北京各城区房产租售比
主题：买房还是租房？教你一个简单的判断方法!
买房还是租房，这是个困扰很多人的问题。
从租售比的角度看，北京、上海等大城市的房价过高，存在泡沫，因此目前应该租房。
但是，从投资的角度看，很多人认为房产从长期看是升值的，是投资，而房租却是消费，因此应该买房。
那么到底应该买房还是租房呢？为了回答这个问题，我建立了一个模型来计算为期20年的买房和租房的回报净现值。
这个模型的主要假设如下：此主题相关图片如下：搜狐社区遮住的数字是8.00%买房的主要收入是房租和房产升值，主要成本是按揭的债务成本和投入的本金的机会成本，外加房屋持有成本。
租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益，主要成本就是房租。
把每年的收益/支出按通货膨胀率进行折现，就可以算出买房和租房的回报净现值。
当这两个净现值相等时，买房与租房没有区别。
通过这个模型，我发现买房与租房的关系与两个参数相关：租售比和房产升值速度。
当房产升值速度很快时，即使是租售比很高，如达到1:30左右，买房也比租房值。
而如果房产升值的速度很低，甚至是负值时，只有租售比很低，买房才划算。
我利用线性规划中的单变量求解找到了买房和租房的回报净现值相等的情况，绘制了一条曲线。
此主题相关图片如下：可以看出，即使未来20年房产不升值，在1:15的租售比情况下买房与租房差不多。
而北京目前1:45的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到平均每年8%，买房才与租房差不多。
如果升值速度低于8%，那么还是租房更合算。
而当年东京1:60的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到9.5%以上，买房才比租房值。
有了这条曲线，就可以非常容易的判断该买房还是租房。
如果你预计未来20年房产升值速度为3%左右，那么在1:21或更低的租售比情况下才应该买房。
如果你比较保守，认为未来20年房产升值速度为零，那么在1:15或者更低的租售比情况下才应该买房。
而如果你对未来非常看好，认为未来20年房产升值速度能达到平均每年1 1%以上，那么1:120的租售比也不算贵。
房屋租售比因素
房屋租售比因素一、什么叫房屋租售比？是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
也可以表述为：租售比是指每平方米使用面积的月租金与房屋总价之间的比值。
二、合理的租售比是多少？国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。
在正常市场情况下，租售比应该在1：300至1：200之间。
如果租售比小于1：300，也就是买一套房要出租300个月以上才能收回全部投资。
这样的租售比说明房价已经明显高于内在价值，房价已经出现了泡沫，比值越小说明泡沫成分越大。
此时的房产投资回报率已经非常低，甚至不及银行定期存款。
这时买房是不合算的；如果租售比大于1：200，也就是说买一套房出租在不到200个月的时间里就能全部收回，说明房价已经被低估了，这时买房是非常合算的，不仅可以收到较好的出租回报，日后房价也有上升的空间。
租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
三、租售比的意义1、租售比是房地产投资价值体系的体系指标；2、租售比反映一定时期内的市场需求状况。
当租售比偏大时，反映出市场需求过旺，投资和投机成份较多，有泡沫成份；3、租售比在一个国家城市化进程过程处于加速期会处于相对高位。
四、影响租售比的因素：1、国家房地产等不动产税率情况。
不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。
假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。
如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。
2、关于房地产消费者的宏观贷款政策。
北京市租金评估指导意见
北京市租金评估指导意见全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：北京市租金评估指导意见近年来，北京市房租水平一直处于较高的水平，成为广大租房者和房东关注的焦点。
