第7章投资性房地产PPT资料124页
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财务会计课件07投资性房地产(精)
三、投资性房地产转换的计量
例7：假设东升公司是从事房地产开发业务的企业， 2007年3月1日，东升公司与迅达公司签订了租 赁协议，将其开发的一栋办公楼整体出租给迅达 公司使用，租赁期开始日2007年3月15日，出租 后采用成本模式计量。2007年3月15日该写字楼 账面余额为6 500万元，未计提跌价准备。 如果：假设出租后采用公允价值模式计量，3月15 日该写字楼公允价值为6 100万元。 若3月15日该写字楼公允价值为7 000万元？
一、公允价值模式下投资性房地产的初始 计量
在采用公允价值模式计量下。企业应当在 “投资性房地产”科目下设置“成本”和“公 允价值变动”两个明细科目，确认为投资性房 地产。 具体核算方法同成本模式下的初始计量。
二、公允价值模式下投资性房地产的后续计 量 投资性房地产采用公允价值模式进行后 续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产 负债表日的公允价值计量。
三、投资性房地产转换的计量 （一）投资性房地产转换为自用房地产 1．投资性房地产（成本模式） 自用房地 产 应当将转换前的账面价值作为转换后的资 产的入账价值。（原价值和新价值有无差额？） 应当按该项投资性房地产在转换日的账面 余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转 入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产 减值准备”等科目。
第七章 投资性房地产
第一节 第二节 第三节 第四节 投资性房地产概述 投资性房地产的成本模式 投资性房地产的公允价值模式 投资性房地产的转换
一、投资性房地产的概念及特点
（一）概念
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。 （二）特点 （1）目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼 有。 （2）应当能够单独计量和出售。四、投资性房地产的计量模式
财务会计学第7章无形资产与投资性房地产PPT课件
第7章 无形资产与投 资性房地产
第7章 无形资产与投资性房地产
7.1 无形资产(intangible assets) 7.2 投资性房地产(investment property)
2
7.1 无形资产(intangible assets)
7.1.1 无形资产的性质 7.1.2 无形资产的分类 7.1.3 无形资产的取得 7.1.4 无形资产的摊销 7.1.5 无形资产的出租 7.1.6 无形资产的处置 7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示
例7-1
借：无形资产—专利权 贷：银行存款
600 000 600 000
2.自行研究开发的无形资产
企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究 阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而 进行的独创性的有计划调查。
开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究 成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出 新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
18
7.1.3 无形资产的取得
企业取得的无形资产，只有在其产生的经济 利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的 情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产， 主要有以下几种形式：
1.购入的无形资产 2.自行研究开发的无形资产
19
1.购入的无形资产
⑴一般情形
借：无形资产
实际成本
贷：银行存款
企业购入无形资产的实际成本，包括购买价
企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出， 同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术 上具有可行性；
6
3.不确定性
无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较 大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无 形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资 产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。
第7章 无形资产与投资性房地产
7.1 无形资产(intangible assets) 7.2 投资性房地产(investment property)
2
7.1 无形资产(intangible assets)
7.1.1 无形资产的性质 7.1.2 无形资产的分类 7.1.3 无形资产的取得 7.1.4 无形资产的摊销 7.1.5 无形资产的出租 7.1.6 无形资产的处置 7.1.7 无形资产的期末计价及报表列示
例7-1
借：无形资产—专利权 贷：银行存款
600 000 600 000
2.自行研究开发的无形资产
企业自行研究开发项目的支出，应当区分研究 阶段支出与开发阶段支出。
研究是指为获取并理解新的科学或技术知识而 进行的独创性的有计划调查。
开发是指在进行商业性生产或使用前，将研究 成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出 新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等。
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7.1.3 无形资产的取得
企业取得的无形资产，只有在其产生的经济 利益很可能流入企业且其成本能够可靠地计量的 情况下，才能加以确认。企业取得的无形资产， 主要有以下几种形式：
1.购入的无形资产 2.自行研究开发的无形资产
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1.购入的无形资产
⑴一般情形
借：无形资产
实际成本
贷：银行存款
企业购入无形资产的实际成本，包括购买价
企业自行研究开发项目在开发阶段发生的支出， 同时满足下列条件的，应当确认为无形资产：
①完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术 上具有可行性；
6
3.不确定性
无形资产能为企业带来多少未来的经济利益具有较 大的不确定性。当代科学技术的迅猛发展，使得许多无 形资产的经济寿命难以准确地预计，因而也使得无形资 产能为企业带来多少未来的经济利益难以准确地预计。
