处理公有住房出售后纠纷的若干意见
出售公有住房方案实施细则
购房风险
买卖双方违约
购房者或房产中介 可能存在欺诈行为， 导致合同无法履行
或者违约。
未来收益风险
尽管公有住房的价 格相对较低，但未 来的收益也不一定。 购买公有住房需要 考虑未来可能的收
益情况。
维修风险
公有住房的维修、 保养等费用需要由 业主自行承担，需 要考虑到这些费用 对购房者的影响。
贷款风险
改善住房条件
出售公有住房旨在改善住 房条件，解决住房紧张问 题，使更多的人能够拥有 舒适的居住环境。
促进社会和谐
出售公有住房也具有促进 社会和谐的功能，可以加 强社区联系和减少社会不 平等现象。
适用范围
城市范围
出售公有住房适用 于全国范围内的城
市
出售方式
出售公有住房的方 式主要有全款和按 揭两种，购房者可 根据自身情况选择
出售方案的特点
限购
只对符合条件的适龄居民出售
优惠
相比市场价低10%-30% 首付可分期支付 工薪阶层更可享受优惠
保障
房屋质量有保障 售后服务贴心 便捷的物业管理
方便
购房流程简单 周边设施完备 闹中取静，舒适宜居
出售流程
01 报名登记
提交报名资料
02 中签公布
公示中签名单
03 缴纳购房款
线上支付或银行转账
注意事项
1. 购房人应当具备合法稳定的收入来源和还贷能力，无违法 犯罪记录，且符合相关政策规定。2. 购房人需按时缴纳购房 款，缴纳金额不得少于总房款的20%。3. 购房人需按时办理 过户手续，并缴纳相关税费。4. 物业调换、交接、维修等问 题可联系公有住房物业管理公司。
● 03
第3章 价格规定
住房范围
出售公有住房适用 于符合固定标准的 住房，主要是公共 租赁住房和限价商
公房出售纠纷的调解处理
公房出售纠纷的调解处理（一）公房出售纠纷概述公房出售纠纷也称公房买卖纠纷，是指公房承租人、同住人向房管部门购买目前居住的公有住房产权的行为。
进一步推动公房买卖，提高居民住房自有率，是推动城镇住房制度改革向纵深发展的重要举措。
1994年5月，上海市相继出台了《上海市人民政府关于出售公有住房的暂行办法》和《上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局关于出售公有住房的实施细则》，这两个规定俗称“九四方案”，上海的售后公房政策由此启动。
在公房出售纠纷中，尤以涉及“九四方案”的纠纷最为突出。
因该方案规定房地产权证上只能设定一个人为产权人，由家庭成员协商将某位成员的名字登记在产权证上，以至于埋下隐患。
之后，由于涉及售后公房的纠纷日益增多，经多部门协调后达成一致意见：凡是按照“九四方案”购买的公房，虽然房地产权证上只登记为一人，只要其他家庭成员在当时也具备购房资格，如果主张房屋共有的，应当认定为共有。
1995年之后，上海市有关部门完善了售后公房政策的操作规定，要求同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写明将来产权的归属，否则就不能出资购买。
当前，公房出售纠纷主要有两类，一类是原公房的相关人员要求确认房屋产权共有的纠纷，另一类则是原公房的同住人要求确认公房出售合同无效纠纷。
对要求确认房屋产权共有的，一般均为按“九四方案”购房、产权证登记在一人名下的情况。
对此，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人（指按政策可以工龄折抵房价的人）、职级人（指按政策可以职级折抵房价的人）、原公房的成年同住人及具有购房资格的出租人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有；对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
对要求确认公房出售合同无效的，应着重审查要求确认无效的人在购房当时是否具有购房资格、家庭协议书（或称成年同住人意见征求表）的签名是否本人所签、对购买公房是否同意或追认等，以准确判断公房出售合同的效力。
上海94方案购买公房的确权和诉讼时效
上海94方案购买公房的确权和诉讼时效1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》，年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。
这些构成了公房出售的“94方案。
