踩盘培训
踩盘流程方案
踩盘流程方案引言踩盘是房地产行业中非常重要的一个环节，它指的是开发商或中介机构在销售某个楼盘之前对该楼盘的周边环境、交通便利程度、配套设施等方面进行实地考察和评估的过程。
踩盘过程中的数据和信息对于购房者的判断和决策具有决定性的作用。
本文将介绍一套踩盘流程方案，确保踩盘工作能够高效、客观、全面地进行。
步骤一：前期准备1.确定需要踩盘的楼盘，并取得所需信息：开发商提供的宣传资料、销售代理提供的户型图、规划图等。
2.根据所提供的资料，了解楼盘的基本情况，比如：项目位置、开发商背景、开盘时间等。
3.结合公开渠道（例如互联网、报纸等），查询楼盘所在地区的市场情况、价值趋势，为踩盘提供参考。
步骤二：踩盘现场实施1.实地考察楼盘周边环境：包括附近的居民区、商业中心、学校、医院等。
通过观察、访问周边居民和店铺经营者，了解周边环境的优缺点。
2.视察楼盘交通情况：包括附近的主要道路、公交站点、地铁线路等。
通过实地考察和询问当地居民，了解交通是否便利、存在的瓶颈等。
3.考察楼盘周边配套设施：包括购物中心、娱乐设施、体育设施、公园等。
通过与周边居民交流，了解配套设施的质量、便利度等。
4.深入了解楼盘内部情况：包括楼盘的户型结构、装修标准、楼盘内的公共设施等。
通过参观样板房、了解楼盘物业管理情况等，对楼盘内部情况进行评估。
步骤三：数据整理和分析1.对踩盘过程中收集到的各类信息进行整理和归档，包括照片、记录、访谈内容等。
2.在整理的基础上，对踩盘过程中的各个方面进行评估和分析，同时还要考虑市场情况、竞争情况等因素。
3.根据数据分析结果，对楼盘的优缺点、风险点进行总结和归纳，形成踩盘报告。
步骤四：撰写踩盘报告1.根据数据分析结果，对楼盘进行评价，包括楼盘的优势、不足、发展潜力等方面。
2.对楼盘的周边环境、交通便利程度、配套设施等进行描述和分析，为购房者提供决策参考。
3.在报告中明确指出风险点，并给出专业建议，帮助购房者做出明智的决策。
房地产踩盘应当注意什么
房地产踩盘应当注意什么房地产踩盘是指投资者在购房前对房屋进行实地考察和调研的活动。
这是购房之前非常重要的步骤，可以帮助购房者更好地了解房屋的实际情况，避免不必要的风险和损失。
下面是踩盘时应注意的一些事项。
1. 规划方面：在进行踩盘前，首先要了解自身的购房需求和预算。
购房者需要确定购房的区域、户型、面积、朝向等要素，并在踩盘过程中着重关注这些要素。
此外，购房者还应该考虑交通便利性、商业设施、教育资源等周边配套设施的情况。
2. 房屋质量：在踩盘时，除了了解房屋的基本情况外，还应该注意房屋的质量问题。
购房者可以仔细观察房屋的墙体、天花板、地板等是否有明显的裂缝、渗漏、变形等问题。
同时，还应注意检查房屋的电路、水管等设施是否完好，以及是否存在安全隐患。
3. 采光通风：采光和通风是购房者必须重视的问题。
购房者需要通过踩盘来观察房屋的采光情况，尤其是南北通透的朝向是否存在遮挡物，并了解房屋内部是否存在采光不良的情况。
另外，购房者还应检查房屋是否有良好的通风系统，以确保房屋内空气的流通。
4. 产权方面：购房者在踩盘过程中还应留意房屋的产权情况。
购房者可以向开发商或房产中介了解房屋的产权证明和上一笔交易情况，以确保房屋的产权清晰且没有纠纷。
此外，购房者还需要了解房屋所在小区或楼盘的土地使用权情况，以避免因土地问题导致的法律风险。
5. 周边环境：在踩盘时，购房者还应该关注房屋周边的环境情况。
购房者可以考察周边社区的安全性、噪音情况以及绿化环境等。
此外，购房者还应留意周边设施和公共服务设施的情况，如医院、学校、商场、公园等，以确定是否满足自身的生活需求。
6. 物业管理：购房者还应该了解房屋所在的小区或楼盘的物业管理情况。
