第三章 资产评估的途径与方法
资产评估途径与方法
3.3 成本途径
❖成本途径中基本参数的估测
实体性贬值估测
观测法
观测法也称成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程 技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断 被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）
3.3 成本途径
❖成本途径中基本参数的估测
•机床评估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175.15（万元）
3.2 收益途径
❖收益途径的基本含义
•收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来 判断资产价值的技术思路，以及实现这个技术思路的各种 评估方法的总称。
3.2 收益途径
❖收益途径的基本前提
✓未来收益可预测 ✓收益风险可预测 ✓收益期限可确定
3.3 成本途径
❖成本途径的评估计算公式
常用公式
评估值＝重置成本×成新率－功能性贬值－经济性贬值 评估值＝重置成本×成新率
3.3 成本途径
❖成本途径的基本前提
➢被评估资产处于继续使用的前提下 ➢具备估测各种指标、参数有关资料
3.3 成本途径
❖成本途径的基本要素
现行价格水平 全新资产
➢重置成本
3.3 成本途径
105 102 99 110% 80%
15 500
98 100 101 115% 60%
16 800
103 102 98 118% 75%
100 100 100 125% 70%
3.1 市场途径
❖市场途径举例（答案）
参A 照 修 :1物 正 8 16 0 10 0 10 0 10 % 2 7 5% 0 1.7 4 （ 4 3 万元 10 15 0929 1% 18 0% 0
资产评估的途径与方法
2、直接比较法的类型 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 现行市价法。 （1）现行市价法。 评估对象的价格= 评估对象的价格=参照物成交价 （2）市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 1]评估某拟快速变现资产 评估某拟快速变现资产， [例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 10万元 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 认为快速变现的折扣率为40% 40%， 认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评估 价： 10× 40%）=6万元 10×（1-40%）=6万元
二、影响资产现行市价的基本因素 1、资产的功能。 资产的功能。 资产的功能 资产的实体特征和质量。 2、资产的实体特征和质量。 市场条件——供求关系。 ——供求关系 3、市场条件——供求关系。 选择参照物应注意的问题： 选择参照物应注意的问题： 1、参照物的数量应选择三个以上。 、参照物的数量应选择三个以上。 交易条件。 4、交易条件。 2、选择与被估资产相同或相似的资产。 、 三、市场法评估的基本程序选择与被估资产相同或相似的资产。 3、参照物与被估资产有可比性。 、参照物与被估资产有可比性。 1、比较和选择参照物
（3）功能价值法 资产价值与其功能呈线性关系的情况, ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常 被称作功能价值法： 被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格× 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能 参照物生产能力) 力÷参照物生产能力) [例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 2]被评估资产年生产能力为90吨 被评估资产年生产能力为90 产能力为120 120吨 评估时点参照资产的市场价格为10 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为： 万元,则该被评估资产价值为： 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) =10 万元
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第三章资产评估的基本方法
第三章资产评估的基本方法1. 采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数间存在的关系是（A ）。
A. 资本化率越高，收益现值越低B. 资本化率越高，收益现值越高C. 资产未来收益期对收益现值没有影响D. 资本化率和收益现值无关2. 某资产可永续使用，年收益10万元，本金化率为10%,则评估值为（C ）0A. 10 万元B. 61. 446 万元C. 100 万元D. 25. 937 万元3. 折现率本质上是（A ）A.期望投资报酬率 B.无风险报酬率 C.超额收益率 D.风险报酬率4. 某公司一个月前购置一房产，购置价100万元，办理产权交易手续费用3万元，在 房产的临街外墙粉刷了本公司的广告，外墙粉刷费用5万元。
