009.工业用地效能评估和分类处理方法研究——以无锡市洛社镇为例
工业用地效能评估和分类处理方法研究
——以无锡市洛社镇为例
华晶晶，陶来利
摘要:在土地资源紧约束条件下，存量用地规划已日趋常态化。作为主要研究对象之一，工业用地已成为当下城镇再开发的热点与难点。不同于其他类别的存量用地（如商业用地、居住用地等），它具有独特的产权属性与运营特点，很难套用惯有的土地开发策略进行更新和改造。本文主要从行业数据入手，希望通过对无锡市洛社镇工业用地的效能评估和绩效研究，寻找一套活化与再生城市低效工业用地的方法和途径。关键词：工业用地，效能评估，分类更新
Research on Efficacy Evaluation and Classification Methods of Industrial
Land-useStudy Case in Luoshe,Wuxi
Abstract：Under the severe restriction in land consuming,the planning of stock land-use has become gradually normalized.As one of the main projects in this field,industrial land has become a hot spot and difficult question for urban redevelopment.Unlike the other stock of land-use(such as commercial land-use or residential land-use, etc.),it has its own property and operational features,applying the normal land-use strategy for its renewal and transformation can be obviously difficult.Through the professional data,this paper is devoted to study the efficacy and property of industrial land-use of Luoshe town in Wuxi,making it possible to find an inefficient way to activate and regenerate urban industrial land-use.
Keywords：Industrial Land,Efficiency Evaluation,Classification and Updating
1工业用地“存量”问题的由来
1）产权意识
在我国土地实行公有制，所有用地（包括工业用地）的所有权归全体国民，作为工业用地上的企业只享其用地的使用权和部分出让权1。在“退二进三”、“产业外迁”及“产业入园”的过程中，城镇低效工业用地频现，这些空间不仅环境问题突出，而且大大影响了城镇空间的发展效率。要提升这些工业用地的使用效率，无论是企业自行提升还是转让给其他企业进行改造提升，都会涉及对工业用地原有使用条件（如容积率、建筑密度、建筑高度等）的改变或调整；而我国现行制度明文规定企业不得改变规划用地条件（李铣2014）；因此，在工业用地提升与改造的过程中，一旦涉及地块规划用地条件改变的，一般都需政府
1《中华人民共和国土地管理法》规定我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权归国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地所有权。所以，工业企业获得的工业用地产权为部分土地产权，即只享有工业用地的使用权及其附属的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权。
