阳光新业国际物业管理费用测算( 15)

物业服务费测算 (1)

第一节阳光新业国际物业管理费用测算 (1)

一、物业服务费总表 (1)

二、物业服务费测算明细表 (2)

三、物业服务中心人员费用明细表 (3)

四、服务中心工服购置预算表 (4)

五、设施设备购置计划表 (5)

六、公共区域能源及安全消防系统测算明细表 (6)

七、物业设备设施年用电明细 (6)

八、绿化费用明细 (6)

九、塔楼梯泵费 (7)

十、板楼梯泵费 (7)

第二节预算说明 (8)

一、编制预算的主要依据 (8)

二、编制预算的原则 (8)

三、物业服务费 (8)

四、预算说明 (8)

五、物业服务费用预算综合评述 (10)

第三节物业项目的财务管理工作 (11)

一、制定严格的财务管理制度 (11)

二、物业服务费收支原则 (14)

物业服务费测算

第一节阳光新业国际物业管理费用测算一、物业服务费总表

二、物业服务费测算明细表

三、物业服务中心人员费用明细表

四、服务中心工服购置预算表

五、设施设备购置计划表

六、公共区域能源及安全消防系统测算明细表

七、物业设备设施年用电明细

八、绿化费用明细

九、塔楼梯泵费

十、板楼梯泵费

第二节预算说明

一、编制预算的主要依据

1．《天津市商品房住宅小区物业管理服务收费管理办法》2．《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》3．招标文件设施设备清单、招标方对有关情况的说明和补充。

二、编制预算的原则

公司的收费原则是：依据政策，公平合理，精打细算，为业主

节省费用。

三、物业服务费

物业服务费采用包干制及业主预交费用方式。业主每年交纳一次，即每一收费年度的第一个月的5日（遇重大节日依次顺延）前交纳本年度的物业服务费。

四、预算说明

本预算以该项目委托物业管理范围的服务内容进行测算，塔楼面积约50968.32平方米，板楼约34877.48平方米，回迁楼3086.72平方米，配套公建约2000平方米。

1．管理及服务人员费用。包括服务中心管理者及客服人员工资、工程部人员工资、社会福利及保险。

2．共用部位设施设备日常运行维护费。

3．公共区域清洁卫生费用。包括保洁部人员工资、社会福利及保险和公共区域环境清洁物耗费用，还有垃圾清运、粪池清掏等外包费用。按照市场价格计算。

4．公共区域绿化养护费用。包括了绿化人工费、绿化用水费、农药化肥费。

5公共区域公共秩序维护费用。包括秩序维护员的工资、社会福利及保险和安全防范设备日常维护费用。安全技术防范主要包括：门禁系统、报警系统、电视监控系统、中央监控室等。

6．物业管理企业设施设备折旧费。即设备工具使用费用，具体为固定资产类、低值工器具类的设备和工具的折旧、摊销和修理费用。根据工作需要购置的设备工具一律由物业公司出资购置或自带，产权归物业公司所有，相应的折旧、摊销、维修费用计入物业服务费支出。

7．办公费用。

8．共用部位设施设备及公众责任保险费用。参照相应规模小区测算。

9．企业管理费。住宅部分按照各项费用支出总额的5%计算。

以上相关各项费用的计算已包含5.55%营业税费。

10．高压、变频水泵运行维护费用。运行、维修费包括管理费、电费、水质化验费、水箱清洗费、主泵和备用泵的维修、消防泵试泵费、普查费、消毒费、营业税及附加等。

以上1-5项的管理服务人员费用中的社会保险费用是指：计提是在工资之外还包括：养老20%、失业1.5%、工伤0.5%、医疗10%、8%福利均为国家规定的标准费用，共为工资标准的40%。

以上1-5项所含工服摊销费用计算方法为：管理人员每人2套；秩序维护员、保洁、工程人员冬、夏各两套，秩序、保洁工服按2年进行摊销，工程人员工服按2年进行摊销。

五、物业服务费用预算综合评述

1．测算收取费用标准

根据天津地区的消费状况和公司的综合实力情况，公司将此项目

的物业服务收费标准确定如下：

该项目物业服务费年总价为：￥2399979.27元。

住宅物业服务费：

回迁：1.48元/平方米/月。

塔楼：2.2元/平方米/月。

板楼：2.4元/平方米/月。

2．商业部分物业服务费

商业部分物业服务费：2.4元/月/平方米（不含制冷等费用）。

3．此次测算的物业服务费用为估算，不作为最终物业费用报价。

４．地面车位占地费按天津市的有关规定执行，地下车位服务费120元/位/月（不含甲方租赁费）。

5、公司承诺在本合同期内暂按塔楼1.8元/平方米/月、板楼1.9元/平方米/月、还迁1.48月/平方米/月、商业1.9元/平方米/月不含制冷费用）收取物业费。实际计算与收取之间的差额由开发单位与物业公司共同协商解决。

