马鞍山市开发区某房地产项目商业定位、销售与运营策略.pptx
合集下载
房地产企业楼盘商业定位报告培训讲座图文PPT课件模板
农资农贸、生活配套、建材、水果蔬菜、 花鸟鱼虫
水果蔬菜、农副产品、禽类、蛋类、调料
租金
/
售价
/
XX世纪 XX广场
125.7万 214万
59.6万 32.4万
餐饮、娱乐、写字楼
婚庆用品、婚纱影楼、婚庆公司为主，百 货为辅
点击此处添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添 加文字
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
XX农副产品中心
（总㎡建面） 开发体量 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了。她的雨跟春雨姑娘相比，多了一份优雅，一份恬静。她常常让农民咧开了嘴，LHJ+FHX为丰收唱起了欢歌。
+LOGO
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
距离本案最近的社区商业项目： ➢ XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
水果蔬菜、农副产品、禽类、蛋类、调料
租金
/
售价
/
XX世纪 XX广场
125.7万 214万
59.6万 32.4万
餐饮、娱乐、写字楼
婚庆用品、婚纱影楼、婚庆公司为主，百 货为辅
点击此处添加标题
点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添 加文字
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
XX农副产品中心
（总㎡建面） 开发体量 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了。她的雨跟春雨姑娘相比，多了一份优雅，一份恬静。她常常让农民咧开了嘴，LHJ+FHX为丰收唱起了欢歌。
+LOGO
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。 秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
支撑商业的正常经营。
+LOGO
商业市场分析 》周边社区商业以偏外向型为主，全业态规划，基本无市场空白
秋天，秋姑娘下的雨，是最好不过了 。她的 雨跟春 雨姑娘 相比， 多了一 份优雅 ，一份 恬静。 她常常 让农民 咧开了 嘴，LH J+FHX为丰收 唱起了 欢歌。
距离本案最近的社区商业项目： ➢ XX小区已成型，居住氛围较好，一楼商铺基本填满，主要业态是满足小区居民必需的生活类配套，如：餐饮、
某房地产售楼部销售计划方案(ppt 82页)
第十章 房地产销售实施与管理
1 楼盘形象包装 2 售楼处布置
3 销售模型制作和展示
4 样板房的设计 5 售楼书的制作 6 内部认购 7 销售进度控制 8 卖点储备与挖掘 9. 售楼人员基本技能 10. 售楼人员培训 11. 售楼人员礼仪
3.
销
售
模
型
制
(1) 区域模型
作
和
展
示
(2) 楼盘形象模型
1.3 楼盘包装策略
(2) 施工阶段的楼盘包装策略
① 先入为主的致歉公告 ② 入口牌楼
即在楼盘入口或主要道路入口处搭建的大型牌楼，通常是灯光 铁架拱门，也有些是具有艺术特色的水泥建筑。有些高档豪华住宅 的入口牌楼搞得比较漂亮，像万科城市花园、都市花园等，这些入 口牌楼一般都作为小区建筑的一部分保留下来。
第十章 房地产销售实施与管理
1 楼盘形象包装
2 售楼处布置
3 销售模型制作和展示 4 样板房的设计 5 售楼书的制作 6 内部认购 7 销售进度控制 8 卖点储备与挖掘 9. 售楼人员基本技能 10. 售楼人员培训 11. 售楼人员礼仪
2 售楼处布置
事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没 有全局的完美。
4. 样板房的设计
4.2 样板房的设计与制作 ⑶ 设计样板房注意问题
③ 样板房应给人一个真正的“家”的感觉。 ④ 色调应强化促销氛围。 ⑤ 样板房的数量控制。 ⑥ 电梯与通道、楼梯的包装。
第十章 房地产销售实施与管理
1 楼盘形象包装 2 售楼处布置 3 销售模型制作和展示 4 样板房的设计
④ 售楼处
1.3 楼盘包装策略
(4) 收尾阶段楼盘包装策略
① 树立入住率广告板 把销控表做大，胜于任何一种宣传促销方式。 ② 逐步回撤各种包装工具 有步骤地撤回路旗、彩旗、充气拱门、广告板等 ③ 告谢板
商业地产策划与定位112页(PPT112页)
