从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题
论住宅小区地下车库的权利归属
论住宅小区地下车库的权利归属随着汽车的降价，私家车逐渐进入千家万户。
但随着私家车的普及，住宅小区的停车位问题也成了困扰车主的一个大难题。
2007年10月1日生效施行的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”但由于物权法没明确界定车位、车库的权利性质，也没有明确规定其产权的归属（是无偿满足还是有偿满足并没有明确说明），而是委由双方当事人自行约定，因此给开发商和购房者都留下了一定的权利遐想空间，开发商与购房者为此而聚讼纷纭。
住宅小区的地下车库到底属于小区业主共有，还是属于房地产开发公司？本文拟就这个具有普遍性的问题作一番学理上的探讨。
在论述地下车库的权利归属之前，有必要先对地下车库的建设依据作具体的阐述，因为不同建设依据的地下车库直接决定了其不同的权利归属。
第一、关于地下车库的建设依据。
地下车库作为辅助建筑物业使用的配套设施，其建设的依据按照现行法律的规定可以分为以下两种基本类型：开发商配套建设的地下车库和利用人防工程改造的地下车库。
1、开发商配套建设的地下车库。
开发商配套建设的地下车库，根据配建的车库是否列入城市规划设计可分为开发商必须建设的规划内配套设施和开发商可以自行决定是否建设的规划外配套设施。
建设部颁布的、在全国范围内适用的《城市居住区规划设计规范》（2002版）第8条第8.0.6 项规定：居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;8.0.6.2 居民区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；8.0.6.3 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
对于开发商配套建设的停车库应当达到的具体指标，国内各大城市因地制宜作出了符合当地实际情况的规定。
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题汇总
从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题<《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得：“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
物权法关于小区车位的归属问题是怎样规定的
物权法关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的对于⼩区车库车位归谁所有的问题，学界曾经有业主共有说、开发商所有说、国家所有说和约定归属说等⼏种意见。
那么《物权法》关于⼩区车位的归属问题是怎样规定的呢？下⾯店铺房产纠纷律师就来为⼤家解答⼀下。
物权法关于⼩区车位的法律规定：第七⼗四条建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库应当⾸先满⾜业主的需要。
建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
占⽤业主共有的道路或者其他场地⽤于停放汽车的车位，属于业主共有。
法条解析：《物权法》第七⼗四条第⼆款规定：建筑区划内，规划⽤于停放汽车的车位、车库的归属，由当事⼈通过出售、附赠或者出租等⽅式约定。
所以，⽬前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门⽤来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等⽅式，约定其归业主专有或专⽤。
在这种情况下，不宜⼀概认为车库、车位归业主共有。
只有占⽤业主共有的道路或其他场地⽤于停车的车位，才属业主共有。
即使是业主共有的车位，收取⼀定的停车费也是合理的。
根据《物业管理条例》第五⼗四条利⽤物业共⽤部位、共⽤设施设备进⾏经营的，应当在征得相关业主、业主⼤会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关⼿续。
业主所得收益应当主要⽤于补充专项维修资⾦，也可以按照业主⼤会的决定使⽤。
物业公司接受业主⼤会或业主委员会的委托，有权对车辆在⼩区内公共场地或者占⽤业主共有道路的停放进⾏管理和收费。
收取的停车费按照物业公司与业主⼤会达成的协议进⾏利益分配。
实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。
根据我国《物权法》规定，决定收取⼩区停车费的权利主体是业主⼤会或业主委员会。
物业公司只是受业主⼤会或业主委员会的委托，对业主停车进⾏收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。
如因客观原因未能选举产⽣业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代⾏业主委员会的职责。
