及工作重点
前期介入管理服务内容及工作重点一、前期介入时间：自合同签定之日起，分前期配合、物业管理筹备、入伙装修三个部分。
二、前期管理机构配置：三、前期管理期人员配置1、前期项目经理：人员从G元物业华东区高级项目经理中调配，专业侧重于工程技术和前期介入专业。
2、前期驻场主管：从深圳总部有丰富前期配合和项目销售协助管理工作经验的物业主管，长驻现场服务。
3、保安人员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
4、样板房服务员：从G元物业华东区统一调配，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
5、保洁人员：在南京当地招聘，统一培训合格上岗，形象和素质符合开发商销售部门要求。
四、前期配合主要工作内容：1、项目前期介入1）G元物业派出专家组一次三天，从业主使用和物业管理角度，对项目的规划设计施工等方面提出供参考的辅助性建议：➢建筑设计(地下、地面、裙房、标准层、屋面)是否便于物业管理；➢设备机房的环境、通风是否满足要求；➢根据环境管理经验及项目规划要求，从物业管理角度提出污水排放、噪音处理、油烟排放、垃圾收集点建造位置等环境方面建议；➢管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局；➢根据空调位置设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议；在空调安装时，为便于以后维修管理及楼宇外立面美观的统一，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；➢根据日常安全管理需求，对项目智能化系统等配套设施从物业管理角度提出合理化建议；➢根据现代信息化要求，对项目的综合布线系统从物业管理角度提出合理化建议；➢根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角度提出合理化建议；➢审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的植物提出调整建议；➢从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；➢根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；2）从客户使用的角度，提出专业化建议：如从车辆停放、商业用房的管理与设置内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；3）从环保的角度，提出专业建议：根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。
早期介入概念和方式综述
六、把好工程质量验收关
把好工程质量验收关
房屋工程质量问题对物业 管理产生不良影响将是相 当长久化给管理带来的障 碍是巨大的，所以物业管 理公司进行工程验收时， 必须细致入微。
把好工程质量验收关
1、组织验收小组 由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部 和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。 比如： 主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接 日期 与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准 准备竣工验收的表格资料 房屋接管验收表 机电设备按盘验收表 等等
规划设计需要注意的问题
集中“能源计量表”
功能配备。如水、电 气能源量按功能区分，
煤 气
集中安放入公共区间，
表
通常讲“三表出户”。
出 户
水
电
表
表
出
出
户
户
规划设计需要注意的问题
各种指标牌、小区 （大厦）平面图，警 示标志（牌）配备。
规划设计需要注意的问题
物业管理用房的配备 （如办公室、调度室、 值班室、控制中心仓 库等）
在规划设计中，常有一些易被忽 视问题，但从日后使用和维修的 角度来看，都很重要。如：
灶台下放置煤气罐的高度是否低 于煤气罐的角度。
悬挂的厨柜向通道伸出了几十公 分，用户不小心会碰到脑门。
冰箱、洗衣机预留位置及下水口 是否适当。
电路接口是否足够、位置是否合 适等。
规划设计需要注意的问题
3、规划设计需要注意的问题 物业管理公司参与规划设计可从 下面几个方面考虑： ①实用性 房屋的功能首先满足实用功能。 采光、通风、隔热都应满足要求。
住宅底层可作为物业管理用房
垃圾处理。每层楼、每 幢房都应考虑配备收集垃圾 的相应位置及设施。
物业小区前期介入规章制度
物业小区前期介入规章制度为了确保小区的安全、规范管理以及居民的利益，物业公司在小区成立之初就需要制定一套前期介入规章制度。
这些规章制度旨在明确物业公司的权责，规范管理行为，保障小区的正常运作。
下面是一份针对物业小区前期介入的规章制度。
一、物业公司的基本情况和管理机构1.1 物业公司的名称及主要经营范围。
1.2 物业公司的管理团队组成及联系方式。
1.3 物业公司与业主代表委员会的联络机制。
二、物业公司的权责和服务内容2.1 物业公司应遵守相关法律法规，负责小区内的公共设施、绿化、清洁等管理工作。
2.2 物业公司应设立24小时紧急值班电话，协助处理小区内的紧急事件。
2.3 物业公司应定期组织小区内的安全检查和消防演练，确保小区的安全。
2.4 物业公司应制定小区公共设施的维护计划，及时修复设施故障。
2.5 物业公司应为业主提供周到的服务，及时回应业主的投诉和建议。