第七章固定资产及投资性房地产
二、固定资产的分类
图7-1按综合分类
注意：按租赁准则规 定，融资租入的生产 设备作为“使用权资 产”核算不再作为固 定资产。
二、固定资产的计量
固定资产应当按照历史成本进行初始计量。这里的成本指历史成本， 亦称原始价值。考虑到固定资产价值较大，其价值会随着服务能力的下 降而逐渐减少，还需要揭示固定资产的折余价值。因此，固定资产的计 价主要有以下两种方法，原始价值和净值。
（二）购入需要安装的固定资产
例：甲公司向乙公司一次购进了三台不同型号且具有不同生产能力的设 备A、B、C，共支付款项10 000万元，增值税税额 1 700万元，包装 费75万元，全部以银行存款转账支付；假定设备A、B、C均满足固定 资产的定义及确认条件，公允价值分别为4500万元、3850万元、165 0万元；不考虑其他相关税费，甲公司为增值税一般纳税人，甲公司应 编制如下会计分录：
实际支付 10 000万元
1.A设备入账价值？ 2.B设备入账价值？ 3.C设备入账价值？
（二）购入需要安装的固定资产
（1）确定应计入固定资产成本的金额，包括购买价款、包装费，即： 10 000+75=10 075（万元）
（2）确定设备A、B、C的价值比例为： A设备=4500/(4500+3850+ 1650)*100%=45% B设备=3850/(4500+3850+ 1650)*100%=38.5% C设备=1650/(4500+3850+ 1650)*100%=16.5%
一、固定资产概念及确认 二、固定资产的分类 三、固定资产的计量
一、固定资产概念及确认
（一）固定资产的概念 1. 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有
财务会计-投资性房地产PPT 图文
编制的会计分录为：
（2）领用工程物资时，编制的会计分录为：
借：在建工程
——商务办公楼
38 000 000
贷：无形资产
38 000 000
借：在建工程 ——商务办公楼
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01 概述
二 自行建造的投资性房地产
（3）发生人工费用时，编制的会计分录为： （4）达到预定可使用状态并出租给A公司，编制的会计分 录为：
——商务办公楼—— 成本
72 000 000
贷：在建工程——商务办公楼
72 000 000
第 17 页
01 概述
第三节 投资性房地产 的后续计量
采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 采用公允价值模式计量的投资性房地产 投资性房地产后续计量模式的变更
过渡页 第 18 页
一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
（1）购入时，编制的会计分录为：
借：投资性房地产——商务楼 99 000 000
贷：银行存款
99 000 000
（2）每月末计提折旧，编制的会计分录为：
每月应提折旧额＝（9 900－300）÷40÷12
＝20（万元）
借：其他业务成本
200 000
贷：投资房地产累计折旧 200 000
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一 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式 取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用 于出租但尚未出租的土地使用权，也不属于投资性房地产。
2．持有并准 备增值后转让 的土地使用权
持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得 的、准备增值后转让的土地使用权。这类土地使用权很可 能给企业带来增值收益，符合投资性房地产的定义。
投资性房地产PPT课件
（2） 投资性房地产转换为存货 ◆ 采用成本模式下：P 131
企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照 该项房地产在转换日的账面价值
借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产（账面余额）
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◆公允价值模式下： P131 例7-11
企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转 换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货 的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期 损益。转换日会计处理：
1.资本化的后续支出：计入投资性房地产的成本，
先转入在建工程，完工后进入“投资性房地产”
（1）成本模式下： P125 例7-3 ① 先转入在建工程：类似“固定资产的改建扩建”
借：投资性房地产——厂房（在建） （账面净值） 投资性房地产累计折旧 （累计折旧） 贷：投资性房地产——厂房 （账面原值）
② 资本化的支出： 借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
判断房地产用途改变的条件：一是企业董事 会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的 书面决议；二是房地产因用途改变而发生实际状 态上的改变，如自用改为出租
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1.投资性房地产转换形式与转换日：
（1）转换形式：P129--130 中间（1）----（5）
——投资性房地产转换为非投资性房地产
——非转换投资性房地产转换为投资性房地产
借：其他业务成本 资本公积—其他资本公积 公允价值变动损益（出售前有贷方余额）
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
账面余额
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课后思考题
1.投资性房地产的涵义、范围、特征 2.投资性房地产的核算：成本模式？公允价值模式？
（1） 初始计量 （2）后续计量 3. 投资性房地产的转换：
投资性房地产培训课件PPT
提出针对性的优化建议，如加强市场调研 、完善内部控制、优化资本结构等，以降 低财务风险并提升投资回报。
05
CATALOGUE
投资性房地产税务筹划与合规管理
税务法规政策解读
房地产税法概述
01
包括房地产税法的立法背景、目的、适读房地产税收政策，包括土地增值税、房产税、城镇土
投资性房地产培 训课件PPT
contents
目录
• 投资性房地产概述 • 投资性房地产评估方法 • 投资性房地产经营策略 • 投资性房地产财务分析 • 投资性房地产税务筹划与合规管理 • 投资性房地产案例分析与实战演练
01
