第十章 地上权
地上权与地役权的区别
地上权与地役权的区别如果是在⼟地之上的权利，叫作地上权。
如果是因为相邻关系，当事⼈通过有偿的⽅式约定的权利，叫作地役权，这两种权利都受到民法典保护。
那么，地上权与地役权的区别是怎样的呢?今天，店铺⼩编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
地上权与地役权的区别是怎样的概念不同：地上权是因建筑物或其他⼯作物⽽使⽤国家或集体⼟地的权利；地役权是以他⼈⼟地供⾃⼰⼟地便利⽽使⽤的权利。
产⽣的原因不同：前者因⼟地划拨，乡村建设⽤地，⼟地使⽤权出让，⼟地使⽤权转让⽽产⽣；后者则是基于供役地的存在，⼀般是设定地役权的合同，也有根据遗嘱的单独⾏为的。
消灭事由不同：前者是基于年限的规定；后者则是由于⼟地灭失，⽬的事实不能，抛弃，存续期间届满或其他预定事项的发⽣。
权⼒不同：前者可以进⾏转让，抵押，出租等权利处分；后者则仅具有使⽤和为附属⾏为的权利。
义务不同：地役权⼈在供役地上建设的设施可供供役地⼈使⽤。
地上权⼈则⽆此义务。
相关知识：地役权⼈的权利义务地役权⼈的权利，可分为积极权利和消极权利：1.积极权利即对供役地的利⽤权。
这种利⽤权，按不同的权利内容，可分为:占有状态的利⽤和⾮占有状态的利⽤。
例如，在他⼈⼟地上建设并维持⽔渠，是占有状态的利⽤；在他⼈⼟地上通⾏，是⾮占有状态的利⽤。
当供役地的所有权⼈、使⽤权⼈或者第三⼈妨碍地役权⼈实施必要的利⽤⾏为时，该地役权⼈有权请求排除妨害。
2.地役权⼈的消极权利，是指限制或禁⽌供役地所有权⼈、使⽤权⼈在该⼟地上实施⼀定⾏为的权利。
禁⽌妨碍通风、禁⽌妨碍采光、禁⽌⼯程作业等，都是消极的权利。
地役权⼈⾏使权利时，应当尊重供役地所有⼈、使⽤⼈的合法权益，尽可能避免损害的发⽣。
因⾏使地役权⽽不得不造成损害的，应本着公平原则，给予适当的补偿。
因⾏使权利的⽅式不当或者对避免损害的发⽣⽋缺必要的注意的，应当对所造成的损失承担赔偿责任。
义务：1.地役权⼈对供役地的使⽤应当选择损害最⼩的地点及⽅式为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不⾄过分损害供役地的使⽤。
1988土地管理法
1988土地管理法1988年土地管理法是中华人民共和国国家立法机构第七届全国人民代表大会颁布的一部法律，也是我国土地管理制度的基本法规。
下面本人将阐述这部法律的主要内容。
该法律全文分为11章，共计101条，包括土地的所有权、使用权、收益权等多个方面的规定。
第一章定义了土地和土地利用。
其中，土地包括地壳、土石体、水域、草地、沼泽及其他土地和地物，土地利用则包括种植、养殖、林业、矿产、水利、房屋建设、公路、铁路、机场、港口、堤防等领域。
第二章规定了土地的所有权。
所有权包括国有土地所有权、集体土地所有权和个人土地所有权。
国有土地所有权属于全民所有，集体土地所有权属于农村集体经济组织或者个人，个人土地所有权属于实行农村土地承包经营的农户。
第三章规定了土地的承包经营权和流转权。
自1983年以来，在中国农村实行农村土地承包经营制度，该法律也对其进行了规范和补充。
该章节表明，农村集体经济组织可以分配土地承包经营权，符合条件的农村集体成员可以租用或转让土地承包经营权。
第四章规定了土地利用计划。
土地利用计划是指政府制定的土地利用的指导性计划，其目的在于合理利用土地资源，保障国家、集体和个人的合法权益。
该法规定了土地利用计划的编制和审核程序。
第五章规定了土地利用方式。
土地利用方式包括农业用地、林业用地、建设用地、水域和其他用地。
其规定了各种用途下对土地的要求和限制，以及土地的审批程序和管理方式。
第六章规定了土地的抵押和赠与。
该章节明确了土地抵押和赠与的程序和限制条件，并强调了土地的公益属性，土地的抵押和赠与不得损害国家或集体以及个人的合法权益。
第七章规定了土地出让和收回。
该章节明确了土地出让程序和标准，并规定了出让土地后对其使用的监督管理方式。
同时，该章节也规定了土地收回程序和标准，以保障国家同集体、个人的合法权益。
第八章规定了国有土地的使用与管理。
国有土地和国有建设用地由政府统一管理，在审批、出租和收回方面拥有专有权力。
物权法教案
第一节建筑物区分所有所有权概述
（一）建筑物区分所有权的概念和特征
（二）建筑物区分所有权的历史发展
（三）建筑物区分所有权的性质
（四）建筑物区分所有法律关系
（五）建筑物区分所有的构成要件 第二节专有权 （一）专有权的概念和性质
（二）专有部分
（三）专有权人的权利和义务
专有权的权利义务关系表现为业主作为专有 权人的权利和义务
第二节不动产登记
不动产登记在物权法上具有重要的意义。 某些特定的动产（主要是机动车辆、船舶、 航空器等）物权，法律上通常也采用了登 记的管理和公示方法，其效果与不动产登 记相同。 不动产的登记，一般应经过申请、受理、 审验、登记与发证等程序。 登记的类型：实体权利登记和程序权利登 记、权利登记和表彰登记、设权登记和宣 示登记、本登记和预备登记
