养老地产营销：策略模式、分类构成及老年群体消费特征教学内容
养老地产营销文案策划方案
养老地产营销文案策划方案随着我国老龄化程度的加剧，养老地产市场逐渐成为房地产开发商和投资者的新宠。
相比传统的住宅地产项目，养老地产更注重于老年人的生活需求，提供更加全面的养老服务。
然而，由于养老地产市场的特殊性，营销工作相对复杂，需要更多的专业策划和引导。
本次营销文案策划方案主要针对养老地产项目进行，旨在帮助开发商更好地推广产品、吸引目标客户、提升销售业绩。
二、目标客群定位1. 目标客户群体为55岁以上的中老年人及其子女，他们有较高的养老需求和经济实力。
2. 重点关注在京城内老年人，对生活品质和社区环境要求较高。
3. 关注在京城以外的城镇老年群体，寻求生活环境较优越的养老项目。
三、营销策略分析1. 品牌营销策略通过打造优质的养老地产品牌形象，提升消费者对产品的认知和好感度。
可以通过设立专业的营销团队，开展线上线下的宣传活动，加强品牌曝光度。
2. 定位营销策略针对不同客群的需求定制不同的推广方案，提供个性化的养老服务。
例如，针对在京城的老年人，可着重强调社区环境和便利设施；对城镇老年人，可着重强调舒适的生活环境和优质的养老服务。
3. 内容营销策略通过线上社交平台、新闻媒体等渠道，提升产品的知名度和口碑。
可以发布产品资讯、活动信息、用户评价等内容，吸引潜在客户关注和参与。
4. 联合营销策略与相关养老服务机构、社区组织等进行合作，共同推广产品，提高销售量。
可以开展共同活动、联合促销等方式，拓展市场渠道。
四、执行计划1. 策划阶段：确定营销目标和策略，明确产品特点和优势，明确目标客户群体和需求。
2. 制定方案：根据策划阶段确定的目标制定详细的执行计划，包括营销渠道、宣传内容、活动安排等。
3. 执行阶段：按照制定的方案执行营销活动，监测效果，及时调整策略。
4. 结果评估：对执行阶段的效果进行评估，总结经验教训，不断改进和优化策略。
五、预算分配1. 品牌推广费用：包括品牌设计、宣传册制作、展会费用等。
2. 营销宣传费用：包括线上线下广告费用、社交平台推广费用等。
养老院营销策划方案
养老院营销策划方案一、背景介绍随着人口老龄化的加剧，养老院的需求不断增长。
然而，在市场竞争激烈的环境下，如何制定一套有效的营销策划方案，提升养老院的知名度和市场份额，成为了迫切需要解决的问题。
二、目标群体定位1. 老年人群体：主要包括退休人员、空巢老人以及需要长期照护的身体不便的老年人。
2. 家属群体：主要包括老年人的子女、亲属和朋友，他们是决策养老院选择的重要参与者。
三、市场调研分析1. 养老院市场概况：调研市场上已有的养老院，了解其服务项目、价格水平和市场竞争情况。
2. 目标群体需求分析：通过问卷调查、访谈等方式，了解目标群体对养老院的需求，包括服务内容、设施设备、医疗护理等方面的要求。
3. 竞争对手分析：对于同类养老院进行竞争对手分析，了解其优势和劣势，为制定差异化的营销策略提供参考。
四、品牌定位1. 确定核心竞争力：根据市场调研结果和目标群体需求分析，确定养老院的核心竞争力，例如专业的医疗护理团队、舒适的居住环境等。
2. 品牌形象塑造：通过设计专业的LOGO、宣传册等，打造养老院的品牌形象，增强其在目标群体中的认知度和信任度。
五、营销策略1. 定价策略：根据市场调研结果和目标群体需求分析，合理定价，确保价格具有竞争力，同时保证养老院的服务质量。
2. 产品策略：根据目标群体的需求，设计多样化的服务项目，包括康复护理、文化娱乐活动、营养膳食等，提高养老院的服务品质。
3. 渠道策略：与社区、医院等建立合作关系，通过他们的渠道推广养老院，提高知名度和曝光率。
4. 促销策略：通过举办健康讲座、老年文化活动等方式，吸引目标群体参与，增加养老院的知名度。
5. 客户关系管理策略：建立健全的客户档案管理系统，定期与老年人及其家属进行沟通，提供个性化的服务，增强客户黏性和忠诚度。