3
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
为什么等项目做出来了才发现这些问题？
为什么直到最后才知道是这些问题造成了项目的不成功？ 这些问题难道是不能避免的吗？ 这些问题难道是无法解决的吗？ 这些问题是不是最核心的问题？
究竟什么才是最核心的问题
4
我认为，关键是——
没有赋予项目准确的定位 怎样做到准确定位呢？
5
定位需要解决的几个基本问题—— 市场缺什么？
——各类商业形态的相互关系
MALL
——各类商业形态的建筑特色
主题商场 ——各类商业形态的配套组成 ——各类商业形态的发展前景
……
住宅底商
专业市场 8
从商业业态看，看什么？
——有哪些商业业态
——各类商业业态的规模、比例
休闲
——各类商业业态的经营现状
娱乐 ——各类商业业态的价格水平
——各类商业业态的进货渠道
11
从商业格局看，看什么？
——有多少个商圈？各个商圈怎样的规模？ ——各个商圈的相对位置、距离 ——各个商圈功能、关系 ——商圈是自然形成的吗 ——政府层面对商业的布局规划 ——项目在一个成熟商圈内，竞争激烈，该怎么定位？ ——项目不在成熟商圈内，配套不全、设施不完善，又
该怎样定位？ ……
12
案例一：江西新余新钢项目
数码
——各类商业业态的相互关系
餐饮 ——各类商业业态的发展趋势
……
精品 9
从商业层次看，看什么？
——市场上是否各个层次的商业都有 ——市场以哪一个或哪几个的商业层次为主 ——各个层次的规模、比例 ——各层次商业的发展趋势怎样 ……
10
从消费潜在需求看，看什么？
——消费者的需求真的都被满足了？ ——为什么有的消费者去外地购物？ ——这部分消费者对现有商品不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有购物场所不满意在哪里？ ——这部分消费者对现有的商业服务不满意在哪里？ ……
房地产项目运营市场定位营销策划PPT模板
仓山区，朝阳路北侧，六一南路东侧
地区板块
9.25万
11557元/㎡
排尾路
地区板块
14.06万
7242元/㎡
上游新村二里
地区板块
3.6万
7493元/㎡
原地区锅炉厂
市中心板块
12.48万
8805元/㎡
本项目地块
晋安区
3.2万
15000元/㎡
容积率 4.8 5 5.0 2.7
开发商 万科 地区 冠城大通 鸿博集团
地区板块为新兴的豪宅板块，均价1.6元
/平米。正开发地区上江城等高档住宅，
以及中庚集团六一路东侧地块。
8
项目分析
区域价值——二环以内，城市中心，成熟生活片区，地块资源稀
缺，区位优势明显
三环路
二环路
本项目
城市核心板块——地区房地产传统黄金板块，优越
的地段与完善的生活配套是其永恒不变的金字招牌，
稀缺的土地供应必将拉动房价的上涨。本项目位于 城市核心区，拥有极好的区位优势。
180
地区上江城
160
泰禾红树林
阳光白金旱宫 房地产天城
城市豪宅
恒力城
单价: 元/M2
140
12000 14000 16000
主力面积区间
25000 20000 22000 24000 26000
城市中心豪宅均价约2.8万
地区豪宅均价1.7万
14
关于市场-写字楼
地区三大商务区基本开发成型，提升空间有限，未来将向北地区 CBD及海峡金融街方向房地产项目发展
》关于房地产项目竞争
》关于房地产项目客户
》房地产项目研究
》房地产项目发展方向
3
商业项目的市场定位与营销策略概述.pptx
✓ 项目规划－－总建5.2万平方米，是高层住宅和三层商业的综合体。
✓ 产品规划－－住宅部分2.7万方，以130M2-140M2的三房为主。商 业面积超过2.5万方，在宁海现开发项目中体量最大。
✓ 出让地价－－每亩560万，楼板价3020元/M2，现宁海地价之最。
思考： 商业部分所含体量巨大， 其销售状况将是项目获取预想利润的关键所在。
05年商品房成交量略有下降。 外来人员日益增多，导致二手房租金递增，成交活跃。 商业经营用房多为投资客长线持有，基本无转让出售。
思考： 宁海楼市趋于平稳， 短线投资客户已经大规模退出市场。 大面积购买的实力客户毕竟有限。 那么、谁会来购买我们的商铺？他们为什么要购买我们的商铺？
商业环境
商业经营现状分析：
关键词：板块切分/带租销售
分析 验证
消费研究
关键词：城市生活购物广场
宁海首个以品牌超市为龙头、带租约出售的城市生活购物广场
定位诠释：
✓ 以品牌超市为龙头，迎合了城市里大部分居民消费能力。又是聚集人 气，营造商业氛围的最佳途径。同样，通过品牌超市的招商引入，项 目的整体形象得以树立，其他商铺的商业价值得以提升。
小结：
通过市场分析，根据以往经验判断，宁海的商铺销售与经营存在矛盾 －－商业经营空间巨大而投资购买客户减少。