第三节特许物权的种类和内容
（一）海域使用权
（二）采矿权 （三）取水权 （四）渔业权 五、思考题 1用益物权的概念和特征。 2特许物权有哪些种类？具体内容是什么？
第九章土地承包经营权
• 一、教学目标 • 学习本章，要求了解土地承包经营权的概 念和特征，重点掌握土地承包经营权的取 得和效力。 • 二、教学重点 • 土地承包经营权的取得和土地承包经营权 的效力。 • 三、课程内容
（一）基于特定事实而消灭
（二）依照物权消灭的一般事由而消灭
四、思考题
1土地承包经营权具有哪些法律特征？ 2土地承包经营权的取得方式有哪些？
3土地承包经营权的消灭有哪些原因？
第十章 地上权
• 一、教学目标 • 学习本章，要求了解我国地上权的特点及 体系，掌握建设用地使用权、分层地上权、 宅基地使用权的概念和特征及三种使用权 的内容。 • 二、教学重点 • 建设用地使用权和宅基地使用权。 • 三、课程内容
地上权的名词解释
地上权的名词解释地上权，又称土地使用权，是土地所有权的衍生权利，是指土地使用者对所使用的土地所享有的一定期限内占有、使用和收益的权利。
地上权作为一种法律概念，可以追溯到古代密特拉教法。
在现代社会，地上权通常是由政府或土地所有权人授予给个人、组织或企业的。
它可以用于房屋建设、商业开发、农业耕种等用途。
地上权的存在，既有利于土地的合理利用和发展，也有助于满足人们对居住、工作和生活等基本需求的需求。
首先，地上权的授予方式可以是出售或租赁。
在出售地上权的情况下，土地所有权人将土地的一部分或全部权益转让给他人，该土地使用者将获得一定期限内对土地的占有和使用权。
而在租赁地上权的情况下，土地所有权人将土地的使用权转让给土地使用者，使用者需按约定支付租金，并且在租赁期限内享有相应的使用权。
其次，地上权的期限通常是有限制的。
根据不同国家和地区的法律规定，地上权的期限可以从几年到几十年不等，也可以根据具体情况进行续期。
这种设置期限的方式有利于土地资源的合理配置和利用，同时也可以防止长期闲置土地的出现，保障土地的流通和开发。
此外，地上权通常是附属于土地所有权的。
这意味着地上权的行使需要在土地所有权人的授权和监督下进行。
土地所有权人在授予地上权时可以设置相应的限制和约束，例如使用用途、建筑面积、外观设计等。
同时，土地所有权人还可以要求地上权人支付一定的使用费用、管理费用或分成比例，以保证土地所有权人的利益。
然而，地上权的行使也存在一些问题和挑战。
其中之一是土地和房地产市场的波动性。
当市场供需关系发生变化时，土地使用者可能面临市场租金上涨或房产价值下降的风险。
此外，一些地区还存在地上权纠纷和滥用的问题，例如地上权出借、转让和转包等行为。
这些问题需要通过完善的法律制度和监管机制来解决。
总的来说，地上权作为土地所有权的衍生权利，在现代社会中发挥着重要作用。
它鼓励土地资源的合理开发和利用，促进了城市建设和经济发展。
然而，在行使地上权的过程中，必须遵守相应的法律规定和合同约定，确保权利的合法性和合理性。
土地市场概论
构建统一、开放、竞争、有序 的土地市场当务之急是：
2)改革征地制度 要缩小征地范围，把征地限制于《宪法》规 定的‘公共利益的需要’之内，并明确界定‘公 共利益的需要’的范围；把非公共利益需要的用 地纳入市场配置的范畴。 对被征地的农民要给予公平、完全的补偿， 不能让农民吃亏。补偿包括丧失土地收益权的补 偿和丧失劳动权的补偿。
两种市场模式的差异
1．两种模式的共同特点: （1）土地市场的基础是 资本主义市场经济。 （2）有形市场和无形市 场相结合。 （3）土地市场的供给与 需求决定土地价格。 （4）土地市场的进出是 自由的。
（5）政府都对土地市场 进行干预。 2．两种模式的不同之处: （1）土地所有制不同。 （2）市场客体不同。 （3）市场竞争程度不同。
两种市场模式的差异
从现实运行效率来看，这两种市场模式都 是同等有效的。这是因为，两种模式的经 济制度基础都是资本主义市场经济，市场 机制对资源的配置都发挥同样的作用。在 实行土地国家所有制的英国，其财产制度 仍是私有制，土地国王所有在很大程度上 只是名义上的，保有土地所有权拥有者也 称为地产所有者，他们只要不违反法规， 就可以自由地利用和处分保有的土地。
土地需求
土地作为一种生产要素，其需求是一种引 致需求。 土地需求量的影响因素主要有：土地价格、 消费者或投资者的货币收入和融资能力、 土地投机、人口因素和家庭因素、消费者 或投资者偏好、对未来的预期等。 土地价格和地租是由土地的供给与需求二 者共同决定的。
第二节 中国土地市场
一、中国土地市场体系的建立与发展 在1998年宪法修改前不存在法定的土地市场。 根据修改后的宪法，中国可以建立土地市场， 土地作为生产要素之一，也进入市场进行 流通，如土地使用权出让、转让、出租、 抵押等。但土地市场的交易对象限于土地 使用权。
