美国资产证券化对中国的启示
他山之石——美国REITs简述及启示
他山之石——美国REITs简述及启示作者：伍迪牛耘诗杜镇秦王守清来源：《项目管理评论》2020年第05期REITs诞生于20世纪60年代的美国。
根据美国国会通过的《不动产投资信托法案1960》，REITs是一种由专门机构通过发行证券集合公众投资者资金，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
20世纪90年代开始，REITs在世界范围内进入高速发展期。
REITs产品流动性良好，投资者可以通过长期持有不动产物业获得收益，产品收益的主要来源包括租金和不动产升值，资产运营的大部分收益用于分红，并且很多国家法律规定，分配部分享受税收优惠，仅进行单次征税。
从成熟市场的经验来看，这些基本的产品设计特征决定了REITs产品具有较高的长期回报率。
目前，REITs在我国的发展形式主要是固定收益性质的私募类REITs。
截至2019年3月末，国内共发行类REITs产品46只，规模合计939.21亿元。
不同于国外更流行的权益性REITs，类REITs产品具有高收益、低风险、低流动性的特点，具有典型的债权类金融产品属性。
2020年4月，中国证券监督管理委员会（下称“证监会”）、国家发展和改革委员会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），标志着我国公募权益性REITs发展进入正式实际操作的新阶段。
这是我国金融服务供给侧改革的重要抓手，对于盘活存量资产、形成良性投资具有重要意义。
美国REITs发展概况美国REITs對经济社会发展做出重要贡献从《不动产投资信托法案1960》施行以来，经过几十年的积累与发展，美国REITs在地方经济发展、居民就业等方面起到了重要作用。
根据安永会计师事务所2020年1月发布的美国REITs报告，截至2018年年末，美国REITs（包含上市公开交易、上市非公开交易及私有）总市值超过3万亿美元，拥有超过52万项资产。
2018年，REITs为美国提供了直接工作岗位240万个，带来直接劳动收入1 482亿美元，全年分红达128.9亿美元，利息收益60.9亿美元。
美国创新战略的三个阶段及对我国的启示
年一 ０５ ， 国国防研发预算从 ４ ７ ２０ 年 美 ５ 亿美
元 增 加 到 ７ ７ 美 元 ， 长 了 ６ 开始 ， 国经济开 始 年 研 发 预 算 总 额 的 比 重 由 ２ ０ 年 的 ５ ％ ００ 美 ０１ ３
为 应 对 美 国 面 临 的 国 内外 挑 战 ， 国 进入衰退。而这次衰退起源于信息产业投资 提 高 到 了 ２ ０ 美 ０５年 的 ５ ％。 美 国 国 防 部 对 ７
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文 ／张 换 兆
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１９ ９ ０年 的 ２ ． ４２ ％上 升 到 ２ ０ 年 的 ３ ％ 。 发 投 入 ， 其 是 国 防研 发 ， 点 从 克林 顿政 ０１ １ 尤 重
美国长租公寓融资模式及对我国的启示
551美国长租公寓融资模式美国是世界上最早发展长租公寓的国家。
权益型融资房地产信托基金（REITs）是长租公寓融资的主流模式；债务型融资及其衍生金融产品（CMBS）在长租公寓融资中也扮演着重要角色。
1.1 REITs 为主流模式美国的REITs 是指拥有、经营或投资商业地产的项目公司。
其中，有13%的REITs 投资于公寓。
REITs 针对商业地产中的租赁业务，租金是房地产项目所产生的主要收益之一，并通过分红的方式分配给投资者。
REITs 分为权益型、抵押型和混合型三种，混合型为权益型和抵押型的混合模式。
美国长租公寓融资模式及对我国的启示谢晟摘要：近年来，为改善居民的居住环境，从2015年由住建部提出支持房地产开发企业提供出租房源开始，到十九大提出的“租购并举”长效机制设计，我国长租公寓市场获得了长足的发展。