一、主要内容和涉及的法律问题1、确定了公房出售的原则、范围和购房人。
“94方案”确定了出售公房应当贯彻购房自愿、产权归己、维修自理的原则。
属于可售公房的范围是独用成套的公有住房，当时限制在一般标准、独用成套、作居住使用的多层和高层职工住宅，但列入旧城改造规划、产权不明、具有历史保护价值和市政府认为不宜出售的房屋除外；购房人应是具有本市常住户口的公房的承租户或者年满18周岁的同住人二、“94方案”遗留问题的解决和法律出路1、“94方案”购房权利人的认定“94方案”中的购房权利人认定缺陷产生了纠纷的后果，为此，上海市房屋土地管理局沪房地技（1995）652号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。
共有人必须是前款规定的购房对象。
”1996年10月31日，上海市高级人民法院印发了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》（以下简称《意见》）指出：“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
”该《意见》还明确：“对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
”这一执法意见客观上为“94方案”购房纠纷合法权利主体的认定提供了依据。
2、“94方案”共有人主张权利的时效首先，共有人提出共有主张时即为诉讼时效起算时。
如果按照《意见》，权利人须在诉讼时效内主张房屋产权方可确认房屋产权共有的规定。
许多售后公房的共有人在知道并主张共有权利时可能已过诉讼时效。
上海动迁94方案司法解释
上海动迁94方案司法解释上海1994年开始房改，当时“94方案”对房屋产权登记是这样规定的：“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。
也就是说，房地产权证上只能登记一人的名字，由家庭成员协商确定，其他房屋共有人则无法登记。
这一政策规定虽制定于二十年前，且很快被修正，但其所遗留下来的房屋共有产权纠纷问题却仍在持续发生，严重影响了家庭成员间的和谐与安宁。
一、典型案例1994年，张父和张母依据“94方案”买下一套公房，产权登记在儿子张先生名下。
1998年，吴女士与张先生结婚，且婚后一直居住在该套公房内。
二人结婚前，张父和张母曾口头承诺将该套系争公房赠送给张先生和吴女士，事实上也正是因为张父和张母的这一承诺，吴女士才答应跟张先生结婚的。
2006年，为便于办理房产抵押贷款，张先生按银行要求以房屋买卖方式将系争公房登记过户到了吴女士名下，随后顺利办理了房产抵押贷款用于做生意。
2008年，张先生不幸突然离世。
2014年9月，张父、张母将吴女士诉至法院，要求判令张先生与吴女士之间的《房屋买卖合同》无效，并将系争房屋产权恢复登记到张父张母名下。
吴女士收到法院传票后，一时不敢相信自己居住了这么多年的房屋竟然还不是自己的。
二、法律分析根据相关法律法规及上海高院相关司法解释，经深入研究后作出以下分析：（一）房屋产权人的认定“94房改”时，该公房内有张父、张母和张先生一家三个成年同住人，根据上海市高院1996年10月31日印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕第9条“按‘94’方案购买的房屋，产权登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
”这一规定，虽系争房屋产权登记在儿子张先生一人名下，但张父、张母皆为系争公房的共有产权人，房屋为张先生和张父、张母三人共同所有。
关于出售公有住房中若干政策性问题的处理意见
关于出售公有住房中若干政策性问题的处理意见济房改字（1996）7号《济南市出售公有住房实施细则》公布实拖以来，我市广大职工群众和各单位对出售公有住房这一改革措施十分关心, 特别是针对售房中存在的一些政策性问题, 纷纷通过各种形式向市各级房改部门提出咨询，希望得到准确的答复。
对此, 市房改办公室对一部分带有一定普遍性的政策问题，进行了认真地研究，并根据有关政策规定, 提出以下处理意见。
一、关于单位售房前尚未建立公积金制度的问题。
我市房改售房政策规定不建立公积金的单位，不能按目前的房改政策组织售房。
