海南土地开发政策讲解
海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见-琼自然资规[2020]3号
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海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------海南省自然资源和规划厅关于实施点状用地制度的意见各市、县、自治县人民政府，省政府直属有关单位：为贯彻落实《中共海南省委海南省人民政府关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的实施意见》（琼发〔2020〕1号），建立更加灵活、更加精细的土地利用制度，助力乡村振兴战略实施，促进海南自贸区（港）建设，经省政府同意，现就实施点状用地制度提出以下意见：一、明确点状用地的内涵和实施范围（一）内涵。
本意见所称的点状用地是指在城镇、产业园区开发边界外，不适合成片开发的区域和项目，根据资源环境承载能力、区位条件以及项目用地需求，结合项目区块地形地貌特征，以及建（构）筑物占地面积等点状布局，按照“建多少、转多少、供多少”的原则进行点状报批，根据规划用地性质和土地用途灵活点状供应的项目用地方式。
点状用地项目应当满足以下条件：1.符合国土空间规划和土地利用年度计划；2.符合国家和本省相关产业政策和环保要求；3.土地权属清晰，不存在权属争议；4.涉及土地征收的，应符合《土地管理法》有关规定；5.涉及利用农村集体土地的，应当经该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；6.法律法规规定的其他条件。
（二）实施范围。
点状用地的实施范围包括：1.乡村基础设施（含交通、水利等设施）和公共服务设施用地；2.乡村休闲农业和旅游项目用地及其配套设施用地；3.农产品加工、展销、存储等项目用地；4.农村一二三产业融合发展中的新产业、新业态以及旅游新业态用地；5.南繁科研育种基地范围内服务于南繁育种的生产设施用地；6.旅游公路驿站、交通场站用地；7.法律法规规定的其他点状项目用地。
海南经济特区土地征用管理规定(1997年修正)
海南经济特区土地征用管理规定(1997年修正) 文章属性•【制定机关】海南省人民政府•【公布日期】1997.10.08•【字号】海南省人民政府令第106号•【施行日期】1997.10.08•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文海南经济特区土地征用管理规定（海南省人民政府令第106号1997年10月8日）第一条为了加强土地征用管理工作，妥善处理国家、集体和个人的利益关系，根据国家有关法律、法规和《海南经济特区土地管理条例》，制定本规定。
第二条本规定所称土地征用是指本经济特区因建设需要依照本规定将农村集体所有土地征为国家所有，并支付给被征地单位及个人一定的征地补偿费的行为。
第三条城市市区的土地，国有农场、林场、牧场、盐场、渔场的土地，农村和城市郊区中依法征用的土地，以及国家未确定给集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地和其他土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
第四条土地征用由市、县、自治县人民政府统一办理，土地管理部门负责具体实施，其他任何单位或者个人不得征用农村集体土地。
农业、林业、海洋、旅游、环境资源、计划、公安、劳动等有关部门和乡(镇)人民政府，应当按照各自的职责分工，协助土地管理部门实施征地工作。
第五条征用农村集体所有土地，应当尽量安排好当地农民的生产、生活，并给予适当的补偿。
被征地的农村集体经济组织及其成员，必须服从国家建设需要，积极支持和配合征地工作的实施，不得阻挠征地工作的正常进行。
第六条征用农村集体所有土地，必须贯彻执行“十分珍惜和合理利用每寸土地、切实保护耕地”的方针，以本经济特区经济和社会发展计划及其实施的需要为依据，并应当符合土地利用总体规划和城市建设规划。
第七条市、县、自治县人民政府征用土地的总量不得超过省人民政府下达的年度建设用地计划指标；因特殊情况需要超过的，应当报经省人民政府批准，其超出部分在下一年度计划中予以扣抵。
海南省土地开发整理工程建设标准(试行)
海南省土地开发整理工程建设标准（试行）海南省国土环境资源厅二〇〇九年六月琼土环资耕字〔2009〕17号海南省国土环境资源厅关于发布《海南省土地开发整理工程建设标准》（试行）的通知各市、县国土环境资源局、各有关单位：根据国土资源部《关于编制<土地开发整理工程建设标准>有关问题的通知》(国土资厅发[2007]137号)，我厅组织制定了《海南省土地开发整理工程建设标准（试行）》（下称《标准》），《标准》成果已通过国土资源部组织的专家评审论证。
现将《标准》发布，自2009年7月1日起在全省试行。
试行期间，我省土地开发整理工程建设执行本《标准》。
请各有关单位在执行本标准过程中，将发现问题和意见及时反馈我厅，以便今后修订完善。