土地分层地上权的解析——关于《物权法》第136条的理解与适用
土地分层地上权的解析——关于《物权法》第136条的理解与适用土地分层地上权指的是一种拥有多层地上权的土地所有权，即拥有人通过对土地的分割、建筑、开发等，使其具备多个功能层次的权利。
具体来说，它包括土地所有权、建筑物所有权、构筑物和设备所有权、土地使用权、构筑物使用权、建筑物使用权及相关设备使用权等，这些权利以及实现这种权利的优势和限制可以在各自层次上得到实现。
其特征在于，它不仅对于土地的所有者来说，是一种更有效的使用权，而且可以被分割和细分，以便在不同的层面上实现更有效的使用权和管理权。
《物权法》第136条的相关规定《物权法》第136条规定，“土地所有权可以分层，以便拥有者或第三方可以以有限的权利拥有，占有或使用土地拥有者的一部分，以及支付土地拥有者按照土地使用权的利得”。
因此，根据《物权法》的此规定，具体的土地分层地上权包括土地所有权、建筑物所有权、构筑物和设备所有权、土地使用权、构筑物使用权、建筑物使用权及相关设备使用权等，其中构筑物和设备所有权是依据对该土地的开发，才能在建筑物层面实现的。
此外，《物权法》还规定，土地所有者可以收取土地使用权的利得，从而实现双赢。
土地分层地上权的适用土地分层地上权可以应用于多种领域，尤其是城市地产投资。
目前，在城市地产投资中，分层地上权被用于合理分散风险，提高投资回报率，增强投资者对土地使用权的控制力，提高投资者的权利保障及灵活性等。
首先，土地分层地上权可以有效地降低投资者的风险。
具体来说，投资者可以通过分割土地分层权权来分散投资风险，避免单点风险。
投资者对投资成本的投入也会随着土地分层地上权的实施而降低，有助于提高投资回报率。
此外，投资者也可以通过土地分层地上权来提高自己对土地使用权的控制权，从而更有效地控制土地使用权和管理权。
投资者还可以根据不同的项目情况，采取不同的投资方式，灵活运用土地分层地上权，提高投资者的权利保障。
总结土地分层地上权是一种拥有多层地上权的土地所有权，其特征在于，它不仅对于土地的所有者来说，是一种更有效的使用权，而且可以被分割和细分，以便在不同的层面上实现更有效的使用权和管理权。
地上权、地役权、永佃权、典权解释
用益权：亦称“用益物权”。
指对他人的物品有使用和收益权利。
如租借他人的房屋，有使用该房屋权利。
用益权包括地上权、地役权、永佃权、典权等。
担保物权：指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保。
债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。
担保物权包括抵押权、质权和留置权。
地上权又称“借地权”，是指以在他人土地上有建筑物或其他工作物为目的而使用他人土地的权利。
地上权是用益物权的一种。
它因具有物权的性质和物权的一切法律特征，而与作为债权的土地租赁区别开来。
地上权设定、丧失和变更，非经登记，不生效力。
地上权还具有长期稳定的特点。
这也是制定地上权目的之所在。
大多数国家的民法对地上权的期间规定较长。
具体期间由当事人自行约定。
在地上权存续期间，地上权人有对土地的占有、使用和收益的权利，还有对地上权本身的处分权，如以地上权设定担保，地上权可以继承，地上权人享有的使用土地的权利，不因建筑物或树竹的灭失而消失。
地上权可以依照法律或协议设定。
各国民法都规定，设定地上权可以是有偿的，也可以是无偿的。
在地上权终止时，地上权人有权收回其建筑和竹木，或向土地所有人取得补偿，但在地上权人有恢复土地原状的义务。
如中国移动在你家的地上建了一个信号塔，那么中国移动就对这个信号塔享有地上权。
地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。
地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。
用益物权的一种。
指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。
甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。
这时甲工厂即取得了“地役权”。
永佃权是指佃户对所租佃的土地，有永远耕种的权力，也就是说有永远使用的权力。
论地上权
地上营造建筑物 、 其他工作 物或 培植 竹木而 使用他人 土地 的 化趋势 。为适应 这种新 的情况 ， 国 民法纷 纷扩大传 统地 上 各 物权。近现 代民法 上的地 上权制度 ． 可溯祸【 于罗 马法。古罗 权的权能 ， 以适应 土地 利用 立体化发 展 的趋势 。这就 出 现 了
马有 地上物属于土地” 的法 律格言 ， 地上的建筑 物、 竹木等 不 所谓的“ 区分地上权 “ 间地 上权 ”２。例 如 ， 或 空 ＿ 日本 为适 应 得单独为所有权 的 标的 ， 而应 与土地 为一体 而归属于 土地 所 对土地 的利用从地表向地 下和空 中发展 的需要 ． １６ 于 ９６年依