因此，社区居民委员会也是决定收取⼩区停车费的权利主体。
《物权法》74条法条评析
《物权法》74条法条评析《物权法》74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。
⑴据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。
二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。
三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。
一、《物权法》74条的得与失1、物权法第74条之得首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。
车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。
所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。
其次，《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。
这实际上是遵循了市场调节原则。
开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。
第三，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。
业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担相应的赔偿责任。
第四，《物权法》第74条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。
2、《物权法》第74条之失《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。
首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义，也缺乏可操作性，会给司法实践中当事人以及法官如何理解带来一定的困惑。
论物权法中车库的归属及相关法律问题
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条
车位车库的归属问题——兼释评《物权法》第74条
李宗录;王宝德
【期刊名称】《山东科技大学学报（社会科学版）》
【年(卷),期】2008(010)002
【摘要】我国现实中时常发生业主与开发商之间关于车位车库权属的纠纷.<物权法>第74条将约定方式作为判断车位车库归属的依据,但是由于其理解上的困惑,仍然存在着发生纠纷的必然隐患.在规划的车位车库可能属专有也可能属共有的情况下,应当以规划蓝图中载明的专有或共有的用途作为判断的依据,应当在准确理解专有的车位车库与建设用地使用费分摊关系的基础上,正确处理车位车库的归属问题.【总页数】6页(P50-55)
【作者】李宗录;王宝德
【作者单位】山东科技大学,文法学院,山东,青岛,266510;山东科技大学,土木建筑学院,山东,青岛,266510
【正文语种】中文
【中图分类】D923.3
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1.论车库和车位的归属问题——兼评《物权法》第74条 [J], 郭璐璐
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从物权法74条规定看地下车库归属之争
从物权法74条规定看地下车库归属之争内容摘要：住宅小区地下车库的归属之争由来已久，法学界向来也有不同的观点，但似乎从未有一种较为统一的观点占据上风。
从司法实践来看，法院也没有成熟的实务性意见。
人们将希望寄托于《物权法》出台，但物权法第74条的规定多少有些让人们失望，因为它并无完全解决有关地下车库归属的争议，而是以“由当事人约定”这种回避的态度将此争议热点问题暂且搁置，不能不说是一种遗憾。
本人试从住宅地下车库归属在理论上的争议展开探讨，以请教于同仁。
关键词：物权法住宅小区车库地下车库归属一、有关住宅小区地下车库的理论之争（一）约定说住宅小区地下车库的产权由开发商与购房者在房地产生意合同中约定，确信其产权归属，没有约定或约定不明时，推定其产权属于购房者共有。
该观点的依据在于：其一，依照地上建筑物与土地利用权不能相分割的原那么，若是不能取得特定范围内土地的利用权，那么不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，因此地下车库不可能单独取得土地利用权，地下车库所利用的土地是业主交纳土地利用费的土地，该小区土地面积已经全数分摊到全部业主，小区的土地利用权为该小区的业主所享有，开发商再也不享有该小区的土地利用权。
除非取得土地利用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分派权。