购房者可以咨询物业公司了解物业费用、服务质量以及安全管理等情况。
良好的物业管理可以提供更好的居住环境和服务，对购房者的生活质量会有较大的影响。
总结起来，购房者在踩盘时应该注意的事项包括规划方面、房屋质量、采光通风、产权情况、周边环境以及物业管理等。
十二种踩盘技巧
十二种踩盘技巧作为旅游爱好者，徒步旅行已经成为了我最喜欢的活动之一。
在徒步过程中，踩盘便成为了一个必不可少的环节。
然而，踩盘并不是一件简单的事情，它需要一定的技巧和经验。
为此，本文罗列了12种踩盘技巧，希望能够帮助大家在徒步旅行中更好地操作，享受更完美的旅行体验。
一、选择正确的鞋子徒步旅行中，轻量的、舒适的鞋子是非常重要的。
在进行踩盘前，一定要选择一双合适的鞋子，以确保脚踝和足部得到足够的支撑和保护。
二、为脚步做好准备工作在踩盘前，为脚步做好准备工作也是非常重要的。
可以尝试做一些脚底按摩和放松的运动，以减少脚底疼痛和不适感。
三、提前观察路径在进行踩盘前，应该提前观察路径。
这将帮助你了解地形和景观，从而更好地计划行程和路线。
四、采用正确的姿势正确的姿势对于踩盘至关重要。
保持稳定的姿势，用脚掌着地而不是用脚跟着地，脚步应该稳健而不应该绝对的生硬。
五、利用棍在徒步旅行中，使用登山棍可以大大减轻膝盖和脚踝的负担。
通过使用登山棍，可以帮助你平衡体重，并减轻身体的重量。
六、注意节奏和步伐在踩盘的过程中，注意控制节奏和步伐是非常重要的。
想象自己行走的节奏和步伐，通过调整，以降低疲劳和增加效率的体验。
七、注意山上的天气在进行徒步旅行时，总是要注意山上的天气。
通过了解天气预报以及当天的天气状况，可以更好地制定出适当的路线，以避免遇到不适宜的气候条件。
八、注意保护山上的环境徒步旅行者应该注意保护山上的环境。
在踩盘前要注意避开潮湿的土地以及植物生长的地方，不要踩坏或者损坏山上的植被和动物。
九、树立目标在进行徒步旅行的过程中，树立自己的目标是非常重要的。
不论是完成特定距离的徒步、达到山顶或者和自己的朋友和家人一起经历一次独特的旅程，准备好自己的目标并积极地去实现它们。
十、耐心等待时机在徒步旅行的过程中，有时候需要耐心等待时机。
无论是因为天气的影响还是因为途中的路障，时机都会影响你的决策。
在等待时机的过程中，保持沉着冷静，并做好准备，以应对接下来的任何挑战。
教你如何去踩盘
教你如何去踩盘踩盘是市调的一部分，也有分明踩和暗踩，然而应当如何踩盘呢？我以为也要因人而异，现在把我对踩盘的实际运用总结一下，希望得到同行业共鸣：1、踩盘年龄28岁以上者：建议用暗调，因为外表相对老成，售楼小姐较难从第一感觉判断身份。
2、踩盘年龄25以下者：建议明调，但要考虑城市销售水平，一旦采取明调，则要求踩盘者需要足够大的耐心和职业水平，因为许多重要的数据不可能从售楼人员口中得出，必须通过蹲点观察销售过程才能获得信息，尤其在三线城市更是这样。
根据各类所需数据我将采用不同方法：1、各类经济技术指标：这类数据是最容易获取的，可以从一些楼书等宣传资料获得。
2、项目周边市政配套：也是比较容易获得，暗调时有培训过的售楼小姐一般都会主动告诉你，明调也有可能得到。
一线城市完全可以从市区地图中获取数据，不过最好再亲自走走比较好些。
3、项目内的配套设施及物业管理相关：可以通过先看沙盘、楼书，再询问售楼小姐确认。
4、价格：获取均价很容易，一个电话一般都能成功获取信息，但是要采集的是楼层差价，方向差价，景观差价的话就需要一些小技巧了，该怎么做呢？4.1楼层差价：通常我到售楼现场后，通过询问获知有相邻楼层同一方向的两套房子有空缺：于是我就把楼上、楼下两套房子价格都问一下，再相减基本上就可以认为是楼层的差价概数了，当然用这个方法还要考虑对方项目是多层、高层问题。
多循环几次，一般都能采集到差价问题。