若近期房产价格平稳，则公司 转让该房产的转让价格应为（A ）。
A. 100万元B. 103万元C. 105万元D. 108万元 5. 运用市场法时，选择3个及3个以上参照物的目的是（C ）。
A.使参照物具有可比性 B.便于计算 C.排除参照物个别交易的偶然性D.避免张冠李戴 6. 某被估房产复原重置成本为P,更新重苣成本为R,则该房产的一次性功能贬值为(B )。
A. P-RB. R-PC. P4-RD.无法确定7. 下列关于运用物价指数法估测设备重宜成本的说法中，正确的是（D ）«A. 一般应采用综合物价指数B. 对进口设备应采用国内物价指数C. 所得到的重宜成本一般反映更新重置成本D. 所得到的重置成本一般反映复原重置成本8. 运用物价指数法评估机器设备的重置成本，该重巻成本中仅仅考虑了（D ）的变化B. 功能因素 D.时间因素 构成资产重置成本的耗费应当是资产的（B B. 社会或行业平均成本 D.加权平均成本 10. 设备成新率是指（C ）。
A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重程成本的11. 运用使用年限法估测设备的实体有形损耗率，是假设设备在整个寿命期间，其有形 损耗是随时间呈（C ）关系变化的。
资产评估执业准则-资产评估方法
附件资产评估执业准则——资产评估方法第一章总则第一条为规范资产评估机构及其资产评估专业人员在执行资产评估业务时使用资产评估方法的行为，根据《资产评估基本准则》制定本准则。
第二条本准则所称资产评估方法，是指评定估算资产价值的途径和手段。
资产评估方法主要包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
第三条执行资产评估业务，应当遵守本准则。
第二章市场法第四条市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
市场法包括多种具体方法。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，单项资产评估中的直接比较法和间接比较法等。
第五条资产评估专业人员选择和使用市场法时应当考虑市场法应用的前提条件：（一）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易；（二）有关交易的必要信息可以获得。
第六条资产评估专业人员应当根据评估对象特点,基于以下原则选择可比参照物：（一）选择在交易市场方面与评估对象相同或者可比的参照物；（二）选择适当数量的与评估对象相同或者可比的参照物；（三）选择与评估对象在价值影响因素方面相同或者相似的参照物；（四）选择交易时间与评估基准日接近的参照物；（五）选择交易类型与评估目的相适合的参照物；（六）选择正常或者可以修正为正常交易价格的参照物。
市场法的比较基准通常因评估对象的资产类型、所处行业等差异有所区别，可以表现为价值比率、交易单价等形式。
第七条资产评估专业人员在运用市场法时应当对评估对象与可比参照物进行比较分析，并对价值影响因素和交易条件存在的差异做出合理修正。
第八条运用市场法时，应当关注以下影响评估测算结果可靠性的因素：（一）市场的活跃程度；（二）参照物的相似程度；（三）参照物的交易时间与评估基准日的接近程度；（四）参照物的交易目的及条件的可比程度；（五）参照物信息资料的充分程度。
第三章收益法第九条收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
第3章 资产评估的途径与方法-4.15
▪ 【例3-7】某被估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同 类企业的平均市盈率为20倍，则：
▪ 该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）
▪ 市场法的优缺点
▪ 优点
– 能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接 从市场获得，评估值更能反映市场现实价格。
– 评估结果易于被各方面理解和接受。
价值。
参照物A
参照物B
参照物C
被评估对象
交易价格（元）
交易状况
因 品牌因素 素 功能因素 修 正 价格指数
成新率
18 600
105 102 99 110% 80%
15 500
98 100 101 115% 60%
16 800
103 102 98 118% 75%
100 100 100 125% 70%
– 评估对象价值＝参照物成交价格
修正系数
– 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征）
▪ 直接比较法包括：
– 现行市价法 – 市价折扣法 – 功能价值类比法 – 价格指数法 – 成新率价格调整法
▪ 2.类比调整法 ▪ 该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似。该法通过 对比分析，调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交 价格的基础上调整估算评估对象的价值。