其二，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应犹如道路、管线一样，是衡宇的从物，应交付建筑物的所有人一起利用，在生意合同没有专门约定的情形下，从物应当依从主物（衡宇）一并出售、转移。
开发商依照政府规定兴修地下车库，是他的法概念务，该地下车库不能面向社会公众开放以谋取私利，而是为了知足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位。
《物权法》第74条第二款采纳的确实是“约定说”，可是对没有约定或约定不明情形下如何处置，物权法并无作出规定。
（二）本钱说小区地下车库归属要看建设本钱是不是已纳入商品房的本钱，当开发商未将小区地下车库建设本钱及利润计入其打算的衡宇销售收益时，其产权属于开发商，反之，属于购房者共有。
从《物权法》第74条看小区车位、车库的权属
、
从《 物权法》 ７ 第 ４条看小 区车位 、 车库 的权属
《 物权法》 ７ 第 ４条第 １ ：建筑区划 内， 款 “ 规划用 于
停放汽车的车位 、 车库应 当首先满足业主 的需要 。” 该 条规则 明确规定开发商在确定规划用于停放汽 车的车 位、 车库 的归属时 。 应该 首先 满足本小 区业主 的生活方 便 与停车需要 。 若业 主的需要没有得 到满 足 ， 开发商就
从《 物权法》 ７ 条看小区车位 、 第 ４ 车库 的权属
王 菁
（ 川大 学 法 学院 ， 四 四川 成 都 ６ ０ ６ ） １０ ５
摘 要 ： 国《 我 物权法》 ７ 第 ４条明确规定 了小区车位 、 车库在 不同情 况下的权利归属 ， 但是仍存在 一些争议 ：首 “
先满 足业主的需要 ” 首 先” 以界定 ； 的“ 难 权属约定难 以真正实现 ； 共有 车库 、 车位 中“ 其他场 地” 不明晰及“ 共有权 ” 可能被侵犯 。因此 ， 要解决小 区车位 、 车库 的权属 问题 ， 首先要 通过立法 明确规定小 区的法定车位 ： 其次 在配置一
有独立空间 、 以存放车辆为 目的 的封闭建筑物 ， 其主要
租 等方式 约定 。” 该法条 以 ４ 种方式来 确定车位 、 车库
的归属 ， 即买卖 、 赠与 、 出租和其他方式 。 法律规定 以约 定 的方式 确定小区车位 、 车库 的权属 ． 实际上就是给予
收 稿 日期 ：０ １ ８ ｏ ２ １加 ＿ ８
作者简介 ： 王菁（９ ８ ）女 ， １ ８ 一 ， 四川成都人 ， 四川大学硕士研 究生 ， 主要从事 民商法研 究。
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从《物权法》第七十四条看小区车库的归属问题
作者：方绪萍华芳发布时间：2007-07-04 11:35:24
[摘要]随着城市化的快速发展，住宅小区越来越多，城市私家车拥有量的大幅增长，使得车库日益成为居民的稀缺资源。
现实生活中因为小区车库的归属问题引发的纠纷也愈演愈烈。
不久前通过的《物权法》在第74条中对此有了相关规定，从表面上看似乎找到了解决的途径，但仔细深究仍然存在很大的隐患，故本文试对该条款作相关分析，并提出一些构想，以期能够完善。
[关键词]物权法小区车位车库归属
《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
该条款确立了关于小区车库的归属的一个原则，即车位车库必须根据约定来确定归属。
“这也就是说，法律给与了开发商或业主通过约定保留车库所有权的可能性，如果开发商在合同中作出了保留车库所有权的约定，那么，他就获得了车库所有权。
”在市场经济条件下，这有利于更大地发挥市场的调节作用。
如果开发商认为房屋销售获利更大，则可以放弃车库的所有权，将其出售、附赠给业主使用；反之则可以保留车库的所有权，将车库出租给业主使用。
从这里可以看出，《物权法》承认了开发商的天然优势地位，以保障他们开发车库的积极性，缓解车库紧缺的状况。
另外，这种约定在一定程度上
是承认了小区车位车库可以作为独立交易的客体，为业主以后自主的转让或出租提供了法律的依据。
《物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
这里的“首先”不同于“优先”。
后者是指在同等的条件下，业主优先获得；“首先”则不区分条件，更有助于保障业主利益。
这实际上是对小区车位车库的出售或出租加以了必要的限制。
尽管法律允许小区车位车库可以成为交易的客体，但为了本区居民的停车需要和方便生活，必须先满足业主的需要。
在业主没有满足需要前，开发商与业主以外的人订立的买卖合同应当是无效的。
从这点上看，再次说明了与优先购买权的区别。
优先购买权是在同等条件下有权优先购买，如果业主以外的人出价更高，则可以卖给业主以外的人。
但按此款规定，即使业主以外的人在出高价的情况下，开发商也不能出售。
该条款规定主要是针对现实生活中的一些情况：有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；不少小区没有车位、车库或者车位、车库严重不足，占用共有的道路或者其他场地作为车位等问题。
这体现了法律对市场调节的干预。
