小区车库的归属论(崔建远)
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》范文
《住宅小区地下停车场所有权归属问题研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，住宅小区的规划与建设日益成为社会关注的焦点。
其中，住宅小区地下停车场作为小区居民的重要生活配套设施，其所有权归属问题也日渐凸显其重要性。
本文将针对住宅小区地下停车场所有权归属问题进行深入探讨，分析相关法律条文、理论依据及实践案例，以期为解决该问题提供参考。
二、住宅小区地下停车场所有权归属的法律分析（一）相关法律条文关于住宅小区地下停车场所有权归属，我国《物权法》、《土地管理法》等相关法律法规均有涉及。
根据《物权法》的规定，建筑物及其附属设施的所有权归属，应依照法律规定或合同约定确定。
对于住宅小区地下停车场，如无特别约定，其所有权通常归属于开发商。
（二）理论依据从理论角度来看，住宅小区地下停车场的所有权归属应遵循“谁投资、谁受益”的原则。
即，若地下停车场的建设成本已计入房价，那么其所有权应归属于业主；若建设成本由开发商承担，则其所有权应归属于开发商。
此外，还需考虑土地使用权、规划用途等因素。
三、住宅小区地下停车场所有权归属的实践案例分析（一）案例一：某住宅小区地下停车场所有权纠纷某住宅小区在交付后，业主与开发商就地下停车场所有权产生纠纷。
经过调查，该小区地下停车场的建设成本已计入房价，且土地使用权归全体业主共有。
根据相关法律条文及理论依据，最终法院判决该小区地下停车场所有权归全体业主所有。
（二）案例二：地下停车场规划用途变更影响所有权归属在某些情况下，住宅小区的规划用途会发生变更，导致地下停车场的所有权归属受到影响。
例如，原规划为停车用途的地下空间后改为商业用途，此时需根据新的规划用途及相关法律法规重新确定地下停车场的所有权归属。
四、住宅小区地下停车场所有权归属问题的解决建议（一）完善法律法规为解决住宅小区地下停车场所有权归属问题，应进一步完善相关法律法规，明确地下停车场所有权的确定原则和依据。
同时，加强执法力度，确保法律法规得到有效执行。
论住宅小区地下车库的权利归属
论住宅小区地下车库的权利归属随着汽车的降价，私家车逐渐进入千家万户。
但随着私家车的普及，住宅小区的停车位问题也成了困扰车主的一个大难题。
2007年10月1日生效施行的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
”但由于物权法没明确界定车位、车库的权利性质，也没有明确规定其产权的归属（是无偿满足还是有偿满足并没有明确说明），而是委由双方当事人自行约定，因此给开发商和购房者都留下了一定的权利遐想空间，开发商与购房者为此而聚讼纷纭。
住宅小区的地下车库到底属于小区业主共有，还是属于房地产开发公司？本文拟就这个具有普遍性的问题作一番学理上的探讨。
在论述地下车库的权利归属之前，有必要先对地下车库的建设依据作具体的阐述，因为不同建设依据的地下车库直接决定了其不同的权利归属。
第一、关于地下车库的建设依据。
地下车库作为辅助建筑物业使用的配套设施，其建设的依据按照现行法律的规定可以分为以下两种基本类型：开发商配套建设的地下车库和利用人防工程改造的地下车库。
1、开发商配套建设的地下车库。
开发商配套建设的地下车库，根据配建的车库是否列入城市规划设计可分为开发商必须建设的规划内配套设施和开发商可以自行决定是否建设的规划外配套设施。
建设部颁布的、在全国范围内适用的《城市居住区规划设计规范》（2002版）第8条第8.0.6 项规定：居住区内必须配套设置居民汽车（含通勤车）停车场、停车库，并应符合下列规定：8.0.6.1 居民汽车停车率不应小于10%;8.0.6.2 居民区内地面停车率（居住区内居民汽车的停车位数量与居住户数的比率）不宜超过10％；8.0.6.3 居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。
对于开发商配套建设的停车库应当达到的具体指标，国内各大城市因地制宜作出了符合当地实际情况的规定。
住宅小区停车位(库)所有权归属分析(正)
对住宅小区停车位（库）所有权归属问题的分析内容提要：随着住房商品化的进一步深入，住宅小区的停车位问题已成社会热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
关键词：住宅小区停车位所有权归属问题随着住房商品化的进一步深入和有车一族的不断涌现，住宅小区的停车位问题已成为社会的热点问题之一。