第三章 资产评估的途径与方法
第一节 市场途径 第二节 收益途径 第三节 成本途径 第四节 评估途径及其方法的选择
第一节 市场途径
▪ 一、市场途径的基本含义 ▪ 市场途径，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价
格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路 和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。
资产评估的途径与方法
状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，不会 因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同 的结果。 ◦ 这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估 同一条件下的同一资产，并作相互验证提供了理论根据。
资产评估的途径与方法
2020/12/18
资产评估的途径与方法
目录
7.1 资产评估的途径 7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法 7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法 7.4 评估途径及方法的选择
资产评估的途径与方法
【学习目标】
通过本章的学习，学生应当了解和掌握资产评估途 径和技术方法的理论基础、适用条件、应用前提、 构成要素、主要经济技术参数、数学表达式和归纳 式，以及各种评估技术途径与方法之间的关系。
资产评估的途径与方法
7.1 资产评估的途径
资产评估中的许多技术方法不是简单利用或借 用了其他学科或领域中的技术方法，而是按照资产 评估运作的内在要求，用资产评估的技术理念、思 路将可利用的各种技术方法加以整合、重组和改造， 从而构成了以资产评估途径为主线的一整套资产评 估方法体系
资产评估的途径与方法
资产评估的途径与方法
7.2.3 推理
推理的定义、要素及种类 三个要素：前提、过程、结论
前提必须准确无误，过程必须合乎逻辑思维规律 常用推理方法：
◦ 1）演绎推理 ◦ 由一般到个别的推理方法 ◦ 2）归纳推理 ◦ 由个别到一般的推理方法
资产评估的途径与方法
7.3 资产评估可以借鉴和参考的资产定价方法
资产评估的途径与方法
7.2 资产评估中常用的逻辑分析方法
7.2.1 比较 比较的定义及其类型
资产评估三大方法
资产评估三慷慨法资产评估是指通过对资产进行定量和定性分析，确定其价值和风险水平的过程。
资产评估的目的是为了匡助个人、企业或者机构更好地了解和管理自己的资产，以便做出更明智的决策。
在资产评估中，有三种常用的方法，分别是市场比较法、收益法和成本法。
下面将详细介绍这三种方法的原理和应用。
一、市场比较法市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定资产的价值。
具体而言，市场比较法通过采集和分析市场上类似资产的交易数据，找到与待评估资产具有相似特征的交易，然后根据这些交易的价格来确定待评估资产的市场价值。
市场比较法的优点在于其简单易行，适合范围广。
它可以用于评估各种类型的资产，如房地产、股票、债券等。
同时，市场比较法还可以提供市场上类似资产的交易价格作为参考，匡助评估者更好地了解市场的行情和趋势。
二、收益法收益法是一种基于资产预期收益能力来评估资产价值的方法。
它通过分析资产的现金流量和预期收益，计算出资产的净现值或者内部回报率，从而确定资产的价值。
具体而言，收益法通常包括净现值法和内部回报率法两种方法。
净现值法基于资产的现金流量和折现率，计算出资产的净现值，即资产的现金流入与流出的差额。
内部回报率法则是计算资产的内部回报率，即资产的收益率。
收益法的优点在于其能够更准确地反映资产的价值。
它考虑了资产的未来收益能力和风险水平，对于长期投资和收益稳定的资产评估非常实用。
三、成本法成本法是一种基于资产重建或者替代成本来评估资产价值的方法。
它通过计算资产的重建或者替代成本，即重新购买或者替代资产所需的成本，来确定资产的价值。
具体而言，成本法通常包括重置成本法和替代成本法两种方法。
重置成本法是计算资产的重置成本，即将资产按照现有技术和价格重新购买的成本。
替代成本法则是计算资产的替代成本，即将资产替代为具有相同功能和性能的其他资产所需的成本。
成本法的优点在于其能够反映资产的实际价值和替代成本。
第三章资产评估的程序与基本方法
（4）成本法运用的简化办法——统计分析法 ——对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估
步骤： ①核实资产并分类 ②每类别资产抽样 ③选择上述方法评估样本重置成本 ④计算分类资产调整系数
调整系数 = 样本重置成本 / 样本账面历史成本 ⑤依据分类资产调整系数，确定全部资产重置成本 待评某类资产重置成本 = ∑分类资产账面历史成本×调整系数
贬值的方法，只适用可以恢复资产功能的资产评估。
修复费用：零部件的更换与修复、改造、停工损失等