如何进行科学准确的租金评估成为了租房市场中的一个重要问题。
为了帮助广大租房者和房东更好地了解北京市租金水平，我们为大家提供一份关于北京市租金评估的指导意见。
1. 北京市租金水平概况首先，我们来了解一下北京市目前的租金水平概况。
根据最新数据显示，北京市的租金水平主要受到地段、房屋类型、装修程度等因素的影响。
一般来说，位于市中心或繁华商圈的房屋租金会相对较高，而远离市中心的地区租金相对较低。
此外，高层公寓、独栋别墅等房屋类型的租金也普遍较高。
而装修精致、设施齐全的房屋租金也会相对较高。
2. 租金评估方法在进行租金评估时，可以采用以下几种方法：（1）参考周边房源：首先可以参考周边相似户型的房源，了解其租金水平，作为参考依据。
（2）在线查询平台：现在有很多房屋租赁平台可以查询到不同地段、不同类型房屋的租金水平，可以通过这些平台进行比较。
（3）请专业评估师：如果对租金评估不太确定，可以选择请专业的房地产评估师进行评估，他们会根据市场行情和房屋状况给出相对准确的租金水平。
3. 考虑因素在进行租金评估时，需要考虑以下几个因素：（1）地段：地理位置是影响租金的主要因素之一，位于市中心或繁华商圈的房源租金普遍较高。
（2）房屋类型：不同类型的房源租金差异较大，高层公寓、独栋别墅等房源租金普遍较高。
（3）装修程度：装修精致、设施齐全的房源租金相对较高，因此在进行租金评估时需要考虑房屋的装修情况。
4. 公平公正在进行租金评估时，需要保证公平公正，不得歧视或压低租金。
租金应该根据市场行情和房屋实际情况来确定，不得擅自提高或降低租金。
5. 稳定合理租金评估应该稳定合理，不宜频繁波动。
房东和租户之间应保持合理的租金水平，双方需遵守签订的租赁合同，不得私自调整租金。
综上所述，北京市租金评估是一个综合考量多种因素的过程，需要充分了解市场行情，考虑房屋地段、类型、装修等因素，保证公平公正，确保租金水平稳定合理。
房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整
２００７年爆发的美国次贷危机已经逐渐演变 成为一场波及全球的金融大海啸。尽管以低利 率和信贷扩张为特征的货币政策失误是美国金 融危机的重要成因，然而面对金融危机的冲击， 主要国家所采取的救市策略依然离不开宽松的 货币政策。虽然从目前来看这一政策对避免国 际宏观经济环境的进一步恶化起到了一定的作 用，但这一政策带来的副作用是在宏观经济复苏 根基未稳之际，资产泡沫又有了山雨欲来之势。 在房地产泡沫崩溃后，接踵而来的便是以石油、 谷物和基本金属为代表的商品泡沫的出现。这 些都是投机性泡沫，不能由经济基本面状况来解 释：从２００７年中期到２００８年中期泡沫减退之 前，石油价格翻了一番，而同期对石油的需求仅 上涨了几个百分点（Ｇａｌｂｒａｉｔｈ，２００８）。 从我国目前的情况来看，４万亿元投资与信
ＲＰｉｎｖｅ—
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万方数据
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Ａｃｔ）和自克林顿政府开始推行的“居者有
新的金融产品，帮助消费者避税。次级抵押贷 款、重新融资、产权贷款和与房产产权挂钩的信 贷产品便应运而生（Ｊａｆｆｅｅ
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其屋”政策，严重地扭曲了住宅信贷中的商业谨 慎原则。政府担保之后，放款人不再担心借款人 的资信好坏和还款能力，借款人知道被担保之后 也就开始放心借款。这是政府政策导致的道德 风险行为（张维迎，２００９）。 美国房地产泡沫最严重的根源之一就是对 拥有住房的激励过度。这包括：联邦政府（如美 国住房和城市发展部，ＨＵＤ）旨在让低收入者拥 有自己的住房，实现住房的“美国梦”；降低购买 住房的首付要求，迫使银行按照《社区再投资 法》（Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ
大量文献的研究表明，无论是发达国家，还 是发展中国家，无论其制度安排如何，房地产泡 沫与金融危机之间都具有非常显著的关联性。 信用扩张过度既是房地产泡沫的根源，也是现代 金融危机的根源（易宪容，２００９）。 由于房地产价格往往是由对资产价格更高 和信用扩张更快的预期来支持的，而信用扩张的 ＩＩ瓜圈曲牲＋ｈ静责黾己帛彳ｐ甘釉茹伽 Ｕ而茱瞄雄直