先收回工业用地再以出让的方式进行开发和建设，其用地自主更新的过程往往要比一般城镇建设用地困难得多。
图1工业用地更新示意图2工业用地回收政策
（资料来源：《基于产权理论的工业用地提升规划方法与实证研究》李铣）
2）规划立场
土地是市场经济的一大生产要素，土地价值必然也跟着市场供求上下浮动。工业用地作为城市用地的特殊一类，企业以其低廉的使用成本2，换取了生产过程中的利润和市场份额。由于市场利益最大化的驱使，土地使用者往往会在用地指标上追求最大的利润空间，在无视外部空间的基本权利和利益共享的情况下而盲目扩容。然而，代表公众利益的政府规划必须根据城市的发展规律及社会各方面的利益诉求来平衡用地开发和空间布局。它需要考虑包括生态容量、廊道控制、土地集聚效益、城市景观风貌、历史人文保护、绿色节能与环保、开发时序与远期储备等在内的诸多因素，需要统筹安排，不能仅仅的跟随市场经济布局，追求单纯的利益最大化。因此，企业主的利益追逐行为往往会触碰地块控制规划底线，导致土地开发在规划调控与市场发展需求之间的矛盾与博弈。
3）企业抉择
纵观苏南地区，过去的传统产业已跟不上时代发展的步伐，大片旧工业用地亟待更新，这些工业用地部分企业清退、已经闲置；部分已经转租或者转产；部分则还在生产零利润的边缘挣扎；一些企业主已经根据市场需求先行自我改造与提升；一些企业主因为资金和劳动力的短缺，或者土地抛荒，或者待业整顿；这种自发的积极与消极的调整多半只着眼于眼前的利益和自身的发展，很难融入具有远见的空间规划和弹性控制中去。“自下而上”的个体改造与“自上而下”的政府决策之间往往会出现相冲突的地方，需要通过规划的视角，重新审视和研究这样一个问题，这也是开展工业用地效能评估的一大前提。
2洛社镇工业用地发展的现状与矛盾
洛社镇是无锡市的工业强镇，具有坚实的工业基础，境内主要工业载体包括洛社工业园区、西站物流园区、石塘湾物流园区、杨市工业组团以及一些零散分布在张镇、雅西和桥头
2我国20世纪80年才开启的国有用地出让制度,至今只有30多年，但我国工业用地出让年限实行批租制度，一次性获取50年的使用年限,因此,即使是最早取得国有土地使用权的主体，仍有10多年的工业用地使用年限。
的工业企业（图1、图2）。2014年底，洛社镇二产生产总值达3470248万元，地均产出达4.44亿元/平方公里，排名常年居地区之首，并在全市外围乡镇中也名列前茅。目前，洛社镇镇域范围内工业用地总量为1275.1公顷，占全镇建设用地总量的50.1%，三产用地比例达到了1:45:9，人均工业用地占有量达到了103平方米/人。虽然，在苏南模式的影响下，洛社镇的产业发展搭乘了中国市场经济改革的发展快车，但是，这种飞速发展带来的粗放型生产模式却是隐忧重重，它不但制约着产业的可持续发展，也影响了城镇空间的总体布局。同时，随着全国范围内GDP增速的逐渐放缓，这种隐忧也正在逐步显现。
图3洛社镇区位图图4洛社镇现状工业用地分布图
（资料来源：《无锡市惠山区洛社镇总体规划(2014-2030)》在编）
1）工业增速放缓，工业能耗逐渐攀升
根据2006-2014年的统计数据，洛社镇GDP总量逐年增长，但GDP增速逐渐放缓（表1）；单位能耗产出调整中有所波动，近年来有逐渐下降的趋势，但总体低于无锡市区水平（表2）。全镇工业企业门类主要涉及石油化工、汽车零部件、冶金（新材料）、装备制造、纺织印染等多个行业发展，其中石油化工与冶金属于高耗能行业，工业总产值分别占总产值的17%和22%，占据了洛社镇龙头产业中的第二、第三位（表3）。
表1洛社镇历年GDP增长速度统计表2洛社镇历年单位能耗产出统计
（资料来源：《无锡市惠山区统计年鉴（2007—2015）》）
表32013年1-6月份洛社镇规模以上企业主要行业结构情况统计表
2）空间布局零散，用地开发模式粗放