如何解决上述矛盾？我方认为可以通过先期招商提供带租约销售，同 时切分大板块、降低商铺面积、控制总价从而拓宽客源、加快销售进度。
关键词：板块切分、带租销售
三、消费研究
(购房特征 ＆商业消费)
汇聚城市未来,生活梦想的国际名城, 契合住宅与商业的形象气质,易于发散, 同时中心区位价值的品质感得到很好体现, 以领先的王者风范,引领创新态势， 力求高调入市，一举成功。
✓ 产品规划－－住宅部分2.7万方，以130M2-140M2的三房为主。商 业面积超过2.5万方，在宁海现开发项目中体量最大。
✓ 出让地价－－每亩560万，楼板价3020元/M2，现宁海地价之最。
思考： 商业部分所含体量巨大， 其销售状况将是项目获取预想利润的关键所在。
05年商品房成交量略有下降。 外来人员日益增多，导致二手房租金递增，成交活跃。 商业经营用房多为投资客长线持有，基本无转让出售。
思考： 宁海楼市趋于平稳， 短线投资客户已经大规模退出市场。 大面积购买的实力客户毕竟有限。 那么、谁会来购买我们的商铺？他们为什么要购买我们的商铺？
商业环境
商业经营现状分析：
关键词：板块切分/带租销售
分析 验证
消费研究
关键词：城市生活购物广场
宁海首个以品牌超市为龙头、带租约出售的城市生活购物广场
定位诠释：
✓ 以品牌超市为龙头，迎合了城市里大部分居民消费能力。又是聚集人 气，营造商业氛围的最佳途径。同样，通过品牌超市的招商引入，项 目的整体形象得以树立，其他商铺的商业价值得以提升。
小结：
通过市场分析，根据以往经验判断，宁海的商铺销售与经营存在矛盾 －－商业经营空间巨大而投资购买客户减少。
如何解决上述矛盾？我方认为可以通过先期招商提供带租约销售，同 时切分大板块、降低商铺面积、控制总价从而拓宽客源、加快销售进度。
关键词：板块切分、带租销售
三、消费研究
(购房特征 ＆商业消费)
汇聚城市未来,生活梦想的国际名城, 契合住宅与商业的形象气质,易于发散, 同时中心区位价值的品质感得到很好体现, 以领先的王者风范,引领创新态势， 力求高调入市，一举成功。
房地产项目定位PPT课件
❖ 价格策略定位——需要根据市场变化经常调整 1、低开高走 2、高开高走 3、控制总价 4、付款方式多样化 5、低首付 6、尾盘抬价或尾盘降价 7、小步快跑或小步慢跑
四、营销主体及品牌形象定位
1、营销主体要紧扣项目独特卖点，大气、新 奇、响亮、鲜明，但不能过分夸张，脱离实 际
——个性鲜明的项目 ——大气响亮的项目 ——新奇独特的项目
——脱离实际的洋项目 ——夸大其辞的项目 ——毫无内涵的项目 ——莫名其妙含糊不清的项目
2、营销主体与广告口号经常是合二为一的 ，可以贯穿使用，也可分段变换，即系列 主体
能快半步，快一步风险都很大
1、规划布局的差异化
行列式——围合式——半围合式——散点式— —组合式
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观
2、园林风格的差异化
中心花园型——均好型——主题景观区+各院 落景观+私家化园景观
小草树绿化——大树+草地+小桥流水——融入 多元文化、人性化的山水园林设计
❖ 版块定位 ——划分板块，若无约定俗成，则自己命名 ——要化不利为有利，寻找潜在利好 ❖ 社区风格定位 ——封闭还是开放，开放式商业 ——人车混流还是人车分流，人车不完全分流 ——体现开发商、策划公司、规划设计公司对城市发
展的判断、责任感和参与意识
七、价格及价格策略定位
❖ 价格定位——价格定位的基本方法 1、成本加成法（利润预期法） 销售价格=总成本×15% 2、比较定价法（评估定价法） 大项打分——小项打分——加权平均 3、竞争定价法 消费者的价格敏感线约300元/平米
3、营销主体一旦确定，就应当在所有宣传 品、媒体、现场充分展示，形成品牌形象 的长期积累。 不断换主体是缺乏自信、浪费金钱的表现 。
房地产项目定位销售策略设计运营报告PPT模板
XX名俊
户型设计
130平米三居 全明三房，南北通透； 观景阳台赠送面积，提升产品
附加值； 次卫干湿分离，彰显品质； 室内存在长走道，交通空间存
在一定浪费。
76平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 观景阳台赠送面积，提升项目品
质； 缺陷是餐厅无采光，无玄关设计，
并且室内存在长走道；
户型设计具有赠送面积，为此项目一大亮点。 户型普遍存在室内交通空间浪费，无玄关设计，降低居住品质
外部景观
本项目 XX华庭 XX名俊
项目规划、园林，户型均优于竞品项目，这为拜托基本面市场提供 了基本的保障
物业服务
XX尚都： 物业： XX物业 物业品质较高
项目自身配套完善，多种业态共存，居住便利度高 品牌物业，高品质的服务。