CATALOGUE
投资性房地产概述
定义与分类
定义
投资性房地产是指为赚取租金或 资本增值，或两者兼有而持有的 房地产。
标准化管理
建立统一的装修、服务和管理标准，提升运营效 率
成功案例分享与启示
客户关系管理
注重客户体验，提供个性化服务，增 强客户黏性
资本运作
通过资产证券化等方式筹集资金，实 现快速扩张
失败案例剖析与教训总结
案例一
某商业地产项目投资失败原因分 析
市场调研不足
对目标市场和客户需求了解不足 ，导致项目定位不准确
03
CATALOGUE
投资性房地产经营策略
租赁经营策略
确定租赁对象和租赁期限
根据房地产的性质和市场需求，明确 租赁对象（如商业、办公、工业等） 和租赁期限（如长期、短期等）。
租金定价策略
租赁合同管理
制定完善的租赁合同，明确双方权利 和义务，确保租赁关系的稳定和持续 。
通过市场调研和分析，制定合理的租 金价格，以实现收益最大化。
第七章--投资性房地产PPT课件
增值的部分，不确认为投资性房地产。
企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关
辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并
向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确
2认024/为10/2投1 资性房地产。
5
（二）不属于投资性房地产的资产
1、自用房地产，即为生产商品、提供劳务或
者经营管理而持有的房地产；
于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响
的是（ ）。
A.资本公积
B.营业外收入
C.未分配利润 D.投资收益
2024/10/21
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7.3.5 投资性房地产的后续支出
（一）资本化的后续支出
1、成本模式下
（1）转入改扩建时
借：投资性房地产――厂房（在建）
投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
－75），相比此时的可收回价值2 330万元，发生减值577.5
万元：
借：资产减值损失
577.5
贷：投资性房地产减值准备
577.5
⑦2012年的摊销额＝［2 330-（21-1）］÷（40－1.5）
=60（万元），分录如下：
借：其他业务成本
60
贷：投资性房地产累计折旧
60
⑧2012年收取租金时：
借：银行存款
生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产 或将其他资产转换为投资性房地产：
①投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地 产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为 自用房地产；
②房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出， 相应地由存货转换为投资性房地产；
③自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资 本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；
投资性房地产
例7-3：教材P135
2023年12月31日，新华企业购入价值为1 500万元旳一栋写字楼。该写字楼估计 寿命23年，估计净残值为零，采用直线法计提折旧。2023年1月1日，新华企业将 该写字楼出租给A企业，租期3年，租金为每年120万元。根据协议要求，A企业于 每年12月31日之前支付下一年旳租金，新华企业把该写字楼划为投资性房地产且 以成本模式进行后续计量。
• 2023年12月31日，该项房地产出现减值迹象，经减值测试，确 认其可收回金额为1 350万元。要求：根据以上交易和事项编制 预收2023年租金、确认第一种月租金收入、计提第一种月折旧 及2023年底计提减值准备旳会计分录。有关账务处理如下。
（1）2023年12月31日，预收2023年租金。
•甲企业旳账务处理如下：
• 借：投资性房地产
55 000 000
• 合计折旧
3 000 000
• 贷：固定资产
55 000 000
• 投资性房地产合计折旧 3 000 000
例题
【例2】甲企业是从事房地产开发业务旳企业，2007 年3月10日，甲企业与乙企业签订协议，将其开发旳一 栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2023年 4月15日。2023年4月15日，该写字楼旳账面余额5.5亿， 未计提存货跌价准备。
（1）假定新华企业采用成本模式对投资性房地 产进行后续计量
借：投资性房地产 贷：银行存款
11 000 000 11 000 000
（2）假定新华企业采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量
借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
11 000 000 11 000 000
►在实务中，存在某项房地产部分自用或作为 存货出售、部分用于赚取租金或资本增值旳 情形。如某项投资性房地产不同用途旳部分 能够单独计量和出售旳，应该分别确以为固 定资产（或无形资产、存货）和投资性房地 产。
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3.投资性房地产的后续支出
1）资本化的后续支出
投资性房地产相关的后续支出， 在满足投资性房地产确认条件的 情况下，应将该项支出计入投资 性房地产成本中
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例如，企业为了延长投资性房地 产的使用寿命，或为了提高投资 性房地产的使用效益，对投资性 房地产进行改建、扩建等，这些 支出在满足投资性房地产确认条 件时，应当予以资本化。
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2.采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量
公允价值不能随便使用：
只有在有确凿证据表明投资性 房地产的公允价值，能够持续可 靠取得的情况下，企业才可以对 投资性房地产采用公允价值模式 进行后续计量。
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公允价值不能改变：
企业一旦选择公允价值模式，就 应当对其所有投资性房地产采用 公允价值模式进行后续计量。
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采用成本模式计量投资性房地 产的企业，当投资性房地产开 始改建、扩建时，应将投资性 房地产的账面价值转入“在建 工程”科目，借记“在建工程” 科目、“投资性房地产累计折 旧（摊销）”等科目，贷记 “投资性房地产”科目。
