2001年《房地产估价理论与方法》参考答案
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94判断题1、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。
()2、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。
()3、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。
假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。
()4、楼面地价=土地单价×容积率。
()5、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。
()【答案与解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。
资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
参见教材P100。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。
房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
参见教材P104。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。
参见教材P105。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
楼面地价=土地单价/容积率。
参见教材P105。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。
房地产估价师《房地产估价理论和方法》参考答案
房地产估价师《房地产估价理论和方法》参考答案笔者房地产评估师考试频道为大家整理的历年真题，供大家学习参考。
答案及解新参考答案一、单项选择题 1.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A 10. C 11.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C 21.B 22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B 31.A 32.B 33.A 34.C 35.C 二、多项选择题 1.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE 6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD 11.ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC 三、判断题 1.√ 2.× 3.× 4.√ 5.× 6.× 7.× 8.× 9.√ 10.√11.× 12.√ 13.× 14.× 15.√四、计算题 1.解：1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％）×40×12=1075.2（万元）2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）3）年净收益a ＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元） 2.解：（1）重新购建价格C总方法一：1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）①建筑安装成本=1200元/㎡；②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；④销售费用=C×3%；⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；⑥销售税费=C×6.5%；⑦投资利润=（1200+96+38.88+ C×3%）×35%＝467.208+ C×1.05%；⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+C×3%+88.93+ C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），2）总价计算①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；②专业费用=3600×8％=288（万元）；③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；④销售费用=C总×3％；⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％）×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；⑥销售税费=C总× 6.5％；⑦投资利润=（3600+288+116.64+C 总×3％）×35％=1401.624+C总×l.05％；⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，解得C总=6356.394万元。
房地产估价师《理论与方法》考试题及答案
房地产估价师《理论与方法》考试题及答案2016房地产估价师《理论与方法》考试题及答案1.房地产估价人员应遵守的职业道德包括( )。
A.应保持估价的独立性，必须回避自己.近亲属或其他有利害关系人的估价业务B.应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人C.尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托D.应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争答案:AD2.明确估价对象包括( )。
A.明确估价对象的实物B.明确估价对象的权益C.明确估价对象的区位状况D.明确估价对象的基础设施情况答案:ABC3.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。
A.3000B.4500C.5200D.5600答案:D4.房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的( )。
A.估价目的B.估价程序C.估价时点D.估价作业日期答案:B5.估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。
房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是( )。
①拟定估价作业方案;②受理估价委托及明确估价基本事项(包括明确估价目的.估价对象.估价时点);③搜集估价所需资料;④获取估价业务;⑤选定估价方法测算：⑥实地查勘估价对象;⑦确定估价结果;⑧撰写估价报告并审核;⑨估价资料归档;⑩交付估价报告A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩答案:C6.求取建筑物重新构建价格的具体方法有( )。
A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法答案:ABD7.可比实例和成交日期应与估价时点接近。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1212-95
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题
精选及答案1212-95
多项选择题
1、运用比较法估价要消除以下()方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。
A、成交价格与比较价值的内涵和形式不同
B、特殊交易情况与正常交易情况不同
C、成交日期与价值时点不同
D、可比实例状况与估价对象状况不同
E、理性和非理性购买人因素差异
2、下列选项中，运用比较法估价的一般步骤包括()。
A、收集交易实例
B、选取可比实例
C、建立比较基础
D、计算比较价值
E、分解比较系数
3、收集交易实例及相关参考资料的途径主要有()。
A、走访房地产交易当事人
B、访问房地产经纪机构和房地产经纪人员
C、查阅政府和有关部门的房地产价格资料
D、根据分析和经验得出客观资料
E、同行之间相互提供
4、收集交易实例时应收集的交易实例信息包括()。
房地产估价师《理论与方法》真题及答案
xx年房地产估价师《理论与方法》真题及答案1、在房地产价格中，市场价格是( )。
A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。
参见教材P95。
【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进展考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。
A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。
参见教材P173。
【该题针对“市场法概述”知识点进展考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承当，假设买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。
A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。
正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承当的应由卖方承当的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进展考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。
参见教材P52。
【该题针对“房地产的含义”知识点进展考核】5、为评估某房地产xx年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为xx年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。
自xx年1月1日起至xx年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，那么就上述情况对该可比实例成交价格进展处理后的单价为( )元/㎡。