对于确实无力按照济政发<1994>57号文件规定交存公积金的单位，可在出售公有住房的同时，把公积金制度建立起来，并按规定逐月交存公积金。
对于过去欠交的公积金单位必须向职工和住房资金管理中心作出将来补交的书面承诺。
然后，凭市住房资金管理中心出具的证明，到房屋所在区房改办公室办理售房登记手续。
二、关于单位过去向职工筹集的建房资金能否冲抵个人购房预定金的问题。
按照市政府有关规定，符合购房条件的职工申请购房，须按规定交预定金。
部分单位过去建设住房时，已向职工集资的，允许职工用住房集资冲抵购房预定金，但必须由职工所在单位出具集资建房和职工个人建房集资金额的证明，经市房改办和有关部门的审核，并办理批准手续。
三、关于购房采取分期付款方式的，怎样交纳预定金的问题。
采取分期付款的方式，个人购房分期付款的，在交纳预定金时，可按应交预定金的30%交纳，但在未结清应付价款之前，不得停收租金。
四、关于职工居民缴纳的购房预定金，结算时多退少补的部分计算利息问题。
职工居民购买公有住房缴纳的预定金，结算时多退少补的部分计算利息，计付利息时一律按银行同期活期存款利率分别计算。
五、关于住房特困户过去在解困安置时，个人和单位出资的，这次购房是否退还的问题。
89-91 年期间，住房解困安置工作中，职工和单位都按市政府规定进行了集资，按市政府规定，房改时，属个人集资部分退还集资人。
上海市关于售后公房的94、95方案有何区别(之异同).doc
上海市关于售后公房的94、95方案有何区
别（之异同）-
根据法律规定及相关的司法解释，94方案购买的公房有很大的特殊性：
一、上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。
当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。
二、后由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。
其中明确凡是按照九四方案（通常说按照第一次房改方案）购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。
因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。
若是按照95、96方案的，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。
根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：
按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有
购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
例如：当事人李先生94年与兄弟共同出资用公积金买下售后公房（是同住人），现在产权证上只有兄弟的名字，想把自己名字加入产证。
我们的意见：根据法院94方案，95.7以前的同住人都可以成为产权人。
建议到法院确权，再到房产交易中心变更登记。
关于加强公有住房出售收入管理的意见
关于加强公有住房出售收入管理的意见来源：时间：2010-9-30 9:51:33天津市国土资源和房屋管理局文件津国土房保〔2010〕365号关于加强公有住房出售收入管理的意见各区县房管局、各有关单位：为管好用好公有住房出售收入，维护售房单位和业主合法权益，提高资金使用效能，本着“明确政策，统一归集、规范管理，方便使用，规模增值”原则，就进一步加强公有住房出售收入管理工作，提出以下意见：一、整合公有住房出售收入，实行基金制（一）整合公房售后维修基金。
售前售后主体结构维修基金、单位和个人共用部位共用设施设备专项维修资金及高层住宅电梯、水泵更新改造资金整合后统称为公房售后维修基金，由市统一在承办银行开立“公房售后维修基金”专户，下设“维修资金”和“更新改造资金”明细帐。
“维修资金”由原11%共用部位共用设施设备专项维修资金转换，由开户银行和售房单位分别按户建立明细台账，主要用于公房售后共用部位共用设施设备维修；“更新改造资金”由原售前和售后主体结构维修基金（折合为售房款14.4%）和高层住宅电梯、水泵更新改造资金转换，由售房单位按幢建立明细台账，主要用于公房售后共用部位共用设施设备的更新改造。
（二）建立住房基金。
公房售后维修基金以外其余公有住房出售收入整合为住房基金。
