万科九都荟VI方案-双点线
万科九都荟二期免抹灰方案
南京万科九都荟花园二期住宅内墙免抹灰施工方案编制人：日期：审核人：日期：审批人：日期：浙江海天建设集团有限公司二零一四年五月目录第一章编制依据 (3)第二章工程概况 (3)第三章施工准备 (4)第四章施工工艺流程 (5)第五章质量标准 (9)第六章成品保护措施 (10)第七章质量保证措施 (11)第八章安全保证措施 (12)第九章进度保证措施 (13)第一章编制依据本施工方案编制的依据：1、南京万科九都荟二期施工图纸，相关标准图集。
2、万科A6版质量实测操作指引3、国家的有关法律、法规、规范和技术标准。
第二章工程概况一、工程概述：南京万科九都荟花园E、F、G地块工程；工程建设地点：南京市雨花台区站东路3-5-7地块；属于框剪结构；本项目规划建设用地：E地块总用地18188.61㎡总建筑面积为83322..47㎡，其中地上建筑面积为58136.46㎡，地下建筑面积为25186.01㎡；F地块总用地19463.47㎡总建筑面积为60969,.73㎡，其中地上建筑面积为41319.22㎡，地下建筑面19650.51㎡;G地块总用地12070.31㎡总建筑面积为49476.46㎡，其中地上建筑面积为33790.06㎡，地下建筑面15686.4㎡。
内墙应甲方要求，除做保温板、保温砂浆墙面外，其他内墙面为免抹灰建设单位：南京站东置业有限公司设计单位：上海原构建筑设计咨询有限公司监理单位：扬州市建苑工程监理有限责任公司总包单位：浙江海天建设集团有限公司二、工程目标１、质量目标：实现对业主的质量承诺，以领先行业水平为目标，严格按照合同条款要求及现行规范标准组织施工，工程质量优良。
２、安全目标：严格执行国家及湖北省关于施工现场管理的各项规定，确保施工安全。
３、工期目标：按期完成施工任务第三章施工准备一、材料准备：1．1找平剂：采用圣戈班找平剂，具备出厂材料证明文件，各项性能指标符合规范要求。
1.2 砂：中砂，平均粒径为0.35～0.5mm，使用前过5mm孔径的筛子。
【万科中西学院】万科集团项目故事线梳理及场景应用策划标准
要素①:城市
⻄安国宾道
国际大都会
4大维度 中心城市
伦敦
首都+ 英国最大 城市+ 欧洲第二
大城市
国宾道城市价值共性对标
国宾道
城市核心
国宾馆旁
政经中心
公园集群
私密健康
【 黄 荣 庆 】 营 战 “ 10个1”
发现价值
营 战 “10个1 ”
创造价值 展示价值
推广实现价值
1个运营角色定位 1份土地属性清单
Part1：初步产品定位 1 ——工具及应用案例分析
1份客户画像
1份初拟产品方案 1份产品建议书 1套展示策略
Part2：创造项⺫价值 2
1份客户生活场景模拟图 1组竞品对比分析 创造价值逻辑体系
【俄国】 克林姆林宫
国会山居住区
【上海】新华路国宾道 上海锦江饭店、⻄郊宾馆
香榭丽舍居住区
【杭州】奔竞大道 ⻄湖国宾馆
国会山居住区香榭丽舍居住区
【南京】紫金山 东郊国宾馆
93弄梅泉别墅
兰陔别墅
国会山居住区香榭丽舍居住区
要素②:客群
高净值人群
要素②:客群
高净值人群
引导国际化大都市的生活方式，对话国宾道上的高净值人群。
线 索： 国宾道
国宾在世界 国宾在中国 国宾在西安
对标：英国伦敦 林荫道（国宾道）
对标：中国北京 长安街（国宾道）
⻄安 丈八北路（国宾道）
【国宾道在世界】— — 英国林荫道
圣玛丽医院
利宝百货公司
肯辛顿公园
房地产整合推广五点一线
五点一线
• 主持人：郑迎九 • 深圳博思堂广告有限公司
博思堂：地产整合推广
主要经验构成：
• 服务万科与美国智威汤逊的合资公司深 圳国企多年，策划部、客户部、设计部 等核心部门
• 97年起，深圳博思堂广告公司服务全国 性范围的地产专业推广。
博思堂部分客户
• 万科地产：万科四季花城40万平米 • 卓越集团：蔚蓝海岸51万平米 • 和记黄埔：东莞海逸豪庭270万平米 • 重庆中建科：龙湖花园60万平米 • 长沙永泰：芙蓉山水国际新城50万平方米 • 杭州：山水人家300万平方米
一、现场包装-说明：