①若修复可使资产恢复全新状态，实体性贬值=修复费用 ②区分资产可修复和不可修复部分 可修复部分：以修复费用衡量 不可修复部分（物理上不可能修复、物理上可修复但经济上不合算
）：以观察法、使用年限法衡量
3、功能性贬值的估算 功能性贬值是资产功能下降所造成资产价值损失，包括超额投资成
第二节 成本法
一、成本法的概述
1、概念 是待评估资产在评估基准日的重置成本，扣减各项价值损耗，
来确定资产价值的方法
基本思路：重建或重置被评估资产
首先，计算重置成本，即评估基准日的市场条件下，重新购建全新 的被评估资产的全部耗费（费用），
然后，减去各项损耗（贬值）：因使用磨损和自然力作用而产生的 实体性贬值、因技术进步而产生的功能性贬值、因外部环境变化 而产生的经济性贬值
①功能价值法——生产能力比例法 假定：待评资产的生产能力与其价值呈线性关系
②规模经济效益指数法 规模经济：生产规模（生产能力）→单位产品平均生产成本降低
总体生产能力扩大→资产成本的上升幅度会趋缓 即：资产生产能力存在规模经济时，
其生产能力与其价格（重置成本）呈指数关系
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A 10 V 100 万元 i 10%
2 未来收益不等额的情况：假设未来收益趋于稳定
Eg5 某企业预测未来有长期收益，并得知未来期第一 年年收益为30万元，第二年年收益为40万元，第三年年收 益为50万元，第四年年收益为30万元，第五年年收益为20 万元，设定从第六年开始的预期收益将保持在20万元的水 平，折现率为10%，资本化率为8%，试用分段法计算收益 现值。
变现的折扣率应为40%，试估算该快速变现资产的价值。
V 10*(1 40%) 6 万元
3 功能价值类比法（F越大，V越大）
（1）生产能力比例法（F与V成比例关系） [例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生 产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元 ，试估算该资产的价值。
V 200* P / F ,10%,1 300* P / F ,10%, 2 400* P / F ,10%,3 300* P / F ,10%, 4 200* P / F ,10%,5 1059.34 万元
Eg2. 某资产在未来5年中每年年末的净收益分别为200 万元、220万元、240万元、300万元、360万元，在第5年 年末，可转让给其他持有者，转让价格为1000万元，市场 平均风险利率为8%，无风险利率为2%。试评估该资产的价 值。
i 8% 2% 10% V 200* P / F ,10%,1 220* P / F ,10%, 2 240* P / F ,10%,3 300* P / F ,10%, 4 360* P / F ,10%,5 1000* P / F ,10%,5 1593.26 万元
二、市场法的基本原理：
被评估资产的价值V
调整与修正
市场上相同或类似资产的 市场成交价P
（１）评估对象——被评估资产
（２）公开市场 （３）参照物资产——相同或类似资产，一般为类似资产， 且n≥3个 （４）参照资产一般为全新资产，需对其进行调整与修正 （５）市场成交价越靠近评估基准日越好 （６）类似的衡量指标（资产的可比因素） P15
(1)企业未来5年收益额的现值=12* P / F ,10%,1 15* P / F ,10%, 2
13* P / F ,10%,3 11* P / F ,10%, 4 14* P / F ,10%,5 49.2792 （万元）
14 (2)企业第6年以后收益的本金化值= * P / F ,10%,5 86.926 （万元） 10%
[例3-8] 某企业尚能继续经营，3年的营业收益全部用于
抵充负债，现评估其3年经营收益的折现值。经预测得出3
年内各年预期收益的数据下表
表3-3 某企业未来三年的预期收益 单位：万元
收益额 第一年 第二年 第三年 300 400 200
折现率 6% 6% 6%
折现系数 0.9434 0.8900 0.8396
收益折现值 283 356 167.9
V 283 356 167.9 806.9万元
[例3-9] 某收益性资产预计未来5年收益额分别是12万元
、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始
，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和资本化率为
10%。确定该收益性资产在永续经营下和50年收益的评估 值。 现金流量图：
第二章
资产评估的基本方法
第一节 市场法
第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 各种资产评估方法的选择
第一节
市场法
一、市场法的含义及基本前提 （一）含义 通过市场调查利用市场上同样或类似资产近期交易价格，经过 直接比较或类比分析，通过修正，估测资产价值的评估技术。
（二）基本前提 1. 要有一个比较活跃的、公开的交易市场 2. 在公开的资产交易市场上要具有较充分的可比资产及其交易活动
(2)企业第6年以后收益的本金化值=
14 * P / F ,10%,5 =86.926（万元） 10%
(3)该企业的评估值V=49.2792+86.926=136.21（万元）