其争议的根源在于我国对小区停车位库的产权归属没有明确的法律规范，房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。
所以建立完善的法律制度，对此问题加以明确规定，是当务之急，也是十分必要的。
对此，我国去年已经颁布了《物权法》，但实施到位尚需时日。
本文着重从我国的实际情况出发，围绕小区停车位、库的产权归属问题进行粗浅分析，唤起广大业主的维权意识。
一、建筑物所有权的构成和《物权法》的有关规定要弄清住宅小区的停车位、库的归属问题，就必须了解建筑物所有权的构成成分和《物权法》的有关规定。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。
专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的，具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。
共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。
《物权法》第76条规定：“建筑区划内的绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。
会所车库的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于业主共有。
”这里边有三层含义：一是绿地，道路以及物业管理用房，属于业主共有。
房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定(崔建远)
房屋增建部分、停车位与房地产权属的确定崔建远清华大学法学院教授上传时间:2005-9-5一、房屋的判断标准与房屋所有权建筑物在物理上为独立之物，其所有权的范围自以作为其标的的独立建筑物为限。
[1]这当然是指建成的建筑物而言的，尚未“完工”的或曰未建成的建筑物呢？未建成的建筑物，若无法认定为可独立供人使用的物，如仅装设木造模板，铺设钢筋，然而尚未灌水泥；或仅建好地基和墙壁，尚无屋顶，则因其尚无独立的经济效用，尚非定着物。
惟此类材料的聚合，是依既定的建筑计划，最终目的在于建筑成为独立的不动产，因此并非土地的重要成分，而应当认为是类似于材料的堆积，依民法第67条的规定，应认为动产。
[2]如果已经完成结构，足以避缬辏 湮瓷杳糯凹澳诓孔颁辏 Φ比衔 丫 晌 恋厣系亩ㄗ盼铮 欢 ?script>WriteZhu('3');看来，建筑物是否具有独立性，成为关键之点。
那么，建筑物独立性的判断标准是什么？这固然应以交易观念为准，而实务上对此则另以是否具有“独立之经济上目的”、“独立为交易及使用之客体”、“构造上及使用上之独立性”等等作为判断标准；而对于顶楼增建部分，实务上则特别是以有无“独立之出入门户”作为具体的判断标准。
[4]五楼公寓的顶楼增建建物，有客厅、餐厅、卧室和厨厕，系由该栋公寓公共楼梯独立出入及经济效用，即为独立的不动产，并非该五楼建物的从物或附属建物。
[5]由于海峡两岸的民法都采取土地和房屋各自为独立的不动产的设计，对于房屋构成的判断标准可以坚持相同的立场，截至今日，尚未发现反对上述标准的理由。
当然，有的见解则不符合中国大陆法的原则及规则，不宜沿用。
例如，在中国台湾，承租人在出租人的原厂房外围搭盖铁架上覆石棉瓦屋顶，而与原厂房相连；或是另行搭盖四根铁柱的石棉瓦屋顶而与原厂房相连的建物，纵无墙壁间隔，若得独立存在而可达经济上使用的目的者，则承租人所兴建的部分即为独立的不动产，并非仅仅是对原厂房的管理使用修缮，并无附和而为他人建筑物的重要成分可言（最高法院1996年度台上字第2577号判决）。
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属
论住宅小区内地下车库所有权使用权归属1. 引言在现代城市中，随着人口增长和土地资源的有限性，住宅小区内地下车库逐渐成为解决停车问题的重要方式。
然而，随之而来的是对地下车库所有权和使用权归属的争议。
本文将从法律角度探讨住宅小区内地下车库所有权使用权归属的相关问题。
2. 地下车库所有权的定义和性质地下车库所有权是指对地下车库的真实、完全的控制权，包括其使用、收益和处分权利。
地下车库的所有权归属对于住宅小区内的车主和开发商都具有重要意义。
地下车库所有权的性质主要归类为以下两种：2.1. 单独所有权地下车库单独所有权是指地下车库的所有权归属于某个具体的个人或实体。
这种情况下，地下车库的使用享有权归此个人或实体所有，但同时也需要承担相应的管理责任和费用。