上限类竞品项目点对点研究小结 地段
户型
规划
配套 开发商品牌
园林 外部景观
本项目 XX雅苑 XX尚都 XX南郡
物业
项目户型及规划上具备与上限市场具备一定竞争优势，
但其他均略差于上线项目，因此合理策略是将项目推向上线市场的唯一途径
‹日期/时间›
项目名称 XX南郡 XX尚都 XX雅苑 XX华庭
XX名俊
‹页脚›
成交均价（元/平米） 5800 5800 5700 4400
4800
XX雅苑
户型设计
130平米三居 纯南向三房、户型较为方正，
但通风不好； 赠送大面积观景阳台，提升产
品附加值； ； 客厅采光较差，无玄关设计； 暗卫降低居住品质，且交通面
积略有浪费。
97平米两居 户型较为方正，纯南向两居； 南向主次卧，阳光餐厅； 赠送大面积观景阳台，提升产品
附加值； 暗卫降低居住品质。
某楼盘整体定位及营销策略报告(ppt版)
> 90/70政策严格执行。
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
2 支持自住与改善型需求(xūqiú)，抑制投资、投机
> 购置第二套〔以家庭为单位〕，贷款首付款比例不得低于４０ ％，贷款利率严格按照风险定价。
> 对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠
“国十一条〞政策出台，四点核心内容调控房地产价格增长过快的势头
> 加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩 序等违法违规行为的查处力度，
一月(yī yuè)新政一览
第二十三页，共二百零三页。
二月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十四页，共二百零三页。
三月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十五页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十六页，共二百零三页。
四月新政(xīn zhènɡ)一览
第二十七页，共二百零三页。
第十九页，共二百零三页。
2021年政策主基调(jīdiào)：扩大内需，全力保增长
2021年金融危机以来，中央迅速制定了扩大内需、全力保经济增长的经济策略，确定了2021年实 施适度。
宽松的货币政策和积极的财政政策。中央制定的经济刺激政策力度前所未有(qián suǒ wèi yǒu)之大，其中 包括四项主要任务：
经历08整体经济下滑，国家随之出台多条鼓励性政策(zhèngcè)，房地价市 场出现“报复〞性反弹，09年下半年，政策(zhèngcè)开始逐步收紧
第二十一页，共二百零三页。
2021年宏观调控主基调(jīdiào)：“稳增长、调结构、促消费〞
1 增加商品房有效(yǒuxiào)供给
> 适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供给， 提高土地供给和使用效率。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
9
1 宏观研究
政策环境 城市发展 结论
10
城市概况
马鞍山是安徽省最富有的城市。据安徽省统计局统计， 20XX年，马鞍山市生产总值为811.01亿元，比20XX年 增加近145亿元，按可比价格计算增长15%。马鞍山四 区一县总人口129万人，人均GDP约为6.3万元，折合 9600美元，居安徽省第一位，远超合肥和芜湖。从人 均GDP来看，马鞍山是全国平均水平4300美元的2.2倍， 是安徽省平均水平的3倍多，比世界平均水平8985美元 高出600多美元。从城镇人均可支配收入看，20XX年马 鞍山的数据是23022元，高于江苏省平均水平的22944 元。就经济发展水平与消费能力而言，马鞍山与苏州、 无锡、常州等长三角核心区城市已相差不大。
1月18日，上调存款准备金率0.5%
6
地方政策
——大中型城市地方政策陆续出台，“限购令
20XX.2.16北京：对已拥有2套及以上住房
的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市
”使高端市场出现阶段性停滞
有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴
纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本
时还将对全国购房者造成房价下跌的心理预期，三线及部分四
线城市购房者也将进入观望期。——观望， • 商业：当地限贷政策大幅增加了投资住宅的门槛和成本，将
