城市设计·上海新天地改造分析

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上海新天地案例分析

专业团队打造
挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和具东方文化背景的新加坡日建设计事务所，并邀著名的同济大学建筑设计院为顾问。从保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度作多方面考虑，把新的生命力注入这些旧建筑，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。
开发新天地，主要是为该地区营造一个高品位的人文环境，再进行房地产开发，以实现经济效益、社会效益双赢。新天地的目标是既要体现上海的历时文化风貌，又要体现上海的时尚新地标及品味，欲成一扇体现上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景区，成为集餐饮、商业、文化、娱乐为一体的综合性时尚休闲步行街
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19 及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至 500平方米。
铁1号线、8号线、9号线，区位交通优越
土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：新天地商业（14.1万平方米）
酒店／服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方米）人工湖绿地动工日期： 2019年初开发周期： 15年分期开发，预计到2019年完工开发商：瑞安集团
结合市场合理安排开发时序 1 新天地商业 2019-2019年 2 翠湖天地一期（住宅）2019年 3 企业天地一期（办公楼）2019年 4 翠湖天地御苑（住宅二期）2019-2019年 5 酒店＋住宅三期＋商业 2019-2019年 6 企业天地二期＋住宅＋国际学校+瑞安总部

上海新天地案例和旧城改造

通过旧城改造，居民的生活环境得到改善，生活质量得到提高。
促进社会公平
旧城改造有助于实现城市资源的公平分配，减少贫富差距。
提升城市形象
新天地作为上海市的标志性区域，展现了上海市的城市形象和品质。
环境效益
01
02
03
保护历史建筑
在改造过程中，新天地保留了大量历史建筑，传承了城市的历史和文化。
提升绿化环境
改造目标
01
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03
04
提升城市形象
通过改造，提升上海新天地的整体形象，使其成为城市的地
标和名片。
保护历史建筑
在改造过程中，注重保护历史建筑和传统风貌，保留其独特
的文化价值。
促进经济发展
通过改造，吸引更多人流和投资，促进新天地地区的经济发
展。
提高居民生活品质
改善居民的生活环境，提供更好的公共设施和服务，提高居
上海新天地案例和旧城改造
目录
• 上海新天地概述 • 上海新天地改造过程 • 上海新天地改造效果 • 上海新天地改造经验 • 上海新天地未来展望
01
上海新天地概述
地理位置
01
新天地位于上海市中心，紧邻南京路步行街，交通便利，是上海市的繁华地带之一。
02
周边有地铁、公交等多种交通方式，方便游客和市民前往。
公众参与
01
公众意见征集
新天地积极征集公众意见，了解市民需求和期望，为改造工作提供参考。
公众监督
02
03
社区共建
新天地接受公众监督，及时回应市民关切和诉求，确保改造工作的公开透明。
新天地注重与社区居民的互动合作，共同参与社区建设和活动，增强社区凝聚力。

【案例分析】上海新天地——旧城改造实例

【案例分析】上海新天地——旧城改造实例上海新天地是整个太平桥地区改造项目的一部分，太平桥地区毗邻历史上的上海老城区，近代直至解放后都曾是人口密集的石库门聚居区。

然而伴随着近十年大规模建设浪潮的到来，该区域陈旧的基础设施和物质环境已无法与上海市中心商业区发展的要求相适应，系统性旧城改造的时机已经成熟太平桥地区（左边蓝色部分为新天地，上为北里，下为南里）地理区位：上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的就是里弄住宅。

如图所示，新天地的核心空间是一条南北向长条形广场，被正中东西向的兴业路分为南里与北里两个部分。

在兴业路上，还有上海最重要的革命历史文物保护单位之一的中国共产党第一次代表大会会址。

北里由多幢石库门老建筑组成，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家来自各国的高级消费场所及餐厅，充分展现新天地的国际元素。