屋 的人 ， 只要他 支付 一定的年 租金就 可 以阻止 附舍 原则 的适 上权的行使。 我国台湾地区的《 众捷 运法》 ” 大 亦规定 了地 下或 用 渐次 ． 依判例 法 ， 于使用 他人 土地建筑 的人 ， 对 只要他 向 空 间地上权 ， 该法第 １ ９条规定 ：捷运系统 主管机关 因线 路工 “ 土地所有人支付地 租 ． 即可 以享有 以保存建 筑物 或其他 工作 程上之必要 ， 得穿越 公、 私土地之上空或 地下 ， 土地所有人 、 其 物 为 目的的权利 ， 即地上权。地上权 的最大特点 ， 是它排 除 了 占有 人或 使用人 不得拒 绝 ， 必要时得 就其需 要之空 间范围协 土地所有人依添附 原则 取得 建筑 物所有 权 的可能性 ． 地上 议取得地上权 ， 议不 成时 ， 使 协 准用征 收之 规定取 得 之 ， 支付 并
利 处分权、 邻投 等权利 ， 相 承担 支付地租 和恢复土地原状 的业务。我 国未来的物权立 法应摒弃土地使 用权 的概惫 。 直接 采用地 上权 的概惫 ， 建立统一 的地上权制度 。
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• 我《物国权实法行》第建1设46条用规地定使：建用设权用与地地使用上权物转一让、并互 处换、分出原资则或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、
构筑物及其附属设施一并处分。147条“建筑物、构 筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的， 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设 用地使用权一并处分。”
4、自动续期权
① 住宅建设有地期间届满的，自动续期；
• （二）建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权费用的义务-《物权法》141条 土地的合理利用义务--《物权法》140条 土地保护义务 恢复土地原状的义务
四、建设用地使用权的变动
• 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、 互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权的 期间届满，建设用地使用权消灭。--《物权法》第143
• A.甲将该建设用地使用权抵押于银行的行为无效
• B.银行可以取得该建设用地使用权的抵押权
• C.股份公司有权拒绝银行行使抵押权
• D.乙、丙、丁有权拒绝银行行使抵押权
• 正确答案:B 解题思路：本题涉及建设用地使用权出资、抵押问题根据《物权法》第9条、第 145条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不 发生效力，但法律另有规定的除外建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记 机构申请变更登记本题中，甲将建设用地使用权用于出资，应当办理变更登记，才能发生物权 变动的效力由于甲未办理变更手续，故该建设用地使用权仍归属于甲，而未转为公司财产因此， 甲将该建设用地使用权设定抵押权的行为有效，且银行根据抵押合同和抵押权登记取得抵押权 因此，ACD选项错误，B选项正确
（二）划拨设立建设用地使用权
• 设立方式 建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法
批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后， 将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权 无偿交付给土地使用者使用的行为。
•关1、于划划拨要拨经过严格的行政审批程序。只有县级以上人
民政府根据法律规定的权限和审批程序才有权力做出土地使用权划拨 的决定。
• 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋 所有权证书。
（二）建设用地使用权抵押
• 建设用地使用权抵押的概念 建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地
使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债 务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现 抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设 用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。