4.2景观差价：也是同理，就是把同一楼层相邻的几套价格都问一遍，可以对销售人员说想买两套之类的话。
4.3其他差价：同理，选取不同角度来询问，但是一次踩盘不要问太多价格，可以考虑多次踩盘。
如果用明调的话我觉得是赌博，一旦售楼小姐不配合，这些数据你就很难获得，而暗调只要有耐心，没什么数据是调不出的。
5、停车调查：相对容易也可以从电话上获取，但要获得车位数量、规格就得看楼书宣传或到现场看图纸了。
6、空置率调查：问保安，查看小区贴出来水电缴费表，凡是没有电费的都是空置，实在不行就只好一家一家走了，看装修情况。
房地产踩盘实训报告
一、实训背景随着我国经济的快速发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，一直备受关注。
为了更好地了解房地产市场，提高房地产从业人员的业务能力，我国众多高校和培训机构开展了房地产踩盘实训课程。
本报告以某房地产项目踩盘实训为例，对实训过程进行总结和分析。
二、实训目的1. 培养学员对房地产项目的全面了解，包括项目背景、市场定位、产品特点等；2. 提高学员的市场分析能力，学会从多个角度分析项目优劣势；3. 增强学员的沟通能力，学会与项目销售人员、开发商、购房者等进行有效沟通；4. 培养学员的团队协作精神，提高项目组整体执行力。
三、实训内容1. 项目背景及市场调研（1）项目背景：某房地产项目位于我国某一线城市，占地面积约5万平方米，总建筑面积约15万平方米，共计800户。
项目定位为改善型住宅，主打高品质、高绿化、低密度社区。
（2）市场调研：通过查阅相关资料，了解项目周边区域房地产市场现状，包括周边配套设施、交通便利程度、人口密度、房价水平等。
2. 项目踩盘（1）项目现场踩盘：实地考察项目周边环境、建筑风格、绿化情况、户型设计等。
（2）与销售人员沟通：了解项目销售政策、价格、优惠条件、付款方式等。
（3）与开发商沟通：了解项目开发背景、工程进度、配套设施、物业管理等。
3. 项目分析（1）项目优势：1）地理位置优越，交通便利；2）周边配套设施完善，教育资源丰富；3）建筑风格独特，绿化率高；4）户型设计合理，居住舒适度高。
（2）项目劣势：1）价格较高，可能对部分购房者造成压力；2）周边区域竞争激烈，同类项目较多；3）物业管理水平有待提高。
4. 项目总结通过本次踩盘实训，学员对房地产项目有了更深入的了解，提高了市场分析能力和沟通能力。
以下是本次实训的总结：（1）学会从多个角度分析项目优劣势，为项目投资决策提供依据。
（2）掌握与销售人员、开发商、购房者等进行有效沟通的技巧。
（3）提高团队协作精神，增强项目组整体执行力。
踩盘的流程
踩盘的流程
一、踩盘的意义与价值
①让自己认可产品②熟悉产品③熟悉市场④遇到问题能够讲出卖点⑤面对问题能够合理的解决
二、先从客户的角度去体验项目客户的关注点是什么：
1、地段
2、户型
3、价格
4、内外配套
5、吸引客户的点是什么？
三、如何正确的踩盘：
（1）项目名称：名称的来源意义
（2）开发商：开发商的实力资质
（3）承建商：资质曾经开发过的优质项目调查质量与口碑
（4）物业公司：服务过的优质项目、资质
（5）项目规划：工程进度、交房时间、容积率、绿化率
（6）入住情况：每一栋数的结构户型
（7）项目风水：哪一栋最具优势
（8）外部配套、车行交通、公交交通、步行交通
（9）内部配套、架空层、娱乐设施、健身设施、会所、等
（10）项目户型：产品结构、面积朝向、通风采光、户型布局、户型优势、户型劣势、
（11）亲自走工地：（材质、平整度、施工方式）
（12）亲自走一遍：内部配套、周边配套、测量时间
（13）“唯一性”
（14）梳理20个卖点20个抗性
四、规范资料
1、踩盘表填写完毕不留空
2、户型图存放手机。
