销售手册完整版

上善栖销售手册世家上善栖工程组2009年5月编制目录一、区位介绍二、工程基础资料三、工程核心卖点四、市场竞争对比分析五、规范化讲解六、百问百答第一部分：区位介绍——青城山一、青城山的地理位置青城山位于都江堰市西南16公里处，距成都约70公里。

是我国著名的国家级风景名胜旅游地及我国的道教文化发祥地，同时也是世界文化遗产；凭借其自然环境及历史文化优势，以青城山为核心的150平方公里景区，从2000年发展至今已成为开发阵容强大的度假别墅区。

二、青城山发展历程三、青城山规划3.1 从长远规划来看，青城前山将形成一轴二线三区点线面结合的综合经济区。

青城山目前楼盘虽然具有一定的规模，但整体感觉比较零散，从长远规划来看（2004-2020年青城山用地布局规划），以青城山镇为中心，分为西部、中部、东部三个综合经济区，以S106线（高尔夫大道）为轴线，形成一轴二线三区点线面结合的空间布局结构。

2000年-2007年环山公路沿线板块发展代表楼盘：中国青城、青城山水、碧水青城 现状：现已无可开发地供应代表楼盘：天下青城、青城后山水（未发售） 现状：因交通问题，发展缓慢代表楼盘：高山流水、新丽江 现状：开发用地较多，实力开发商的入住，是未来3-5年内青城山发展最快速的版块2003年-至今国道106沿线板块 2002年青城后山板块 2004年青城山申报世界遗产成功实力开发商入住，如：珠江地产、龙湖地产、中铁地产、滕王阁、置信地产等3.2 青城山片区在未来3-5年内将成为面向全国乃至国际的集商务、休闲、居住、生态为一体的高档休闲、养生、度假区。

2010年完成青城前山国际观光休闲集镇工程，包括小城镇改造、巴蜀大观园、和乐新区、假日青城、生态广场、IT产业科技观光旅游区建设等；完成青城后山休闲度假精品区综合开发工程，包括红岩、金鞭岩、寻仙沟、水晶溶洞、通灵沟、圣母洞、味江河等景点改造；完成青城外山文化观光度假区综合开发工程，完成赵公山—天国山旅游综合开发工程。

四、青城山板块交通4.1道路已通车：成青快速通道、成温邛高速、成灌高速、成灌公路；规划中：东软大道、成青快铁；4.2 铁路成都-都江堰快速客运铁路预计将于2010年5月全线建成通车；线路：起于成都火车北站，在铁路西环线安靖（郫县）站向西引出，沿国道317线成灌公路走向延伸，止于都江堰市青城山镇，并与地铁2号线在犀浦同站换乘。

初步设定的站点有安靖、土桥（注：新站名为金牛站）、犀浦、红光、郫县东、郫县西、安德、崇义、聚源、都江堰、中兴、青城山镇，共计12站路，总线路长度为68公里。

五、青城山板块基本配套中小学:青霞小学、都江堰一中大学：四川外语学院酒店旅游经管分院、成都东软信息技术学校综合商场:太平镇及附近区域沿街有多个小型超市银行:太平镇农村信用社、中兴镇邮政储蓄、中兴镇农业银行、中兴镇农村信用社，都江堰市区内各大银行医院:都江堰人民医院、都江堰中医医院、中国水电十局医院等行政机构：青城山风景派出所高档配套：四川青城山高尔夫球俱乐部娱乐配套:青城山、悦榕庄、青城豪生国际酒店、鹤翔山庄、青城高尔国际会所酒店、美仑国际旅游酒店、青城山大酒店等六、青城山板块在建配套第二部分：工程介绍一、工程规划1.1基础数据：占地：227.34亩总建：7万平M 容积率：0.5建筑密度：21% 总套数：784套规划人口：工程位于青城山前山门南侧约1000多M，为了充分利用工程所处青城山的独特自然、人文资源，在规划设计上致力于打造一个集自然景观和人文底蕴为一体的精品度假型住宅。