租售比
租售比租售比，一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例，通常我们所说的租售比，是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。
房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1：200到1：300。
比值越高，说明房价中的投资需求越大。
租售比:是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。
如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。
租售比很好的解决了供求关系的干扰，成为判断炒作程度的试金石，因为没有任何开发商会去炒作租金水平的。
但是在实际应用中，要与经济发展趋势和通货膨胀预期相结合，国际上通行的标准是在经济发展缓慢稳定和货币稳定的情况下形成的，无论是在美国金融危机的情况下还是在中国高速发展的情况下，合理的租售比都有一定的漂移，但是作为相对指标衡量投资价值还是很好的，比如判断某一个城市、区域甚至楼盘的投资价值相对于同类型的单位。
也就是说，经济发展速度相同的地区，无论城市大小，租售比应该接近，否则就有不合理性。
计算方法即：租售比=每平方米月租/每平方米房价例如：50m2电梯小户型带家具，800元/月是基本价，2002年买的房子，当时卖价2550/m2，按此价格和租金水平计算，其租售比=800/2550×50，按2002年的卖价约为1：160。
举例上海某小区一套90平方米的住房，目前售价18000元／平方米，月租2700元（无家具），合每平方米租金30元。
租售比约1∶600，是1∶300的国际标准线的一半。
意味着上海房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
2024年北京商用地产市场规模分析
2024年北京商用地产市场规模分析1. 引言在近年来，北京商用地产市场迅速发展，成为引领经济增长的重要力量。
本文旨在分析北京商用地产市场的规模，并探讨其发展趋势。
2. 北京商用地产市场规模及发展历程2.1 北京商用地产市场规模的增长随着经济的快速发展和城市化进程的加快，北京商用地产市场规模不断扩大。
近年来，北京市商用地产市场的年均增长率超过10%，达到数万亿元。
2.2 北京商用地产市场的发展历程北京商用地产市场经历了多个阶段的发展。
自改革开放以来，北京市商用地产市场逐渐从传统产业聚集区向高新技术产业聚集区转变。
同时，随着商务中心的建设和服务业的发展，商用地产市场规模逐渐增大。
3. 北京商用地产市场的主要特点3.1 国际化程度高作为中国的政治、经济和文化中心，北京商用地产市场具有较高的国际化程度。
众多外资企业涌入北京，推动了商用地产市场的发展。
3.2 办公楼和商业综合体的快速崛起随着办公楼和商业综合体的快速建设，北京商用地产市场呈现出多元化的发展趋势。
高端写字楼和购物中心成为北京商用地产市场的主要组成部分。
3.3 投资机会多样化北京商用地产市场提供了丰富的投资机会，包括购置办公楼、商铺、写字楼等。
各类型的商用地产投资方式多样，满足不同投资者的需求。
4. 北京商用地产市场的发展趋势4.1 日益完善的基础设施北京商用地产市场将继续受益于日益完善的基础设施建设。
随着交通、通信和能源等基础设施的改善，商用地产市场的发展将更加便利和高效。
4.2 科技创新驱动的发展模式科技创新将成为推动北京商用地产市场发展的重要驱动力。
在智能科技和数字化时代的发展中，商用地产市场将以智能化和绿色化为重点，提供更多高品质的办公和商业服务。
4.3 北京非传统商业模式的兴起北京商用地产市场正逐渐出现非传统商业模式的兴起，如共享办公空间和线上购物平台。
这些新兴模式将进一步推动商用地产市场的创新和发展。
5. 总结北京商用地产市场作为经济发展的重要组成部分，规模不断扩大并且呈现出多元化的发展趋势。
北京各城区房产租售比
原因解析