踩盘方法和踩盘技巧
踩盘方法和踩盘技巧踩盘人员数量要求：建议同一楼盘踩盘人数尽量控制在3人以下，这样不容易让楼盘客户服务专员有所察觉，从而降低获取资料的准确性和专业性。
踩盘人员穿着要求：根据楼盘的不同品质进行服装搭配，以休闲服饰为主，以免暴露身份。
踩盘人员随身携带物品要求：笔、名片①（非真实公司名片）。
楼盘个案分析表范本（见附件1）。
关于楼盘个案分析表中涉及到的专业名词的解释、了解方式及填写注意事项。
（见附件2）楼盘个案分析表中部分专业名词的询问方式。
（附件3）关于踩盘和填写楼盘个案分析表的基本要领。
（附件4）突发事件的解决办法。
（附件5）踩盘标准作业流程：准备工作:事先确定踩盘区域，能够事先了解该区域内的个案的话就根据该区域内个案落实到个人或小组，明确分配个人或小组的踩盘数量和具体个案名称，规划好踩盘路线。
注：要求在踩盘前做好以下准备工作：了解该区域内的道路、商业、居住环境以及公园绿地、就学条件、就医条件和人文遗产大型公建等情况，以便在填写楼盘个案分析表时能反映其真实的地理环境和周边生活设施情况。
尽量了解楼盘个案分析表里所反映的关于该楼盘的相关问题，明确该问题中所包含的专业名词的实际含义以及了解渠道。
踩盘人员进入接待中心：主动表示来看房，先要求销售人员介绍楼盘情况请销售人员先将整个楼盘的大致情况介绍一下。
（通常情况下接待人员会主动介绍楼盘情况），通过销售人员的介绍，大致可以了解到一些关于该楼盘的基本技术参数和产品特征。
✧索取楼盘书面介绍资料向销售人员索取相关的楼盘书面介绍资料。
以便更进一步详细了解该楼盘的一些资料。
✧引导销售人员在通过之前几个步骤后，应该对该楼盘有一定的了解，但在销售人员介绍的同时，往往有一些踩盘人员要了解的资料他们未能提供，这个时候就需要踩盘人员去引导销售人员。
通常采取的方式为自称买房客户或投资客来深入了解该楼盘的相关信息。
（①同时如果有名片的话可以递上名片以表诚意）✧向销售人员索取名片在完成以上步骤后，在离开接待中心前，向销售人员索取名片或联系方式，用于在回去后如果有不清楚的地方可以电话里再次询问，这样做也可以起到提高踩盘人员的诚信度的作用。
房地产营销：踩盘系列指导培训(26页)
踩盘的大概流程
楼盘沙盘了解
样板房了解
小区配套
小区周边区位
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三、踩盘的技巧
1. 踩盘其实就是一个沟通交流的过程，踩盘者首先就要把自己推销出去， 让销售人员愿意跟你说话、交流。
2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间
到售楼处有几个时间段要避开：一是上午9点以前不要去,因为此时大多很 多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会；二是中午午休和就餐的时间不要 去，这个时间段销售人员最疲惫状态全无，此时去无异于找脸色看；三是下午5： 30点以后不要去，这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表，要么这时就 要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段，在销售人员 清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。
就当成自己真的想去买他的房子，假如他的房子很好，自己买也
是有可能的嘛！就这样想！主要是心态上要调节好，不要心虚，
精神胜利法！
难道来踩盘的人 5 就不能买房子？
（二）踩盘的流程和内容 ——一个楼盘主要看什么？
一个楼盘的优缺点主要是从哪些方面看?