工程总体由十二个围而不合的低层院落组成，分三期开发。

其中：一期：目前正在发售的是一期二批次，即5、6号院，面积区间从60—220平方M不等，一共121套，由双拼和叠院组成，具体户型为套一、套二、套三。

一期一批次的1、2、3号院于2007年9月开盘即售90%，现已交房入住。

工程小区东侧为4000平方M的休闲商业服务区，依然采用院落式的布局。

其间兼顾了销售中心、游泳池、特色客栈、餐饮、棋牌等功能。

商业服务区与住宅小区之间由六M的环形通道自然相隔，住宅小区有一中轴景观带东西贯通，与十二小院落自然融合。

车户比例：1：11.2产品介绍设计指导思想及设计特点：指导思想：工程定位为精品度假型住宅。

设计指导思想是充分利用工程所处青城山的独特自然、人文资源，在规划设计上立足于打造一个既具有优美自然景观，又具有人文底蕴的和谐社区。

设计特点：本工程充分注重市场定位和销售卖点，总平规划上通过建筑围和成12个院落，并将花园、天井、青砖、黛瓦、白墙等中国传统建筑符号与现代住宅设计手法完美结合，演绎出一方掩映在青山绿水间的现代中式风格的山居庭院，充分考虑了作为“休闲度假居所”所具有的实际生活功能与传统“第一居所”的差异性，在户型设计上将户内和户外有机地联动起来，保证户户有花园（露台），部分户型还拥有内院天井，并采用因地制宜的选材，在小区外墙装饰材料、景观营造、植物配置、园艺小品等各个方面都体现出工程的品质追求和文化内涵。

二、总平面设计说明：2.1 总平面布局与空间设计总平布局充分考虑了工程所处独特的地理位置和青城山优美的自然环境，把千年的道学底蕴与建筑有机的联系起来，将“上善栖”784户房屋巧妙地分为十二个围而不和的低层院落，并借鉴道家宣扬的十二种修行境界，分别以“静，空，远，朴，敛，修，退，守，逸，隐，蓄，和”命名这十二个院落，设计布局充分表达了居住者渴望脱离烦嚣，追求舒适自然生活的心情。

2.2 交通组织小区现为两个入口，主入口为省道106方向，另一个小区的南侧（东软教师公寓对面）。

在商业区域和住宅区域之间设有一个住宅的主入口，将外来车辆和小区业主的车辆进行有效的分隔。

从小区住宅入口进入后，小区的车行道主要设在院落的外测，车辆主要靠围墙停放，车位之间采用种植树木来进行遮阳，中心景观带和各个院落空间主要以步行穿越为主，这样也可以保证整个居住环境不受噪音和尾气的污染。

2.3 绿化设计在园林景观上，设计者营造的是一种与青城山自然风光相融合的写意空间。

以高大的乔木做为景观骨架，因地制宜的选取灌木，鲜花，草坪，小品，水体，配合小区西高东低的缓坡地势，呈现不同空间，不同角度，移步换景视觉变化，借鉴中式园林“有限空间，无限视觉”的设计理念，强调建筑也是景观，建筑与景观相互借景的效果。

为了保障业主入住时能够达到公司的预期，公司在景观方面的投入已多达3000余万。

现在已经呈现的环境中，大型的银杏、桂花、楠木等植物每株的价格的都超过万元。

低矮的植物也充分考虑季节的色彩需求，冬季有红枫点缀，夏季有西洋鹃打底，和早期青城山已建成的工程有了质的差别。

三、建筑设计说明3.1 立面设计工程充分结合当地的地域特点，充分吸纳川西民居和徽派民居众多中式建筑的精华，力求在原有中国民居文化上有所突破。

在保持川西民居悬山屋顶的同时，大胆采用新型屋面瓦、屋脊，突破性地将外墙材料使用于屋面，形成其独具特色的现代中式建筑。

3.2 建筑材料为了让业主充分享受到青城山的资源，同时减少客观条件对建筑的破坏，我们在建筑材料的选择上也花费了极大的功夫。

外墙装饰和景观装饰运用了产于云南腾冲火山群中的一种新兴的绿色环保建材——火山岩，该材料是火山喷发过程中的岩浆形成，无辐射，不风化，不退色，不仅让你的物业多年后仍然保持现有的陈色，而且极符合人们的自然需求。

