估价案例
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
资产评估案例
成本法进口机器设备评估案例某公司欲以公司拥有的进口机器设备等资产对外联营投资，故委托某评估机构对该进口设备的价值进行评估，评估基准日为2000年11月30日。
评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。
已知条件：（1）FOB 价为EUR （欧元）560,000.00元。
按评估基准日汇率计算，折合USD （美元）571,000.00元，评估基准日美元与人民币汇率中间价为8.2789；（2）国外运输费31405美元 （3）国外运输保险费2284美元（4）银行财务费率0.4%，外贸手续费率1.5%，海关监管手续费率0.3%，商检费率0.3% 没有进口关税税率与进口增值税税率国内运杂费与安装调试费 300369.54元人民币 一、计算公式CIF 价＝FOB 价＋国外运输费＋国外运输保险费其他费用=银行财务费＋外贸手续费＋海关监管手续费＋商检费 重置成本＝CIF 价＋其他费用＋ 国内运杂费＋国内安装调试费 评估价值＝重置全价×综合成新率CIF 价＝571,000+31405+2284＝604689美元=604689×8.2789 =5006159.76元人民币其他费用=5006159.76×（0.4%+1.5%+0.3%+0.3%）=125153.98元人民币 进口设备重置成本=5006159.76+125153.98+300369.54=5431682元人民币 三、综合成新率的确定 （一）确定实体性贬值率（1）该设备经济使用寿命为16年，已使用日历年限为2.5年 （2）实体性贬值率＝2.5÷16×100%＝15.62% （二）确定功能性贬值率被评估资产功能性贬值＝∑（被评估资产年净超额成本×折现系数） 功能性贬值率=24.60% （三）确定综合成新率 （1）经济性贬值率＝0%（2）综合贬值率＝实体性贬值率＋功能性贬值率＋经济性贬值率 ＝15.62%+24.60%+0%=40%（取整）（3）综合成新率＝1－综合贬值率＝1－40% =60% 四、评估价值的确定评估价值＝重置成本×综合成新率 ＝5431682×60%＝3,259,009元（取整） 房地产评估案例案例一 某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房屋建筑物评估案例(DOC)
房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。
房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。
该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。
办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。
根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
收益法案例1
收益法评估案例――某办公大厦价值某办公大厦建筑面积26800平方米，评估其2002年的价值。
1、年租金收入根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
2、维修费估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
3、资本化率风险调整值取6%。
4、可使用年限估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权。
试用收益法评估该物业在出让状态下的收益价格。
案例解答:1、年租金收入测算根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%。
则估价对象年租金收入为：80×26800×12×（1－5%）=2444.16（万元）2、年费用测算（1）维修费测算估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限为60年，残值率为0，维修费用取折旧费的80%。
1000×（1－0）×26800/60×80%=35.73（万元）（2）年管理费用测算按年租金收入的3%计算2444.16×3%=73.32（万元）（3）房产税测算按年租金收入的12%计算2444.16×12%=293.30（万元）（4）保险费测算取房屋重置价格的2‰1000×2‰×26800=5.36（万元）年费用合计：407.71万元3、报酬率的确定采用公式：报酬率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率1.98%，风险调整值取6%。
报酬率=1.98%＋6%=7.98%4、尚可使用年限的确定估价对象为综合用地最高使用年限为50年，于1995年取得土地使用权，故尚可使用年限为43年。
资产评估 案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估
资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估---------------------------------------------装--------------------------------- --------- 订-----------------------------------------线----------------------------------------班级 11会计一班姓名蔡瑶婷学号11250201102- 广东财经大学答题纸（格式二）课程资产评估 2013－2014学年第 1 学期成绩评阅人评语：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析-----对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估一.资产评估基本理念。
（一）概念资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