2.2. 共有所有权地下车库共有所有权是指地下车库的所有权为多个个人或实体所共同享有。
在这种情况下，各个共有人享有地下车库的部分使用权，同时也需要共同承担管理责任和费用。
3. 地下车库所有权的归属规定根据不同国家和地区的法律规定，地下车库所有权的归属可以有以下几种情况：3.1. 建筑所有权人归属在一些国家和地区的法律中，地下车库的所有权归属于整个住宅小区的建筑所有权人。
这意味着地下车库的建设和管理费用由整个小区的业主共同承担，使用权由业主共同享有。
3.2. 独立产权人归属在另一些国家和地区的法律中，地下车库的所有权可以独立于住宅小区的建筑所有权人。
这意味着地下车库的建设和管理费用由地下车库的所有者独立承担，使用权也归属于地下车库的所有者。
3.3. 共有所有权人归属还有一些情况下，地下车库的所有权归属于住宅小区的所有业主。
在这种情况下，地下车库的建设和管理费用由整个小区的业主共同承担，使用权也由业主共同享有。
4. 地下车库使用权的归属规定除了地下车库的所有权归属外，使用权的归属也是一个重要的问题。
使用权是指地下车库的使用权益，包括停车、收益等权利。
根据不同国家和地区的法律规定，地下车库使用权的归属可以有以下几种情况：4.1. 独立使用权在某些情况下，地下车库的使用权可以独立于所有权人。
论物权法中车库的归属及相关法律问题
文章编号:1001-2397(2006)05-0076-11・理论思考・收稿日期:2006-07-30作者简介:王利明(1960-),男,湖北仙桃人,中国人民大学法学院教授,博士生导师,法学博士。
论物权法中车库的归属及相关法律问题王利明(中国人民大学法学院,北京 100872)摘 要:车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度,该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护,也关系到整个小区的和谐。
在现有的各种解决方案之中,《物权法(草案)》的设计虽然仍存在着缺陷,但相比较而言,是更合理的制度设计,因而应当在物权法中继续予以坚持。
关键词:车库的归属;建筑物区分所有;物权法草案中图分类号:DF521 文献标识码:A 所谓车库,指隶属于整个小区,具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。
随着人们生活水平的提高,城市化的快速发展,私家车的保有量也越来越多,作为业主的代步工具的存放地点,车库的辅助功能也越来越重要。
车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切,成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。
同时,传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题,而车库、车位一直是法律所忽视的冷角,导致实践中出现了很多问题,引发诸多争议。
所以,在现代区分所有权制度中,在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。
本文拟对此谈一些粗浅的看法。
一、车库的归属为什么需要界定 车库不同于车位,一方面,车库本身是建筑物,具有建筑物的一般特点,车库一般具有四至的封闭空间,其不同于一般的停车场的车位;另一方面,与小区在路边、空地设置的露天停车位不同,车库不是利用土地使用权的地表而兴建的,所以《物权法(草案)》只是规定了车库的概念,而没有规定车位。
故本文所讨论的车库的归属,仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库,那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。
建筑物区分所有制度中的车库,是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。
论物权法中车库的归属及相关法律问题
论物权法中车库的归属及相关法律问题一、本文概述本文旨在深入探讨物权法中车库归属及其相关法律问题。
物权法是调整物的归属和利用的法律关系，直接关系到社会经济秩序和人民群众的切身利益。
随着城市化进程的加速和汽车工业的发展，车库作为现代社会不可或缺的基础设施，其归属及其相关法律问题日益凸显。
本文将从物权法的角度出发，分析车库的归属权、使用权、处分权等核心问题，并探讨相关的法律争议和解决方案。
本文将阐述车库归属权的基本概念，包括车库的所有权、使用权、收益权和处分权等。