六、营销实施计划1. 时间计划：根据营销策略，制定详细的时间计划表，明确各项任务的开始时间和完成时间。
2. 费用预算：根据营销策略，制定详细的费用预算，包括市场调研费用、宣传推广费用等。
养老地产营销：策略模式、分类构成及老年群体消费特征
养老地产的营销是一个相对熟悉，又相对陌生的名词。
因为大部分的养老地产项目目前处于规划、设计和建设阶段，还没有真正的进入所谓的销售阶段。
但是，在国外已经有很多成熟的模式，国内当前的养老地产大概有这几种类型：1.康疗型的养生养老。
2.居家养老服务。
在传统的社区里面进行一些长者社区和长者组团的嵌入，它是居家养老的一种有意义的尝试。
3.异地养生养老。
中国的异地养老做的最好的可能是海南，海南由于它独特的气侯，吸引了大量的老人积聚，可是，海南的异地养老由于事先没有政府的统一规划，没有一个产业配套的全部总体布局，一些问题已经显现。
4.农家休闲养生养老。
由于前一段时间养老政策发展不明朗，由一些“农家休闲型的养老机构”，可能是一些土地、山地等等这样的一些土地供应所产生的一些养老形态。
5.立体化养生养老。
立体式的养生养老综合性住区，这个是现在大家正在努力探索的，也是将来可能会在“养老地产”大量出现的的类型。
我们国家传统的都是“养儿防老型”的在家做养老，但是，随着老龄化程度的加剧，以及生活水平的提高，对养老服务质量的期待现在已经进入了第二个发展阶段，即：政府和所谓的养老机构们来共同进行整个“养老地产”的开发、服务。
在经过若干多年的发展后，就像现在很多欧美国家所形成的那样，所有的养老问题基本上达到靠机构和社会力量来形成整个的服务体系，政府从微观领域退出，一切回归一种所谓的“市场行为”。
一个养老项目大概分为三个部分：1.生活本体部分，即：大家传统所说的“衣、住、护”这是真正的养老住区的一个基本的保障功能。
2.就像我们需要生活休闲为主的配套，老年住区也需要配套，只是配套的形式会不一样。
要有公园，因为真正的老年群体对室外空间、交流空间依赖程度、需要程度比普通的社区要求要高。
3.体检中心。
体检中心的概念是什么？体检中心更多的是以“体检中心”为主的健康关系。
这也是跟国家刚刚发布的“40号文”所相关的，国务院从国家层面提出：“我们要大力提倡和培养健康市场。
养老院营销策划方案
养老院营销策划方案引言概述：养老院作为一个为老年人提供居住和照料服务的机构，近年来面临着越来越激烈的市场竞争。
为了吸引更多的老年人选择自己的养老院，营销策划方案变得至关重要。
本文将从定位策略、产品和服务、市场推广、网络营销和口碑管理五个方面，提出一套完整的养老院营销策划方案。
一、定位策略：1.1 确定目标客户群体：养老院应该明确自己的目标客户群体，例如，是否针对自理老人、半自理老人还是全护理老人。
1.2 确定差异化竞争优势：养老院应该通过提供特色化的服务或者设施来与竞争对手区别开来，例如，提供专业的医疗护理团队、丰富的文化娱乐活动等。
1.3 确定定价策略：根据目标客户群体的消费能力和市场需求，制定合理的定价策略，既能保证养老院的盈利，又能吸引目标客户。
二、产品和服务：2.1 提供全面的医疗护理服务：养老院应该配备专业的医疗护理团队，提供全面的医疗护理服务，包括定期体检、药物管理、疾病监测等。
2.2 提供个性化的生活服务：养老院可以根据老人的个性和需求，提供个性化的生活服务，例如，提供特殊饮食、定制化的康复计划等。
2.3 提供丰富的文化娱乐活动：养老院可以组织各种文化娱乐活动，如音乐会、舞蹈表演、手工艺课程等，以提高老人的生活质量。
三、市场推广：3.1 制定市场推广计划：养老院应该制定详细的市场推广计划，包括选择适合的推广渠道、确定推广目标和预算等。
3.2 利用传统媒体宣传：养老院可以通过报纸、电视、广播等传统媒体宣传自己的产品和服务，吸引更多的目标客户。