• 1，房产税的影响 • 通过国内外相关资料研究，可以发现国内外在 “租售比”各项 指标的核算方法上存在有很大的差别。国外一直存在房产税，并且税 率很高一般在 1%左右，即国外房主每年要上缴房屋价值 1%的房产 税。这个税的真正支出者是租住房子的人而不是买房者，房产所有者 通过租金转嫁到租房者头上。 • 在中国目前正热炒房产税这一概念，但实际却没有这一税收，并且出 租房屋不需要缴纳房产税。这在一定程度上解释了中国目前相对国际 标准远超于“租售比”最低警戒线的原因。
二：北京市内部区县比较
—截取北京市各城区2011年至2013年房产租售比数据
2013年4月
比较分析表中数 据可得出： 1 ，顺义、昌平等边 缘区县的租售比高于 西城、东城等靠近时 中心地区。 2 ，北京市整体租售 比基本上呈现越往内 环，租售比越低，且 北部地区租售比高于 南部。
原因解析
• 1，地理位置及外来人口：
总结及结论
• 内环地区，交通因素占优势，房价相对高，租 售比低；而距市中心较远的区县则相反。 • 南区为老城区，资金投入不如北部地区，因此 外来人口少，房屋租赁市场不完善，租售比较 低；而北部地区多新外来人口，租房买房市场 都相对发达。但是外来人口众多，在北京房价 居高不下，人们购买力低的情况下，势必使得 租房市场更加火热。租售比相对高。
• 二) 选择租房时租金本利和 • 设月租金为 R,年租金为 A1 (= 12R),则 n 年租金 本利和为:
• 三) 选择购房时总费 用本利和 • 1) 设 售 价 为 P 元 / m2,税费费率为j ,则一次性购房支 出P2为: • 2) 设维修费和保险费 费率之和为,则经常性 年支出 A2 为:
一：整体比较 —截取北京市各城区2013年4月房屋租售比数据
卢麒元关于租售比计算方法
卢麒元关于租售比计算方法卢麒元先生在房地产领域有着丰富的实践经验，他关于租售比计算方法的研究，为我们评估房地产市场的投资价值提供了重要参考。
本文将详细介绍卢麒元关于租售比计算方法的相关观点，以帮助大家更好地理解这一指标。
一、租售比的定义租售比，即租金收益率，是指房地产的年租金收入与其市场价值的比率。
这一指标反映了房地产投资回报的快慢，是衡量房地产市场投资价值的重要标准。
二、卢麒元关于租售比计算方法的观点1.确定租金收入卢麒元认为，在计算租售比时，首先要确定房地产的租金收入。
租金收入应包括房屋租金、车位租金、商业物业租金等，同时要扣除空置损失、物业管理费、维修费用等成本。
2.确定市场价值其次，要准确评估房地产的市场价值。
卢麒元指出，市场价值应参照周边同类物业的成交价格，并结合房屋的实际情况进行调整。
需要注意的是，市场价值并非房屋的购买价格，而是其在当前市场的实际价值。
3.计算租售比在确定租金收入和市场价值后，可以按照以下公式计算租售比：租售比= 年租金收入/ 房地产市场价值4.分析租售比卢麒元强调，分析租售比时要关注以下几点：（1）租售比的合理范围。
一般来说，租售比在4%-6%之间较为合理，过高可能意味着房价泡沫，过低则可能投资回报较低。
（2）租售比的动态变化。
租售比并非一成不变，它会随着市场环境、政策调控等因素发生变化。
投资者需要关注租售比的动态变化，以判断投资时机。
（3）区域差异。
不同地区的租售比存在较大差异，投资者在分析时要考虑到这一点。
三、结论卢麒元关于租售比计算方法的研究，为我们提供了一个评估房地产市场投资价值的有力工具。
通过准确计算租售比，投资者可以更好地把握市场动态，做出明智的投资决策。
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同比上年 48.54% 44.44% -49.08% -40.72%
租金均价 (元/月/㎡) 66.21 87.74 34.03 71.73 50.57 73.7
环比上月 -1.62% 0.10% -1.76% 0.97% 0.42% -0.63%
同比上年 12.97% 17.13% 6.24% 14.04% 11.81% 14.49%
• 四) 合理租售比模型 • 根据合理租售比确定的原则: F1= F2 • 则
• 若取n=70,2011年存款年利率i=3.1%，租 售比R/P=1/159 • 2012年存款年利率i=3%，租售比 R/P=1/167
影响租售比的七大因素
• 国家房地产等丌劢产税率情况 • 关于房地产消费者的宏观贷款政策 • 政府对大部分人的自住房需求的扶持不优惠政 策实施情况 • 房地产开发商建设房屋的销售程序及法律觃定 • 国家用于住房开发的土地供给情况 • 住房市场的国内外开放条件限制 • 住房市场的“租售比”统计学上范围不取样方 式
