城市设计·上海新天地改造分析.

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【案例分析】上海新天地——旧城改造实例

【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。

然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。

如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。

在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。

北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。

南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。

除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。

整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。

整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。

其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。

它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。

因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

上海新天地分析

旧城改造类型
类型一：城市中心区——功能多元，高端引领类型二：历史文化区——维系文脉，挖掘价值类型三：混合居住区——配合政府，统筹操作类型四：城市边缘区——城乡一体，建管并重类型五：工业聚集区——依托基础，发挥特色
上海新天地
一种特殊的延存城市肌理和符号的改造模式
C2

从空间形态和尺度上来说,新天地是以老建筑改造和更新利用的商业街, 在原有的新天地里弄住宅中,由于尺度和空间相对比较小,设计者通过在南区和北区中间加入一条相对宽大的步行街,分为南区和北区。
布局：源自历史、围绕理念、强化特色
南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地块以保留石库门旧建筑为本利润最大化
旧城改造
居民动机是追求个人利益最大化。
提升城市环境质量及品位
居民动机
改善居住条件
个人利益最大化
旧城改造
获取空间增值利益
空间生产的行为
管理、合作
政府
规划、政策
决策配合、合作
开发商
开发、建设
旧城改造
服从管理、保障搬迁
提供补偿
让出空间
居民
空间生产的行为过程体现了各方主体的地位及其利益表达。
旧城更新——以上海新天地为例
第六组主讲人：徐畅组员：郑云淼周佳武许凤姣徐畅
目录
旧城改造概念 “新天地”改造的动机及项目定位 “新天地”规划方案
“新天地”开发模式总结
旧城改造
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生
活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。

上海新天地案例和旧城改造

上海新天地案例和旧城改造上海新天地的建设始于1998年，当时的上海正举办亚洲经济危机前的宏大城市改造。

新天地位于永嘉路和太仓路交汇处，占地面积约为37,000平方米。

项目一期的开发规划包括商业办公、酒店、文化娱乐等多个功能，旨在打造一个集高端消费、旅游观光、文化交流于一体的高端商业区。

新天地的建设与旧城改造密切相关。

旧城改造是指在城市更新过程中，保留和改造原有城市中心或重要地区的历史、文化建筑和文化遗产，以实现城市的可持续发展。

上海作为一个发展迅速的大都市，也面临着旧城改造的挑战。

而新天地作为一个成功的旧城改造项目，具有以下几个值得借鉴的特点。

首先，新天地在设计上既保留了原有历史建筑风貌，又在现代化的背景下进行了改造和创新。

项目一期中的新式建筑与历史建筑相得益彰，形成了一种有机的整合。

这种保留与创新的设计理念，不仅使新天地具有历史价值和文化底蕴，也让其在商业竞争中保持了活力和吸引力。

其次，新天地的开发也注重了公共空间的规划和利用。

广场、花坛、游乐设施等公共设施配套相对完善，为市民提供了一个休闲娱乐的场所。

这些公共空间的规划不仅为商业设施提供了人流量支持，也赋予了新天地更多的社交和文化交流功能。

再次，新天地的建设也考虑了可持续发展的原则。

项目一期中的建筑物大部分采用了绿色建筑设计和建造，减少了资源的消耗和对环境的影响。

同时，在商业设施中也融入了许多文化元素，倡导文化消费和绿色消费。

这种可持续发展的理念不仅符合城市发展的需要，也使新天地成为一个社会责任的典范。

最后，新天地的建设还注重了与周边区域的协调发展。

新天地所在的太仓路是上海的传统商业区，也是上海文化的发源地之一、新天地的建设不仅提升了周边区域的整体形象，也与周边的商业、文化和旅游资源形成了良好的互动效应，带动了该区域的发展和提升。

综上所述，上海新天地是一处旧城改造的成功案例，其成功得益于保留历史风貌和创新设计的结合、公共空间的规划和利用、可持续发展的原则以及与周边区域的协调发展。

上海新天地城市更新案例分析(旧改)

