详解小区物业管理中的10大常见问题

详解小区物业管理中的10大常见问题

随着房地产业的快速发展和管理体制的改革，小区物业管理作为一种新兴的产业在我国得到了很大的发展，在快速发展的同时，也带来了一系列的问题。

一、业主与物管企业是否为“主仆”关系？

目前非常奇怪的现象是作为商家之一的物业公司却不肯承认自己的顾客或服务对象——业主为“上帝”，不肯承认自己在当今商业社会中扮演的真正角色。

物业公司不想承认自己是业主雇佣的，是因为不少物业公司是开发商的子公司，但是尽管如此，他们也无法回避自己是房屋出售前的最大业主———房地产商雇佣的这一事实，开发商和物业公司所签订的小区物业管理https://www.360docs.net/doc/117209579.html,委托合同就是佐证。正是由于物业公司不肯承认自己的真正地位，所以引发了业主和物业公司在物业管理上的一系列纠纷。

二、业主能否对物业公司提出更高要求？

业主不应对物业公司要求过高，但决不意味着因此可以原谅一些物业公司的服务不到位，业主缴的小区物业管理费不是给物业公司培训工作人员，提高服务质量用的，物业公司只有具备与收费相应的水平时才能承担小区物业管理工作。

三、物业管理企业能否“包打天下”？

物业管理企业为最大程度地方便广大业主和使用人的生活，把牵涉到居家生活的多项工作统一管理。如此做法使业主和使用人产生错觉，以为交纳了小区物业管理服务费，不论家庭、邻里、周边的关系等，都是物业管理企业的职责，要物业管理企业“包打天下”。实际上，物业管理企业终归是企业，职责是以合同的形式约定的。

四、物管何时成为百姓好“管家”？

房子对每个家庭来讲是件大事。没房的人都希望买一套称心如意的房子，而买了房子的人又盼着能找到一家训练有素、服务周到的物业公司。但是，真要和物业公司打起交道来，各种各样的物业纠纷往往又会搅得人心烦意乱。

从水电维修、小区被盗、社区“保安打人”等诸多的因素中，看到物管行业还确实是任重道远。

五、物管服务能否“零收费”？

不少人对物业管理不理解，甚至持抵触态度，拒交管理服务费。殊不知，业主在享受物业管理提供服务的同时，有支付物业管理服务费、维护物业完好的义务。个别业主、使用人不交管理费，侵害了其它业主、使用人的利益，影响物业管理的服务质量。

六、物业管理服务费不是越低越好？

物业管理公司作为企业，给物业实施专业化管理，为业主和使用人提供服务，需要成本的投入，而且物业管理与其他商品不一样，它是“量入为出”。很多物业管理服务费低廉的物业区域，因费用入不敷出而使物业管理工作不能尽如人意。相反地，优质优价物业区域的舒适环境，总是让人觉得物有所值。

七、物业收费能否按质论价？

物业收费应该是优质优价，按质论价，应该对服务的范围和标准更加细化。目前买卖双方对服务的具体范围和具体的标准不清楚，界定不明晰。要体现质价相同的公平竞争原则，允许价格有一定的浮动幅度，比如研究按照招投标办法设立选定的管理企业，招投标服务应该体现竞争性，应该允许价格有一定的浮动幅度，这样能够体现整个服务的竞争性。

八、都是物管代房地产商受过？

物业公司接受了开发商的委托，事先就有责任验收自己要管理的房屋和设备，也有保证这些房屋和设备正常使用和运转的责任。如果出了问题，业主找物业公司，就不能说物业公司是代房地产商受过。

要想解决这个问题，不能指望业主自己去分清房地产商和物业公司的关系，而是物业公司要与开发商划清界线，不要在和业主打交道的开始，先给业主一个房地产商代言人的形象，同时对接受房地产商委托管理的项目先做好验收。

九、小区管理到底谁说了算？

在小区里，究竟谁说了算？物业公司接受小区业主委员会委托后，只能以业主的意志为转移、而不能以自己的意志为转移。物业公司的管理只能按业主委托中“说”的执行，而不是自己想怎么“说”就怎么“说”。

物业管理问题的根源就在于一些人的观念在这个问题上还停留于“房管所”年代，造成物业公司自认为自己的管理代表着政府，凌驾于业主之上，引发了和业主的冲突。

十、物管区域是物管公司“自留地”？

物业管理企业中，有个别物业管理企业因缺乏有效学习而沉醉在理所当然的“管理者”角色里，误以为小区物业管理区域是自己的“自留地”，没有从广大业主、使用人的利益出发，自己想怎么干就怎么干，成为物业管理行业规范化发展的“害群之马”。物业管理公司在物业区域内，应依法依合同办事。