• 2，租房者不购房者的丌同态度 • 面对弼前我国房价丌断上涨，在租赁市场上，由于大 部分租房者本身处于经济弱势，其支付能力有限，面对住 房价格上涨，租金价格却没有同步上升。 • 但是大多数贩房者其实幵丌在乎租金在未来形成的现 金流能否弥补投资于房屋贩买时所花费的成本，他们始终 最关心的是房屋未来的增值，价格的上涨，从而在未来出 售中获利。 • 一些外国学者认为中国人，尤其是富人，把房地产弼 作储存财富的工具，正是这样一种观念，在过去推劢着中 国房屋贩买市场的非理性的高速发展，而房屋租赁市场发 展相对滞后。
•
• （3）住房租金偏低，计算方法丌科学 由于城市租房者大都是外来务工人员、大中与学生 ，他们收入水平较低，是经济上的弱势群体。房屋出租者 如丌降低价格，就很难将房子出租。此外，由于很多出租 房为旧房，最初贩价较低，很多业主持有住房最终目的是 为了保值升值，因此丌计较何时收回投资问题。 我国普 遍住房租金形成没有经过科学合理计算，大部分通过租房 市场相互比价及房东不租户讨价还价形成的，幵没有考虑 租金中的折旧费、维修费、管理费、保险费等。 • （4）区位因素 • （5）投资因素
租售比 1/722 1/707 1/678 1/667 1/667 1/664
密云县
丰台区 怀柔区
11,839
33,821 14,339
3.40%
1.90% 0.83%
25.48%
45.42% 20.49%
17.99
54.22 23.19
-3.44%
1.06% 3.99%
7.40%
13.88% -3.70%
原因解析
• 1，房产税的影响 • 通过国内外相关资料研究，可以发现国内外在 “租售比”各项 指标的核算方法上存在有很大的差别。国外一直存在房产税，幵丏税 率很高一般在 1%左右，即国外房主每年要上缴房屋价值 1%的房产 税。这个税的真正支出者是租住房子的人而丌是买房者，房产所有者 通过租金转嫁到租房者头上。 • 在中国目前正热炒房产税这一概念，但实际却没有这一税收，幵丏出 租房屋丌需要缴纳房产税。这在一定程度上解释了中国目前相对国际 标准进超于“租售比”最低警戒线的原因。
总结及结论
• 内环地区，交通因素占优势，房价相对高，租 售比低；而距市中心较远的区县则相反。 • 南区为老城区，资金投入丌如北部地区，因此 外来人口少，房屋租赁市场丌完善，租售比较 低；而北部地区多新外来人口，租房买房市场 都相对发达。但是外来人口众多，在北京房价 居高丌下，人们购买力低的情况下，势必使得 租房市场更加火热。租售比相对高。
1/658
1/624 1/618
东城区
50,939
-3.07%
26.26%
89.35
-1.74%
11.31%
1/570
朝阳区 大兴区 通州区
昌平区 房山区 顺义区 平谷区
39,845 21,336 17,555
20,900 12,006 19,405 11,900
2.11% 2.18% -2.01%
• 顺义位于北京市东北郊，城区距市中心30公里。全区常住 人口为87.7万人，其中外省市来京人员为27.9万人，占常 住人口的31.8%。 • 朝阳区全区面积470.8平方公里，是北京市城近郊区中面 积最大的的一个区。2008年末，全区常住人口308.3万， 其中户籍人口208.5万，外来人口99.8万。 • 通州区位于北京市东南部，2008年底常住人口103.9万， 其中外来人口34.7万。
3)n年贩房本利和F2 为:
• 假设在房地产交易中,涉及的税费包括交 易税、契税、印花税综合税率取为 5%, 维修费率、保险费率分别取房价的 2%和 0.1%,平面使用系数 k 取 0.8,代入可得 n 年贩房总费用本利和为: • F2=1.31P(1+i）^n+0.026P[(1+i)^n- 1 ]/i
合理租售比计算模型
• 从经济学的角度看，合理租售比的确定原则：在房屋的整 个寿命期内，购房所需支付的全部费用=租房所需支付的 全部费用 • (一) 几点假设 • 1) 假设房屋出租是连续迚行的,即丌考虑房屋空置情况; • 2) 假设丌考虑通货膨胀的影响,通货膨胀对房价和租金产 生同向 影响,对分析合理租售比的影响可以忽略; • 3) 设商品房售价为 P 元 /m· 建筑面积,月租金为 R 元 2 /m· 使用 面积;平面使用系数为 k (一套住房使用面积和建 2 筑面积乊比),一般 为 0.75~0.85;房屋残值为 0;银行存款利 率为 i;房屋使用寽命为 n 年。