在房贷利率一路走高，新房、二手房交易双降的局面下，长租公寓市场成为了很多房地产企业为盘活存量住房、寻求未来发展空间的转型方向。
房地产业作为商业银行资金流向的重要行业，这种转型需要引起商业银行的高度重视。
但是长租公寓项目对资金占用大、且回收时间长的特点成为融资痛点，难以与银行传统信贷相匹配。
本文希望通过对美国长租公寓市场融资模式的梳理，找准商业银行在其融资过程中的作用和地位，为我国商业银行进入长租公寓市场提供参考意见。
关键词：长租公寓；融资；REITs：CMBS 中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）05-0055-58收稿日期：2018-03-21作者简介：谢晟，江西银行战略研究院研究员。
权益型REITs。
权益型REITs属于股权融资。
它的一般流程是房地产（合伙）企业将所拥有的资产所有权转让给经营性合伙企业（一般为其全资子公司），成为有限责任合伙人。
同时发起招募，成立REITs。
投资者通过交易市场将资金注入REITs，以资金换取资产权，租金和物业增值是主要利润来源。
美国次级债危机对中国资产证券化的启示
美国次级债危机对中国资产证券化的启示摘要：目前，美国次级债危机是全球瞩目的焦点。
危机导致美国乃至全球股市的剧烈波动，引发了国内各界的关注。
本文通过分析次级债市场的运作机制和流程，剖析了美国次级贷款证券化过程中存在的缺陷及其对中国目前发展资产证券化的诸多启示。
关键词：次级债危机；中国资产证券化；启示一、引言自2007 年8 月全面爆发的美国次级债危机愈演愈烈, 已成为继1998 年亚洲金融危机以来的最大一场金融风暴。
相对于美国，我国的资产证券化现在处于试点探索阶段。
因此，研究美国次级债市场的运作机制，分析次级贷款证券化过程中存在的缺陷并从中汲取经验教训，对于保障我国资产证券化的健康发展、防范金融风险将大有裨益。
二、美国次级债市场的运作机制及其流程美国次级债市场的兴起源于20世纪80年代次级抵押贷款的产生。
由于次级抵押贷款是银行针对信用记录较差的客户发放的，利率比优质贷款产品普遍高2 %—3 %。
因此具有高风险、高收益的特征。
2001—2004年，美国新经济泡沫破裂后，美联储为刺激经济，实施低利率政策，并实施了宽松的房贷政策，鼓励人们消费买房，刺激了次级抵押贷款市场的繁荣发展。
以次级抵押贷款为基础资产的证券就是次级债。
将次级抵押贷款进行资产证券化的基本运作程序主要有以下几个步骤：1、确定资产证券化目标，组成资产池提供次级按揭贷款的金融机构在发放贷款后并不愿意长期持有，这一方面是由于贷款本身的风险，另一方面则是这些金融机构需要流动性以发放更多的贷款。
那么，这些信贷公司就需要把手头的债权卖出去, 收回现金才能让业务继续滚动下去。
信贷公司将这些次级抵押贷款资产进行组合，根据证券化目标确定资产数，最后将这些次级抵押贷款汇集形成一个资产池。
2、抵押贷款公司将抵押贷款出售给商业银行或者投资银行商业银行或者投资银行担当特设信托机构（SPV）的角色，实现真实出售。
商业银行或者投资银行与抵押贷款公司签定买卖合同，抵押贷款公司将资产池中的次级抵押贷款出售。
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示
美国次贷危机对我国经济发展的影响与启示美国次贷危机又称次级房贷危机，它是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市急剧动荡引发的风暴。
这一风暴迅速席卷全球，演变成全球性的金融危机。
分析美国次贷危机发生的原因，我们可以发现，美国次贷市场法律制度上存在着许多缺陷，如金融监管机构的不统一性、信用评级机构的倾向性、结构性信贷工具的不透明性、资本市场信息披露的不完整性等问题。
此此金融危机必将引起全球金融监管机构的重现审视：以前的法律制度的缺陷在哪里？怎样处理金融安全和效率两者的关系？一、美国次贷危机发生的背景所谓的次贷，即次级抵押贷款（Sub-prime Mortgage）,指贷款机构（主要是银行）向信用记录较差的客户发放的贷款。
在本次危机中，特指次级房屋抵押贷款。