• 实现对买家的围杀半径，让买家能够顺 利地实现从外面导引到工地现场
• 第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建 立的是水平围杀线
• 第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵 向围杀
现场包装-主要内容
• 外路牌 • 导示牌 • 立柱挂旗 • 工地路牌 • 围板 • 售楼处导示牌 • 售楼处标牌 • 停车场标牌
• 报纸 • 影视 • 杂志 • 户外
四、媒介推广
媒介推广-案例1
• 万科四季花城
促销卖场包装-内容
• 形象展场 • 主背景板 • 招示布 • 展示中心开放日看楼专车
促销卖场包装-案例1
• 万科四季花城
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
卖场包装-案例6
• 蔚蓝海岸
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
五合大道户外灯柱挂旗
三、样板间包装
• 主要功能是对从售楼处到样板间的导引 及样板间的功能标牌
万科商业街营销策划方案
销售 目标
销售准备期 （8.1-9.3 ）
释放商业认筹消息， 积累意向客户，确保 认筹日火爆势头（当 日认筹100个以上）
认筹阶（ 9.4-11.5）
•350个认筹号 •30%解筹成功率 •认购套数100 •解筹日实现 70%销售率
公开发售强销期 （11月6日-31日
）
尾盘阶段 （2004年12月）
万科商业街营销策划方案
四、总体价格策略
1．价格定位
合同成交价格均价（返租模式）： 14800元/平米
万科整体实收均价（含自营模式，扣除返租补贴）：
12000元/平米
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
2．付款方式设计
A：返租型
• 一次性付款，照定价照96折； • 按揭付款，照定价98折，办理6成10年按揭贷款。
原则二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分 的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺 位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。
原则三：按“金角银边”原则，可预留几套铺皇之皇，采用特殊的 销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，抹杀价格理性。
学习改变命运,知 识创造未来
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
（二）客户投资抗性分析及应对策略
1．客户投资抗性分析
居新城 3．“七横十三纵”大交通价值：“大深圳”格局下龙-坂商业升级换
代，万科城“新城市商业中心”诞生 4．汽车时代“20+20”模式商圈效应：
学习改变命运,知 识创造未来
万科商业街营销策划方案
• 5．新城市主义商业中心：集美食.购物.休闲.文教与一体，3万 m2浪漫风情商业中心，深圳首个西班牙异域风情商业街，深圳首 个“会员制集约化经营”国际美食坊
博加夏飞—推广培训【经验与非经验】
购买主张成为人们购买时，更典型的驱动力
所以，回到地产传播 同样的SWOT分析，政府“大肆卖地”下的产品卖点雷同性 让传播差异按照传统价值传播，差异性越来越小
在基本同质化的传播下 具有老经验的博加及我个人 也在思考安全传播的有效性
先生的湖 典型卖点顺序互换，甚至颠覆的传播案例 湖的价值被从第一位后置，或者弱化 对没有成功瘾念的先生 中年浪漫突然补课的丈夫 愤青变身父亲的中年男 反而成为诉求的重点
看看IBM是怎么做的 这是一个我们都知道的案例
严格意义，它不是一个logo的使用 或者说是IBM VI的延展创意 或者根本不是 但是，必须承认它是：