墙体采用了35mm厚的膨胀聚苯板外保温，具有保温、节能的效果。

屋面防水采用4mm厚的SBS改性沥青防水卷材。

除厨，卫均采用了中空玻璃，断桥隔热的设计大大降低了热传递的速度，具有很好的保温节能效果。

部分户型顶层均增设了丹麦的威卢克斯窗，进口的北欧松木大大保证了木材的耐久性和抗外界环境影响的能力，该窗的排水板采用先进的卷和工艺能够长久的保证其水密性，优秀密封的双层中空玻璃具有良好的隔音隔热效果。

让居住者即使在晚上也得足不出户享受到青城山的星辰美景。

在传统屋面的基础上加了法国的拉法基屋面，这样更保证了工程的防水，防潮以及隔热的效果。

3.3 住宅单体设计设计根据朝向、景观、定位等因素，充分考虑均好性原则，分为不同的户型组合，使每一户均能充分享受到小区内良好景观及朝向。

整体户型布局根据其所在位置的环境条件进行设计，合理安排各类户型，切实满足客户要求。

在户型设计上，充分考虑休闲度假住宅与第一居所的差异性，重点强调室内使的舒适性，提供给客户多种选择，有平层，跃层，叠拼住宅，双拼别墅，各种户型都体现不同的居住情趣，在兼具面积适中，功能齐全，特色突出的基础上，设置了大量的前后花园，中庭天井，露台，屋顶花园等，把室外优美的自然景观尽量延伸到室内，体现了道家思想倡导的天人合一的理念。

主推产品低层院落式住宅（A、D型），A型一梯两户，D型一梯三户，1－3层各为一户，三层为跃层；叠拼型住宅（C型），一梯两户，1层为一户，2－3层为一户；双拼别墅（E型），1－3层为一户，带独立的地下趣味空间。

主要户型特点户型设计特出舒适、实用，内部功能突出度假产品与城市住宅的诧异。

所有厨卫及房间都可以自然采光、通风。

有前后花园、有大的休闲平台，有天井（主要解决厨卫的通风采光）、还有顶层天窗、室外花园、屋顶花园等等市内住宅无法满足的功能设计。

3.4社区配套（上善会）目前来说，青城山的餐饮及休闲服务主要是以农家乐、度假村为主，虽然具有一定的地方特色，但环境、卫生等档次上还是有所欠缺，也正因如此，为了提升我们工程的品质，为业主今后的生活提供更好的度假服务，我们投资2000余万元工程的商业配套“上善会馆”将会在今年7月左右投入使用，会馆的服务内容包括中高档餐饮，茶坊，棋牌、特色客栈，KTV 包房，书吧、游泳池、咖啡厅等，整个会馆的硬件方面按照五星级规范打造，服务软件等方面由四川锦江酒店经管公司提供顾问营运。

今后除了提供传统的各种物业服务工程以外，我们还会依托会馆，将各种具有星级酒店特色的服务延伸到住区，使我们的业主真正体会到高品质度假生活的舒适和惬意。

第三部分工程核心卖点一、区域价值——稀缺资源、旅游资源、人文资源1.1 区域逐渐成熟，品质提升青城山位于都江堰市西南16公里处，距成都约70公里。

是我国著名的国家级风景名胜旅游地及我国的道教文化发祥地，同时也是世界文化遗产；凭借其自然环境及历史文化优势，以青城山为核心的150平方公里景区，从2000年发展至今已成为开发阵容强大的度假别墅区。

随着近年来进驻该区域的外来（龙湖、珠江、置信）实力开发商的强势开发，区域住宅产品形态逐渐丰富多样，对山水资源的挖掘也更加充分。

区域住宅产品的成熟度和品质也得到了较大提升。

目前通往青城山的交通体系相当便捷，除成灌高速、成青快速通道外，还有即将通车的东软大道，便利的交通大大缩短了成都与青城山的距离，工程距成都市区仅1小时车程。