房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
土地增值税的清算管理方案
济南市地方税务局长清分局2014年土地增值税的清算管理方案为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、国税发【2006】187号及有关规定，制定本方案。
一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、办理清算的时间符合清算条件第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。
四、我局土地增值税清算流程（一）土地增值税清算起止时间我局按照市局土地增值税清算工作部署，决定于2014年1月16日起，由分局直属局和各中心税务所，向符合土地增值税清算条件的纳税人下达《税务事项通知书》（附件1），纳税人于收到通知书起，开始进入清算倒计时，自行清算时间为90日。
对未按照规定的期限履行清算申报的，税务机关责令限期改正，并将依法予以处罚。
（二）关于纳税人进行清算的注意事项1、纳税人接到《税务事项通知书》后，根据税务局提供的表格要求组织财务人员进行清算；2、企业自身财务力量不能进行土地增值税清算的，可借助有资质的税务师事务所进行清算，税务机关不指定；3、清算过程中遇到疑难税政问题，纳税人需汇总后通过书面问询函的形式向分局税政科提出。
关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函〔2010〕220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
XXX地方税务局稽查局土地增值税清算报告
XXX地方税务局稽查局对XXX房地产开发有限责任公司土地增值税清算报告XXX地房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园住宅小区项目，于2011年9月向陕县地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
通过对该项目的有关资料和《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)进行审核，特别是对其内容、格式进行了重点验收后，同意办理清算手续。
陕县地方税务局派出崔长安和张春霞对该公司的土地增值税进行了全面清算。
现做出如下清算报告：一、整体项目情况简介1、XXX房地产开发有限责任公司开发的朝阳花园是集住宅与商用一体的综合项目，于2006年9月12日取得住宅建设土地使用权，并在XX局办理了建设用地规划许可证【编号陕国用（2008）第041号】，规划批准总占地面积13676.98平方米。
由XXX设计，共计6幢，总建筑面积27097.46平方米，该公司并于2009年4月开工建设时向XXX税务所办理了土地增值税纳税申报鉴定。
2、该项目于2008年2月开工建设，于2008年9月取得商品房预售许可证（陕房管预许字[2008]第10号），根据项目规划设计该小区用地面积13676.98平方米，总建筑面积为25244平方米，其中商业用房1522.17平方米，住宅23721.83平方米，建筑密度为27.5%，容积率为1.63%，绿化率为36.7%。
可提供商品住宅202套，商业用房14套，套型结构为89—127平方米。
该项目在2010年9月通过全部工程质量验收。
3、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明该项目的住宅房均为普通标准住宅，可享受普通标准住宅的加计扣除。
4、该项目截止到清算前已按普通标准住宅政策规定的1.5﹪预征率，预缴了土地增值税592191.39元。
二、税务师事务所鉴证说明（一）土地增值税应税收入的审核截至2011年5月25日止，该公司自报本项目土地增值税应税收入41,209,488.65元；经审核，核定本项目土地增值税应税收入为42,010,110.65元，比自报数调增800,622.00元.其中：1. 销售普通住宅25445.35平方米，取得销售收入自报应税收入36,921,448.15元；经审核，调增800,622.00元，核定收入37,722,070.15元。
土地增值税清算报告
土地增值税清算报告
最近，土地增值税清算报告成为了城市房地产市场中备受关注
的话题。
土地增值税清算报告指的是房屋所有权或使用权转让后，卖方需要缴纳土地增值税。
税务机关根据买卖双方提供的信息，
进行清算并出具报告。
这个过程中存在一些问题和争议，下面我
们来探讨一下。
首先，土地增值税清算报告中的核算方法是否准确成为了争议
的焦点。
税务部门在清算时会根据当地政府公布的土地价格、房
屋卖价等因素进行计算，但实际情况可能存在较大差异。
有时土
地价格过高，有时房屋价格被低估等，都会导致清算结果与实际
情况不符，从而引起诸多争议。
其次，税务部门的执法是否规范也是一个重要问题。
一些税务