利用企业平面视觉物体化、互动化、公益化的一个东西
这时候，我们不再仅仅用VI的标准去判断和创作它 而是加入了产品设计、互动设计、环境设计等等很多新标准
3月20日
奥巴马夫人一行启程，开始为期7天的中国 之旅，西安绿地中心微博发布第1条主题信 息：
一直以来 我们都以为中心的位置是属于少数角色的 但其实，每一个角色都可以成为中心 定义中心的权利并不掌握在少数角色手里 而在于你用怎样的角色定义自己 中心，不分国界，不分性别
中心，就在你敢于承担角色的意义里
4-图文传播
传统地产广告已经被冲击 有号称不止是平面设计的地产企划公司
也有还是做着设计为主的企划公司
但无可否认，到2014年3月22号为止 地产企划公司核心工作，甚至70%以上的工作还是“平面和文案”创作
这就是我们干了十年的平面：
这是我们干了十年文字的成果：
传统经验：重图重文的传播（或者重图轻文，轻图重文）
故事线索三 Ｌink 24-1
故事线索四 Ｌink 7-1
【视觉演绎】
1、视觉病毒
新售楼部现场布置及所需物料补充方案
ห้องสมุดไป่ตู้
【一楼销售现场】
在水吧右侧放置项目签约区和财务室导视牌，指引客户办理相关购 房手续
签约区、财务 室导视牌
【楼梯间墙体】
在1楼楼梯间墙壁上布置万科物业介绍及一些温馨提示，进一步体 现出万科物业的品质与服务。
【楼梯间墙体】
在楼梯间竖直的墙体上布置万科品牌展示宣传信息，共5块
【楼梯间墙体】
前售楼部走廊灯箱画 厕所、签约区、财务室指示牌
大都会发展历程
9
10月18日 每块预设尺寸为 55*95cm
销售大厅、楼 梯间
5
10月18日 每块预设尺寸为 100*150cm 楼梯间
2
10月18日
立式指示牌，每块预设尺寸为 60*40cm
销售大厅
1
10月18日 预设尺寸为 460*100cm
楼梯间
销售人员照片墙
约80cm高度，销售前台使用
电脑
2（台）
台式电脑，前台销售登记、查询使用
传真机
1（台）
——
打印机
办公用文件柜（小） 保险柜 办公窗帘 办公窗帘
1（个）
4（个） 1（个） 1（幅） 1（幅）
——
存放日常文档使用（规格50*50cm） 存放保密文档使用
需根据办公室具体情况定制 需根据办公室具体情况定制
注：以上物品报批后统一购买
在进入二楼签约区的墙体上布置万科大都会发展历程时间轴，向客 户展示历史的同时也让客户看到未来的繁华
【二楼签约区】
在二楼楼梯正对墙体上布置五证公示、签约温馨提升，签约流程指 引。
【二楼签约区】
在签约区签约台外展示项目在售楼栋销售价格和合同范本，以及五 证公示
万科天下营销中心动线说明—展示区域(四)
万科天下营销中心动线说明—展示区域
(四)
简介
本文档旨在说明万科天下营销中心展示区域(四)的动线，以帮助客户更好地了解展示区域的布局和流动方式。
展示区域(四)
展示区域(四)位于万科天下营销中心的四楼，是一个特别设计的区域，以展示万科天下项目的特色和优势。
动线说明
展示区域(四)的动线是为了让客户有一个有序的参观体验，同时能够全面了解万科天下项目。
1. 入口
客户进入展示区域(四)的入口位于大厅南侧。
在入口处，客户会受到专业的导购人员的热情接待和引导。
2. 咨询区
在进入展示区域后，客户会首先来到咨询区。
这里有专业的销售顾问提供详细的项目介绍和咨询服务。
3. 样板房区
继续向前，客户会进入样板房区，这是展示区域(四)的重点区域之一。
在这里，客户可以参观多个不同户型的样板房，以便更好地了解万科天下项目的住宅设计和装修风格。
4. 体验区
体验区是展示区域(四)的亮点之一，客户可以在这里体验万科天下项目的一些特色设施和服务，例如游泳池、健身房、儿童游乐区等。
5. 展示资料领取处
在参观完展示区域后，客户可以前往展示资料领取处，获取有关万科天下项目的详细资料和销售政策等。
6. 结束
参观完展示区域(四)后，客户可以自由选择继续咨询或离开。
以上是万科天下营销中心展示区域(四)的动线说明，目的是为客户提供一个清晰、流畅的参观体验，使他们更好地了解和认识万科天下项目的魅力。