一：整体比较 —截取北京市各城区2013年4月房屋租售比数据
2013年4月北京市各城区房价及租售比
来源：北京市房产信息网
行政区 宣武区 西城区 门头沟区 海淀区 石景山区 崇文区
销售均价 (元/㎡) 47,810 62,025 23,066 47,869 33,724 48,917
环比上月 1.90% 0.99% 20.45% 0.85% 2.11% 3.67%
二：北京市内部区县比较
—截取北京市各城区2011年至2013年房产租售比数据
2013年4月
比较分析表中数 据可得出： 1，顺义、昌平等边 缘区县的租售比高于 西城、东城等靠近时 中心地区。 2，北京市整体租售 比基本上呈现越往内 环，租售比越低，且 北部地区租售比高于 南部。
原因解析
• 1，地理位置及外来人口：
2.30% -1.41% 3.15% -6.56%
40.69% 35.45% 27.48%
34.22% 22.05% 36.49% 17.83%
71.56 38.38 32.49
41.11 24.54 40.74 --
0.36% -1.44% -1.10%
2.06% 2.76% -12.76% --
• 2，经济因素（南北差异）：
• 朝阳区人均收入位居北京各区县乊首，个人及家庭收入水 平中高偏上，家庭年收入在 20 万以上，注重生活品质， 贩房能力强。 • 南城是北京的老城区，旅游文化是其发展的主要推劢力， 但如此瑰宝也在一定程度上制约着南城发展，2003 年南 城地区人均生产总值相弼于北城 1998 至 1999 年的水平 ，此外，南城基础设施建设进进落后于北城。 • 北京城区差异总体呈现南轻北重的趋势，城南无论在城市 化的迚程上还是在工业化的程度上都丌及城北各区。南部 区县的12.50%
10.30% 27.88% 24.63% --
1/557 1/556 1/540
1/508 1/489 2/953
延庆县
北京市
10,812
34977
5.68%
1.33%
-62.35
--
-1/561
北京市房产租售比分析
• 2013年4月北京市平均租售比为1：561，进低于 1:300的标准界定。 • 说明： • 1，从投资价值角度来看，弼前北京市房地产投资 价值较小，房价高估，存在泡沫； 2，从区域房产运行状况的好坏角度来看，可见 弼前北京市租售比出现严重的丌协调，房地产市 场存在价格虚高、投机盛行的乱象。
• 二) 选择租房时租金本利和 • 设月租金为 R,年租金为 A1 (= 12R),则 n 年租金 本利和为:
• 三) 选择贩房时总费 用本利和 • 1) 设 售 价 为 P 元 / m2,税费费率为j ,则一次性贩房支 出P2为: • 2) 设维修费和保险费 费率乊和为,则经常性 年支出 A2 为:
公式探究
• 标准：国际上一般将合理的 “租售比”界定为 1∶ 300 ～1∶200 • 解析：这个理论上的参考比值意味着，如果把房子按市场上的租金出 租幵丏200个月至 300个月内能收回贩房款，那么弼前买房就是合算 的；倘若租售比低于1:300，说明该区域房地产投资价值小，房价高 估；如果高于1:200，说明该区域房地产投资潜力较大。 • 直观的意义是，租售比越低，则依靠租金收入收回购房成本所需的时 限越长，从而判定房价有虚高的可能。 • 影响：只有弼住房租售比趋向合理时，住房租售市场才能得以平衡发 展。相反，弼一个城市的房地产销售价格上升幅度过大，戒长时间居 高丌下，而房屋租金却没有随乊上涨，致使租售比出现严重丌协调时 ，该地区的房地产市场就会存在价格虚高、投机盛行的乱象。
原因分析
• （1）消费者心理因素 住宅对于绝大多数老百姓来说都是最大一笔资产，也是受 益时间最长的一笔财产。“居者有其屋”是人们普遍梦想。人 们拥有了自己私密空间，生活质量得到极大改善，因此，有能 力贩房者丌愿意租房，租房市场受冷落。 另一方面，目前银行 存款利率偏低，考虑通货膨胀因素，实际利率为负。再加上证 券市场的持续低迷，丌少人将资金投向房地产以期日后增值从 而新建住房市场呈贩销两旺态势，售价持续走高。 (2)在我国，房价相对于家庭年均可支配收入偏高。 国际公认较为合理的房价收入比指标值在6%左右，而我国 城市指标值普遍在8~10乊间，有些城市达到13。 由于住宅市场 是垄断竞争市场，在短期内，住房供给的价格弹性为零，房价 主要由需求决定，随着经济发展和城市化加快，住房需求丌断 增加（自住需求/投资需求）导致单位面积售价过高。