资产评估是对额定产权的评估。
资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资产评估假设。
（二）资产评估是对额定的产权的评估资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功能，通过对资产的现实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。
同时，通过资产评估，可以促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。
案例二：港口码头评估
案例二：某港口码头股权转让所涉及的企业股东全部权益及部分权益价值评估广东联信资产评估土地房地产估价有限公司一、案例要点该评估案例是对某港口码头部分股权转让而涉及到企业股东全部权益价值及部分股东部分权益价值的评估，评估机构分别选取了收益法及资产基础法进行估算，最终采用收益法结果作为评估结论。
随着《企业价值评估指导意见（试行）》的颁布和实行，近年运用收益法进行企业价值评估受到了较大重视，但鉴于在目前的评估实务中，评估人员对收益法的仍运用感到一定的困惑及难度，本次将着重对该案例中的收益法估算部分进行分析。
案例中，评估机构较详细地对被评估企业的历史业绩、经营财务状况、企业所在行业的发展状况及前景进行了分析判断，并根据企业的收入、成本费用的构成及数据再结合区域发展规划、行业发展前景等分析确定未来收益。
有一定的借鉴作用。
二、案例背景A公司持有某港口码头（下简称为B企业）的22.5%股权，为国有股份，拟对某外资企业进行转让，需为该转让行为所涉及的B企业股东全部权益及部分股东部分权益提供价值参考依据。
被评估的B企业成立于一九八六年八月，并于一九八九年一月投入营运，经营范围是：合资建设XX港，经营进出口集装箱及散货物资的港口装卸作业和仓储业务；代办X省及省外各地经XX港至香港、澳门及远洋进出口物资、货柜的往返转运运输业务手续（不直接经营水陆运输业务）。
截止至评估基准日，B企业经某会计师事务所审计后，总资产为9,603.31万元，总负债为2,228.81万元，净资产为7,374.50万元。
三、案例内容以下内容根据地相关评估报告、说明和工作底稿进行了编辑、处理。
（一）、评估目的本次资产评估是为A公司拟将其所持有的XX码头有限公司22.5%的股权转让事宜而涉及的XX码头有限公司股东全部权益在评估基准日时的市场公允价值提供参考依据。
（二）、评估对象及范围本次评估的对象是委托方指定用于本次评估目的XX码头的股东全部权益。
本次评估的范围是因上述评估对象而涉及的XX码头的全部资产（包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产等）及相关负债。
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案例一
案例背景：××区二级旧里非上市的公有住房，二层，朝东一间，使用面积１８ｍ２；朝西一间，使用面积１０ｍ２；厨房间三户公用，无卫生。
进行房屋拆迁估价。
１、单位基准价格的确定
按照居住房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋。
运用市场比较法对该房屋进行评估，确定二层楼旧里房屋的一层、主卧室朝南一间的基准价格为２９００元／ｍ２。
２、确定层次、朝向、其他因素的修正因素和评估单价
主卧室一间朝东、朝向修正系数为－２％；评估对象位于两层，层次修正系数为４％；经现场踏勘，考虑采光、通风条件较差，确定其他因素修正系数为－２％。
评估单价＝基准价格×（１＋朝向修正系数）×（１＋层次修正系数）×（１＋其他因素修正系数）＝２９００×（１－２％）×（１＋４％）×（１－２％）＝２８９６．５７元／ｍ２
３、建筑面积的换算
建筑面积＝使用面积×换算系数＝（１８＋１０）×１．５４＝４３．１２ｍ２说明：根据上海市房屋土地资源管理局的有关规定，二级旧里住宅换算系数为１．５４。
４、房屋的评估价格
房屋评估价格＝建筑面积×单价＝４３．１２×２８９６．５７＝１２４９００元
５、补偿单价的确定
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，该区域的最低补偿单价为３１５０元／ｍ２，补贴系数为３５％。
市场评估单价低于最低补偿单价，补偿价格的计算公式为：补偿单价＝最低补偿单价×（１＋补贴系数）＝３１５０×（１＋３５％）＝４２５２．５０元／ｍ２
６、拆迁补偿总额
拆迁补偿总额＝建筑面积×补偿单价＝４３．１２×４２５２．５０＝１８３３６８
７、公房承租人的拆迁补偿总额＝拆迁补偿总额×８０％＝１８３３６８×８０％＝１４６６９４元
案例二
案例背景：××区１４层高层新工房，委估对象为１２层三室户，两间卧室朝南，建筑面积１０６ｍ２，产权房。
进行房屋拆迁补偿估价。
１、单位基准价格的确定
按照居住房屋的建筑类型、建筑年代、建筑结构、设备、房屋户型及功能的完整性等因素，在同一房屋类别内确定典型房屋。
运用市场比较法对该房屋进行评估，确定基准价格为３９００元／ｍ２。
２、确定层次、朝向、其他因素的修正因素和评估单价
卧室两间朝南，朝向修正系数为１％；评估对象位于１２层，层次修正系数为４％；经现场踏勘，考虑采光、通风条件较好，确定其他因素修正系数为３％。
评估单价＝基准价格×（１＋朝向修正系数）×（１＋层次修正系数）×（１＋其他因素修正系数）＝３９００×（１＋２％）×（１＋４％）×（１＋３％）＝４２６１．２３元／ｍ２
３、房屋的评估价格
房屋评估价格＝建筑面积×评估单价＝１０６×４２６１．２３＝４５１６９１元
４、补偿单价的确定
根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的有关规定，该区域的最低补偿单价为３１５
０元／ｍ２，补贴系数为３５％。
市场评估单价高于最低补偿单价，补偿价格的计算公式为：补偿单价＝评估单价＋（最低补偿单价×２－评估单价）×补贴系数＝４２６１．２３＋（３１５０×２－４２６１．２３）×３５％＝４９７４．８０元／ｍ２
５、产权房拆迁补偿总额
拆迁补偿总额＝建筑面积×补偿单价＝１０６×４９７４．８０＝５２７３２９元。