由市统一在承办银行开立“住房基金”专户，直管公产住房基金按资金用途下设“房管事业发展”、“转换经营机制”、“收购旧房”、“危房改造”、“区属机关、团体和全额预算事业单位住房货币分配”、“售房经费”明细帐；单位自管产住房基金按资金用途下设“住房货币分配”、“售房经费”明细帐。
（三）调整公有住房出售收入账户设置。
全市公有住房出售收入整合为公房售后维修基金和住房基金，由市房委办代表住房业主和售房单位在承办银行开立“公房售后维修基金”和“住房基金”两个专户，实行统一归集，集中存款，分账核算。
二、规范公有住房出售收入管理，方便售房单位使用（一）统一归集。
长春市出售公有住房管理办法
长春市出售公有住房管理办法第一章总则第一条为了规范长春市公有住房出售行为，保障住房制度改革的顺利进行，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法适用于长春市行政区域内公有住房的出售活动。
第三条公有住房出售应遵循公开、公平、公正的原则，实行政府监管、市场运作。
第四条市住房保障和房产管理部门负责本办法的实施和监督。
第二章出售条件第五条出售的公有住房应符合以下条件：（一）房屋所有权清晰，无产权纠纷；（二）房屋结构安全，符合居住使用标准；（三）房屋用途明确，不得擅自改变使用性质；（四）法律法规规定的其他条件。
第六条出售公有住房的单位或个人应向市住房保障和房产管理部门提出申请，并提交相关证明材料。
第三章出售程序第七条出售公有住房的程序包括：（一）申请：出售方提出出售申请；（二）审核：市住房保障和房产管理部门对申请进行审核；（三）评估：对房屋进行市场价值评估；（四）定价：根据评估结果确定房屋出售价格；（五）公示：将出售信息向社会公示；（六）交易：签订房屋买卖合同，办理产权转移手续。
第八条出售方应保证所提供信息的真实性，如有虚假，将承担相应法律责任。
第四章交易管理第九条公有住房出售价格应根据市场评估结果合理确定，不得低于评估价。
第十条出售方和购买方应签订书面合同，明确双方的权利和义务。
第十一条公有住房出售后，购买方应按照国家和本市有关规定缴纳相关税费。
第五章法律责任第十二条违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住房保障和房产管理部门依法处理：（一）提供虚假材料，骗取出售资格的；（二）擅自提高或降低出售价格的；（三）未按规定办理产权转移手续的；（四）其他违反本办法规定的行为。
第六章附则第十三条本办法自发布之日起施行，由市住房保障和房产管理部门负责解释。
第十四条本办法如与上级法律、法规相抵触，以上级法律、法规为准。
请注意，以上内容是一个示例性质的管理办法草案，实际的管理办法应由相关法律专家根据当地法律法规和实际情况制定，并经过法定程序批准后实施。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
沪高法(1996)250号
第一、二中级人民法院，各区、县人民法院：
自城镇住房制度改革、公有住房出售以来，房屋纠纷出现了一些新情况、新问题。
为处理好公房出售后的纠纷，我院在调查研究基础上，听取了有关部门意见，提出了《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》。
该意见业经上海市高级人民法院1996年第36次审判委员会讨论通过，现发给你们，请你们在审理这类案件中参照执行。
执行中注意总结经验，有何意见和问题请及时报告我院。
一九九六年十月三十一日
处理公有住房出售后纠纷的若干意见
本市公有住房出售以来，相应纠纷陆续发生，出现了一些新情况、新问题。
为处理好公房出售后的纠纷，保障住房制度的改革，现根据《民法通则》、国务院、建设部及本市有关的规定，结合审判实践，制定本意见。
一、受理
1、出售人及有购房资格的人起诉要求确认购买公房协议无效的应予受理。
2、购房人起诉要求同住人迁让，同住人起诉要求确认房屋居住权的，应予受理。
3、为修缮楼房的公用设备或相邻房屋、设备，利害关系人起诉要求相邻方予以配合的，应以相邻纠纷受理。
4、违法改变房屋使用性质，妨碍相邻住户的正常生活或在单元房屋内安放危险物品，影响楼房住户安全的诉讼，以相邻纠纷受理。
5、楼房中的单元房屋产权人、业主管理委员会为楼房的墙面、屋顶、共用部位、公共设施全部或部分被人占用提起诉讼的，应予受理。