2020/5/13Βιβλιοθήκη 17采用公允价值模式计量投资性
房地产的企业，当投资性房地
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2）投资性房地产包括的内容
（1）已出租的土地使用权；
（2）持有并准备增值后转让的土 地使用权；
（3）企业拥有并已出租的建筑物。
（4）部分用于赚取租金或资本增 值，部分用于生产商品或经营管理 的房地产。
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3）不属于投资性房地产的主要 内容
（1）自用房地产； （2）作为存货的房地产。
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例如，企业对投资性房地产进行 的日常维护修理所发生的支出， 在发生支出时借记“管理费用” 科目，贷记“银行存款”、“应 付账款”等科目。
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7.2 投资性房地产的后续计量 与核算
投资性房地产的后续计量主要是 指企业应该在资产负债表日对投 资性房地产的期末价值进行重新 计量。企业对投资性房地产的后 续计量有两种模式，一种是成本 模式，另一种是公允价值模式。
投资性房地产不就是 投资性固定资产吗！
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7.1 投资性房地产的初始确认 和计量
1.投资性房地产的概念及内容
1）投资性房地产的定义 是指公司为赚取租金或资本增值， 或者两者兼有而持有的房地产。 作为公司的投资性房地产，应当 能够单独计量和出售。
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一般采用的模式：
企业外购投资性房地产和自行建 造投资性房地产，通常采用成本 模式进行后续计量。
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折旧与摊销分别进行：
对于已经入账的“投资性房地 产”，应按照固定资产的有关 规定按期提取折旧，或按照无 形资产的有关规定按期进行摊 销。
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减值的处理：
当企业已经入账的投资性房地产 发生减值时，应当按照资产减值 的有关规定计提减值准备。如果 已经计提减值准备的投资性房地 产的价值又得以恢复，不得转回。
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公允价值不折旧、不摊销：
企业对投资性房地产采用公允价 值模式计量时，不对投资性房地 产计提折旧或进行摊销
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公允价值变化：
以资产负债表日投资性房地产的 公允价值为基础调整其账面价值， 公允价值与原账面价值之间的差 额计入当期损益。
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产开始改建、扩建时，应将投
资性房地产的账面价值转入
“在建工程”科目，借记“在
建工程”科目，贷记“投资性
房地产——成本”科目、“投
资性房地产——公允价值变动”
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2）费用化的后续支出
投资性房地产相关的后续支出， 不满足投资性房地产确认条件的， 应当在支出发生时计入当期损益。
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3.投资性房地产后续计量模式 的变更
为了保证会计信息的可比性，企 业对投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
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成本模式可改为公允价值模式：
采用成本模式转为公允价值模式 时，企业应当作为会计政策变更， 并按计量模式变更时公允价值与 账面价值的差额，调整“利润分 配——未分配利润”科目，同时 还要调整“盈余公积”科目。
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第二：
该投资性房地产的成本能够可靠 地计量。
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2）投资性房地产的初始计量
投资性房地产的初始计量包括： 外购投资性房地产的初始计量； 自行建造投资性房地产的初始计 量。
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采用的模式：
企业可以按照实际情况采用成本 模式对投资性房地产进行初始计 量，或采用公允价值模式进行初 始计量。
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（1）外购投资性房地产
企业对于外购的投资性房地产， 只有在购入后开始出租时才能作 为投资性房地产加以确认。
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(2)自行建造投资性房地产成本
企业自行建造或开发活动完成后 用于出租的房地产属于投资性房 地产，只有在自行建造或开发活 动完成同时开始出租，才能将自 行建造或开发完成的房地产确认 为投资性房地产。
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通常企业在资产负债表日采用成 本模式对投资性房地产进行后续 计量；只有存在确凿证据表明投 资性房地产的公允价值能够持续 可靠取得的，才可以采用公允价 值模式对投资性房地产进行后续 计量。
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1.采用成本模式对投资性房地 产进行后续计量
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采用公允价值满足的条件：
①投资性房地产所在地有活跃的 房地产交易市场。所在地通常是 指投资性房地产所在的城市，对 于大中城市，应当作为投资性房 地产所在的地区。
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②企业能够从活跃的房地产交易 市场上取得同类或类似房地产的 市场价格及其他相关信息，从而 对投资性房地产的公允价值做出 合理的估计。
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2.投资性房地产的确认和初始 计量
1）投资性房地产的确认
企业要将某项资产确认为投资性 房地产，该项资产不仅要符合投 资性房地产的定义，而且还要同 时满足下列两个条件才能予以确 认：
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第一：
与该投资性房地产有关的经济利 益很可能流入企业；