3.3 利用社交媒体宣传：养老院可以利用社交媒体平台，如微信、微博等，发布养老院的最新动态、活动信息，与目标客户进行互动。
四、网络营销：4.1 建立专业的网站：养老院应该建立一个专业的网站，展示自己的产品和服务，提供在线预约和咨询服务。
4.2 进行搜索引擎优化：养老院可以通过优化网站内容和关键词，提高在搜索引擎中的排名，增加网站的暴光率。
4.3 利用在线广告平台：养老院可以利用在线广告平台，如百度推广、谷歌广告等，进行精准的广告投放，吸引更多的目标客户。
养老营销策划系列方案
养老营销策划系列方案第一篇：市场调研及目标顾客分析一、背景分析随着人口老龄化的加速和生活水平的提高，养老市场逐渐成为一个巨大的商机。
如何在养老市场中找到适合自己企业发展的点，实施精准营销，将成为企业成功的关键。
二、市场调研1. 养老市场现状调研：了解目前养老市场的规模、增长速度、竞争对手等情况，为企业制定后续的营销策略提供数据支持。
2. 目标顾客分析：通过调研，了解养老市场的主要消费群体，包括年龄段、收入水平、消费习惯等，为企业确定目标顾客群体提供依据。
3. 竞争对手分析：通过调研竞争对手的产品、价格、销售渠道等情况，了解竞争对手的优势和劣势，为企业制定差异化竞争策略提供依据。
4. SWOT分析：结合市场调研结果，对企业自身的优势、劣势、机会和威胁进行分析，帮助企业找到优势发展点和突破口。
三、目标顾客分析1. 年龄段：主要以60岁及以上的老年人为目标顾客，也可以兼顾55岁至60岁的半老年人群体。
2. 收入水平：根据目标顾客的收入水平，可以制定不同档次和不同价格的养老产品，满足不同层次消费者的需求。
3. 消费习惯：老年人的消费习惯相对保守，更关注产品的安全、舒适性和性价比。
4. 生活方式和需求：老年人的生活方式和需求也与年轻人不同，更注重保健、康养、社交等方面的需求。
第二篇：产品定位与创新一、产品定位根据目标顾客的需求、竞争对手的情况和企业自身的资源，确定养老产品的定位。
可以从以下几个方面考虑：1. 安全舒适：养老产品应具备良好的安全性能，为老年人提供舒适的生活环境。
2. 便捷实用：养老产品应尽量简单易用，满足老年人的生活需求。
3. 社交互动：养老产品应尽可能提供社交和活动的机会，帮助老年人保持社交联系和积极心态。
4. 个性化定制：为了满足老年人个性化的需求，可以提供定制化的产品或服务。
二、产品创新在产品设计和开发过程中，要注重创新，从以下几个方面提升产品的竞争力：1. 技术创新：采用先进的科技手段，为产品增加更多功能和体验，例如智能化、无人机配送等。
养老地产营销策划方案范本
养老地产营销策划方案范本第一部分：市场分析本部分对于养老地产的市场进行全面的分析，包括市场规模、发展趋势、竞争对手等内容。
1.1 市场规模分析养老地产市场是一个快速发展的市场，随着人口老龄化问题的日益突出，对养老地产的需求也在不断增加。
根据统计数据显示，我国60岁及以上老年人口已超过2.5亿，占总人口的18.1%。
预计到2030年，老年人口将接近4亿，约占总人口的30%。
这些老年人口对于养老服务的需求将会推动养老地产市场的快速增长。
1.2 市场发展趋势分析随着科技的进步和医疗水平的提高，人们的寿命得到了延长，老年人口的数量也随之增加。
老年人对于居住环境、医疗保健、娱乐活动等方面的需求也越来越高。
因此，养老地产市场的发展趋势将主要体现在以下几个方面：1）多样化的产品定位：由于老年人的需求差异化，养老地产产品的定位也将更加多样化，包括高端养老社区、养老公寓、老年公寓等。
2）智能化的居住环境：随着智能科技的普及和老年人对便利生活的追求，养老地产产品将会更加注重智能化的居住环境，如互联网智能家居、智能医疗设备等。
3）全方位的养老服务：老年人对于全方位的养老服务需求越来越高，除了居住环境外，还包括医疗保健、娱乐活动、社交交流等方面。