6、楼房房屋产权人以物业管理委员会违约或侵害产权人产权、使用权等利益的起诉，应予受理。
二、产权与使用权的确认
7、除天井和庭园外，单元房屋业主自用部位和自用设备的产权为房屋产权证登记人所有。
自用部位是指单元房屋业主自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭园(含围墙)以及室内墙粉饰等部位。
自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶等设备。
8、除内天井外，楼房中的共用部位、共用设备为整幢房屋业主共有。
住宅区内的公共设施为住宅区域内的业主共同使用。
共用部位是指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙、外墙面、走廊墙、墙面粉饰和屋顶等部位。
共用设备是指整幢房屋业主共同使用的上下水管道、落水管、共同照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置和消防器具等设备。
公共设施是指住宅区域内住户共同使用的道路、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾废弃物储存设施、照明路灯、绿化地等设施。
9、按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。
10、婚姻存续期间购得的房屋，房屋产权虽以配偶中一人名义登记的，除有书面约定外，该房屋产权为夫妻共同财产，房产取得时间以房屋买卖合同签订的时间确定。
11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。
12、在审理房产确权案件中发现系争房屋产权登记错误的，可建议房屋发证部门撤销错误登记，也可根据查证的事实重新确权。
三、产权的分割
13、购得的房屋在法定限制上市的期限内，由于离婚、继承等原因要求分割该房的，房屋能分割的尽可能予以分割。
对房屋能予分室分割的，可确定各方的房屋产权；对无法分割实房的，除双方协议一方得实房，一方得房屋折价款外，一般暂不分割，确定房屋产权共有。
在产权共有期间，对无亲属关系的当事人，可参照租赁私房的规定由住房方给付让房方一定的房屋使用费，待该房依法能上市交易时，按当时的市场价，由一方得房屋折价款。
法院只能就房屋的产权、使用权作出判决，不应对当事人户口迁移作出判决。
四、产权的转让和继承
14、未经有购买公房资格人的同意，冒用名义购得房屋，该房屋买卖合同无效。
在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效。
15、依法可以出卖的房屋，房屋的共有人、同住人、承租人在出售时，在同等条件下，有优先购买的权利。
16、房屋所有权人在法定限制转让的期间将房屋产权赠与他人的行为无效。
房屋所有权人在法定限制转让期届满后将房屋明示赠与他人，受赠人已实际占有了受赠房屋，在办理房屋产权过户手续中，赠与人死亡或丧失行为能力的，该赠与行为有效。
17、房屋所有权人在法定限制转让的期限内立遗嘱将房屋产权遗赠他人的，该遗嘱又符合其他法定条件的为有效。
五、产权的使用与收益
18、房屋产权人要求无产权的原公房同住人迁让的，对有扶养、监护关系的同住人应保护其房屋居住使用权；对其他同住人可根据其在他处有无住房等情况，分别作出处理。
19、因擅自改动或拆除房屋主体的承重结构，擅自在内天井、天井和庭园内搭建，擅自移动或损坏共用设备，占用共用部位，侵占或损坏住宅区域内的公共设施等发生纠纷提起的诉讼，可按相邻关系原则处理；违反物业管理合同约定的，按约定处理。
20、因装修等造成相邻住户的房屋或设备等财产损失的，判令责任人予以修复或赔偿。
21、未经批准，擅自改变自住房的使用性质，影响相邻住户正常生活或者安放影响房屋安全的物品的纠纷，应判令排除妨碍、恢复原状。
22、为修缮房屋及其公、私设备，相邻住户应予配合而不配合的，可作排除妨碍处理，因此造成相邻住户财产损失的应予补偿。
但因相邻住户自身原因造成损失的除外。
23、单元房屋产权人或第三人使用楼房外墙或屋顶做合法商业性广告、进行经营性活动等，须经同楼房的产权人同意，并给付使用费。
对公房出售前就出租外墙、屋顶的，在原合同期限内所得的收益，应由楼房的产权人按房屋产权证明的建筑面积的比例分得。