地产职业培训之房地产估价讲义【精品PPT】共62页文档
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房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
13
影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
1
目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产估价PPT
20
四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
24
五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
25
五、房地产的价格种类
19
四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。
四、中国房地产估价的特点
5.行政管理不到位，如城市规划设计条件难以 事前明确且有较大弹性、房地产登记发证不及 时，从而有时估价对象的性质、权属、面积等 不清。
6.房地产市场不够发达，市场运行缺乏规则或 者运行规则不能得到严格执行，市场参与者还 不够成熟，市场难于真实反映交易对象的实际 状况，房地产交易信息不够公开、透明。
※土地价格+建筑物价格=房地价格
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五、房地产的价格种类
5.总价格、单位价格、楼面地价
总价格
是指某一宗或某一区域范围内的房地产整体价格。
单位价格
土地单价： 单位土地面积的土地价格； 建筑物单价：单位建筑物面积的建筑物的价格； 房地单价： 通常是指单位建筑物面积的房地价格；
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五、房地产的价格种类
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四、中国房地产估价的特点
1.土地与房屋的所有制不同 2.土地所有制在城乡之间不同，城市国有，农
村和城郊一般属于农民集体所有 3.市场上流通的土地权利不是所有权，而是使
用权，分出让和划拨两种 4.土地与房屋的管理部门不统一，土管局与房
管局发的证书所记载的权利主体、使用性质、 面积等不一致。
历史悠久，早在4000多年前就产生了有关房地产价 值及其评估思想的萌芽。中国近代是在1978年改革 开放以后推行房屋商品化政策，改革城镇住房制度 和国有土地使用制度，使房地产可以进入市场流通 而出现的；主要体现在如下：
1.确立了房地产估价的法律地位。94年7月5日公布， 自95年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地 产管理法》第33条规定：国家实行房地产价格评估 制度；58条规定：国家实行房地产价格评估人员资 格认证制度。这已成国家法定制度。
房地产评估专题培训
▪
y=[1－
1 ] [1 1 ]
(1 r) n
(1 r) N
▪ 式中：y——年限修正系数；
▪
n——评估对象土地使用权剩余年限；
▪
N——参照物土地使用权剩余年限；
▪
r——折现率。
▪ 例2 评估对象土地使用权剩余年限为30年，参照物土地使
用权剩余年限为23年，假设折现率为8%，则土地使用权年
限修正系数为：
地价值进行评估。
▪ 2.市场售价类比法合用旳条件和对象
▪ 市场售价类比法旳合用条件是具有发育完善旳房地产市场,而且在
市场上能够搜集到大量旳与被评估房地产相类似旳市场交易实例资料。
▪ 市场售价类比法合用旳对象是具有交易性旳房地产，如房地产开
发用地、一般商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、原则工业 厂房等。而对于那些极少发生交易旳房地产，如特殊工业厂房、学校、 古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场售价类比法评估。
4.进行区域原因修正
▪ 区域原因修正旳内容应根据商业、工业、住宅等房地产旳不同类型而
拟定，主要涉及参照物房地产所在区域与评估对象房地产所在区域在商业 繁华程度、交通情况、环境景观、城市规划、基础设施、公共设施等方面 旳差别。
▪ 房地产区域原因修正旳思绪是： ▪ 首先，列出对评估对象房地产旳价格有影响旳多种区域原因； ▪ 其次，鉴定评估对象房地产和参照物房地产在这些原因方面旳情况； ▪ 然后，将参照物房地产与评估对象房地产在这些原因方面旳情况进行逐
y 110% 104.76% 105%
容积率
1
2
3
4
5
地价指数%
100
105
110
115
《房地产估价与实务》课件
《房地产估价与实务》 PPT课件
本课程旨在为您介绍房地产估价的基本概念和实用技巧，提高您在这个领域 的能力和素质。
房地产估价的概念与重要性
房地产估价是指经过专业评估人员进行调查、分析、运用一定方法和理论，根据相关的数据和信 息，确定物业价值的过程。它在房地产领域中具有十分重要的地位，影响着投资、开发和交易等 方方面面。
了解法规政策
法规的变化会直接影响估价结果，需要对 其持续关注和研究。
熟悉估价工具
熟练掌握估价软件和模型，能够提高估价 效率和准确度。
注重规范操作
要严格按照相关规范和标准进行操作，确 保估价结果具有科学性和可靠性。
持续学习和成长
行业知识和技术日新月异，需要加强学习 和积累，不断提升自身素质和能力。
房地产估价实务中的要点
市场行情
市场趋势的把握和分析是房 地产估价的基础，直接影响 着估价准确度。
物业特征
物业的位置、面积、结构、 建筑质量等特征是估价的关 键因素。
融资情况
物业的融资情况直接影响其 价值，需要仔细考虑。
房地产估价的方法和技巧
估价方法包括比较法、收益法和成本法等，估价技巧包括了解法规政策、掌握数据分析、熟悉估 价模型等。同时，良好的行业素养和专业技能也非常重要。
房地产市场的影响因素
1
地区环境因素
2
区域的自然环境、文化氛围、人文 背景等也会影响市场的需求和发展。
3
宏观经济环境
国家政策、经济形势等直接影响着 房地产市场的走向和变化。
交通设施与建筑物
物业的位置和周边设施也是影响价 格和价值的因素，需要仔细研究和 考虑。
房地产估价的实例分析
通过实例分析，我们可以更清楚地了解估价的具体流程和要点，掌握估价的核心技巧。
房地产资产评估讲义
何商品所不同的； （3）房屋内部设备。如水、电、气、供热、通风
和空调等设备。 （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和
所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活 服务等“配套”件。这些条件的好坏与优劣，对房屋 的价格有很大影响。
3、建筑物的基本描述
对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认 识和描述：
（1）位置固定性
– 由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不 变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两 宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因 土地位置的差异，也会造成价格的差异。
房地产包括土地和建筑物两大部分。
土地和建筑物在质上具有内在的统一性。
– 一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它 们在质上同属不动产的范畴；
– 二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机 统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要 素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房 屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。