洛社工业园区、石塘湾物流园区和西站物流园区在多年的建设发展下已颇具规模（图5），但是，仍有相当部分的实体产业广泛遗存在园区以外的城镇空间中，包括老镇区、洛南新城、雅西片区和杨市社区等生活组团，外围零散企业用地在洛社镇工业仓储用地总量中的占比达到了61%，大大超过了园区企业用地占比，资源利用严重不集约。在仓储工业用地总量中，仓储物流用地占比12%，三类工业用地占比14%，两者占比达到了总量的将近1/3，用地模式粗放，生产结构单一，地均产出效率受到较大影响（图6）。同时，部分堆场用地和多数三类工业用地分布在外围，部分邻近生活区和滨河景观地带，污染严重，导致环境成本逐渐上升。
图5园区、零散工业用地占比饼图图6工业、物流用地占比饼图
（作者自绘）（作者自绘）
3）过度承担（关注）现状，忽视企业集群效益
洛社镇的企业布局各自为政，见缝插针的特点为主：企业扩容仅以解决当前问题为目标，随意圈地，忽视规划控制要求，导致多数企业出现飞地现象，生产活动难以集聚，影响整体企业运营。此外，产业空间过于关注现状需求，欠缺长远考虑和全局观念：部分老牌企业虽然目前发展趋势良好，但与同类企业之间存在一定的竞争与排挤现象，企业生产只是单纯的满足市场供求，承揽各自业务，抢占市场，缺乏战略性合作和错位发展的意识，造成企业平
均规模停滞不前（表4），投资效益却不见显现（表5），这对洛社镇工业的长远发展将产生负面影响。
表4洛社镇企业平均规模统计表表5洛社镇工业投资效益统计表
（资料来源：《无锡市惠山区统计年鉴（2007—2015）》）
4）规模企业后劲乏力，民营企业进退两难
目前，洛社镇的生命力企业还是集中在地方中小企业所从事的传统产业中，部分政府引进企业，虽然规模较大，有优势政策支撑，但仍然处于起步阶段，产出成效难以显现。然而，存在一定生命力的企业虽然自发性良好，却面临规划的诸多管制，包括存在的环境污染、生产组织不规范、选址与规划冲突、土地使用浪费等问题。由于生产企业受到用地权限的限制，已失去了自主改造的积极性3，只有政府通过土地资源的整理与再利用才能解决这些矛盾与问题。这种解决方式会直接影响到企业的良性生产和运作，对那些运营效益良好的中小企业而言无疑是一个沉重的打击（如表6表7所示，企业负债率近年居高不下，劳动生产率有所下滑。）。
表6洛社镇企业负债率统计表表7洛社镇劳动生产率统计表
（资料来源：《无锡市惠山区统计年鉴（2007—2015）》）如何在合理利用存量工业用地，为城镇地区的集约发展腾挪空间的同时，能够规避上述所遇到的矛盾，是洛社镇进行工业现状效能评估和策略研究的主要动因，也是目前亟待解决
3企业以出让方式取得的工业用地的，政府一般以回购或置换两种方式收回。前者，购买价格主要是通过比照基准地价进行修正后得出，而政府在“土地财政”的激励下，工业用地的购买价格未能体现工业用地的市场交易价，企业只能较少的取得土地的增值收益。以置换方式回收的工业用地使用权，在工业用地向城市外围迁移的整体趋势下，企业置换到的地块在区位条件上与原地块相去较远，但企业因区位变更产生的各种损失却未能得到有效补偿（李铣2014）。
的产业发展问题。
3工业用地效能评估
3.1判断标准
1）“留”与“不留”如何判断
效能评估是工业用地转型升级所必不可少的步骤，评估的结果很大程度上能较为准确的反应工业用地的“去留”问题。确立“留”与“不留”的标准是工业用地效能评估的关键。从国土资源部印发《开展城镇低效用地再开发试点指导意见》来看，工业用地的存量开发与改造更新应以土地的节约集约利用，以促进各类已建成设施的高效利用为目的，促进低效利用资源的提升与改造。
由于工业用地“三权分离4”的地权特征，同时牵涉诸多利益主体，不能单一的根据规划需求进行拆建式的更新改造，应该在进行综合评估后再决定其“留”与“不留”的问题。评估要素的考虑主要以两个方面为主：
1.工业地块是否具备优势产业，企业生产是否处于健康可持续状态。现状地块内的企业生产已经陷入困境，或者存在政策性搬迁的5，效能评估将考虑其产业去留和土地变性等问题；现状地块内企业存在一定的发展优势的，或者能带领周边产业形成集群效益的，效能评估则更多考虑产业保留并进一步研究生产助推方案等问题。