在美国的信用体系下，无信用记录的或者信用记录较差的客户一般很难从正常的渠道贷款，他们只能从次级贷款市场寻求贷款。
前几年，美国楼市火热的时候，很多银行或按揭公司为扩张业务，获得更高的报酬，纷纷介入房贷业务[1] 由于该种贷款的信用级别的要求低于普通优惠贷款，其利息比较高，因此其内在的风险也就相应高于普通贷款。
上世纪30年代的经济大萧条不仅使美国的经济遭受重创，而且也是许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境中拥有一个家”，称为美国住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》的序言中[2] 在此后的半个多世纪里，美国联邦和州政府不仅通过公共住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等政策让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和公有住房等途径来解决国民的住房问题。
[3] 在进入21世纪以后，美国政府调整了住房政策，由以往的售、租、合作和共有住房等多种措施并举转向以售为主。
这一时期，美国的住宅商品化的程度很高，私人拥有住宅约占98.5%。
自美国的网络经济的泡沫破灭和“9.11”事件后，为刺激经济增长，防止经济衰退，美国联邦储备委员会不断地降息，使联邦的基金利率降到了1%，同时鼓励中低收入者买房。
美国次贷危机及相关举措启示中国信用评级行业规范发展
美国次贷危机及相关举措启示中国信用评级行业规范发展引言美国次贷危机是近年来全球金融领域最具影响力的事件之一。
该危机揭示了金融体系中存在的风险，并对全球经济产生了深远的影响。
在这场危机中，信用评级行业被认为起了推波助澜的作用。
因此，对美国次贷危机及其相关举措进行分析，并从中获得对中国信用评级行业规范发展的启示，对于建立健全的信用评级机制具有重要的意义。
美国次贷危机及其原因美国次贷危机起源于2007年，当时全球金融市场受到美国次贷危机的影响。
此次危机起因是美国低信用贷款市场的泡沫破裂，导致了金融市场的动荡。
主要原因包括：1.低信用贷款泡沫：在过去几年中，美国的房地产市场繁荣，许多信贷机构为了扩大市场份额，放宽了对低信用借款人的贷款要求。
这导致了越来越多的次贷贷款和抵押贷款。
2.资产证券化：大量的次贷贷款和抵押贷款被打包成资产支持证券，经过信用评级机构的评级后再销售给投资者。
然而，评级机构低估了这些证券的风险，并给予其较高的信用评级，误导了投资者。
3.全球金融衍生品市场膨胀：许多金融机构购买了这些被高评级的资产支持证券，并将其用于衍生品交易。
这导致了金融市场的膨胀和过度融资。
美国次贷危机对中国信用评级行业的影响美国次贷危机的爆发引发了对信用评级机构的质疑。
许多人认为信用评级机构在评估金融产品时存在短板，信用评级不准确。
这对中国信用评级行业产生了重大的影响，包括：1.信用评级机构的声誉受损：美国次贷危机曝露了信用评级机构在评估金融产品时的不完善。
这导致了对信用评级机构声誉的质疑，使投资者对其评级结果的可靠性产生了怀疑。
2.对信用风险的重视：次贷危机让人们认识到信用风险的重要性。
在这之后，中国的监管机构对信用评级行业的管理更加严格，并强调评级结果的准确性和透明度。
3.信用评级行业准入门槛提高：次贷危机也促使中国加强信用评级行业的准入管理。
中国证券监管委员会发布了《信用评级业务管理办法》，对信用评级机构的准入门槛进行了提高，加强了对机构的监管。
论美国金融危机对中国金融体制改革的启示
一
综 上所 述 ，基 于美 国金融 危机对 我 国金 融体 制
国 的金 融机 构对外 发展 的规模较 小 和资本 市 场未完 进一步 改革 的研究 不是很 系统 ，大 多 的研究 只是 从 个方 面进 行 的。笔者通 过对 比研究 ，探讨 了金 融 全 放开 ，２０ ０ ８年 的 金 融危 机 未 能严 重 波及 到 我 国
发的。
经 济稳 定增 长是 其 经济 基本 面 良好 的 主要 标 志 ，如 果 一个 国家的 经济起 伏 不定 ，将 会对 这 个 国家 的可