导致此类客群部分转向投资商业、办公房源。——机遇。
现阶段调控政策增加了投资住宅的难度，可能将为商业、办公 房源带来阶段性市场机遇（时间周期有限，应主动性把握）。
——摘自国八条 ➢历次国家宏观调控对三四线城市的宽容度较高，三四线城市政策风险较小。
➢通过20XX年全年月度成交走势可以看出，三四线城市房地产市场受政策影响较小，政策盲区 成就了三四线城市阶段性市场机遇。
8
政策环境小结
20XX年，在现阶段政策形势下，对各类置业人群影响预估：
• 住宅：限购政策对一二线限购城市楼市造成极大的影响，同
2
报告框架
1 宏观研究
2 商业研究 3 产品研究
4 策略制导 5 价格及投 资方案
项目定位
宏观市场 城市发展 结论
城市商业市场 区域商业市场 同类商业市场 结论
项目解读 SWOT分析 结论
客群制定 增值策略 营销策略 VI视觉形象
价格测算 投资方案
3
1 宏观研究
政策环境 城市发展 结论
4
中央政策
转到平衡，现阶段
11月16日、29日，分别上调存款准备金率0.5%。
11月03日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通 进入“加息通道”
知限制公积金贷款购房首付比例。
10月20日，住建部通知，五年期住房公积金贷款利率上调至 3.50%。 10月19日，加息，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点。
20XX年1月新政：国八条 二套房首付提高六成 二手房不满5年全额征税
1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、城市执行限购令 3、个人转让不满5年住宅全额征营业税 4、外地户口买房受限制
——楼市调控视势出击，对投资行为打击力度加大，同时影响扩大到改善 型住房需求。
调控力度加深，部分改 善型需求将被抑制，从 而影响中高端市场成交
马鞍山市开发区XX项目 商业定位、销售与运营策略
Xilaile marketing project Report Of E Block
南京XX房地产销售有限公司
—20XX-05—
•贵我双方已在项目综合性定位、规划等方面做了大 量互动性工作，并形成了初步方案，因此，本策略 分析将以该方案为基础，做出市场及策略的深入与 延展，浅层次分析将予以忽略。 •本报告着重体现我司对于贵项目在销售推广过程中 的思路及操作手法，以此体现我司的市场运作水平 及愿为贵项目服务的诚意，执行方案尚须经双方协 商后制定及细化。
过高、上涨过快 的城市，要在2月
80.00
中旬之前，出台
60.00
住房限购实施细
则。其他城市也
40.00
要根据本地房地
20.00
产市场出现的新 情况，适时出台
0.00
住房限购措施。 ”
2010年各城市成交对比（万方）
南京
阜阳
连云港
泰州பைடு நூலகம்
调控期
调控期
2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12
7月12日，银监会表示要严格执行差别化房贷政策。
5月23日，上调存款准备金率0.5%。 4月17日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。 4月14日，国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于 50%。 4月11日，银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。 2月25日，上调存款准备金率0.5%。 2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。
200.00 150.00 100.00
北京 合肥 南京 上海
20XX.2.19南京：对已拥有2套及以上住房 50.00
的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内
向其销售住房；拥有1套及以上住房的非 0.00
本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向 其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2010年各大城市成交走势（万方）
20XX.1.31上海：对已拥有2套及以上住房 的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年 内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴 纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳 证明的非本市户籍居民家庭”，则暂停在 上海向其售房。