（一）出让设立
• 设立方式 通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所
有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设 用地使用权出让金的行为。 《物权法》第137条第2款
• 关1、于国有出土让地使用权的出让是民事行为，而非行政
行为。
• 2、国有土地使用权的出让不是永久的，而是有一 定期限的。
《物权法》第143条中的但书“法律
另有规定的除外”
• 《城市房地产管理法》39条【出让转让条件】以 出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应 当符合下列条件：
• （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；
• （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或 者其他建设用地条件。
我国现行立法是否存在地上权，有不同见解。一说认 为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、 自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他 工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地 上权。
地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。 开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建筑材
料，以及对其他国有资源的开发利用，为特许物权。 而利用国有土地建筑建筑物，则为地上权。 地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，土地 所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑物等工作 物为地上权人所有。
• 抵押：第182条 “以建筑物抵押的，该建筑物占用 范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使 用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”
《物权法》第143条中的但书“法律另有规定 的除外”
• 主要是指《城市房地产管理法》第38、39条的规定： • 【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法 第三十九条规定的条件的； • （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的； • （三）依法收回土地使用权的； • （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； • （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
经典真题
• 1、甲、乙、丙、丁各出资500万元共同成立一家股份有限公司， 甲以一块建设用地使用权作价500万元出资，甲将该土地交付给 公司，但一直未办理变更登记手续。公司成立后，甲又以该地设 定抵押，向某银行借款500万元，双方办理了抵押登记。甲将该 笔借款投入股市，不久即血本无归。因甲无力还款，银行欲行使 抵押权，与乙、丙、丁等发生纠纷。下列说法正确的是：( )
第十章 地上权
• 重点知识 • 1.地上权的概念和体系 • 2.建设用地使用权：概念、特征、取得、内容、
消灭
• 3.分层地上权：概念、特征、取得 • 4.乡村建设用地使用权 • 5.宅基地使用权：概念、特征、取得
引读案例
• 原告与被告的宅院南北相邻。被告建房时，将新 建房屋的地下部分延伸到原告的宅基地内20厘米。 原告要求被告停止施工，解决纠纷，被告不同意。 原告诉请法院判决被告停止侵权，恢复原告对该 宅基地的使用权。被告答辩认为，被告建房的地 基在地下，而地表的房屋并未越界，未妨害原告 宅基地的正常使用，并非侵权。
适用的对象：国家所有的土地
包括 ：土地的地表（如建造活动房）、地上（如架设电线）与地下 （如埋设管线），并可分别设立建设用地使用权
• （二）建设用地使用权的法律特征
建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为 目的