三、业主大会和业主委员会的设立3.1 物业公司应协助业主召开业主大会，讨论小区管理事宜。
3.2 物业公司应配合业主选举业主委员会，推动小区管理工作的开展。
3.3 物业公司应向业主委员会报告工作进展及财务情况。
3.4 物业公司应协助业主委员会与业主沟通，促进业主之间的和谐关系。
四、费用管理4.1 物业公司应按照公开透明的原则，向业主公布物业费用的收费标准和使用情况。
4.2 物业公司应制定严格的费用管理制度，确保费用的合理使用。
4.3 物业公司应向业主及时汇报费用的使用情况，并接受业主的监督。
4.4 物业公司应协助业主委员会审核费用使用情况，确保费用的合规使用。
五、管理纪律和奖惩制度5.1 物业公司应建立健全的管理制度，明确工作职责及管理流程。
5.2 物业公司应遵守相关规定，严禁收受贿赂和擅自挪用公款。
5.3 物业公司应建立违纪违法处理机制，对违规行为及时进行处理。
5.4 物业公司应建立奖惩制度，根据工作绩效对员工进行奖励或处罚。
在小区的前期介入阶段，物业公司需要建立规章制度，明确自身的权责，并与业主委员会密切合作，共同推进小区管理工作。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
前期介入管理办法
XX物业管理有限公司
物业管理前期介入管理规定
第一章总则
第一条消除前期隐患，为顾客后续的开发减少损失提供决策依据，同时为本公司后续的物业管理服务提供保障。
第二条物业管理前期介入是指物业交付使用前，物业管理单位向开发商提供的为了优化设计、优化施工、营销配合等一系列有偿物业管理服务，它是前期物业管理服务的重要内容。
第三条物业管理的前期介入必须保证充分、严密、细致，为后续的物业服务奠定良好的基础，并按公司制度规定及时协助、配合项目开发工作。
第四条对XX开发项目，本公司各部门均有责任主动参与项当前期介入工作并有责任为物业前期介入工作提供必要条件。
第五条本规定适用于顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作。
第二章职责与分工
第六条物业前期部负责：
一、顾客有明确管理意向要求到项目交付的前期介入工作和营
销配合指导工作。
二、牵头成立物业前期介入小组，并指导和监督前期介入小组
工作。
第七条物业前期介入小组负责前期介入的具体操作。
第八条物业前期介入小组成员安排：物业前期部（组长），项目派驻负责人（副组长），工程技术部，及其它专业人员等。
第三章前期介入工作组织原则
第九条为保证前期介入工作的密切配合，项目所在公司在上述项目开发的各阶段，应将开发进度计划提前知会公司各部门（物业管理公司总经理室、物业前期介入小组），以便公司各部门做出相应的前期介入工作安排。
第十条前期介入工作必须有计划地进行。
物业前期介入小组负责人应在地产公司提出管理意向后十五天内与开发商落实前期介入的工作范围、地点、时间、接口等具体内容。
并提交“前期介入工作计划”，明确各阶段的介入工作内容、项目派驻负责人、工作要求和议决等，经分管领导审批后，报集团备案。
第十一条物业前期介入小组在各阶段的前期介入工作必须形成书面的介入工作报告，有针对性地提出物业专业意见和建议。
第十二条物业前期介入小组组长应在每月底组织会议对工作做全面布置，并检查各项工作的完成情况。
第十三条物业前期介入小组副组长全日制现场办公，负责管理项目现场工作的协调与安排，与当地有关政府部门、业务单位进行良好的沟通，了解所在地的有关情况。
第十四条其余派驻项目的物业前期介入小组成员要对项目日常情况进行巡查与沟通，形成“物业前期工作联系函”报给项目所在地产公司，抄送物业前期部与总经理室。
第十五条派驻项目的物业前期介入小组成员要对“物业前期工作联系函”中的内容进行跟踪，并将跟踪情况汇报给前期部。
对于项目所在地产公司不能解决或者不予解决问题，物业前期介入小组副组长要及时上报前期部协调解决。
第十六条物业前期部每月至少安排一次对前期项目进行现场工作：
一、进行项目现场检查，对派驻人员工作情况进行了解并
填写“前期部现场记录表”。
(一)工程现场查看：施工现场查看、重大施工节点的记录、
不合格项目的分析等；
(二)物业现场查看：客服服务中心、员工宿舍等工作、生活区域的巡查，日常工作表单、记录、培训、考核等服务工作的品质督导，公司层面的员工培训、考核的实施，相关信息资料收集、工作进程记录的检查。
二、与上级公司主管领导、工作人员的沟通：听取上级公司对物业服务方的意见、建议和工作安排等信息，汇报物业服务方的设想、建议、工作安排等；并填写“前期沟通信息记录表”。
三、尽可能的去拜访项目所在地政府相关部门和行业协会
人员，做好日常关系维护。
第十七条物业前期介入小组在月末对本月的前期介入工作作出小结和分析形成“月度物业前期介入报告”，经项目施工单位所属公司确认，并抄报物业公司工程中心。
第十八条“月度物业前期介入报告”形成后，由前期小组项目派驻负责人跟踪“月度物业前期介入报告”中的各项问题。
前期部对于整改情况的跟踪进行监督。
并在下月“月度物业前期介入报告”中体现上月报告中的整改情况。
第四章项目立项介入
第十九条项目立项介入是指在项目拿地之后对于集团和置业公司的项目定位，产品定位提出物业服务角度的建议。
第二十条在项目“前期介入工作计划”提交后，由副组长收集项目所在地房地产及物业管理行业具体情况并编制“XX市物业情况概况”：
一、当地物业管理行业法律法规及行业规范；
二、对当地具有典型性楼盘进行学习和调查，了解当地物业市场的价格、人力资源成本等物业服务行业基本信息；
三、了解当地人生活和风俗习惯；
四、了解周边楼盘类型构成。
第二十一条参与集团和置业公司项目定位会议并以物业管理专业角度提出项目定位方面的意见。