A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为xx年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-60单项选择题1、房地产的有租约限制价值等于()。
A、无租约现值价值减承租人权益价值B、出租人权益价值加承租人权益价值C、无租约现值价值减出租人权益价值D、出租人权益价值减承租人权益价值2、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是()。
A、房地产转让估价应评估出租人权益价值B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值C、房屋征收估价应评估完全产权价值D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值3、资产购置时支付的现金或者现金等价物的金额称为()。
A、原值B、现值C、重置成本D、公允价值4、下列关于土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是()。
A、根据土地的生熟程度，将土地分为生地、毛地和熟地三类B、人们平常所说的房价指的是建筑物的价值C、房地价值=土地价值+建筑物价值D、在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和5、()是指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格，一般不能完全反映房地产价格水平的高低。
A、总价格B、单位价格C、楼面地价D、土地总价参考答案：1、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。
出租人权益价值也称为有租约限制价值，无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值，所以有租约限制价值=无租约限制价值-承租人权益价值。
参见教材P99。
2、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。
对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。
例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。
房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值;未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-73
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1213-73单项选择题1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的()特性决定的。
A、易受限制B、相互影响C、独一无二D、不可移动2、房地产市场是地区性市场，这是由房地产的()决定的。
A、不可移动性B、独一无二性C、供给有限性D、易受限制3、房地产独一无二的特性不可以被称为()。
A、独特性B、异质性C、同质性D、个别性4、下列关于建设用地使用权的最高年限，描述正确的是()。
A、居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年B、居住用地50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年C、居住用地70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年D、居住用地70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年5、按照我国法律的规定，居住用地的最高适用年限为()年。
A、70B、60C、50D、40参考答案1、【正确答案】D【答案解析】本题考查的是不可移动。
房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
参见教材P60。
2、【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产的特性。
房地产的不可移动性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境，因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。
参见教材P60～61。
房地产估价师《理论与方法》训练题：多选题
房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题房地产估价师《理论与方法》训练题：多项选择题多项选择题1、形成房地产有效需求必须具备的条件有〔〕。
A.消费者有购置房地产的意愿B.城市经济高速开展C.人口急剧增长D.消费者可以承受并支付得起房地产价格E.房地产供应大于房地产需求【正确答案】：AD【答案解析】：有效需求＝意愿＋支付才能。
参见教材P82。
2、本钱法中的“开发利润”是指〔〕。
A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发工程在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。
开发利润是所得税前的利润。
参见教材P282。
3、房地产租赁包括〔〕。
A.房屋租赁B.土地租赁C.土地使用权租赁D.动产租赁E.土地所有权租赁【正确答案】：ABC【答案解析】：参见教材P19。
房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁、土地使用权租赁。
4、估价中的最高最正确利用详细包括〔〕等。
A.最正确用处B.最正确位置C.最正确规模D.最正确环境E.最正确集约度【正确答案】：ACE【答案解析】：最高最正确利用包括最正确的用处、最正确的规模、最正确的集约度和最正确的档次。
参见教材P165。
5、收益法中确定报酬率的根本方法不包括〔〕。
A.市场提取法B.累加法C.指数调整法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。
参见教材P248～251。
6、以下关于房地产估价原那么的表述中，错误的选项是〔〕。
A.独立、客观、公正原那么属于普适性原那么B.合法原那么属于一般性原那么C.最高最正确使用原那么属于技术性原那么D.慎重原那么属于一般性原那么E.估价时点原那么是特殊【正确答案】：DE7、决定房地产供应量的因素有〔〕。
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2001年《房地产估价理论与方法》参考答案
第一部分选择题
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
1.B
2.B
3.D
4.A
5.B
6.C
7.C
8.A
9.B 10.A
11.B 12.B 13.C 14.B 15.B
16.C 17.A 18.A 19.B 20.A
二、双项选择题(本大题共18小题，每小题1分，共18分)
21.AB 22.AB 23.AC 24.AB 25.AD
26.CE 27.BC 28.AB 29.AB 30.AB
31.AE 32.AB 33.AB 34.AB 35.BC
36.BD 37.DE 38.BC
第二部分非选择题
三、判断改错题(每小题2分，共10分)
39.╳ 抵押贷款
40.╳ 5～7
41.╳ 重置价格或重建价格
42.√
43.╳ 区片价和路段价
四、简答题(每小题4分，共12分)
44.影响房地产价格的因素通常有：
(1)一般因素。
(2)城市区域因素。
(3)个别因素。
45.(1)封面；
(2)目录；
(3)致委托估价方函；
(4)估价师声明；
(5)估价的假设和限制条件；
(6)估价结果报告；
(7)估价技术报告；
(8)附件。
46.剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。
五、计算题(每小题10分，共20分)
47.(1)年租金收入
2.5×12=30(万元)
(2)计算年经营费用
①房地产税=30×12%=3.6(万元)
②管理费=30×5%=1.5(万元)
③房屋原值=1000×3000=300(万元)
④修缮费=300×2%=6(万元)
⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)
⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)
⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)
(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)
(4)该写字楼套间的价格
=137.099
48.(1)土地价格=1,000万-500万-200万=300(万元)
故该块地最高价格为300万元。
137.1(万元)
(2)总价＝18,000(万元)
六、论述题(每小题10分，共20分)
49.在房地产市场比较发达的地区，市场比较法才能得到较广泛的应用。
而且，在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待评估房地产相类似的房地产交易较多时，市场比较法才是有效的评估方法。
运用市场比较法评估房地产价格，一般要经过下列程序：
(1)交易实例的搜集；
(2)可比交易案例确定；
(3)因素修正包括：情况修正、期日修正、区域因素修正、个别因素修正、土地使用年期修正、容积率修正；
(4)房地产价格确定。
50.估价结果的应用限制条件是房地产评估报告中十分关键的部分：
因为：
(1)在房地产估价过程中，存在估价的假设的和限制条件，如对未来房地产收益的预测，对城市规划建设导致的房地产区位变化和价格变化的推测等。
这些假设和前提必定对房地产的价格或价值产生影响，所以评估报告中的估价结果只在报告中载明的假设和前提下才有效。
若条件不同则不能应用该结论。
(2)估价结果具有时效性，只有在评估报告应用的有效期内应用，才能保证结果的正确性。
(3)评估报告所提供的结论只适用于报告中载明的估价目的和价值定义。
不同的估价目的下，同一宗房地产适用的估价方法、选取的资料及得到的结论都不同，所以报告中的结果不能应用于该估价目的以外的其他估价目的。
说明以上的条件，可以指导委托方正确估价结论，避免误解及错误应用带来的损失，也可以借此明确评估各方的责任界限，避免不必要的纠纷。