工作人员在处理土地增值税清算报告时，可能会存在违规行为。
例如，有的税务部门可能会故意放缓清算进度，从而增加卖方的
经济负担，或加大卖方隐瞒房屋实际销售价的风险，这些行为都
会损害纳税人的合法权益。
最后，土地增值税清算报告的目的和作用何在？事实上，土地
增值税清算报告旨在确保纳税人合法纳税、维护市场秩序。
通过
清算和税务部门的监管，可以确保所有的房屋交易都按照法律规定进行，从而维护了市场公平竞争和消费者合法权益。
同时，土地增值税的收入也有助于推动城市基础设施建设、提高居民生活质量等方面的发展。
总之，土地增值税清算报告虽然存在着一些争议和问题，但其本身是为了保障市场运行规范和纳税人合法权益的。
如果税务部门能够加强管理、优化服务，同时各方都能确保信息的真实性和公正性，那么土地增值税清算报告未来会更好地发挥作用，推动城市房地产市场的健康发展。
土地增值税清算报告
XXXX建设项目技术咨询合同（合同编号：）项目名称： xxx小区建设项目土地增值税清算报告编制委托人：（甲方）受托人：税务师事务所（乙方）签订时间： 2018 年月日签订地点：二〇一八年月日技术咨询合同合同编号：委托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话：传真：帐号：电子信箱：受托人：法定住址：法定代表人：职务：委托代理人：身份证号码：通讯地址：邮政编码：联系人：电话传真：帐号：电子信箱依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《注册税务师管理暂行办法》、《国家税务总局关于印发注册税务师执业基本准则的通知》等规定，经双方协商一致，签订本合同，以资共同遵守。
一、委托事项xxx房地产开发有限公司（以下简称委托人）委托xxx税务师事务所（以下简称受托人）进行下述专项土地增值税清算报告编制：完成委托方开发的石江景苑小区房地产项目土地增值税清算工作，并编制相应报告。
本项土地增值税清算报告编制业务预定在月日至月日内完成。
如有特殊情形可适当延长。
二、代理费用及支付方式1．按照实际参加土地增值税清算报告编制工作的各级工作人员所耗用时间及现行事务所业务收费标准和地方政府有关规定，完成本项业务代理费用为：人民币元（大写元），该费用包括受托人的编制费、差旅、食宿等全部费用，委托人不再支付其他任何费用。
2．委托人在土地增值税清算报告编制约定书签约时支付土地增值税清算报告编制费用总额的__50___％，即大写元，交付土地增值税清算报告并通过税务机关审核认定后支付剩余的土地增值税清算报告编制费用，即大写元。
3．如因土地增值税清算报告编制工作遇到特殊疑难重大问题，致使受托人增加土地增值税清算报告编制程序使实际土地增值税清算报告编制工作时间有较大幅度的增加，委托人可在了解实情后，视情况增加土地增值税清算报告编制费用。
4．土地增值税清算报告编制过程中因委托人原因，中止土地增值税清算报告编制，受托人不退土地增值税清算报告编制费。
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书第一篇：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书附件九：房地产开发项目土地增值税清算结论通知书地税土清结〔〕号: 经对你（单位）年月日至年月日期间的项目进行土地增值税清算，现结论如下：一、项目收入、扣除项目金额及适用税率情况……二、税款补缴（退还）情况该项目共应缴纳土地增值税元，其中，普通住宅应缴纳土地增值税元，商服、车库、车位等其他项目应缴纳土地增值税元，你单位此前共预缴土地增值税元，应补缴（退还）土地增值税元。
三、税款缴纳日期限你（单位）自收到本通知书之日起日内到办理税款补交、退还手续。
本通知书一式两份，一份交纳税人，一份装入一户式档案。
税务机关（签章）年月日第二篇：房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。
第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。
分期开发的项目以分期项目为清算单位。
同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。
未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。
土地增值税鉴证报告
土地增值税清算税款审核报告报告文号：房地产有限公司：我们接受委托，对贵公司“”（项目）土地增值税清算进行鉴证审核。
贵公司的责任是，对所提供的与土地增值税清算相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对贵公司提供的与土地增值税清算有关的资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，按照土地增值税的清算要求，鉴证清算结果并出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）的要求，实施了包括详查会计记录等必要的土地增值税鉴证审核程序，现将审核结果报告如下：一、土地增值税清算税款纳税申报的审核过程及主要实施情况（一）贵公司与土地增值税清算有关的内部控制制度已建立健全并得到了有效执行。