附件：《海南省土地开发整理工程建设标准》（试行）二00九年六月二十六日主题词：土地月开发整理标准通知海南省国土环境资源厅办公室2009年6月26日印发（共印45份）海南省土地开发整理工程建设标准（试行）海南省国土环境资源厅二00九年前言为加强土地整理项目管理，统一规范建设标准，提高工程建设质量，根据国土资源部《关于编制<土地开发整理工程建设标准>有关问题的通知》（国土资厅发[2007]137号），海南省国土环境资源厅组织有关技术力量，依据国家和省有关法律、法规及有关政策编制了《海南省土地开发整理工程建设标准》。
本标准编制于2008年12月11日通过国土资源部专家组评审。
本标准包括总则，建设目标，建设条件，工程类型区与工程布局，土地平整工程，灌溉与排水工程，田间道路工程，农田防护及生态环境保持工程，附录等章节。
本标准内容涵盖土地开发整理涉及的土地平整工程、灌溉与排水工程、田间道路工程、农田防护与生态环境保持工程等方面。
本标准经海南省国土环境资源厅批准后，报国土资源部备案并颁布实施，作为海南省土地开发整理地方行业标准试行，为土地开发整理项目可行性研究、初步设计及预算编制、工程管理、工程验收提供依据。
海南经济特区土地管理条例(1994年)
海南经济特区土地管理条例(1994年)海南省人大常委会第12号目录第一章总则第二章土地所有权和使用权第三章土地的开发利用和保护第四章国家建设用地第五章乡(镇)村建设用地第六章国有土地使用权出让、转让、出租、继承和抵押第一节国有土地使用权出让第二节国有土地使用权转让、出租、继承和抵押第三节划拨土地使用权转让、出租和抵押第七章集体所有土地使用权出让、转让和出租第八章法律责任第九章附则(1994年6月24日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过1994年7月18日起施行)第一章总则第一条为了加强土地管理，合理开发、利用和依法经营、保护土地，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规，结合海南经济特区实际情况，制定本条例。
第二条海南经济特区的土地按照所有权和使用权分离的原则，实行土地使用权有偿出让、限期使用制度。
地下资源、埋藏物、隐藏物、原有公用设施不属于土地使用权出让范围。
国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押、继承或者用于其他经济活动。
集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者出租用于农业生产，也可以由农村集体经济组织用于自办企业，或者作为与其他单位、个人合作的条件，用于非农业建设。
第三条土地使用者开发、利用和经营土地的活动，应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，遵守国家法律、法规，并不得损害社会公共利益。
其合法权益受法律保护。
第四条国家为了公共利益的需要，可以依法征用集体所有土地或者收回国有土地使用权。
第五条各级人民政府必须贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第六条省、市、县、自治县土地管理部门主管本行政区域内土地统一管理工作，负责对土地管理法律、法规的组织实施和监督检查。
乡、民族乡、镇人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。
省农垦行政主管部门负责垦区内国有土地的管理工作。
第七条对在保护、开发和合理利用土地以及有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，人民政府应当给予奖励。
海南省自然资源和规划厅关于印发《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》的通知
海南省自然资源和规划厅关于印发《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》的通知文章属性•【制定机关】海南省自然资源和规划厅•【公布日期】2021.12.17•【字号】•【施行日期】2021.12.17•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文海南省自然资源和规划厅关于印发《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》的通知各市、县、自治县自然资源和规划局，洋浦经济开发区规划建设土地局：《海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）》自印发实施以来，有效指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策。