在此基础上，本文将分析车库归属权的法律特征和权属争议，探讨车库归属权的归属原则和归属方式。
本文将探讨车库归属权的行使和限制问题。
在车库归属权的行使过程中，车库所有者、使用者和管理者等各方利益的平衡问题不容忽视。
本文将从物权法的角度出发，分析车库归属权行使中的权利义务关系、限制条件和限制方式等。
本文将关注车库归属权纠纷的解决途径。
在实际生活中，车库归属权纠纷屡见不鲜，如何有效解决这些纠纷，维护各方合法权益，是物权法面临的重要课题。
本文将结合相关案例，探讨车库归属权纠纷的解决途径和解决方案。
通过本文的探讨，旨在深化对物权法中车库归属及其相关法律问题的理解，为相关立法和司法实践提供有益的参考。
也希望引起社会各界对车库归属权问题的关注，共同推动相关法律的完善和发展。
二、车库归属的法律规定在物权法领域，车库的归属问题涉及到法律对于不动产所有权的界定以及共有关系的处理。
我国《物权法》对于车库的归属问题作出了较为明确的规定。
根据《物权法》的相关规定，建筑区划内的车库首先应当满足业主的需要。
这意味着，在规划与设计阶段，车库的建设应当以满足业主停放车辆的需求为前提。
在销售或者附赠车库时，也应当优先考虑业主的需求。
对于车库的产权归属，《物权法》规定，住宅小区内的车库，如果其建设成本已经分摊到业主的购房款中，则车库应当视为业主的共有部分，由业主共同享有所有权。
如果车库的建设成本没有分摊到业主的购房款中，而是由开发商独立承担，则车库的所有权应当属于开发商。
论住宅小区车库的产权归属
早期住宅小区 的车库产权归 属问题引发了 一些争议和纠 纷，导致一些 业主和开发商 之间的矛盾。
随着房地产市 场的发展和法 律法规的完善， 住宅小区车库 产权归属问题 逐渐得到规范
和明确。
早期：车库产权归属开发商，业主只有使用权
2007年：《物权法》实施，车库产权归属业主
2013年：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 出台，明确车库产权归属业主
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预测：随着城市化进程的加快，住宅小区车库产权归属问题将更加突出，需要政府、企业和居 民共同协商解决。
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建议：政府应出台相关政策，明确车库产权归属，保护居民权益；企业应提高车库建设质量， 确保车库安全使用；居民应增强法律意识，维护自身权益。
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预测：随着共享经济的发展，共享车库将成为一种新的发展趋势，可以有效解决车库产权归属 问题。
2016年：《不动产登记暂行条例》实施，车库产权登记更加规范
政策调整：政府对住宅小区车库 产权归属的政策调整，如物权法、 物业管理条例等。
开发商利益：开发商为了追求利 益最大化，可能会调整车库的产 权归属。
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市场需求：随着汽车数量的增加， 住宅小区车库的需求也在增加， 导致产权归属发生变化。
影响房价：车库 产权归属可能会 影响房价，因为 车库是房屋的重 要组成部分
影响购房决策： 购房者在购房时 会考虑车库产权 归属问题，可能 会影响购房决策
影响开发商策略： 开发商可能会调 整车库产权归属 策略，以吸引更 多购房者
影响物业管理： 车库产权归属可 能会影响物业管 理方式，因为车 库是物业管理的 重要部分
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小区车库的归属论崔建远清华大学法学院教授上传时间:2006-2-20一、问题的提出小区的停车位,物权法草案称之为车库,关系到业主、开发商的权益,业主生活和工作是否便利,小区的安全状况,引人注目,需要探讨。
物权法草案第七十六条第二款规定,在建筑物区分所有权关系中,会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。
对此持批评态度的不在少数,其理由在于:开发商在商品房预售、销售活动中处于绝对的优势,十分容易约定有利于自己的条款,包括车库归属的条款,损害购房人的合法权益;在约定车库归属于开发商的情况下,虽然开发商声称商品房的售价中不含有车库部分,但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了,购房人支付了车库的价款,却无车库的权利。