3. 土地的特性----自然特性
（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土 地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是 土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土 地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特 征。
（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地 之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产 生。
3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围； 掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和 客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地 产中的资本化率的实质及种类；
掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、 安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌 握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
和空调等设备。 （4）房屋外部环境。包括房屋外围的基础设施和
所处的地理位置、道路交通、文化娱乐、绿化、生活 服务等“配套”件。这些条件的好坏与优劣，对房屋 的价格有很大影响。
3、建筑物的基本描述
对于一幢具体的建筑物，可以从以下几方面来认 识和描述：
（1）位置固定性
– 由于房屋因着在土地上，因此房地产的相对位置是固定不 变的。可以说，地球上没有完全相同的房地产，即使有两 宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因 土地位置的差异，也会造成价格的差异。
房地产包括土地和建筑物两大部分。
土地和建筑物在质上具有内在的统一性。
– 一是房与地都具有在空间位置上不可移动的物理特征，它 们在质上同属不动产的范畴；
– 二是房产就其现实形态上说，是房屋建筑物与土地的有机 统一性，房屋附着于土地，土地是房屋必备的物质构成要 素，房与地因建筑劳动而共处于房屋这个统一性中，在房 屋形态上，房与地的市场流转必然是同步进行的。
3. 土地的特性----自然特性
（1）位置固定性。土地具有位置固定性，不能随土 地产权的流动而改变其空间的位置。地产交易，不是 土地实体本身的空间移动，而是土地产权的转移。土 地位置的固定性决定了土地价格具有明显的区域性特 征。
（2）质量差异性。土地的位置不同，造成了土地 之间存在自然差异，这个差异导致土地级差地租的产 生。
3．熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围； 掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和 客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地 产中的资本化率的实质及种类；
掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、 安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌 握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。
房地产评估课件
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第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
21
第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
32
第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
33
第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
第一节 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
2、绝对地租 定义：土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 形成的根本原因：土地所有权的垄断 形成的条件：农业资本的有机构成低于工业资本的有机 构成
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第一节 地租理论
1.3 垄断地租
定义：由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。 形成的条件：土地所有权的垄断；某些土地具有特殊条 件，能够产生某些特别名贵而又非常稀缺的产品，使得 产品的生产者凭借对这一商品的垄断经营，使其价格不 仅远远超过生产价格，而且也超过其价值，从而形成垄 断价格。
（2）马克思地租理论:农业工人劳动创造剩 地租理论
1.2 级差地租和绝对地租
地租的两种基本形式：级差地租和绝对地租。 1、级差地租 定义：租用较优土地所获得的归土地所有者占有的超额 利润。 实质：等量资本投在土地上产生不同生产率的结果。 形成原因： （1）土地自然条件的差别 （2）土地的有限性
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第二节 区位理论
1.3 工业业区位理论-成本学派
1、工业区位理论的基本内容 1）假设条件。 2）区位因素分类。 3）运输费用对工业区位的影响 4）劳动成本对工业区位的影响 5）集聚因素对工业区位的影响 2、韦勃区位理论的贡献
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第二节 区位理论
1.4 中心地理论-市场学派
1、中心地理论的主要内容 1）假设条件 a.地域是一个人口和经济密度均一的平原，地域上的经 济活动各方向阻力相等，不受关税和非关税壁垒的限制； b.厂商为谋取最大利润尽可能占有大的市场； c.消费者根据最短距离的原则，尽可能减少交通费用， 自觉到最近的商服中心购买商品或取得服务； d.具有统一的交通，同一等级规模的城市交通便捷性相 同，即交通费用与距离成正比。
《房地产估价师培训》课件
普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
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1、最灵繁的人也看不见自己的背脊。——非洲 2、最困难的事情就是认识自己。——希腊 3、有勇气承担命运这才是英雄好汉。——黑塞 4、与肝胆人共事，无字句处读书。——周恩来 5、阅读使人充实，会谈使人敏捷，写作使人精确。——培根
地产职业培训之房地产估价讲义【精 品PPT】
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6、黄金时代是在我们的前面，而不在 我们的 后面。
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7、心急吃不了热汤圆。
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8、你可以很有找借口 (蹩脚 的工人 总是说 工具不 好)。
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10、只要下定决心克服恐惧，便几乎 能克服 任何恐 惧。因 为，请 记住， 除了在 脑海中 ，恐惧 无处藏 身。-- 戴尔． 卡耐基 。