房地产踩盘市场调查培训
房地产市场调研要点和基本方法培训课件ppt(46张)
为什么要学习市场调研？
充分可靠的市场信息，不但带来无限的商机，并将帮助我们避免失误; 面对瞬息万变的市场，要善于捕捉信息，发现问题，并寻找对策; 市场调研不是简单的收集信息和统计数据，而是要带着问题去寻找答案; 掌握正确的调研要领与方法，将能帮助我们事半功倍的解决问题。
4、调查计划与准备工作
调研工具：地图、工作包、笔、笔记本、表格、问卷、相机、小礼品等。
调查表格与问卷设计相当重要，一份好的表格或问 卷，首先要解决的关键性问题，然后才是其他相关 问题。在实际应用时，可根据需要，对调查表格和 问卷样本进行调整或重新设计。
当你将出门进行市场调查之前，要事先做好准备。要清楚你将要解 决的问题，并牢记在心里。
对于销售规模和价格走势的历史记录（最好5年以上）调查尽可能了解。
房地产市场调研要点和基本方法培训 课件(pp t46页)
4、信息收集
媒体信息收集：
网上信息（上互联网查询） 报刊资料（查阅以往报刊） 电话访问 上门拜访 特约访问
向媒体收集信息，主要是要了解他们对市场的总体看法，对 未来形势的判断，对竞争格局的评价，对价格走势的判断， 新项目的动态等等。
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房地产市场调研要点和基本方法培训 课件(pp t46页)
5、调调查查方方法 法
基本的方法——无孔不入，触觉敏锐 无孔不入是市场调查最基本的方法。在市场调查的过程中，凡是 能够帮助你获取信息的一切方式都可以采用。 触觉敏锐是市场调查人员应具备的最基本的要求。也许一些对你 非常重要的信息就在不经意间一闪而过，因此，要保持敏锐的触 觉，随时捕捉从你身边掠过的每一个信息，并能有所发现。
项目周边环境：
房地产市场调查培训
按访问的次数不同分为：一次性访问和多次访问(派发、回访) ；
调查方式
01
封面：包括自我介绍、被访者姓名、联系电话、访问时间等内容；
02
甄别题：用以甄选合格的被访者，题号以S1、S2等表示；
03
主体部分：针对项目调查目的设计的相关问题，题号以Q1、Q2等表示；
访问工作的时间及记录方法
面带微笑，语速适中，语言流利；
表明身份，说明意图；
切忌使用“调查”二字，应用“访问”二字；
对时间只能说是“一些时间”，而非具体时间；
不能说有礼品相赠；
在自我介绍结束后，要主动跟进。
自我介绍
不识字的人；
1
语言不通的人；
2
盲、聋、哑、过分衰老和智力有障碍的人；
3
不住在该户的人(亲戚、来串门的朋友、邻居)；
04
背景资料：被访者基本情况的收集，供资料分析用，题号以A、B等表示；
问卷基本结构
访问时间：
周一至周五17:00后的时间 ，周六、周日、节假 日全天 ；
记录方法 ：
时间以24小时制表示； 年龄记录周岁： 0 9 岁或 1 8岁 选择题：选择：①；取消：①；恢复：① 开放题：用文字记录，以下会专门介绍；
01
03
02
四、报告撰写
单击此处添加文本具体内容，简明扼要的阐述您的观点，以便观者准确的理解您传达的思想。
03
调研目的
调研方法
调研范围
数据分析内容
报告结构体系
STEP 03
STEP 02
图表是最有效的表现手法；
使用图表最主要的要求：简单、直接、清晰、明了，将复杂的数据简单化；
房地产踩盘培训
1、项目基本信息（总建，占地，容积率，户数）
案例：大城际
项目技术指标： 占地：40亩 总户数：825户 总建筑面积：10万平米
建筑密度：18.53% 容积率：4.2
绿化率：45%
车位：583个
七栋18层至32层的精工建筑 开发商：腾盛实业
水碾
1，2.5%
双桥
万年场 区域
五桂桥 城东
省内 6，15%
郊县 4，10%
华阳 1，2.5%
武侯祠 高升桥 3，7.5%
机投镇 3，7.5%
3，7.5% 玉林
科华路
紫荆 神仙树 3，7.5%
高新区
2，5%
城花 锦华路 2，5%
城南 城西 城中 华阳 郊县 省内 省外
省外：湖北 1，2.5%
数量 1 22 2 3 1 4 6 1
6
际会展中心
封顶
07.12.1 郡原广场营
