城市设计·上海新天地改造分析汇总.-上海新天地改造分析共17页文档

上海新天地旧城改造

绿地、人工湖
1997年规划构想 1998年拿地 1999年新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工
2001年新天地北里开业商业只租不售
中心绿地及人工湖开放
2002年进度新天地南里商业、公寓
新天地南里动工住宅一期动工
写字楼一期动工
2002年新天地南里开业商业、公寓只租不售
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改造后
整体效果
新天地的历史发展
• 石库门建筑是在上海开埠后大量建造的1900年后法租界扩展到太平桥地区这里就大量建造了石库门里弄
• 到20世纪的二三十年代这里发展成为了设施齐全的商住区
• 到30年代后太平桥开始衰败新天地石库门里弄就成为了破旧、拥挤、恶劣居住区
改造前的现状
• 到90年代太平桥地区除了极少数新式里弄和新工房外绝大部分是旧式里弄建筑陈旧建筑配套不足市政设施和绿化缺乏属于上海旧区改造范围
上海新天地旧城改造
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目录
上海新天地改造前现状分析上海新天地简介及改造策略
规划成果总结及评价
一、新天地改造前现状分析
区位分析
上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段高架桥交汇点原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路
n 手法的创新瑞安集团独具慧眼掌握了契机采用的作法是保留建筑物的表层改变内部的结构
与使用机能类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化
n 优越的区位不但拥有先天的传统文化元素而且拥有浓厚的商业、商务氛围便于集聚城市中

上海新天地案例分析

翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋50,000平方米下设顶级品牌旗舰店50,000平方米将延续国际甲级写字楼的高标准，吸引国际知名租户
68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。

旧城改造：上海新天地

旧城改造：上海新天地项目的历史背景1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，邀请了新天地的东家瑞安集团参与重建。

瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。

1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。

新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。

这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。

而当时，瑞安集团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。

两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。

其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。

世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。

世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。

长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好是一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。

项目的地域概况上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。

上海新天地案例综合分析

上海新天地开发现状人工湖绿地企业天地新天地翠湖天地二期一期?20012002年先期推出新天地商业呾人工湖绿地公益部分?20032006年分别推出企业天地办公呾翠湖天地一二期住宅5星级酒店翠湖天地三期?20072010年分别五星级酒店呾翠湖天地三期嘉苑住宅?2010年年末新天地三期新天地时尚购物中心揭幕5文档仅供参考如有丌当之处请联系本人改正
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上海新天地—商业业态
新天地时尚
新落成的“新天地时尚xintiandiStyle”在旧的新天地后面，位于自忠路及不复关中路之闱，不原来的上海新天地是通过天桥连接，是一个地下地上各两层共四层的大型室内购物商场。在建筑形式上还是沿用了新天地一贯的中西合壁，新旧结合的风格，将新天地的街景引入室内。这个新开的新天地时尚除了部分国际知名品牌商户外，主推的是一些新生亚洲设计师品牌，比较年轻新鲜的时尚气氛。
与业团队打造
挑选了美国旧房改造与家本杰明·伍德建筑设计事务所呾具东斱文化背景的新加坡日建设计事务所，幵邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历叱建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多斱面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纨消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
“新天地浪漫地图” 2009年情人节，让爱丌迷路
“牡丹亭” 新天地不昆曲的浪漫邂逅
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上海新天地——杂志
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平面广告展示
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平面广告展示
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THANKS！
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总建筑面积：约110万平斱米
物业构成：新天地商业（14.1万平斱米）酒店／服务式公寓（6.1万平斱米）办公楼（39万平斱米）公寓（51.4万平斱米）人工湖绿地动工日期： 1999年初开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团

旧城改造与保护案例-上海新天地

文化旅游
作为上海的文化地标，上海新天地吸引了大量国内外游客前来参观和旅游，进一步推广了上海的文化。
文化创意产业
上海新天地吸引了众多文化创意产业入驻，如设计工作室、艺术画廊、书店等，为文化传承提供了新的载体。
社区参与与可持续发展
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居民参与改造
在旧城改造过程中，上海新天地积极听取和采纳居民的意见和建议，让居民参与到改造过程中来。
历史背景
上海新天地的前身是上海的石库门建筑群，是上海传统的居住区
之一。
20世纪50年代以后，由于城市的发展和人口的增长，这一地区逐渐变得破旧不堪，亟待改造。
20世纪90年代末，上海市政府决定将这一地区改造为集商业、文化、娱乐、休闲于一体的城市
综合体。
改造前的状况
上海新天地所在的太平桥地区在改造前存在着建筑陈旧、设施落后、环境脏乱差等问题。
旧城改造与保护案例-上海新天地
目录
• 上海新天地简介 • 改造过程 • 改造效果 • 保护与可持续发展 • 经验教训与展望
01
上海新天地简介
地理位置
上海新天地位于上海市中心，紧邻黄浦江，具体位置在黄浦区南部太平桥地区。具体坐标为东经121°26′30″，北纬31°14′40″。
占地面积约为3万平方米。
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改造效果
经济效益
促进区域经济发展
上海新天地通过改造，吸引了大量游客和投资者，带动了周边商业和房地产的发展，成为上海的经济增长点之一。
提升土地价值
通过对旧城区的改造，提高了土地的利用价值和开发潜力，吸引了更多资本的进入，进一步提升了区域经济活力。
社会效益
改善居民生活环境
通过旧城改造，改善了居民的居住条件和生活环境，提高了城市品质和生活质量。

【案例分析】上海新天地——旧城改造实例

【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。

然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。

如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。

在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。

北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。

南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。

除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。

整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。

整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。

其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。

它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。

因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

上海新天地分析

旧城改造类型
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
上海新天地
一种特殊的延存城市肌理和符号的改造模式
C2

从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为本利润最大化
旧城改造
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量及品位
居民动机
改善居住条件
个人利益最大化
旧城改造
获取空间增值利益
空间生产的行为
管理、合作
政府
规划、政策
决策配合、合作
开发商
开发、建设
旧城改造
服从管理、保障搬迁
提供补偿
让出空间
居民
空间生产的行为过程体现了各方主体的地位及其利益表达。
旧城更新——以上海新天地为例
第六组主讲人：徐畅组员：郑云淼周佳武许凤姣徐畅
目录
旧城改造概念 “新天地”改造的动机及项目定位 “新天地”规划方案
“新天地”开发模式总结
旧城改造
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生
活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。