未来50年收益的现值 (1)企业未来5年收益额的现值=12* P / F ,10%,1 15* P / F ,10%, 2
i=10% 400 200 300
300
200
0 1 V=？ 2 3 4 5
二、收益法的运用
每年相等 每年不相等 预期收益额
有限期
无限期
收益年期
Rt
V
t 1
n
1 i
t
R P /
t 1 t
n
F , i, t
折现率（未来收益为有限期） 资本化率（未来收益为无限期）
i R f Rm R f 无风险利率 风险利率=纯利率+通胀率+风险利率
13* P / F ,10%,3 11* P / F ,10%, 4 14* P / F ,10%,5 49.2792 （万元） (2)企业第6年以后收益的本金化值=14 * P / A,10%, 45 * P / F ,10%,5 1 1 1 14 * * 1 * =85.7308（万元） 45 5 10% 1 10% 1 10% (3)该企业的评估值V=49.2792+85.7308=135.01（万元）
8.18 万元
4. 价格指数调整法
资产评估价值V 参照资产成交价格P *1 物价变动指数
Eg3-4. 某参照资产在评估基准日6个月前的成交价格为10 万元，半年间该类资产的价格总共上升了5%，求被评估资 产的价值。
V 10* 1 5% 10.5 万元
5. 成新率价格调整法
90 V 10 * 7.5 万元 120
（2）规模经济效益指数法（F与V成指数关系） Eg3-3.某被评估资产的年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万 元，该类资产的功能价格指数为 x 0.7 ，求被评估资 产的价值。
0.7
90 V 10 * 120
三、市场法的具体方法 （一）直接比较法 1. 现行市价法（前提：被评估资产与参照资产完全相同）
资产评估价值V 参照资产成交价格P
2. 市价折扣法
资产评估价值V 参照资产成交价格P *1 价格折扣率
[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相 同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速
未来永续经营收益的现值 (1)企业未来5年收益额的现值=12* P / F ,10%,1 15* P / F ,10%, 2
13* P / F ,10%,3 11* P / F ,10%, 4 14* P / F ,10%,5 49.2792 （万元）
成交价格
成交日期 交易情况
5000
2010.1.1 +2%
600
2010.3.1 +5%
5500
2010.7.1 -3%
房地产状况
-8%
-4%
+6%
上表中，交易情况中的正（负）值表示交易实例的成交价格高于（低于）其 正常价格的幅度；房地产状况中的正（负）值表示可比实例房地产的状况优于 （劣于）估价对象的房地产状况所导致的价格差异幅度。另假设美元与人民币的 市场汇价2010.3.1为1:8.5，2010.10.1为1:8.3，该类写字楼以人民币为基准的市 场价格2010.1.1至200210.2.1基本保持不变，2010.2.1至2010.5.1平均每月比上 月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%.试利用上述资料估算该写字楼在
以下为补充资料，请同学们思考：
（一）资产未来收益期有限的情况 1 未来收益不等额的情况： Eg1 . 某企业尚能持续经营5年，营业终止后，资产全部 用于抵冲负债，现拟转让。经预测得出未来5年预期收益 分别为200万元、300万元、400万元、300万元、200万 元，假设折现率为10%，该企业评估值是多少？
3 5
2. 成本市价法
成本市价率= 市价 , 一般而言, 成本越高,市价越高. 成本
Eg3-6. 某一评估基准日的商品住宅的成本市价比率为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元。求 其市场价值。
V=20*150%=30 万元
3 市盈率乘数法（一般用于对上市企业的价值评估）
每股市价 市盈率 V=？
可比实例A
5000
可比实例B
600
可比实例C
5500
成交日期
交易情况 房地产状况
2010.10.1
100% 100%
2010.1.1
+2% -8%
2010.3.1
+5% -4%
2010.7.1
-3% +6%
成交日期不同提示物价变动： 2010.1.1——2010.2.1 不变 2010.2.1——2010.5.1 -1% 2010.5.1——2010.10.1 +0.5%
评估对象的成新率 资产评估价值V 参照物的成交价格P* 参照物的成新率
资产的尚可使用年限 资产的成新率 *100% 资产的已使用年限 资产的尚可使用年限
（二）类比调整法
1. 市场售价类比打分法
Eg3-5. 为评估某写字楼2010.10.1的正常市场价格，在该写字楼的附近地区调 查并 选取了A、B、C三宗类似于某写字楼的交易实例作为可比实例子，资料如下： A B C 三宗交易实例 项目名 可比实例A 可比实例B 可比实例C
2 未来收益是等额的情况： Eg3 某企业从国外引进一条包装生产线。经测算，该 生产线可使用10年，试用期间每年可给公司带来3000万元 的净收益，行业平均投资收益率为12%，请评估这条生产 线的价值。