1.2－1.4万
12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工 2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。
富有特色的石门建筑元素，体现上海 20年代建筑特色，是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址差异化的定位商业业态比例
商业形态比例商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人

上海新天地案例分析

1
上海新天地整体项目介绍— 项目背景
太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，
为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 2019年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造
项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置区位交通：紧邻淮海中路、西藏南路，是上海的商业中心，紧靠地
（左图：梅艳芳在上海新天地举行上海演唱会新闻发布会）
21
上海新天地（商业街）—建筑理念与特色
整旧如旧，翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。 ◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。
新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。
上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。

城市设计·上海新天地改造分析19页PPT

▪Hale Waihona Puke 28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
19
45、法律的制定是为了保证每一个人自由发挥自己的才能，而不是为了束缚他的才能。—— 罗伯斯庇尔
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
城市设计·上海新天地改造分析
41、实际上，我们想要的不是针对犯罪的法律，而是针对疯狂的法律。 ——马克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就像影子跟随着身体一样。— —贝卡利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进步。— —杰弗逊 44、人类受制于法律，法律受制于情理。— —托·富勒

旧城改造案例分析

3
则开发一些高档次的居住物业，以其独特的文化氛围带动文化地产开发
01 旧城改造案例分析
杭州清河坊片区——旧城改造案例2
【请河坊街旧城改造方式】
通过“适当保护、改善和整治知名建筑、大量按原风格重建的方式”，还原古街区原貌
保护保持原样。对风貌典型、质量较好的传统民居采取保护的方式，按照不改变原状的原则，可进行修缮或对个别
构件加以更换，并可适当调整建筑内部功能。
06年10月 -09年底
鼓楼路
拆迁改造量总投资
2.6万平方米 1.5亿
1.8万平方米 1.6亿
4.3万平方米 5亿
定位
仿古特色旅游商贸街区餐饮一条街
时尚购物步行街民俗风情一条街
【功能分区规划】：特色商贸、餐饮、民俗风情区【项目开发策略】：选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气；二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前往就餐；三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。
01 旧城改造案例分析
上海新天地——旧城改造案例1
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标旧里
新里
【旧居改造前后对比】主要保留了建筑外墙，重建建筑内部将居住功能改为商业用途
改造前总平面图
改造后总平面图
【核心区改造前后总平面图对比】改造前为高密度旧宅区（改造期1996-2000年）改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸
筑，应予以拆除。
重建

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2018/11/17
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The End
2018/11/17
17
城市重建典型案例分析

新天地·上海
小组成员：傅慧敏、黄雪如
2018/11/17
1 2015.05.17
第一部分第二部分
改造前的新天地功能的改造
目录
第三部分
第四部分第五部分
结构的改造
肌理的改造立面的改造
2018/11/17
2
地理区位

上海新天地位于市中心卢
湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。

手法的创新
瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的
结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表
现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

优越的区位统一的开发
不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商
中最有活力的人群。

议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，
多赢的局面
创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。
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肌理的改造
改造前图底
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立面的改造
新天地建筑体量控制
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2018/1Biblioteka /1715小结
观念的进步
以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的
开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。
北里
南里人工湖
2018/11/17
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8
新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着 3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
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9
新天地南里—现代建筑为主
2018/11/17
10
10
结构的改造
北
2018/11/17
3
改造前的新天地

破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。

富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础
2018/11/17
4
4
改造前的新天地
2018/11/17
5
功能的改造

功能改造：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧
区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化
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肌理的改造
建筑设计上，瑞安集团精准把握石库门这一海派文化的精髓，保留大量旧建筑，并在此基础上注入新的生命力，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上，保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南北两个地块。
的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等
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功能改造：存表去里整旧如旧翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。 ◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
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结构的改造
新天地规划布局 p 北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 p 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。