8
销中心
基本封顶
营销主题秋季房交会
样板房开放
营销活动
点评
“郡原点亮广场 生活”亮灯晚会 创新品质评审会 暨现场认筹优惠
活动 当日策划240套 房源，策划率
79%
现场购房重大礼 优惠
非常6+1
项目正式亮相
市场培育，谈话式评 审会，形式创新
13.8万方
根据政府统计数据显示：
消化量＞13.8万方 非饱和状态
去年同期
市场
消化量≤13.8万方 饱和状态
增加推货量 减小推货量
5、整体价格走势
案例：南湖
5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200
地产行业市场调研培训资料2024
市场调研概述与重要性
REPORTING
市场调研定义及目的
定义
市场调研是一种通过收集、整理 和分析市场信息，了解消费者需 求、竞争对手动态及行业发展趋 势的活动。
目的
旨在为企业决策提供数据支持， 帮助企业制定符合市场需求的营 销策略和产品方案。
地产行业市场调研意义
01
02
03
掌握消费者需求
优劣势对比分析
优势对比
万科在品牌影响力和产业链整合方面具有优势；碧桂园在环 境规划和社区配套方面表现突出；恒大在规模化和多元化方 面具备较强实力。
劣势对比
万科在高周转和成本控制方面面临挑战；碧桂园在部分城市 的项目品质和口碑有待提升；恒大在高负债和资金压力方面 存在风险。
核心竞争力识别与提升建议
主要参与者特点
品牌房企凭借资金、品牌、运营等 优势，在市场中占据主导地位，中 小房企面临较大竞争压力。
合作与联盟
为应对市场竞争，房企之间加强合 作与联盟，共同开发项目、共享资 源，提高市场竞争力。
未来发展趋势预测
政策环境
政府将继续加强地产市场调控 ，防止房价过快上涨，促进市
场平稳健康发展。
技术创新
预测分析
通过时间序列分析、机器学习等方 法预测市场未来趋势。
03
02
因果分析
通过回归分析、路径分析等方法探 究变量之间的因果关系。
竞争分析
通过市场份额、竞争格局等指标分 析市场竞争状况。
04
数据可视化呈现工具推荐
Excel
功能强大的电子表格软件，可用于制作各种 图表和图形。
Tableau
专业的数据可视化工具，支持多种数据源和 图表类型。
房地产市场调研与分析的专业培训
房地产市场调研与分析的专业培训房地产市场一直被认为是一个充满机会和挑战的行业。
要想在这个领域取得成功，了解市场的最新动态和趋势至关重要。
因此，房地产市场调研与分析的专业培训成为许多从业人员追求的目标。
本文将就房地产市场调研与分析的专业培训进行探讨，介绍其重要性和内容。
一、房地产市场调研与分析的重要性房地产市场竞争激烈，价格波动大，因此需要对市场进行深入的调研与分析。
通过专业的培训，可以掌握房地产市场的最新动态和趋势，以便及时把握机会和规避风险。
同时，房地产市场调研与分析还能为从业人员提供正确的决策依据，帮助他们制定合理的战略和策略。
二、房地产市场调研与分析的内容1. 市场结构与竞争格局分析房地产市场涉及众多参与者，如开发商、投资机构、中介等。
在专业培训中，学员将学习如何分析房地产市场的结构和竞争格局，找到市场的关键参与者和主要竞争对手，了解他们的优势和劣势。
2. 宏观经济影响因素分析房地产市场受到宏观经济因素的影响，如利率、通货膨胀、政府政策等。
在培训过程中，学员将学习如何分析这些宏观经济因素对房地产市场的影响，以便及时调整策略和应对挑战。
3. 区域市场调研与分析房地产市场的供需关系和价格水平在不同地区可能存在较大差异。
因此，在专业培训中，学员将学习如何进行区域市场的调研与分析，包括了解当地的政策法规、基础设施建设、人口流动等因素，以便针对性地开展房地产项目。
4. 项目风险评估与管理房地产项目存在一定的风险，如市场需求不足、供应过剩、政策调整等。
专业培训将向学员介绍如何评估和管理这些风险，以减少投资风险并提高项目成功率。
5. 数据分析与预测房地产市场调研与分析离不开大量的数据收集和分析工作。
在培训过程中，学员将学习如何获取和处理相关数据，并运用统计和建模等方法进行市场趋势的预测，从而为决策提供科学依据。