根据国家和我省法规、规章、现行有效的规范性文件，我厅对《海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）》有关条款进行了修订，形成了《海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）》（以下简称《指引》），以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策，同时供其他行业主管部门和用地者参考。
本《指引》印发后，《海南省自然资源和规划厅关于印发〈海南省产业用地政策实施工作指引（2020年版）〉的通知》（琼自然资改〔2020〕311号）同时废止，国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的，以新的政策规定为准。
我厅将结合实际情况，适时对《指引》进行更新和修订。
海南省自然资源和规划厅2021年12月17日目录第一章总则第二章国土空间规划引领第三章产业用地审批第四章土地供应基本规定第五章产业用地政策实施第六章产业用地管理要求（此件主动公开）海南省产业用地政策实施工作指引（2021年版）第一章总则第一条（产业用地政策含义）本指引所称的产业项目是指符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目，不包括市场化商品住宅项目，市场化商品住宅项目的用地政策按照我省有关规定执行。
第二条（产业用地涉及的内容）本指引重点对产业项目涉及的国土空间规划、国土空间用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。
海南省人民政府办公厅关于开展全域土地综合整治试点的意见
海南省人民政府办公厅关于开展全域土地综合整治试点的意见文章属性•【制定机关】海南省人民政府办公厅•【公布日期】2020.11.02•【字号】琼府办函〔2020〕321号•【施行日期】2020.11.02•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文海南省人民政府办公厅关于开展全域土地综合整治试点的意见琼府办函〔2020〕321号各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：开展全域土地综合整治试点是深入贯彻习近平生态文明思想和习近平总书记对浙江“千村示范、万村整治”批示精神的重大举措，是党中央、国务院在决胜全面建成小康社会关键时期作出的重要战略部署。
为贯彻落实《自然资源部关于开展全域土地综合整治试点工作的通知》(自然资发〔2019〕194号)，规范推进全域土地综合整治国家和省级试点，充分发挥土地综合整治对促进乡村振兴战略实施和生态文明建设的重要平台支撑作用，助力海南自贸港建设，经省政府同意，现就开展全域土地综合整治试点提出如下意见。
一、坚持规划引领、综合治理全域土地综合整治要以科学合理规划为前提，在国家确定的试点范围外，从全省再选择不超过20个省级试点乡镇(农场)，以乡镇(农场)为基本实施单元，以乡镇(农场)全部、部分行政村(连队)、单个行政村或部分自然村组为实施范围，以三年时间为实施周期，开展省级试点，参照执行国家试点支持政策。
市县统筹编制“多规合一”的实用性村庄规划，对生产、生活、生态空间进行全域化布局，将整治任务、指标和布局要求落实到具体地块，确保整治区域内耕地质量有提升、新增耕地面积原则上不少于原有耕地面积的5%，并做到建设用地总量不增加、生态保护红线不突破。
开展全域土地综合整治，确需对整治区域内建设用地、耕地、园地、林地等进行优化布局的，可对规划进行布局调整。
通过高起点规划、高标准设计，整体推进农用地整理、建设用地整理和乡村生态保护修复，优化耕地格局，整治废弃土地，盘活存量建设用地，修复治理水体、土壤等生态环境，提升土地节约集约利用水平和生态服务功能，构建全域生态宜居与集约高效的土地保护和利用新格局，加快形成节约资源和保护环境的空间格局、产业结构、生产方式、生活方式。
海南经济特区土地管理条例
海南经济特区土地管理条例文章属性•【制定机关】海南省人大及其常委会•【公布日期】1994.07.18•【字号】海南省人大常委会第12号公告•【施行日期】1994.07.18•【效力等级】经济特区所在市地方性法规•【时效性】已被修订•【主题分类】土地资源正文海南经济特区土地管理条例（１９９４年６月２４日海南省第一届人民代表大会常务委员会第九次会议通过海南省人大常委会第１２号公告１９９４年７月１８日公布）第一章总则第一条为了加强土地管理，合理开发、利用和依法经营、保护土地，根据《中华人民共和国土地管理法》及有关法律、法规，结合海南经济特区实际情况，制定本条例。
第二条海南经济特区的土地按照所有权和使用权分离的原则，实行土地使用权有偿出让、限期使用制度。
地下资源、埋藏物、隐藏物、原有公用设施不属于土地使用权出让范围。
国有土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押、继承或者用于其他经济活动。
集体所有土地使用权可以依法出让、转让或者出租用于农业生产，也可以由农村集体经济组织用于自办企业，或者作为与其他单位、个人合作的条件，用于非农业建设。