南里则在拆除部分旧建筑的基础上新建了一栋总建筑面积为67888的购物娱乐休闲中心收头，进驻了各有特色的商户。

除了来自世界各地的餐饮场所外，更包括了年轻人喜欢光顾的时装专门店，时尚饰品店，美食广场，电影院及上海最具规模的一站式健身中心。

整个新天地区域的核心即是串联南北地块的步行广场，通过这个条形空间，原有狭窄私密的传统里弄空间被部分地敞开，形成了区域的公共活动中心，公共性较强的零售商业和饭店沿此布置，在步行广场的周边则保留了旧的城市肌理，包括狭小的宅间路和过街楼等元素，在此布置了一些较内向的活动如酒吧和高级餐厅等。

整个保护改造与开发是一个挑战，以新天地北里为例，在这个面积不到2公顷的地块上原先建有十五个纵横交错的里弄，密布着约3万㎡的危房旧屋。

其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。

它们中有的有能直达马路的弄堂口，有的则要借道其它里弄才能进出。

因此在规划上首先要读懂它们之间的关系，要在密密麻麻的旧屋中“掏空”出一些公共空间；在“掏空”的同时还要把一切能为广场增色的，具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。

上海新天地城市更新案例分析(旧改)

1.2－1.4万
12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等
20－25％％
0.7－0.88万平米
南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。
餐饮 37％ 0.82万平
7
新天地规划布局
北里
改造后的上海新天地
北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。
南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工 2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上
……….
5
改造前的上海新天地
破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。
富有特色的石门建筑元素，体现上海 20年代建筑特色，是建筑修缮的基础
13
上海新天地商业功能实现成功因素
选址差异化的定位商业业态比例
商业形态比例商业盈利模式
商业竞争
核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服 42％：38％：20％ 42％集中式商业＋58％商铺商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化
开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式
➢占地面积52万m2 太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人

城市设计·上海新天地改造分析19页PPT

▪Hale Waihona Puke 28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。——孔子
▪
29、勇猛、大胆和坚定的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
▪
30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
谢谢！
19
45、法律的制定是为了保证每一个人自由发挥自己的才能，而不是为了束缚他的才能。—— 罗伯斯庇尔
▪
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
城市设计·上海新天地改造分析
41、实际上，我们想要的不是针对犯罪的法律，而是针对疯狂的法律。 ——马克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就像影子跟随着身体一样。— —贝卡利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进步。— —杰弗逊 44、人类受制于法律，法律受制于情理。— —托·富勒

旧城改造案例分析

3
则开发一些高档次的居住物业，以其独特的文化氛围带动文化地产开发
01 旧城改造案例分析
杭州清河坊片区——旧城改造案例2
【请河坊街旧城改造方式】
通过“适当保护、改善和整治知名建筑、大量按原风格重建的方式”，还原古街区原貌
保护保持原样。对风貌典型、质量较好的传统民居采取保护的方式，按照不改变原状的原则，可进行修缮或对个别
构件加以更换，并可适当调整建筑内部功能。
06年10月 -09年底
鼓楼路
拆迁改造量总投资
2.6万平方米 1.5亿
1.8万平方米 1.6亿
4.3万平方米 5亿
定位
仿古特色旅游商贸街区餐饮一条街
时尚购物步行街民俗风情一条街
【功能分区规划】：特色商贸、餐饮、民俗风情区【项目开发策略】：选取中间保存最为完好的河坊街作为一期工程，定位为商贸旅游区，与西湖风景区和吴山风景区联动，用特色商业吸引游客，迅速积累人气；二期启动高银街打造成为餐饮一条街，与特色旅游商贸形成功能互补，既吸引了游客，又使得一大批本地的消费者前往就餐；三期与中山路整体改造工程同期进行，定位为时尚购物步行街，形成时尚与古老相融合的特色商贸旅游区。
01 旧城改造案例分析
上海新天地——旧城改造案例1
上海新天地改造前后对比，改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心，成为城市新地标旧里
新里
【旧居改造前后对比】主要保留了建筑外墙，重建建筑内部将居住功能改为商业用途
改造前总平面图
改造后总平面图
【核心区改造前后总平面图对比】改造前为高密度旧宅区（改造期1996-2000年）改造后成为上海时尚休闲文化娱乐中心和城市新地标，吸
筑，应予以拆除。
重建