5
经济政策
20XX年 2月
1月
12月
20XX年 11月
金
10月
融
9月
政
8月
策
7月
6月
出
5月
台
4月
时
3月
间
2月
表
1月
2月22日，央行已对40多家银行开展差别准备金动态调整 2月9日，公积金贷款利率上调 5年期以上上调0.2个百分点
——已从适度宽松
12月25日，加息，央行再度加息0.25个百分点。 12月20日，上调存款准备金率0.5%。
——调控组合频出，打击投资，控制房价成为政策主导
20XX年年中新政：国十条，国五条相继出炉，首套房、二套房首付均提高
1、首套房首付30%，二套房首付不得低于50%，利率提高至1.1倍
2、暂停发放第三套房及以上贷款
对楼市产生一定影响但
3、暂时限定居民家庭购房套数
不妨碍个别住宅及别墅
——首付提高，贷款难度加大，对投资买房行为起到了一定的抑制作用 项目的热销
市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市
户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销 从历次调控后楼市成交走势看，大中型城市楼市阶段性低弥将成态势。
售住房。
7
调控下各地楼市现状
——商办产品以及三四线城市或留相对空间，政策盲区迎来阶段性市场 机遇
“尚未采取住房
限购措施的直辖
市、计划单列市、
省会城市和房价 100.00
1 宏观研究
政策环境 城市发展 结论
10
城市概况
马鞍山是安徽省最富有的城市。据安徽省统计局统计， 20XX年，马鞍山市生产总值为811.01亿元，比20XX年 增加近145亿元，按可比价格计算增长15%。马鞍山四 区一县总人口129万人，人均GDP约为6.3万元，折合 9600美元，居安徽省第一位，远超合肥和芜湖。从人 均GDP来看，马鞍山是全国平均水平4300美元的2.2倍， 是安徽省平均水平的3倍多，比世界平均水平8985美元 高出600多美元。从城镇人均可支配收入看，20XX年马 鞍山的数据是23022元，高于江苏省平均水平的22944 元。就经济发展水平与消费能力而言，马鞍山与苏州、 无锡、常州等长三角核心区城市已相差不大。
1月18日，上调存款准备金率0.5%
6
地方政策
——大中型城市地方政策陆续出台，“限购令
20XX.2.16北京：对已拥有2套及以上住房
的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市
”使高端市场出现阶段性停滞
有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴
纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本
时还将对全国购房者造成房价下跌的心理预期，三线及部分四
线城市购房者也将进入观望期。——观望， • 商业：当地限贷政策大幅增加了投资住宅的门槛和成本，将
导致此类客群部分转向投资商业、办公房源。——机遇。
现阶段调控政策增加了投资住宅的难度，可能将为商业、办公 房源带来阶段性市场机遇（时间周期有限，应主动性把握）。
——摘自国八条 ➢历次国家宏观调控对三四线城市的宽容度较高，三四线城市政策风险较小。
➢通过20XX年全年月度成交走势可以看出，三四线城市房地产市场受政策影响较小，政策盲区 成就了三四线城市阶段性市场机遇。
8
政策环境小结
20XX年，在现阶段政策形势下，对各类置业人群影响预估：
• 住宅：限购政策对一二线限购城市楼市造成极大的影响，同
2
报告框架
1 宏观研究
2 商业研究 3 产品研究
4 策略制导 5 价格及投 资方案
项目定位
宏观市场 城市发展 结论
城市商业市场 区域商业市场 同类商业市场 结论
项目解读 SWOT分析 结论
客群制定 增值策略 营销策略 VI视觉形象
价格测算 投资方案
3
1 宏观研究
政策环境 城市发展 结论
4
中央政策
转到平衡，现阶段
11月16日、29日，分别上调存款准备金率0.5%。
11月03日，住建部、财政部、央行、银监会四部委联合发出通 进入“加息通道”
知限制公积金贷款购房首付比例。
10月20日，住建部通知，五年期住房公积金贷款利率上调至 3.50%。 10月19日，加息，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.25个百分点。
20XX年1月新政：国八条 二套房首付提高六成 二手房不满5年全额征税