建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地
一是建设用地使用权主要是设立在国有土地上，如果有实际需要设立在集体土地上， 必须先将集体土地征收，转化为国有土地，然后才能设立。二是建设用地使用权不 仅仅在土地的地表上设立，还可以在地上或地下分别设立--<物权法>第136条
【问题与思考】
1．案例思考问题
• 被告建房将新建房屋的地基延伸到原告 的宅基地内20厘米，但在地表并没有越 界。请结合本章内容思考：
• （1）宅基地使用权的权利性质是什么？ （2）地上权的权利界限应当怎样界定？ （3）你认为被告的行为是否侵害了原告 的宅基地使用权？
第一节 地上权概述
一、地上权的概念和我国现行地上权
建设用地使用权人对土地的利用方式是建造并经营建筑物、 构筑物及其附属设施
建设用地使用权的性质是地上权--在国有土地上设立的用益物权
二、建设用地使用权的设立--初 次取得
• 建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的 取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种:
1.出让 2.划拨 ---《物权法》第137条第1款
历年真题
• 设立下列建设用地使用权，应当采取出让方式的有： ()
• A．设立商业建设用地使用权 • B．设立娱乐建设用地使用权 • C．设立商品住宅建设用地使用权 • D．设立旅游建设用地使用权一 • 正确答案:ABCD
• 解题思路：本题涉及建设用地使用权的设立方式问题。对于商业、旅游和娱乐、 商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍 卖、招标等公开竞价的方式出让。因此，本题正确选项为ABCD
（一）建设用地使用权的转让
建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建
设用地使用权以合同方式再行转移的行为。
• 建设用地使用权转让的规则 只有在自然人、法人之间才可以进行转让。 转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得
的建设用地使用权。 转让行为必须订立书面合同。 进行物权变动登记。 建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并
主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地， 在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主 要权利是收取建设用地使用权出让金。 土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为 中，主要义务是支付建设用地使用权出让金，主 要权利是请求国家交付建设用地使用权客体的国 有土地由其使用。
• 出让设立建设用地使用权的要求 （1）建设用地使用权出让的客体是国有土地。 （2）建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。 • 建设用地使用权出让合同 建设用地使用权出让合同属于民事合同。 建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。 建设用地使用权出让合同属于要式合同。--
• 3、国有土地使用权的出让是有偿的。--《物权法》 第141条
• 4、出让的方式主要有协议、招标、拍卖。（《城镇国
有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条）
• 5、以出让方式设立建设用地使用权，当事人应当 采取书面形式订立建设用地使用权出让合同---
• 出让双方的主要权利义务 国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的
• 2、划拨用地必须以公益为目的。---严格限制以划拨方式
设立建设用地使用权--《物权法》第137条第3款。这里的规定指的是 《土地管理法》第54条规定的可以划拨的的四种情形：1）国家机关用 地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点 扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4）法律、行政法规规定的 其他用地。
国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分 层地上权。
集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村 用地使用权。
第二节 建设用地使用权 一、建设用地使用权的概念和特征