第三节物业项目的财务管理工作

一、制定严格的财务管理制度

（一）财务管理总述

1．财务管理是物业管理的重要组成部份, 正确处理好管理与理财的关系, 是物业管理的首要问题。

2．财务管理的三方面任务:

有计划、合理的安排资金, 为经营管理服务;

认真貫彻各项财务制度, 实行财务监督;

加强经济核算, 增收节支, 提高经济效益。

3．配备专职财务人员, 开户建帐, 建立一套完整的、切实可行的会计核算制度, 做好管理中心的经济活动记录工作。

4．做好年度的财务预算, 落实各项经济指标。

5．做好会计预算和决算, 加强财务监督, 改善经营管理, 提高经济效益。

6．遵守国家及各项有关法律, 法令和条例, 接受当地税务, 银行、工商等部门的监督。

7．接受“会计师事务所”对企业会计帐目审查。

（二）财务权限与职责

编制管理中心年度财务预算, 制定各项经济指标, 并报总经理审定。

监督管理中心的资金来源与运用情况, 各项指标完成情况, 检查各项制度执行情况。

加强流动资金的管理,制定各部门的流动资金额度,超出额度财务有权拒付。

管理中心的一切开支, 由经手人阐明原因报各部门主管签字, 经审核签字后方可报销。

有权拒付违反管理中心财务规定的开支。

建立完善的管理收费制度, 及时足额收取管理费及其他费用。

建立固定资产登记制度, 防止固定资产的流失。

建立完善的会计资料档案管理系统，保证会计资料的完整。

按上级规定, 编制好各种财务报表, 做好财务工作。

（三）财务管理

1．根据国家要求, 结合有关规定, 认真进行帐务处理与会计核算, 及时编报各类财务报表, 做到认真、及时、准确、完整地反映管理中心的财务状况和经营成果。

2．应严格控制各种费用开支, 本着量入为出的原则, 采取实报实销的办法。

3．应严格內部管理制度, 建立、健全现金及各种存款的管理, 做到日清月结、帐帐相符、帐证相符、帐实相符, 及时清理未达帐项, 每日报总出纳收款日报表, 银行存款日报表, 以便合理使用资金。

4．严格各种费用管理, 杜绝不合理、不合法的费用支出。

5．管理中心发生的各种费用, 应根据当月费用使用情况合理进入当期费用, 按权责发出制的原则对管理中心发生的各种费用作预提费用和待摊费。低值易耗品的摊销原则上一次进入费用, 但数额较大的可按使用期限分次摊销。

（四）固定资产的管理

1．按现行会计准则规定: 使用年限在一年以上房屋及建筑物(不包括临时性的简易设施), 机械及设备及其他设备(计算机、传真机)等单位价值在2,000元以上, 均可作为固定资产处理, 凡不具备以上条件者均列入低值易耗品。

2．各部门如需购置固定资产, 部门需拟定采购计划, 采购计划要写明固定资产的用途、名称、规格、单位、数量、金额供货商家(三家报价), 经经理审核后呈报总经理审批, 据签批完整后的采购申请计划, 要与商家签定购物合同, 所有的购物合同, 要经总经理签批后方有效(购物合同正本送作付款依据采购部门, 总经理办公室各存副本备查)。

3．固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时, 必须按管理中心权限办理, 合法批准手续, 其变卖价格应与使用部门商定, 需报废及清理之固定资产要进行审查与技术鉴定后报总经理批准, 进行帐务处理, 凡属人为造成固定资产报废或损坏, 必须上报并追究其个人责任及相应的处罚。

（五）流动资金管理

流动资金包括现金、物料用品、低值易耗品、待摊费用等。

必须严格控制流动资金的占用, 核定额度, 严格管理。

购置必须有计划, 经批准, 手续合法完备, 否则不予报销。

（六）费用管理

1．费用管理原则

坚持勤俭节约的原则, 努力降低费用水平。

正确执行有关财务规定, 严格遵守费用开支范围。

加强各项开支计划管理, 实行财务监督, 要行使好财权。

一切付款票据, 必须是合法的发票, 白条不得作报销凭据。

凡属费用范围开支, 要按管理中心报销程序执行。

2．费用开支标准

工资: 按公司“工资管理规定”执行。

劳动保险费: 按市劳动统筹部门有关规定和管理中心“社会保险管理规定”执行。

本规定未列条款按财政部现行规定办理。

二、物业服务费收支原则

微利保本、实事求是原则；

量入为出、精打细算原则；