三、房地产市场调研与分析的专业培训提供者目前，市场上有许多机构提供房地产市场调研与分析的专业培训。
2024年地产行业市场调研培训手册
通过设计问卷，收集目标客户 的购房需求、偏好及预算等信
息。
深度访谈
与目标客户进行一对一交流， 深入了解其购房动机、决策过 程及期望。
数据分析
运用大数据技术，对目标客户 群体的网络行为、消费记录等 进行分析，挖掘潜在需求。
竞品分析
研究竞争对手的产品特点、价 格策略等，分析目标客户的可
能选择。
潜在需求挖掘技巧分享
题。
提升数据分析能力
加强数据分析能力和技术应 用，挖掘更多有价值的市场 信息。
设定明确目标
设定具体的改进目标和计划 ，确保持续改进工作有序进 行。
THANK YOU
随着经济增长和居民收入提高，消费者购买力不断增强，但购房压力依然存在 。
竞争格局与主要参与者剖析
竞争格局
地产市场竞争激烈，各大开发商纷纷加大市场投入，争夺市场份额。
主要参与者
目前市场上主要的地产开发商包括万科、恒大、碧桂园等，它们凭借强大的品牌 实力和市场布局，在市场上占据重要地位。
未来发展趋势预测
智能化与绿色化发展
未来地产行业将更加注重智能化和绿 色化发展，提高居住品质和环保性能 。
区域化与差异化发展
不同城市和区域之间的地产市场将呈 现差异化发展态势，需关注区域性市 场变化和特点。
多元化与跨界融合
地产行业将逐渐向多元化和跨界融合 方向发展，与旅游、文化、养老等产 业进行深度融合。
03
目标客户群体定位与 需求挖掘
Hale Waihona Puke 优劣势分析及启示意义优势分析
万科品牌力强、产品线丰富；碧 桂园开发速度快、成本控制好；
恒大规模大、多元化发展。
劣势分析
万科在某些区域的布局相对较弱； 碧桂园在智能家居等领域的创新仍 需市场检验；恒大面临高负债等财 务风险。
踩盘深度培训地产
踩盘深度培训地产1. 简介地产行业是一个以土地、房屋和房地产开发、经营为主要经营范围的行业。
在地产行业中，踩盘是一项关键的工作。
踩盘是指寻找、调查和评估潜在地产项目的过程，通过实地考察和了解来确定项目的可行性和价值。
踩盘深度培训地产是指通过系统和全面的培训课程，帮助地产从业人员提升踩盘能力，掌握深度踩盘的技巧和方法，以提高在地产项目方面的判断和决策能力。
本文将介绍踩盘深度培训地产的目的、内容和效益等方面的信息。
2. 目的踩盘深度培训地产的主要目的是培养地产从业人员的踩盘能力，提高其在地产项目中的综合素质和竞争力。
具体目的包括：•帮助地产从业人员了解踩盘的重要性和必要性；•提供一套系统和全面的踩盘培训课程，帮助地产从业人员掌握踩盘的基本技能；•教授深度踩盘的方法和技巧，帮助地产从业人员更好地把握项目的可行性和价值；•加强地产从业人员的行业认知和项目运营能力；•提高地产从业人员的规划和决策能力。
3. 内容踩盘深度培训地产的内容通常包括以下方面：3.1 地产行业概述•地产行业的定义和分类；•地产行业的发展趋势和特点；•地产行业的各个环节和参与主体。
3.2 踩盘基础知识•踩盘的定义和意义；•踩盘的基本方法和步骤；•踩盘所需的知识和能力。
3.3 深度踩盘技巧•项目调查和数据搜集的方法；•现场考察和观察的技巧；•数据分析和风险评估的方法；•项目评估和决策的步骤。
3.4 项目运作和决策•项目规划和预测；•风险管控和项目优化；•决策分析和决策制定；•项目执行和监控。
4. 效益经过踩盘深度培训地产课程的学习，地产从业人员可以获得以下效益：•提升踩盘能力，更加深入和全面地了解地产项目；•掌握踩盘的基本技能和方法，提高项目评估的准确性和可靠性；•增强深度踩盘的技巧和能力，提高对项目的判断和决策能力；•加强行业认知和项目运作能力，提高在地产行业的竞争力；•进一步提升规划和决策能力，更好地推动地产项目的执行和管理。
5. 结论踩盘深度培训地产是一项致力于提升地产从业人员踩盘能力的培训课程。
房地产市场调研要点和基本方法培训课件
宏观环境分析
总结词
了解市场大环境
详细描述
对国家或地区的政治、经济、社会、文化等方面进行深入分析，以了解其对房地产市场的影响。
市场需求分析
总结词
掌握消费者需求
VS
详细描述