1.3 竞争对手分析当前养老地产市场竞争激烈，竞争对手主要有以下几个方面：1）房地产开发商：许多大型房地产开发商纷纷进军养老地产市场，推出各类养老地产产品。
2）老年社区运营商：一些专门从事老年社区运营的企业也成为养老地产市场的竞争对手，他们提供全方位的养老服务。
3）老年公寓经营商：一些老年公寓经营商专门为老年人提供居住服务，养老地产市场也是其竞争对手。
第二部分：营销目标本部分将明确本次营销活动的目标，包括销售目标、品牌推广目标和用户满意度目标等。
2.1 销售目标根据市场分析和竞争对手分析，公司为了在养老地产市场取得竞争优势，制定了如下销售目标：1）年销售额：XXX万元;2）年销售额增长率：XX%;3）市场份额：XX%。
养老地产营销策划方案
养老地产营销策划方案1. 引言随着人口老龄化的加剧，养老地产市场正变得日益重要。
养老地产的需求不断增长，但市场竞争也日益激烈。
为了在养老地产市场取得竞争优势，本文提出一套养老地产营销策划方案，旨在帮助企业制定切实可行的市场推广策略，吸引目标受众并实现销售业绩的增长。
2. 目标受众分析在制定养老地产营销策划方案之前，我们首先需要对目标受众进行充分的了解。
根据市场调研以及目标受众画像分析，我们的目标受众主要包括以下几个群体：2.1 老年人群体老年人群体是养老地产市场的主要消费力量。
他们通常追求安全、舒适、便利和社交互动等需求，因此，我们的推广策略应注重强调这些特点，并提供相关服务和购房优惠。
2.2 家庭子女家庭子女是老年人的重要意见领袖和决策影响者，他们关注父母的生活质量和居住环境。
因此，我们的策略需要通过品牌形象塑造和相关活动营销来吸引这一群体，并获得口碑推广效应。
2.3 投资者养老地产也吸引了很多投资者的眼球，他们追求较高的投资回报率。
在制定策略时，我们需要强调养老地产的潜在收益和投资前景，吸引投资者参与。
3. 市场定位与品牌塑造养老地产的市场定位和品牌塑造是营销策划的核心部分。
通过明确定位并塑造独特的品牌形象，可以在市场中脱颖而出。
3.1 市场定位我们的养老地产将定位于高端、舒适、社区综合体的市场。
通过综合运用健康、安全、便利、社交等元素来吸引目标受众的关注和购买意愿。
3.2 品牌塑造我们的品牌将要传达的价值观包括关爱老年人、提升生活品质、社区共融、高品质服务等。
通过设计符合此价值观的品牌标识和口号，并在营销推广活动中传递这些信息，来打造一个具有吸引力的品牌形象。
4. 营销活动策划为了吸引目标受众的关注和参与，我们将通过以下营销活动策划方案来实现销售目标。
4.1 线下活动•养老讲座：邀请专业人士和学者进行养老知识讲座，吸引目标受众参与。
•社区活动：举办社区茶话会、文艺表演、养生讲座等活动，增加社区的凝聚力。
养老地产营销策划方案设计
养老地产营销策划方案设计1. 引言随着老龄化人口的增加，养老地产市场潜力巨大。
养老地产营销策划是为了满足老年人对舒适、便利和安全的住宅需求，并通过科学而有针对性的营销策略来吸引目标客户。
2. 目标市场分析2.1 目标人群：年龄在55岁及以上的老年人2.2 目标市场规模：统计分析当地老年人口数量和增长趋势2.3 目标市场需求：了解目标人群对于养老地产的需求和偏好，例如舒适度、便利性、安全性等2.4 目标市场竞争情况：研究当地养老地产市场的竞争对手，包括价格、产品特点、服务等方面的优势和劣势分析3. 定位和品牌建设3.1 定位策略：根据目标市场需求和竞争情况，确定产品的独特卖点和定位，例如专注于高端养老地产市场，或者注重特色服务和社区共享等。
3.2 品牌建设：制定一套完整的品牌建设方案，包括品牌名称、标志、口号、形象设计等，并确保品牌的一致性和可识别性。
4. 产品策略4.1 产品设计：根据目标市场需求和定位策略，设计符合老年人生活习惯和健康需求的住宅产品，包括房型、设施、服务等方面的考虑。
4.2 产品基础设施建设：考虑老年人的特殊需求，设计并建设适合老年人活动和健康管理的基础设施，例如健身房、医疗设施、社交活动室等。