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第一大类型卖点——楼盘硬件
1、好房子是决定购买行为的最终要素。楼盘的硬件价值体现 于每个细节中，我们要从中发现最有打动力的一个。
1. 所谓”耳听为虚，眼见为实”。不了解竞争对手的市场
定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的 产品比竞争对手更吸引消费者。
2. 很多人都有踩盘的经历，踩盘是良心和自尊心双重考验的事 情，每次踩盘感受可能都不同， 就是为了搜集情报和增长
见识。
3. 作为地产销售和策划，跑盘是必修课，尤其是有规模实力的 地产中介公司对此要求尤为严格。 4. 就是为了了解各楼盘的销售实力， 可借鉴学习。 5. 同时在收集的时候，必须带着目的去收集。
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产新人来说，踩盘则是建立对房地产的基础认识的第一步。
竞争
知己知彼则百战不殆，了解项目竞争对手的产品、营销、价格，以及优劣势等其他价值点，供 自己项目定位、营销作参考。
学习
了解市场上热销的一些经典楼盘，借鉴其科学的开发模式、有效的营销手段、先进的产品打造 方法，为我们操作其他项目做一定的沉淀和积累。
Quality Control Center
Quality Control Center
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市场目的 市调流程
前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
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Quality Control Center
踩盘时获取信息的途径：与现场销售人员、策划、客户的直接交流；楼书、
户型图等资料的获取；以及项目户外广告等都是获取项目信息的途径
去楼盘的路上会有一系列户外 广告牌、导视系统等，通过它
调研要点 调研技巧 调研写作
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Quality Control Center
踩盘时重点关注的内容：楼盘区域现状及规划、产品、户型及销售价格、优
惠方式，
区域现状和规划：片区房地产市场现状、配套设施、未来规划
楼盘产品：物业形态、主力户型、建筑风格、园林会所、规划布局等
踩盘
重点
销售现状：销售价格、销售情况、畅销户型、滞销单位及原因 客户分析：客户来源、职业、阶层、年龄、特征、敏感点等 营销推广：营销活动、促销手段、营销诉求点、营销效果、合作公司
若现场情况允许，可与客户进 行现场交流，了解客户真实的 想法
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市场目的 市调流程
前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
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踩盘后的总结：按照踩盘模板，深入分析项目，并融入自己对项目的思考和
建议，总结项目的价值点
直接到一些楼盘售楼部去了解 情况，通过与售楼人员、策划
们可以侧面了解项目在营销方
面的广告诉求、主要卖点
户外广告
销售、策划 人员交流
人员的交谈，了解到对自己有
价值的资料。
获取信息途径
楼书、 户型图
楼书、户型图是对楼盘的 详细介绍，上面包括项目 的基本数据、周边配套、 项目所在区域的规划等
现场客 户访谈
出发前的准备
> 路线准备：查好出 行路线
> 着装准备：着装休
闲，选择舒适的鞋 子 > 物料准备：地图、
> 明确调查对象（如： 住宅物业、商业物业、 哪些方面，向售楼人员 提出什么问题 厂房物业等）
A
B
C
纸、笔、水、相机
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市场目的 市调流程
前期准备
市场目的 市调流程
前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
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Quality Control Center
踩盘前的准备：搜集项目相关资料，熟悉项目的基本数据指标，思考踩盘的
主要目的
明确踩盘对象
> 明确调查区域，对区 域有一定的了解和认 识
查找相关资料
寻找对象项目的相关资 料（如：网上，已有资 料，知情人士等），作 一个初步的了解，拟定 在踩盘过程中应该注意
标题句的重要性 认识到项目的核心问题
核心
一份好的踩盘报告不应该只是数据的堆砌，而是应该加 入自己对项目的思考
思考
建议
针对项目出现的问题，提出自己有建设性的意见
总结项目打造的成功与失败之处，对市场、区域、产品 、客户等做一定的总结。
总结
踩盘培训
二级市场品控中心
二级市场策划品控中心
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市场目的
市调流程 前期准备 调研要点 调研技巧
调研写作
Quality Control Center
踩盘目的：熟悉房地产市场、了解竞争项目、学习楼盘优势
市场
实地的楼盘考察，了解楼盘的产品、销售和客户的情况，从而了解市场的真实状况，而对于地
此阶段对照户型图
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观察户型的优劣势
样板房体验
售楼处讲解：售楼处置业顾问会进行区域模型解说以及对沙盘的详细解说 样板房体验：样板房一般为精装修，向客户展示产品效果 周边环境参观：楼盘周边环境考察，包括小区内部园林，会所，底商，周边交通，配套设施等
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市场目的 市调流程
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前期准备
调研要点 调研技巧 调研写作
Quality Control Center
踩盘的流程解析：先导售楼处大致了解楼盘产品情况，获取楼书等，然后到
样板房参观，最后参观楼盘周边环境
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售楼处讲解
此阶段可向售 楼人员索取楼 书、户型图等
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周边环境参观
此阶段重点考察 项目内部社区环 境和外部配套等