于此场合,购房人,尤其是消费者作为购房人,很难举证成功地推翻开发商的主张。
有鉴于此,我国物权法不宜规定约定优先,而应另辟蹊径。
对此,笔者表示赞同,认为可以借鉴中国台湾的有些做法,将车库分为法定车库、自行增设车库、奖励增设车库等种类;法律设置强制性规范,规定法定车库必须依法确定其归属,不得被约定排除;自行增设车库可以由开发商自行处分;奖励增设车库的处分形式受到一定的限制,大多可以自由处分。
后两种类型的车库若未登记在开发商的名下,商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定,建筑工程规划设计亦未明确,应当按照建筑物区分所有权的原理,将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。
兹详述如下。
二、车库的类型与权属1.法定车库及其归属法定车库,指法律、法规规定区分所有的建筑物乃至小区所应附设的车库。
此类规定属于强制性规范,开发商必须遵守,为区分所有的建筑物附设特定数量的车库,归建筑物区分所有权人拥有。
商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库,或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司;即使有此约定,也不发生法律效力。
这种法定车库,在中国台湾称之为法定停车位,无独立权状,以共用部分持分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。
依《公寓大厦管理条例》第45条第2项规定,此类停车位不得设为专有部分。
因此,不得有让售于特定人或区分所有权人以外的特定人设定专用使用权或为其他有损害区分所有权人权益的行为。
中国台湾“最高法院”2000年度台上字第2119号民事判决认为,地下室停车位属公寓大厦的共同使用部分,仅系建商将之列为约定专用部分另行出售,而共同使用部分约定供特定区分所有权人专有使用,本质上仍然是共同使用部分,不因约定而改变。
又区分所有建物的共同使用部分,性质上属共有,且附属于区分所有建物,共有人将各相关区分所有专用部分的建物移转时,依土地登记规则第80条规定,其共同使用部分的所有权,亦随之移转予同一人。
笔者认为,这具有合理性,可以借鉴。
这里存在的问题之一是,中国大陆目前规定法定车库的法,其位阶相对较低,多为地方1性法规或者地方性规章,有的位阶更低,如某市规划局下发的《建筑工程规划设计要点通知书》。
商品房预售合同、商品房销售合同排除法定车库的规定时,此类约定无效吗?难以作出肯定的回答,原因在于,按照合同法第五十二条第五项的规定,以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条的规定,能够确定合同无效的法律,限于全国人大及其常委会通过的法律和国务院颁布的行政法规,地方性法规、行政规章不能作为确定合同无效的依据。
看来,欲保证法定车库不被约定排除,法律、行政法规得作出明确规定。
2.自行增设车库及其归属自行增设车库,在中国台湾称作自行增设停车位,指法定停车位以外由建筑商自行增设的停车位。
其具独立产权及权状,且得为单独移转。
惟如违反设计图及相关规定施工等相关规范,则有违诚信原则。
将其借鉴到中国大陆,就是这种类型的车库是在开发商必须建造法定车库之外而自行增设的,并且不得违反土地使用权出让合同的规定,不得违反建筑规划。
这种类型的车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分,而是单独的“物”。
从权属的角度观察,一个自行增设车库之上存在着一个独立的所有权,单独登记,单独颁发所有权证,可以转让。
由于这种类型的车库可以归属于开发商,且可以自由转让,使开发商有利可图,会调动开发商积极地建造车库;由于这种类型的车库必须在保障法定车库建造的前提下才能被认可,促使开发商建造法定车库,在一定程度上满足建筑物区分所有权人对车库的需求,也有利于建筑物区分所有权人乃至小区全体居民的生活和工作的便捷、安全;由于开发商可以将这种类型的车库出售或者出租给建筑物区分所有权人,特别是在法律规定了建筑物区分所有权人享有优先购买权的情况下,这种类型的车库不会构成对生活和工作秩序的破坏。
3.奖励增设车库奖励增设车库,在中国台湾称为奖励增设停车位,指依法律规范规定增设的停车位。
其具有独立产权、权状及可单独移转。
其在使用权益上,负有供“公众使用”的义务,与社会大众对于法定上停车位所有权使用的排他性及价格认知上有所不同,在市场交易上法定停车位价值实高于奖励停车位(参照中国台湾“最高法院”2002年度台上字第2108号民事裁定)。