第三条土地使用者开发、利用和经营土地的活动，应当符合土地利用总体规划和城乡建设规划，遵守国家法律、法规，并不得损害社会公共利益。
其合法权益受法律保护。
第四条国家为了公共利益的需要，可以依法征用集体所有土地或者收回国有土地使用权。
第五条各级人民政府必须贯彻十分珍惜和合理利用土地的方针，全面规划，加强管理，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第六条省、市、县、自治县土地管理部门主管本行政区域内土地统一管理工作，负责对土地管理法律、法规的组织实施和监督检查。
乡、民族乡、镇人民政府负责本行政区域内的土地管理工作。
省农垦行政主管部门负责垦区内国有土地的管理工作。
第七条对在保护、开发和合理利用土地以及有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，人民政府应当给予奖励。
第二章土地所有权和使用权第八条城市市区的土地，国有农场、林场、牧场、盐场、渔场的土地，农村和城市郊区中依法征用的土地，以及国家未确定给集体所有的林地、草地、荒山、水面、滩涂、河滩地和其他土地属于国家所有。
国务院关于《海南省国土空间规划（2021—2035年）》的批复
国务院关于《海南省国土空间规划（2021—2035年）》的批复文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2023.09.15•【文号】国函〔2023〕97号•【施行日期】2023.09.15•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国务院关于《海南省国土空间规划（2021—2035年）》的批复国函〔2023〕97号海南省人民政府、自然资源部：自然资源部《关于报请批准〈海南省国土空间规划（2021—2035年）〉的请示》（自然资发〔2023〕107号）收悉。
现批复如下：一、原则同意《海南省国土空间规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》是海南省空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据，请认真组织实施。
海南省是我国最大的经济特区，在我国改革开放和社会主义现代化建设大局中具有特殊地位和重要作用。
《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的二十大精神，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，探索中国式现代化海南路径。
二、筑牢安全发展的空间基础。
到2035年，海南省耕地保有量不低于721.75万亩，其中永久基本农田保护面积不低于638万亩；生态保护红线不低于1.76万平方千米，其中海洋生态保护红线不低于0.83万平方千米；城镇开发边界扩展倍数控制在基于2020年城镇建设用地规模的1.3倍以内；单位国内生产总值建设用地使用面积下降不少于40%；大陆自然岸线保有率不低于国家下达任务，其中2025年不低于63%；用水总量不超过国家下达指标，其中2025年不超过53亿立方米；除国家重大项目外，全面禁止围填海；严格无居民海岛管理。
明确自然灾害风险重点防控区域，落实战略性矿产资源、历史文化保护等安全保障空间，严格优质岸线资源管理，全面锚固高质量发展的空间底线。
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53600-58960 53600-58960
低于175平米按基准地价 超出部分按统一年产值标准
海南征地统一年产值标准 (征求意见稿)
适用农民集体所有土地
青苗及地上附着物补偿费 短期农作物 果树 房屋等地上附着物
拆迁补偿费
1170-2450
根据作物类型 根据树种和数量 根据重置成本、折旧测算 500元/人+1000元/户
涉及土地成片开发方案的规划建设和房地产管理内容的审核把关工作。
Confidential 5
主要职能部门职责
▪ 省财政厅：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片
开发方案中的土地出让收入分成比例以及土地出让金收支管理等相关内容的审核把关工作
▪ 省农业厅：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片
海南省青苗及地上附着物 补偿标准
为征求意见稿 参考东环铁路征地
Confidential 7
土地出让金使用管理
▪ 农业土地开发费 ▪ 新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、植被恢复费 ▪ 省级土地出让金 ▪ 土地出让业务费 ▪ 国有土地收益基金
Confidential 8
土地出让金使用管理
项目
上缴或计提金额 中央 省政府 地方留存 合计(元/亩) (元/亩) (元/亩) (元/亩)
海南土地开发政策讲解
主要内容
▪ 土地成片开发政策