通过市场调查、数据分析等方式，了解消 费者对房地产产品的需求、购买意愿、购 买能力等，为产品定位和营销策略提供依 据。
竞争态势分析
市场调研报告的撰写技巧与规范
清晰简洁
使用简洁明了的语言，避免使用过于 复杂的词汇和句子结构。
02
结构合理
遵循上述基本结构，使报告易于理解 和阅读。
01
03
图表辅助
使用图表和图像来辅助说明数据和观 点。
细节补充
根据需要，可以在报告中增加细节和 案例来支持观点。
05
04
引用规范
引用参考文献和数据来源时要遵循相 应的学术规范。
《房地产市场调研要点和基 本方法培训课件》
2023-10-28
目录
• 培训课程介绍 • 房地产市场调研基础知识 • 房地产市场调研要点分析 • 房地产市场调研基本方法 • 市场调研报告的撰写与发布 • 市场调研实践与案例分析
01
培训课程介绍
课程背景与目的
当前房地产市场变化频繁，需要对市场调研方法进行不断更新和改进，提高调研 效率和准确性。
总结词
了解竞争对手情况
详细描述
对竞争对手的实力、产品类型、价格策略 、营销策略等进行深入分析，以了解市场 竞争格局和制定有效的竞争策略。
产品定位及差异化分析
总结词
明确产品特点和优势
详细描述
根据市场需求和竞争态势分析，明确自家产 品的主要特点和优势，进行精准的产品定位
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你真的会踩盘吗？
河北区域前策产品部
踩盘，一个普通、平常、简单的动作；却充满了专业度。
为什么要踩盘
？ 陌生市场进驻 竞品动态监控 项目产品战略 产品系统提升 了解当地市场的操盘水平
一定是自身遇到了问题，做好对标带着问题去踩盘；同时，踩出对方的问题。
掌握竞品的节奏和及时信息 考察对标项目并落地转化
全面研究形成标准化产品系列
踩盘的三种姿势
点赞派感受派收垃
圾派
1、案头准备踩盘全流程及关注点
2、项目阵地
3、销售中心
4、样板房
5、踩盘总结
踩盘始于目标项目信息搜集；
基本信息、区位、交通可达性、周边配套项目的一公里范围；
推广、指引、红线外打造及包装
项目入口至销售中心；
昭示性、保安礼仪、景观、销售中心立面及包装、内部功能划分，沙盘、区位图等
销售中心至样板房；
通道包装、户型、板房设置方式、风格及交付标准、氛围营造、细节处理方式等
亮点及问题归纳；
是否值得和可以落地转化
踩盘核心：三图一点
区位图总平图户型图溢价点
区位 图
地段位置
交通配置
城市配套 未来潜力
覆盖圈层
项目定位 土地价值
图
土地成交价格＜土地价值
土地成交价格＞土地价值
图
主要体现：
✓区位价值
✓物理位置的客观优势
✓操盘手对项目土地价值的梳理
重要城市节点，与核心区的关系
道路，公交，地铁
商业、教育、医疗
公园、山水……
根据土地自身的价值，梳理区位图的展示内容和倾向性。
图
交通+生态资源地段+配套
图
A、楼面价1000元/㎡，周边市场均价15000元/㎡；
B、楼面价5000元/㎡，周边市场均价10000元/㎡；
（考验操盘手区位价值再挖掘能力）
图
行业内的两句话：
A、项目赚不赚钱，看总平就大概知道；
B、通过总图，可以看到这个开发商的“挣扎”和“取舍”；
图
地块规划条件
用地面积、限高、容积率、建筑密度、
绿地率、日照条件、建筑间距、车位
配比、建筑退线、配套用房及面积、
立面、保障房配建……
决定“基本长相”的三个指标：
限高
容积率
建筑密度
图
建筑面积 =用地面积 x 容积率
= 用地面积 x 建筑密度 x 平均层数
用地面积一定，容积率决定规划建筑面积和产值；原则上不能损容，即容积率一定要用足；
建筑密度和平均层数是可以相互平衡的变量；
同一地块相同建面，不同的开发商会做出不同的规划，对应着不同的产值；
同时，反映出开发商的操盘打法和能力。
同样条件下，总图能力与拍地举牌能力强相关。
图
For example：
某纯居住地块，占地面积100亩，规划容积率2.5，建筑密度25%，限高100米，
绿地率25%，住宅车位配比按户数1：1，全地下布置；
日照、间距、消防等其他要求按照当地政府规范执行。
（暂不考虑周边建筑现状及道路）
图