如果您还有其他问题或需要进一步了解，请随时与我们的工作人员联系，我们会竭诚为您服务。
谢谢！。
万科九都荟营销策划案
万科九都荟营销策划案第一部分市场调研一项目营销环境调查分析1区域环境：该项目靠近南京南站，南京南站万科地块为南站附近首幅综合用地，交通四通八达，出行方便，且项目商住一体，未来商业、生活配套齐全。
2 政策环境：政府陆续出台了一系列房地产金融，公积金贷款等利好政策，同时二孩政策也全面放开，犹如给南京楼市打入一剂强心针。
3 企业环境;作为南部新城CBD首席商务综合体，占据区域发展先机，南部新城是南京城市“南下”的首位区域，根据南部新城规划未来以南站为核心的区域将成为与河西新城、新街口共同鼎立的南京城市三中心。
随着新城规划的利好，以万科、绿地、证大等为代表的品牌开发商纷纷进驻，南部新城区域价值逐步兑现，未来发展势头不可小觑。
二收入与消费调查1 人均年收入情况：2015年，南京城镇居民人均可支配收入要达到5.5万元，农村居民人均纯收入达到2.3万元。
2 企业职工收入情况：2015年全市292个主要工种（岗位）工资指导价位，高位数平均为110992元，比上年增长4.55%，略低于上年涨幅4.82%，中位数平均数为51624元，比上年增长5.7%，低位数平均数为28509元，比上年增长5.47%。
我市工资价位的高低之差也进一步缩小，最高价位与最低价位的比值由上年的36:1下降为31:1，同比下降5个点。
3 消费情况：消费水平与主城区消费水平持平，生活用品及市场肉、菜类价格与主城区同类物品在一个标准线上。
随着南京南部新城的规划与发展，收入的提高将会带动消费水平的提高。
三住宅开发总量调查分析住宅区达263公顷四贸易市场调查分析南京田润农副产品平价直销店，地处双龙大道577号名嘉佳园，距九都荟约1.2公里1产品分析1简介万科九都荟项目位于南京南站东南方向，东至民生路，西至名城大道，北至金阳东街，南至诚信街。
本项目可建筑用地面积76336.4平米，总建筑面积250382.6平米，其中地上建筑面积约182243.22平米，地下建筑面积约69814平米。
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谨呈南京万科房地产有限公司
2013南京万科九都荟VI提报
博加机构 2013-7 制作组：事业一群一部
连·接
南京万科九都荟vi系统简传播
【失败原因】
【上一轮点线图形——没有界定的界定】
【本轮点线图形——做界定的界定】
双点线——点和线中的某一典型组合
【视觉输出】
【点与线的故事线索】
一Ｌink before- future
故事线索二Ｌink world-nanjing
【视觉演绎】
1、视觉病毒
（LOGO、纸袋、门把手、电梯门、道旗、沙盘)
2、视觉拦截
（名片、导视系统、电梯按钮牌）
3、视觉互动
（伞）
4、视觉提示
（纸巾盒、信封袋）
5、视觉实用
（指示牌照明线、路灯、网袋、电池能量条）６、视觉现场
（智慧广场、情侣路、阳光花园、温度的遮阳伞）视觉线使用线情感线
1、视觉病毒
（LOGO、纸袋、门把手、电梯门、道旗、沙盘)
2、视觉拦截
（名片、导视系统、电梯按钮牌）
3、视觉互动
（伞）
4、视觉提示
（纸巾盒、信封袋）
5、视觉实用
（指示牌照明线、路灯、网袋、电池能量条）６、视觉现场
（智慧广场、情侣路、阳光花园、温度的遮阳伞）视觉线使用线情感线
1、视觉病毒
（LOGO、纸袋、门把手、电梯门、道旗、沙盘)
2、视觉拦截
（名片、导视系统、电梯按钮牌）
3、视觉互动
（伞）
4、视觉提示
（纸巾盒、信封袋）
5、视觉实用
（指示牌照明线、路灯、网袋、电池能量条）６、视觉现场
（智慧广场、情侣路、阳光花园、温度的遮阳伞）视觉线使用线情感线
1、视觉病毒
（LOGO、纸袋、门把手、电梯门、道旗、沙盘)
2、视觉拦截
（名片、导视系统、电梯按钮牌）
3、视觉互动
（伞）
4、视觉提示
（纸巾盒、信封袋）
5、视觉实用
（指示牌照明线、路灯、网袋、电池能量条）６、视觉现场
（智慧广场、情侣路、阳光花园、温度的遮阳伞）视觉线使用线情感线。