（二）贵公司提供了项目有关的财务报表、总分类账、明细账和记账凭证（包括与之相关的原始凭证）以及其他与贵公司土地增值税清算有关的资料。
（三）审计工作涉及实施审计程序，以获取有关土地增值税清算的金额和披露的审计证据。
二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：0.00元；2.扣除项目金额：0.00元；3.增值额：0.00元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）：0%；5.适用税率：0%；6.应缴土地增值税税额：0.00元；7.已缴土地增值税税额：0.00元；8.应补缴土地增值税税额：0.00元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司进行土地增值税清算申报及报送主管税务机关受理土地增值税清算审核参考之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，审核报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知文章属性•【制定机关】大连市地方税务局•【公布日期】2007.11.23•【字号】大地税函[2007]200号•【施行日期】2007.11.23•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知（大地税函［2007］200号）各基层局：为了加强我市土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称“《条例》”）及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“国税发[2006]187号文件”）、《辽宁省地方税务局关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《辽宁省地方税务局关于进一步加强房地产交易有关税收管理的通知》（辽地税发[2007]142号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号，以下简称“大地税函［2006］76号文件”）及其他有关规定，现就我市土地增值税征管若干问题进一步明确如下：一、关于土地增值税清算问题（一）土地增值税清算条件1.从事房地产开发的纳税人（以下简称“纳税人”）符合下列情况之一的，应当到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（1）房地产开发项目已竣工验收且全部转让完毕的；（2）纳税人签订整体转让未竣工房地产开发项目合同的；（3）纳税人申请注销税务登记，其房地产开发项目未进行土地增值税清算的；（4）直接转让国有土地使用权的。
符合上述第（1）、（2）、（3）条规定的，纳税人应当在达到清算条件之日起30个工作日内到主管税务机关清算土地增值税。
主管税务机关应当向纳税人出具《房地产开发项目土地增值税清算通知书》（见附件1），通知纳税人进行土地增值税清算。
对在同一项目中相同类别的房地产已竣工验收且全部转让完毕的，可单独对此类房地产进行土地增值税清算。
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税务机关印
年月日
告
知
事
项
如有争议，应依法解缴税款及滞纳金后，于收到本通知之日起60日内，向大连市地方税务局提起行政复议。
注：本表一式三份，第一联交纳税人，第二联交计征部门，第三联装入案卷
定率核定征收
因，依法对你单位项目土地增值税清算实行定率核定征收，转让房地产收入为：，核定征收率为：，应补缴土地增值税元。
如你单位应补缴税款，限你单位在接到本通知书之日起10日内办理有关手续，申报缴纳税款，并调整有关账目。
如应退还你单位已预缴税款，应按税款退还的有关规定和工作流程处理。
如你单位在该项目土地增值税清算后又取得该项目的转让收入的：土地增值税清算时按规定实行查账征收的，应当按国税发〔2006〕187号文件第八条的规定，每月终了后10日内，向税务机关申报缴纳土地增值税；土地增值税清算时按规定实行定率核定征收的，应当于本通知书下达之日起，每月终了后10日内，按每月转让房地产的收入乘以核定征收率，到税务机关申报缴纳土地增值税。
房地产开发项目土地增值税清算结论通知书
大地税[ ]号
纳税人名称：
查Байду номын сангаас征收
经审核，你单位的项目，
普通标准住宅部分，应补缴（退还）土地增值税元；
超过普通标准住宅条件的住宅部分，应补缴（退还）土地增值税元；
非住宅（写字间、公建、商业用房、车库等），应补缴（退还）土地增值税元；
合计应补缴（退还）土地增值税元。