4.3 产品品质控制：确保产品的质量和服务达到目标市场的期望和要求，提供持久、安全和舒适的居住环境。
5. 价格策略5.1 定价策略：根据目标市场需求和竞争情况，制定合理的定价策略，同时注意满足老年人的购买力和支付能力。
5.2 价格弹性：根据市场反馈和需求变化，及时调整价格策略，以提高市场占有率和销售额。
6. 渠道策略6.1 销售渠道选择：根据目标市场的特征和消费习惯，选择适合的销售渠道，例如线上平台、销售代理、社区推广等。
6.2 渠道合作伙伴：与相关行业合作伙伴建立良好的合作关系，例如医疗机构、养老服务机构等，为客户提供一站式服务。
6.3 渠道管理：建立完善的渠道管理制度和流程，确保销售渠道的稳定性和业务拓展能力。
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养老地产的营销是一个相对熟悉，又相对陌生的名词。
因为大部分的养老地产项目目前处于规划、设计和建设阶段，还没有真正的进入所谓的销售阶段。
但是，在国外已经有很多成熟的模式，国内当前的养老地产大概有这几种类型：1.康疗型的养生养老。
2.居家养老服务。
在传统的社区里面进行一些长者社区和长者组团的嵌入，它是居家养老的一种有意义的尝试。
3.异地养生养老。
中国的异地养老做的最好的可能是海南，海南由于它独特的气侯，吸引了大量的老人积聚，可是，海南的异地养老由于事先没有政府的统一规划，没有一个产业配套的全部总体布局，一些问题已经显现。
4.农家休闲养生养老。
由于前一段时间养老政策发展不明朗，由一些“农家休闲型的养老机构”，可能是一些土地、山地等等这样的一些土地供应所产生的一些养老形态。
5.立体化养生养老。
立体式的养生养老综合性住区，这个是现在大家正在努力探索的，也是将来可能会在“养老地产”大量出现的的类型。
我们国家传统的都是“养儿防老型”的在家做养老，但是，随着老龄化程度的加剧，以及生活水平的提高，对养老服务质量的期待现在已经进入了第二个发展阶段，即：政府和所谓的养老机构们来共同进行整个“养老地产”的开发、服务。
在经过若干多年的发展后，就像现在很多欧美国家所形成的那样，所有的养老问题基本上达到靠机构和社会力量来形成整个的服务体系，政府从微观领域退出，一切回归一种所谓的“市场行为”。
一个养老项目大概分为三个部分：1.生活本体部分，即：大家传统所说的“衣、住、护”这是真正的养老住区的一个基本的保障功能。
2.就像我们需要生活休闲为主的配套，老年住区也需要配套，只是配套的形式会不一样。
要有公园，因为真正的老年群体对室外空间、交流空间依赖程度、需要程度比普通的社区要求要高。
3.体检中心。
体检中心的概念是什么？体检中心更多的是以“体检中心”为主的健康关系。
这也是跟国家刚刚发布的“40号文”所相关的，国务院从国家层面提出：“我们要大力提倡和培养健康市场。
”健康市场的消费，是中国将来在一段时间内将急剧增长的一块。
(1)以酒店为核心的各种配套，乃至于传统社区里面所理解的会所配套。
很多都会融合在所谓的“酒店的配套”里面。
(2)学校。
①老年大学。
绿城在老年的社区教育和娱乐学院这一领域有很强的经验，他们的经验总结成一句话：让老人快乐的学习，是延缓他们衰老，提供给他们快乐的一种重要的力量和源泉。
②由于目前养老产业的发展刚刚起步，那么，硬件建设和投入就会非常巨大，这是“钱”的问题，但是摆在养老产业面前更大的问题是“人”的问题。
那么，人从哪里来？高级的管理人员可以通过到国外聘请来解决，但是大量的基层服务人员怎么来？国内目前是有一些培养这样人才的机构、培养这样人才的学校，每年都有大量的毕业生。
但是据我了解，可能每年真正毕业生从事养老产业的比例很少，不到30%。
大量的人才毕业以后，都流向了其它行业。
这说明我们整个养老产业的发展，还有很大的调整空间。