《物权法》第七十四条中规定占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
居民小区内供业主停车的地方主要有两种：一种是封闭型的车库，以地下车库居多。
一种是地面非封闭型停车场。
这种停车场被划分为一个个车位，以露天的居多，也有搭建简易篷顶的。
虽然车库也要划分为一个个车位来使用，但其不同于地面停车场，两者区别
主要在：车库是具有四周封闭的空间，具有建筑物的特征，停车位不具备建筑物的特征；地面停车场的开发几乎不需要成本，而车库的开发成本相对较高。
《物权法》对此区别对待了露天停车位和车库，并规定了不同的归属原则，体现了立法技术上的进步。
事实上，露天停车场的建设几乎不需要任何成本，其占用的土地已经属于业主共有财产的范围之内，将其归为业主共有是合理的。
此规定一出，对于在小区共有道路上停放汽车，并交纳相关费用而引起的纠纷，即可得到相应的解决。
业主交纳的这项费用，不是停车位的租金，而是向物业管理公司交纳的停车保管服务费。
物业管理公司应当维护车辆的停放秩序。
一旦发生停放车辆的丢失或损坏，应当承担相应的责任。
该规定意味着还开发商、物业公司不能将车位收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有。
以上规定，似乎对小区车位车库的归属作了明确的划分，但实际情况并非如此。
开发商的天然优势，使得业主始终处在弱势的地位。
《物权法》的出台，对一些问题进行了规避，在现实操作中存在困难和隐患。
一方面，《物权法》第七十四条第一款的规定中“应当首先满足业主的需要”规定得过于宽泛，缺乏可操作性。
实践中，开发商往往以高于市场价格的价格迫使业主在购房时不得不放弃其首先购买或出租车位车库的权利。
如此一来，开发商就可以以此作为理由将其出售或出租给业主以外的人使用。
这极大地损害了业主的权益，业主们对此却又无能为力。
另一方面，第二款中虽将小区车位车库归属交给当事人约定，但却没有规定约定不明或没有约定的情况下的归属问题。
实践中，这种现象十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免。
但《物权法》对此未作出规定，造成了实践操作中的难题。
为此，我们可以试作以下构想，以完善之。
一、如何理解“应当首先满足业主的需要”
针对上文中提到的开发商以高于市场价格的价格出售或出租给业主的情况，在实践中应当对开发商的市场运营作相应的规制。
开发商不得以明显高于市场价格的价格出售或出租小区车位车库给业主。
[1]如果车库建造在已经算入业主公摊面积的土地之上，则开发商转让或出租的价格必须相应降低，不能让开发商在业主享有使用权的土地上建造车库再租售。
而相关行政主管部门有义务以通俗、确定的语言告知业主，小区内哪些土地已被算入公摊面积。
因为，在确定车库转让或出租价格上，业主处于明显的弱势地位，有关政府机构应提供相应的协助和指导。
只有这样，业主的利益才能得到切实的保障，法律的制定才能落到实处。
二、没有规定约定不明或没有约定情况下车库的归属
此种情况下，应该推定为归业主共有。
理由在于：[2]第一，开发商在经济上具有优势地位，完全可以通过格式合同争取自己的最大利益。
开发商完全掌握建造商品房的成本，可以证明车库的归属。
如果没有在合同中规
定车库的归属，就可以推定，开发商已经放弃主张车库权利；第二 ,从合同解释的角度来看，房屋销售合同通常是开发商单方起草的，甚至在实践中，开发商都是通过格式条款确定车库的归属。
如果合同没有约定归属而发生争议，按照合同解释规则，应当作出不利于开发商的解释。
纵观《物权法》关于“业主的建筑物区分所有权”这一章，有一个制度是一大进步，即业主大会制度。
这里，在全体业主享有所有权的情况下，[3]需要小区公约来进一步明确车库的使用。
也可以通过业主大会来就车库归属统一投票表决。
假如车库仍然由全体业主共同使用,由此获得的收益也应当属于全体业主共有,其如何使用，仍然需要业主大会来决定。
三、有关开发商单独开发停车位的处理
由于停车位的土地使用可以单独计算，不计入公摊面积，因此现实中存在着开发商单独开发小区车位车库的情形。
按照有关规定，开发商如果能够证明自己对停车位具有独立的土地使用权的，那么，开发商享有停车位的所有权，区分所有权人使用停车位，只能够是向开发商购买使用权或者进行租赁。
[4]、需要说明的是，如果区分所有建筑物本身没有建设停车位，开发商自己独立开发停车位并取得所有权的，是不允许的，因为现代社会的区分所有建筑物的开发不能不建有停车位，不建有足够数量停车位的区分所有建筑物将是违法建筑。
总之，由于立法上的不完善，小区停车难的问题依然无法得到切实的解决。
这些潜在的问题仍然需要其他相关法律配合和立法的不断完善。
例如，
针对实际生活中由于开发商和业主信息不对称，许多开发商利用“协商”机制在格式合同中变相决定车位归自己所有的情况，可以通过具体的地方条例来补充完善物权法的规定。
[5]、同时，建立政府监管也必不可少。
政府建设部门必须要对开发商进行监管，应将车库等部分的价格进行核算，做出专门的公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府将这一方面的情况如实地公布出来。