2.工业地块是否符合城市规划及各方面发展的要求，包括区域定位、产业布局、城市形态控制、基础设施建设、历史文化传承、生态环境保护、景观体系控制等方面的内容。对于部分与刚性规划条件（如生态环境，历史文化保护、基础设施建设等）发生严重冲突的地块，现状工业应让位于城市规划要求，并探索不影响发展的用地性质。对于部分突破规划控制或者与城市空间布局有所出入的地块，则需结合近远期发展，考虑地块不同主体之间的利益权衡，进行综合评判。
2）“优势”与“劣势”互相转化
任何地块的发展都具有两面性，有些地块企业尽管生产优势不再，但其留下的工业遗存和工业建筑空间却具有一定的时代特征，在规划中可以沿用并塑造独有的空间特色和城市记忆。反之，有些地块企业虽然产业生命力旺盛，效益突出，但生产环境往往出现“脏乱差”的局面，对外部环境产生负面效应，在规划中就可能需要通过强制手段限制过度生产以保障公共利益的安全。这些情况都是在工业用地效能评估中应进行综合考虑的。
3.2评估方法
1）评估指标的确立
4指工业用地的所有权、使用权、转让权。
5根据国家或者地方经济发展规划、生态廊道建设、城镇发展战略等一系列方针政策的需求，需要腾挪的工业地块。
根据笔者已掌握的现状资料6，洛社镇的工业用地效能评估主要从各企业的用地面积，建筑面积、建筑基底面积、从业人员、营业收入、利润总额、上缴税金等基础数据入手，确立工业地块的容积率、建筑密度、地均从业人员、地均营业收入、地均利润总额、地均上缴税金等六项评估指标，在GIS 地理信息系统中，以用地权属为单位划分计算每块用地上的各项指标，并以此为基础进行赋值计算，评估各块用地的工业用地价值（如图7所示）。
图7洛社镇工业用地分项评估图
（作者自绘）
（作者自绘）
2）赋值计算与结果分析
评估利用自然间断点分级法，将每一类指标分成5级，并按1-5分对每一级进行赋值，并将每个工业地块指标所得分值相加，最后得到地块赋值结果。根据六项指标的评估结果，笔者将工业用地评估出的效能结果分成三类，得分50的评为效能优质地块，其占比较高，6鉴于签订过保密协议，资料来源不便透露，GIS 分析数据仅供参考。
达到了45%，得分30的评为效能一般地块，占比达到了28%，得分20的评为效能不良地块（即低效用地），占比与效能一般地块相当，达到了27%。由此可见，洛社镇工业用地总体效能表现良好，但效能较差地块占比也不容小觑，且企业平均规模要比优质地块与一般地块高出许多，在工业更新过程中需要较长的消化时间（表8、表9）。
表8各类能效用地统计表表9各类能效企业规模统计表
（作者自绘）（作者自绘）
同时，部分工业园区企业存在严重的效能低下的现象，虽然园区内各类能效用地在企业平均规模上远大于园区外用地，但是在用地总量占比上却不占优势，园区外工业能效用地基本要优于园区内。从统计数据看，园区内效能不良地块在低效用地总量中的占比达到了64%，园区外效能不良地块占比为36%，其中石塘湾物流园低效用地占地最多。对比笔者对洛社镇现状工业用地的踏勘及调研情况而言，这个统计结果有些出乎意料，因为根据表面的生产情况，西站物流园的现状是三个工业园区中最为萧条的，从外表看，其闲置、空置、停产状况最为明显，但相反其低效用地占地面积却是三者中最少的，这主要是归因于其本身园区规模相对较小，从低效用地占各自园区用地比例的角度而言，其占比达到了41.35%，与低效用地最多的石塘湾物流园中的占比基本持平。因此，总体而言，园区内低效用地多过园区外低效用地绝对值和各自占比（图8、表10）。
图8低效效用地统计图表10低效用地占比统计表
（作者自绘）（作者自绘）
工业用地的交易费用，发生在土地回购、储备、再开发三大过程中，回购包括购买和置换两种方式，我国现行的工业用地提升产生了较高的交易费用，致使资源优化配置缓慢，工业用地提升受阻。因此，工业用地的转型和升级并不是简单地将效能不良用地或与规划发展不符的用地进行简单的拆除重建的过程，而是需要进一步细分处理，遇到具体情况具体解决。