既然奖励增设车库负有供“公众使用”的义务,在建筑物区分所有特别是形成了小区的情况下,建造这种类型的车库,供到访的客人、送货物到小区的超市及其他售货部门、为设置在小区的银行押运现钞等停车之用,显然具有积极的意义,中国大陆的物权立法可以借鉴。
三、小区车库归属的确定规则上述各种类型的车库在用途、权属及其处分方面存在着差异。
法定车库作为建筑物区分所有权中的共用部分,必须分配给建筑物区分所有权人,开发商无权将其出售、出租给他人。
假如商品房预售合同、商品房销售合同约定此类车库归属于开发商,则因该约定违反法律、行政法规的强制性规定而归于无效。
自行增设车库可以作为独立的物,称为所有权的客体,由开发商自主决定出售、出租的对象,在商品房预售合同、商品房销售合同中约定购房人不享有此类车库的共有权,具有法律效力。
如果商品房预售合同、商品房销售合同对此类车库没有约定归属,建筑规划设计、土地使用权出让合同均未明确它们属于开发商,房屋所有权登记也没有将它们登记在开发商的名下,那么,依据建筑物区分所有权原理,这些车库应当属于共用部分,由建筑物区分所有权人共有。
如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定,建筑规划设计等法律文件已经明确了自行增设车库归属于开发商,那么,此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。
奖励增设车库的处分自由度宜区分情形而定,为设在区分所有建筑物特别是小区的银行、商铺等服务,必须将送货车、押运现钞车等停在奖励增设车库时,法律应当限制此类车库的处分形式,可以规定只允许出租甚至出借;对于其他的奖励增设车库,可以允许开发商出售、出租,且买受人、承租人不限于建筑物区分所有权人。
如果这种类型的车库没有登记在开发商的名下,商品房预售合同、商品房销售合同对其归属未加约定,建筑工程规划设计亦未明确,应当按照建筑物区分所有权的原理,将它们作为建筑物区分所有权的共用部分。
如果仅仅是商品房预售合同、商品房销售合同没有约定,建筑规划设计等法律文件已经明确了奖励增设车库归属于开发商,那么,此类车库不属于建筑物区分所有权中的共用部分。
四、小区车库所用土地的权利性质及其意义在某一车库纠纷中,某开发商将某小区的车库全部据为己有,出售给他人。
其根据之一是:A小区业主分摊的国有土地使用权面积只是地表使用权,而车库所利用的是该块土地的地下空间利用权。
笔者认为,我国现行法只规定了以地表为客体的国有土地使用权制度,尚无空间利用权(境外学说称之为“区分地上权”或者“空间权”),因而,系争车库必定是基于以地表为客体的国有土地使用权而建的,该开发商所谓的空间利用权之说缺乏现行法上的根据。
在我国现行法上,业主的建筑物区分所有权存在的正当根据(权源)是国有土地使用权;没有国有土地使用权,建筑物区分所有权就会归土地所有权人享有,以至于建筑物区分所有权的形式没有必要存在,一个房屋所有权就足够了。
在系争案件中,车库所用地块的国有土地使用权,是A小区国有土地使用权的一部分,不仅是车库赖以存在的正当根据,而且是全部建筑物区分所有权赖以存在的正当根据,应当被吸收入建筑物区分所有权之中,不应当置身于建筑物区分所有权之外。
从房价的角度看,是地上房屋的价格中包含有土地使用权出让金的部分。
关于系争车库的归属,A小区所在市的规划局下发了《建筑工程规划设计要点通知书》。
该通知书对A小区车库配套建设作了明确规定,要求开发商按每户0.2车位的标准建设车库。
建筑物区分所有权人在A小区内的停车位停车,应当属于共用权的享有和行使,这是建筑物区分所有权的题中应有之意。
如果把车位单独出让给他人,就剥夺了建筑物区分所有权人的这方面的共用权,违反了建筑物区分所有权的本质属性。
还有,系争车库没有取得单独的销售许可,没有成为独立的交易客体。
按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明的,商品房预售合同无效。
在系争案件中,开发商只取得了一份《商品房销售许可证》,没有独立取得车库的销售许可证,加上《商品房销售许可证》没有特别说明车库可以单独销售,因而,只能解释为车库不是一个独立于地上房屋的物,不得单独作为一个交易的客体,不得单独买卖,以车库为标的物的买卖合同无效。
当然,物权法草案规定了空间权,待将来变成有效的法律之时,有的地下车库可能以空间权作为其存在的正当根据。
(注:文中涉及中国台湾的相关法律规定及最高法院判决转引自蔡明诚的《停车位所有权及专用权相关问题探讨》一文,该文发表于《台湾本土法学杂志》第53期)。