食品基地这一块，目前大家对所谓的“食品安全”越来越关注。
其实我们的社会经验告诉我们，最关心食品安全的是什么人呢？是我们的老龄群体。
另外食品基地这一块，还有一个意义和作用，就是：健康管理中的营养定制，也是需要一个很好的食品来源。
我们做“养老综合体”这个项目，其实前面准备了4年的时间。
我们也在想：怎么进军养老的市场，最终我们进行了一些创新，但是目前我们看来商业综合体的模式是目前中国养老地产市场的一种可持续的发展方向。
大家现在都说：“老龄化社会来了，中国跑步进入了老龄化社会。
”我们在内部研讨和所谓的专家们交流的时候，我们用另外一句话，叫：“中国老龄时代来临了。
”“来另时代来临”和“老龄化社会”有什么不一样？在“老龄时代来临”“养老”不仅仅是老人们的事情，是关注这个社会所有群体大家共同的事情，所以说我们觉得在中国建纯粹的老龄住区，像美国那样的模式适合吗？其实经过我们的思考，可能在中国再经过一段时间的发展获取它会成功。
但是在中国的当下建立这种纯粹的“老龄居住社区”我觉得对于养老地产，是摆在面前的一个很大的课题和困难。
这里有一句核心的话是什么？我们一定要建立“全民社区”，要建立一个可以终生居住的社区。
这个话不是我们的创造，而是来自于国外的经验。
很多欧美的国家和联合国这边都提出了：“要提倡旧地老化。
”欧美国家为什么要提出“旧地老化”？他们提倡老人们在他们的社区里面就地老化，不要离开他们的社区养老。
而不是像大家想象的那样，国外养老全部到机构，现在趋势发生了改变。
所以说我们现在养老地产的同行们真正要去打造的，是一个适合全民居住的社区，是可以让我们和我们的父母在里面居住一辈子的社区，这需要我们共同的创造。
养老地产市场的营销的特殊性大家都知道一个“营销”，一个“销售决策”的形成从两个纬度看：1.有决策人群和购买人群。
这是不一样的，真正掏钱的人或许不是决策的主体。
2.在一个决策最终形成的时候，这里面有一股力量非常重要，叫“影响人群”。
这里我就不多讲，因为很多地产做营销的都懂。
真正形成一个决策的时候，决策主体往往会受到大量“影响人群”的影响，在养老地产里面“影响人群”其实更多的是老龄群体。
这里面还有一个“使用人群”，一般来说“购买人群”和“决策人群”是社会的主流群体，就是传统地产开发里面的那一部分买单者，但是真正的“影响人群”和“使用人群”可能一般都为老年群体。
下面我就重点讲一讲，以前关注比较少的老年群体的特征。
应该讲老年群体消费有这样几个特征：1.纯消费。
为什么？不挣钱了，不创造更多的财富了，他们的收入基本上都是固定的，所以说他们是“纯消费阶段”。
2.自主消费。
他没有更多的其他意志的左右。
3.消费观念比较成熟。
因为我们真正的老年群体历经了整个的人生一部分以后，他们的消费观念相对比较成熟。
冲动消费，在老年市场里面比较少。
这是我们总结的老年消费的一些心理，这里我重点想讲的是：(1)求实求廉的心态。
我们很多老年群体不是没有钱，但是现在真正步入当下老年市场的消费大部分是50后的前期，乃至于40后的这一部分群体。
由于他们特殊的时期，造就了他们节俭的心态，贪图性价比要高。
(2)他们往往是重体验，就是“体验式消费”在老年市场里面变得异常重要。
这和普通做地产开发打造“样板区”、“样板房”可能不太一样，我们打造的“样板房的体验”、“样板区的体验”更多的是看，但是老年人的“体验”更多的是要感受，感受到你的服务。
这一点对于我们来说，可能是一个跟以前地产营销里面体验不一样的地方。
(3)老人喜欢结伴而行。
往往生活在一个住区的人，往往是一类人，一类有共同的文化、共同的爱好，有很多共同特征的人会住在一起，这跟老年群体所谓的叫“相类同的人相聚集结伴而行”的消费心理是相关的。
养老地产的行销模式应该说养老地产营销和普通地产营销有很大的类似之处，我们做普通地产营销的时候都说：“我们的营销要前置，没有前置的营销是变成了销售和推销。