1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、城市执行限购令 3、个人转让不满5年住宅全额征营业税 4、外地户口买房受限制
——楼市调控视势出击，对投资行为打击力度加大，同时影响扩大到改善 型住房需求。
调控力度加深，部分改 善型需求将被抑制，从 而影响中高端市场成交
马鞍山市开发区XX项目 商业定位、销售与运营策略
Xilaile marketing project Report Of E Block
南京XX房地产销售有限公司
—20XX-05—
•贵我双方已在项目综合性定位、规划等方面做了大 量互动性工作，并形成了初步方案，因此，本策略 分析将以该方案为基础，做出市场及策略的深入与 延展，浅层次分析将予以忽略。 •本报告着重体现我司对于贵项目在销售推广过程中 的思路及操作手法，以此体现我司的市场运作水平 及愿为贵项目服务的诚意，执行方案尚须经双方协 商后制定及细化。
过高、上涨过快 的城市，要在2月
80.00
中旬之前，出台
60.00
住房限购实施细
则。其他城市也
40.00
要根据本地房地
20.00
产市场出现的新 情况，适时出台
0.00
住房限购措施。 ”
2010年各城市成交对比（万方）
南京
阜阳
连云港
泰州பைடு நூலகம்
调控期
调控期
2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7 2010.8 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12
7月12日，银监会表示要严格执行差别化房贷政策。
5月23日，上调存款准备金率0.5%。 4月17日，国务院通知房价过高地区可暂停发放第三套房贷。 4月14日，国务院常务会要求贷款购买二套房首付不得低于 50%。 4月11日，银监会要求银行不得对投机投资购房贷款。 2月25日，上调存款准备金率0.5%。 2月20日，银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者。
200.00 150.00 100.00
北京 合肥 南京 上海
20XX.2.19南京：对已拥有2套及以上住房 50.00
的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内
向其销售住房；拥有1套及以上住房的非 0.00
本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向 其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
2010年各大城市成交走势（万方）
20XX.1.31上海：对已拥有2套及以上住房 的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住 房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年 内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴 纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳 证明的非本市户籍居民家庭”，则暂停在 上海向其售房。
5
经济政策
20XX年 2月
1月
12月
20XX年 11月
金
10月
融
9月
政
8月
策
7月
6月
出
5月
台
4月
时
3月
间
2月
表
1月
2月22日，央行已对40多家银行开展差别准备金动态调整 2月9日，公积金贷款利率上调 5年期以上上调0.2个百分点
——已从适度宽松
12月25日，加息，央行再度加息0.25个百分点。 12月20日，上调存款准备金率0.5%。
——调控组合频出，打击投资，控制房价成为政策主导
20XX年年中新政：国十条，国五条相继出炉，首套房、二套房首付均提高
1、首套房首付30%，二套房首付不得低于50%，利率提高至1.1倍
2、暂停发放第三套房及以上贷款
对楼市产生一定影响但
3、暂时限定居民家庭购房套数
不妨碍个别住宅及别墅
——首付提高，贷款难度加大，对投资买房行为起到了一定的抑制作用 项目的热销
市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市
户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销 从历次调控后楼市成交走势看，大中型城市楼市阶段性低弥将成态势。
售住房。
7
调控下各地楼市现状
——商办产品以及三四线城市或留相对空间，政策盲区迎来阶段性市场 机遇
“尚未采取住房
限购措施的直辖
市、计划单列市、
省会城市和房价 100.00