持 续发 展带 来极 大 的 阻碍 。美 国是一 个 高 度发 达 的
市场 经济 国家 ，经济 增 长 比率在 ２ 左 右 ，基 本 上 ％
是稳定 的。在 这次 金融 危机 的冲击 下 ，美 国经 济 虽
证 券市 场 健 康 发 展 的 重 要 保 障 。 市 场 有 效 假 说 （Ｍ Ｅ Ｈ）起 源 于诺 贝尔奖 获得 者 保 罗 ・ 萨廖 尔森 的 《 理价格 自由波动证 明》 和尤 金 ・ 合 法码 的 《 效 有
我 国金 融 创新 管理 ” 项 目号 ：６ ０ 的研 究成 果 ． （ Ｂ７）
主要 有 ：张峰通 过相关具 体数 据分 析 了金融 危 机给 多家， 市价总值 已从 １９ ９４年的 ３６ １ 圆增 加到 ９ 亿 我 国金 融 机构带来 的影 响 ，并 从海 外 投资 、信 贷业 ２ １ 的 ２ ．４万亿 圆 ， 占 Ｇ Ｐ的 比重 也 由 １９ ００年 ６５ Ｄ ９４
３ １ 保持经济 基本面的 良好 ．
（ ） 经 济稳 步 增 长 通 常 衡 量 一 个 国家 经 济 １
美国次债危机对中国经济的影响和启示
经过 多年 的房地产高速增长后 ，中国的房地产价格亦开始松动 ．
中 国 的住 房 按 揭 贷 款 正 步 入 违 约 高风 险 期 。
、
美国次债危机产生原因
美 国的次债 危机源 自于资产证券化 所谓资产证券化是指 以
缺 乏流 动 性 但能 够 在 ； 来产 生 稳 定 的 、可预 见 的 现 金 收入 流 的
了 美 国的 金融 业 ．这 ； 起 流通 性不 足 ，银 行 收 紧信 贷 。对 于 严 挎引 重依 赖 贷 款 消费 的 美 国来 说 ，直 接 导 致 消 费下 滑 。此 外 ．随着 次
债 危机 的 恶化 ，对 实 体 经 济 的影 响 逐 步显 现 出来 ，引 起 失业 率 上 出 １下降 ， 而 引起 国 内企 业 的投 资欲 望 降 低 ，中 国经 济 更 容易 ３ 进
升。全球经济贸易结构 中．基本上是 美国对其他 国家逆差 国际 受到世界经济周期的； 击 。在此背景下 ．只有采取扩大 内需的手 中 消费很大程 度上依赖美国 中国对美贸易占很大比重．在此背景 段 才能 抵 消 外 部 因素 影 响 。扩 大 内需 ． 大程 度 上 依 赖 于减 税 ， 很
三 、美 国次债危机对 中国的启示和建议
１ 资产 证 券 化作 为一 种 新 的金 融 创 新 工具 它 涉及 到 金融 体
资产作抵押 ．发行可 以在金融市场上出售和流通的证券 ，债券持 系的方方面面 ，是一项严谨而复杂 的工程。它的健 康发展需要一 有者可 以依据资产所得收益获得稳定收益。事实上 ．这种证券收 个优质 的资产 、独立的评估体系、有效的监管制度来保证 。只有 益严重依赖 于抵 押资产本身的质量。 在美国的资产证券化过程 如此 中国资产证券化业务才能启动和健康发展 ， 避免金融风险的 中，因房地产价格 的不断攀升 ，出现 了一些贷款机构向信 用程度 产 生 。 较 差和收入不高的借款人提供的贷款 ，这部分贷款称之 为次债 。 随着美联储 自２０ 年开始的联邦基准利率 的连续提高 ， ０４ 房地产价
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�
美国资产证券化对我国的启示
演讲人:王龙康 协作人:很多
美国资产证券化的发展历程
七十年代 生 八十年代初 兴 八零后至今 扩张
资产证券化的优点
发起人资金来源多样化 投资人投资品种多样化 借款人资金来源有保障 投资银行和金融管理当局
资产证券化的四大风险
违约风险 现金流风险 经营风险 市场风险
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
对中国资产证券化的启示
健全的法律体系
保护投资者的追讨权
精确的现金流分析
企业破产原因大多是由于现金流断裂
有公信力的评估机构
标准普尔,穆迪和惠誉国际是目前国际上 最权威的专业信用评级机构 中国目前还缺乏自己的评级机构
全面性的投资银行
分业经营到混业经营
专业人才
高级金融人才吸引力低