大围合型：密度最低，平均层数最高
优点，大围合景观，中心景观及视野营造良好；
不足，全高层排布，楼型单一；
景观高手！
图
中庸型：密度及楼层数适中，楼层数相对平均
优点，排布规则，楼层相对较低，密度适中；
不足，无大面积公共空间，相对均质化；
营销高手！
图
随意型：密度及平均楼层数适中
优点，楼型丰富，局部可形成较大公共空间；
不足，规划不规则，天际线混乱；
户型高手！
图
拉高拍低型：密度最高，平均层数较低
优点，产品类型丰富，产品组团，规则的天际线
不足，产品品质拉差较大，无大空间景观。
产品利润高手！
总
平
图
正常情况下，开发商会在N中排布中选择一种；
一旦选择了某种排布，就基本确定了规划，包括楼栋数、楼层数、户型等；
同时也确定了目标客群和产值；
N选1的的历程就是开发商结合自身的能力和对市场、客户判断的结果。
总平图
总货值 =售价 x 可售面积 = 总成本＋利润额＋税费
1 2
1 预估总货值
产品业态货量售价货值（亿元）
住宅
高层2万㎡1万 2
小高层
多层
……
商业
车位700个8万0.56
货值合计xx
A、总成本 = 土地成本＋建造成本
B、税费 = 总货值 x 总费率（13%）
C、总利润 = 总货值– A – B
D、利润率 = 总利润 / 总货值 x 100%
2 预估利润
单一产品情况下：
单方利润 = 单方售价–单方建造成本–税费
图
户型图，
不一定代表开发商的智慧，但可以代表其在对客户做出判断后的取舍。
图
130㎡面积段
开发商A：做成4室，判断客户多以首次改善为主，功能要求高，同
样面积多个房间是主要诉求；
开发商B：做成3室，判断客户以二次改善/置业为主，追求舒适性，
功能性次之；
开发商C：做成2室，且均为套房，判断客户为中高端改善，注重舒适
性和私密性；
开发商D：做成2或3室，但强调厨房和衣帽间，判断当地客户购房以
女性意见为主。
无论做成什么样，一定是开发商在调研和客户测试后做出的判断，踩
盘过程中不要轻易对户型指指点点。
图
户型，没有绝对的好与坏，背后是开发商对客户的判断以及综合评判后的取舍；
采用什么样的面积、什么样的户型结构、什么样的比例决定了楼盘的主力客群是
谁，以及对应的层次和支付能力。
所以，户型与楼盘的产值强相关。
溢价点
溢价点即附加价值，开发商的溢价手段和核心竞争力。
价 值 体 系
土地：地段、区位
总图：定位、产值
户型：客群、层次
立面溢价
园林溢价 装修溢价 展示溢价 基础价值
附加价值
服务溢价 其他溢价
溢
价
点
立面溢价：颜值高的楼盘肯定贵；通过立面材料的选择实现溢价，硬成本提升，不同立面材料的工艺成本也不同，除特殊项目（地王）外，立面溢价方式很少采用，不利于周转。
溢
价
点园林溢价：巅峰时期的绿城、龙湖、星河湾以及万科，均以独特的景观园林手法形成自己的符号，实现溢价。
但在市场下行，价格压力下，景观园林的投入会打折扣，溢价能力降低。
绿城法式皇家园林龙湖花团锦簇万科主题空间
点装修溢价：精装溢价需要“硬投入”；普通项目投入700元/㎡，对外报价1000元/㎡，赚得是精装差价；高端项目投入2000元/㎡，对外报4000元/㎡，赚得是溢价。
点展示溢价：样板区的展示水准，客户体验度；展示值高，客户给于额外加分，产生一定的溢价；如果交付和前期展示对比相差太多，那购房时的一些列故事将成为事故。
点服务溢价：通过购房过程中的服务来提升客户感受，对未来居住品质充满畅享；物业服务前置，可以提升项目的溢价。
部分开发商外包专业机构，更多的是自有物业公司进行物业展示和服务。
点
其他溢价：阿那亚，社群营销及社群文化；金茂府绿色科技人居；
点
综上：
基于成本和自身实力，没有一家房企可以在一个楼盘中同时拿出以上4种及以上的溢价点
能够把2-3点坚持做，形成自己的标签，便形成了核心竞争力，例如：
龙湖，景观+展示+物业万科，物业＋精装
金茂，科技＋展示绿城，物业+园林+立面
需要注意：房地产是生意，任何投入的目的都要有对应的产出；如果不能溢价，这些光鲜的外溢会脱的一件不剩！
每一个楼盘都是一本书，每个开发商都是一位老师；
简单的小事，处处体现专业基本功；下次踩盘，尝试！
Thanks。