上海新天地-案例分析

上海新天地
项目简介：上海新天地占地面积3万平方米，总建筑面积6万平方米。

它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街，是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满
现代感的新建筑融为一体。

位置关系图：（红色块为上海新天地所在位置）
改造前：
改造后：
符号：
创新，人工湖与大型商场结合：
新旧对比：
立面对比：
内部对比：
细部处理：
感想：
这是个中国旧城改造的一个样本。

它企图衔接旧上海的文脉，并藉此营造富人消费休闲的飞地。

很多人说它很成功，但“新天地”的建筑功能从一开始就被篡改了，本来是一个贫民窟，却被转换成一个奢华的商业中心，其中包括各种高档的咖啡馆、酒吧和餐馆。

“这是建筑话语在视觉和功能上的双重反讽：用香港富人的消费天堂，反讽了上海贫民窟的悲惨历史。

”我想，这些都应该是我们做规划做建筑的应该考虑的东西，在进行旧城改造时，是该完全改变这个区域的生活形态还是该有所保留？
在总的平面的规划上，它在保留原有交通主要流线的基础上，让两块地有机地结合，而且增加了长轴方向的交通，在功能分区上与旧建筑的保留上做了融合的规划。

它也是成功的一个专业行为，在对于旧的文化保留上，既有做旧如旧的手法，即完全保留旧建筑的做法，尽量延续它旧的形式，以达到保留旧有文化遗产的目的；同时，在更多的地方，它运用了在欧洲司空见惯的新旧建筑坦然对比结合的手法，就让人在感受城市新形态的同时，对过去的文化有所怀念，在对旧文化思考时，也会感叹时代的步伐。

总的来说，它算是一个很成功的商业策划行为，在这个物质流横飞的年代，还算一个体面的旧城改造。

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的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等
2015-5-21 6
功能改造：存表去里整旧如旧翻新创新
◆设计原则：保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度。 ◆整体规划：保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。 ◆强调历史感：保留原有的砖、原有的瓦作为建材。 ◆外表「整旧如旧」：为了重现石库门弄堂昔日的风光韵味，设计及工程以保留房子原貌为原则，工程人员按照当年的图纸进行修建，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原来的面貌。 ◆内部「翻新创新」：内部进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽频互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。
2015-5-21
7
结构的改造
新天地规划布局 p 北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。 p 南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。
2015-5-21
16
The End
2015-5-21
17
北里
南里人工湖
2015-5-21
8
8
新天地北里—石库门建筑为主
新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着 3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。
2015-5-21
9
9
新天地南里—现代建筑为主
2015-5-21
10
10
结构的改造
北Hale Waihona Puke 2015-5-21中最有活力的人群。

议，要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，
多赢的局面
创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益；政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益；社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。
2015-5-21
12
肌理的改造
改造前图底
2015-5-21
13
立面的改造
新天地建筑体量控制
2015-5-21
14
2015-5-21
15
小结

观念的进步
以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的
开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。
2015-5-21
3
改造前的新天地

破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。

富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础
2015-5-21
4
4
改造前的新天地
2015-5-21
5
功能的改造

功能改造：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧
区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化
城市重建典型案例分析

新天地〃上海
小组成员：傅慧敏、黄雪如
2015-5-21
1 2015.05.17
第一部分第二部分
改造前的新天地功能的改造
目录
第三部分
第四部分第五部分
结构的改造
肌理的改造立面的改造
2015-5-21
2
地理区位

上海新天地位于市中心卢
湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。
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肌理的改造
建筑设计上，瑞安集团精准把握石库门这一海派文化的精髓，保留大量旧建筑，并在此基础上注入新的生命力，以符合新世纪消费者的需求。在整体规划上，保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南北两个地块。

手法的创新
瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的
结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表
现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。

优越的区位统一的开发
不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商