– 海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通 知（琼府[2006]34号）
– 海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开 发报批有关问题的通知（琼府办[2008]99号）
▪ 土地出让政策
Confidential 1
土地成片开发概念及要求
▪ 成片开发概念
、被征地农民的补偿安置计划以及主开发商的投入回报方式、违约责任等编制土地成 片开发方案，报经省政府批准； – 市、县政府违反省政府批准的土地成片开发方案或土地成片开发方案尚未报经省政府 批准，擅自与开发商签订的土地成片开发合同无效，对主要负责人进行问责；
Confidential 2
土地成片开发的具体要求
4000-8000 根据耕地类型
琼府[2007]7号
植被恢复费
1334-6670
2-10元/平米
财综[2002]73号
适用林地
国有土地收益基金
3600
3600 土地拍卖总价款3% 财综[2006]68号
比例来源海南日报
上缴省级土地出让金 12000
政府所得不低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。
▪ 开发成本：规划编制费、征地补偿费、新增建设用地有偿使用费等依法向国家
缴交的税费以及基础设施工程建设费。由主开发商支付。
▪ 权益维护：土地出让收入，应当按照开发协议约定及时兑现给主开发商，市、
县政府不得滞留、克扣，切实保护主开发商的合法权益。
▪ 省水务局：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片
开发方案中的水资源利用管理等相关内容的审核把关工作。
Confidential 6
土地出让金使用管理
▪ 土地取得的补偿性支出：
项目
上缴或计提金额 地方留存
合计(元/亩)
(元/亩)
上缴或计提比例
文件依据
备注
土地补偿费和安置补偿费
Confidential 3
土地成片开发报批程序
▪ 规划编制及审批
– 总体规划：重点景区、沿海重点区域的总体规划由省城乡规划行政主管部门会同有关 部门和市、县、自治县人民政府组织专家评审，报省人民政府审批。
– 详细规划：控制性详细规划由市、县政府商省建设部门组织相关职能部门及专家评审 ，评审通过后报市、县政府批准实施，同时报省建设部门备案。
上缴或计提比例
文件依据
备注Βιβλιοθήκη 农业土地开发费5468
1367 4101 41元*20%/平米 琼财建[2005]288号 省25%，地方75%
土地有偿使用费
18676 5603 3735 9338
28元/平米
财综[2006]48号 海南土地管理条例(2008)
中央30%,省20%,地方50%
耕地开垦费
4000-8000
▪ 成片开发方案编制及审批
– 前置工作：要完成总规、详规、环评的报批工作； – 组织编制：由市、县政府组织编制土地成片开发方案，并由市、县政府向省政府提出 – 方案审批：
• 省政府办公厅受理，转给省发展与改革部门； • 省发改委收到文件后会同省国土局、建设部门及相关部门组织专家对方案进行联
合审核，形成审核意见上报省政府； • 经省政府常务会议讨论同意后，由省政府下达批复文件。
Confidential 4
主要职能部门职责
▪ 省发展与改革厅：负责牵头对土地成片开发方案的审核及审核意见的上报工作 ▪ 省国土环境资源厅：会同省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，
主要负责对土地成片开发方案环境影响总体报告的审批、土地管理相关内容的 审核把关工作。
▪ 省建设厅：会同省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责
– 企业参与土地成片开发是指在城镇建成区外、尚未具备具体项目建设条件的新的规划 区域，政府划出一定面积的区片，由参与成片开发的企业（以下称主开发商）按照规 划投资，统一进行基础设施建设、自有项目建设和项目招商工作，并从依法出让的土 地中获得一定比例土地收益权的土地开发行为。
▪ 成片开发具体要求
– 控制性详细规划没有编制完成的，不得实施土地成片开发； – 市县政府按照规划确定开发规模、开发时序、开发期限、投资总额、年度资金投资额
开发方案中的耕地利用等相关内容的审核把关工作。
▪ 省海洋与渔业厅：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土
地成片开发方案中的海洋资源利用管理等相关内容的审核把关工作
▪ 省林业局：协助省发展与改革厅做好土地成片开发方案的审核工作，主要负责对土地成片
开发方案中的林业用地规划管理等相关内容的审核把关工作。
▪ 开发规模：单个企业原则上不小于90公顷，不大于300公顷 ▪ 开发期限：开发区内基础设施建设期限一般不得超过2年，最长不得超过4年，
完成开发区内全部自有项目建设以及落实全部招商引资项目的期限一般不得超 过8年，最长不得超过10年；特殊情况需延长开发期限的，须报省政府批准
▪ 收入分成：土地出让收入扣除土地开发成本后留下的纯收益部分，按照市、县