”在“养老地产”市场里面，这一点变得异常重要。
我前面放的PPT里面讲到：目前中国养老地产市场有那么多的类别可以选择，但是我们要清晰的知道我们做的究竟是什么样的目标群体的养老地产客户，我提供的是什么样的养老服务。
这一点在前期的定位，是异常异常的重要。
为什么？你只有把你的服务搞清楚了，才能指导你的设计、指导你的规划、指导你的配套。
你把前面的定位和服务没有搞清楚，你前面所做的规划更多的是成为“鬼划”。
这个“鬼划”是什么呢？想的很好，但是跟你的定位发生偏移的时候，你的决心会下降。
另外运营商进来的时候，会发现你本来设计的很多问题有大量的问题，需要发生大量的改造。
他说：“不改造可以，我要提升我的整个运营成本。
”所以我觉得养老地产的营销，应该是整个价值链的灌输和塑造的过程。
以九如城为例。
第一部分，就是“医养护”。
第二部分，整个的研究培训中心。
这个里面会有我们的老年大学，会为我们自己的整个项目经营所需要的人才的二次培训的机构，还有目前从事养老产业方面的一些研究机构。
第三部分，整个社区的综合配套。
第四部分，居家适老住宅。
刚才我说的“营销”整个价值塑造的体系，最终落到九如城为什么会这样规划我们的产品，规划我们这样的形态？其实是我们整个前期营销定位的结果。
养老地产大家真正去做的时候就会知道，我们面临一个尴尬的境地。
如果我们不考虑服务，光做养老地产、光做地产，这是“伪养老地产”；如果我们仅仅考虑服务的时候，最终会成为一个运营商。
但是我们养老地产，究竟是何去何从，会成为伪养老地产开发商还是会成为运营商呢？我想在中国当下“养老地产”发展还不成熟，我们要把西方国家或者发达养老市场里面的“投资商”、“开发商”、“运营商”三者的功能，要在前期立志从事养老地产持续性开发的企业们要进行整合、要统一，要进行统一，否则你做不好养老地产。
所以说我觉得这里面可能发展到一定的时候，可能在中国会向西方国家一样会出现分化——投资商、开发商、运营商的分化。
但是在中国当下，说白了就是：“要走重资产模式下自我的运营体系的建立，而不是纯粹的轻资产模式。
”“营销”我觉得运营能力是决定养老地产价值的一个本质东西，大家都知道养老地产很难做，其实并不是规划的很难做，而是来自于服务很难做。
服务很难做，最难的是什么呢？难在人上面。
所以我觉得养老地产的开发需要针对老年群体一系列的增值服务。
这个“服务”不是服务点，而是一系列的服务链的形成，才能保证整个服务的体量和服务的定位。
这部分的结论：无论是养老院、医院还是住宅，养老地产营销的是服务，是广义的服务。
成功的养老地产营销应该以具有公益性的养老服务为支撑点，以地产盈利来维持该种服务在高水平上的持续运营，并以成功的运营推动整个养老项目的长期目标。
讲的有点绕，说白了是什么呢？我们重资产模式下的养老地产开发商，在用地产盈利的时候一定要有一种心态，一定要有一种准备把地产盈利的部分拿出相当的一部分出来贴补整个养老服务和运营，否则一开始就谈“养老服务运营”的盈利性的时候，我们养老服务运营做不好，必须要有一个财力的保障；这个财力保障更好、更理想的模式是什么呢？来自于项目的自我造血，这一点我觉得对于我们“可持续发展”是非常重要的。
养老地产销售策略应该讲我们整个的客户寻找模式，更多的是一种探寻模式。
以前用的很多手法，用的很多营销手段在目前的养老地产可以用，但是要进行二次创新才可以。
我们接触了很多“养老地产”的同行，大家都想的很好，而且是更多的自己站在对养老地产和老年市场的理解形成了很多的需求，形成了很多的配套。
但是我这里要讲的是什么，我们一定要走出去，要真正的和我们的老人们进行接触，要把我们有的东西真正塑造成他们要的东西，这个里面说起来容易，做起来相对比较难。
因为在中国跟老年市场的市调，是一个非常困难的过程。
养老地产的营销有一个优势，优势在哪里？他把我们以前做“地产开发”里面的手段会更加的丰富，因为我们有不同的服务、不同的业态价值。