根据工业用地效能评估结果，可以将工业用地分成六大类（图9），即园区内的效能优质用地、效能一般用地、效能不良用地；园区外的效能优质用地、效能一般用地、效能不良用地。不同的用地种类给予不同的发展策略，以提高整体工业用地的使用效率和生产活力。作为一个产业重镇，对于效能优质的工业用地，无论是自发形成的还是政策支撑的，都应该鼓励保留，继续发展。对于效能一般用地，园区内外应该区别对待。园区内部的，规划应对其产业结构提出进一步优化和调整意见，以适应园区未来的发展方向；园区外部的，存在两种情况，如果用地周边存在产业集群的，规划可予以保留，并与周边产业一起，进行结构优化与调整，形成规模效益，提高自身竞争力；如果布局零散，用地孤立的，则考虑进行局部改造更新，利用部分不良产业转产（一般转向2.5产业或者第3产业较多），配合周边城市发展与用地规划要求，提升地块的使用效率与发展潜力。对于效能不良用地，规划一般采取拆迁与功能置换的措施进行处理，但是不排除部分老旧工业用地存在价值较高的工业遗存的情况，这些具有历史价值的低效工业地块，更多情况下考虑在保留建筑原形的情况下进行更新改造。
图9洛社镇工业用地评估图
（作者自绘）
4分类处置措施与建议
在明确六类效能地块的分布特征和分类引导思路的前提下，建议在洛社镇工业用地规划与管理过程中制定四类用地处置措施及并提出转型要求，分别为“园区集聚型”工业用地、
“团块提升型”工业用地、“镇区更新型”工业用地和“外围撤并型”工业用地（图10）。
图10洛社镇工业用地分类处理措施图
（作者自绘）
4.1园区集聚型
1）分类处理对象：园区内效能优质或一般用地，存在优势产业和政策引导，有扩容需求和规模效益。
2）措施与建议：加快“留二促二”，以园区建设为中心，鼓励优质企业后续开发，淘汰落后企业腾笼换鸟。
3）具体要求：此类型多为存在工业园区规划的工业地块，考虑其今后的发展需求，考虑保留所有工业用地属性，推动企业生产发展壮大。
一、构建面向区域、产城融合的开放空间结构。一方面要立足自身优势制造，提升产业能级，塑造特色鲜明、上下产业链错位协调发展的产业结构；另一方面要构建与洛社新市镇一体化的公共服务网络，吸引生产性服务业、配套商业入驻，形成产城融合、符合需求的园区活力承载。
二、依托江南水乡特色和环境品质提升。改变原有水岸空间凌乱断续的形象，形成良好的公共活动空间。
三、鼓励园区内的企业厂房、生活居住建筑及各类公共设施建筑釆用生态技术：在保证了低碳节能的同时，在景观上能够与绿地系统融为一体，强化了工业园区生态特色的空间形象。
4.2团块提升型
1）分类处理对象：园区外具有自发集聚效益地块，效能优质或一般，产业具备保留价值，有提升需求。
2）措施与建议：加快“留二优二”，近期保留工业用地属性，估计企业后续升级改造，符合相应的规划和环境要求，远期根据经济社会发展要求，进行相应的更新改造。
3）具体要求：存在自发产业集聚的工业地块，考虑其优势产业自发成长的不易、中小企业生存的艰难和市场经济自然淘汰的严酷性，应尽量保留评估结果较好的地块，巩固壮大优势生产链，帮助其产业提升，并给予相应政策扶持。
一、品牌整合。加强品牌企业的标准化和规模化建设，确保溢价空间的存在和规模效应的发挥；鼓励知名度不高、技术含量不高、市场小、销售渠道不畅的企业积极建立与品牌企业的合作与联系，从而促进和加快城乡工业产业链的整合。
二、特色产业集群整合。构建金字塔形的集群结构和企业间的多维互动网络，从而加速产业集群的形成，有助于加快乡镇工业的产业再集聚。
三、产业净化。以绿色、低碳、循环经济为核心，加大对乡镇工业落后产能乃至不占优势产业的彻底淘汰净化，突出优势、特色和高质发展理念。
4.3镇区更新型
1）分类处理对象：受城镇辐射作用较大的效能一般用地，具有一定历史价值或园区内与城市发展规划不冲突的效能不良用地。
2）措施与建议：加快“退二进三”，为中心城镇公共服务设施或商贸服务设施建设腾挪空间。
3）具体要求：此类型工业地块区位较为核心，产出效益一般，近期很难通过市场自行消化，处在城市发展灰色地带，政府规划难以推动，只能根据地块自身需求进行选择性变更。规划可以考虑暂时保留原有功能及生产，给予机会，鼓励自主更新，在市场需求和政策鼓励的双向引导下，逐步实现地块转型与改造。
一、进行多次过渡规划，促使更新分阶段完成。其中在实际规划的时候，由于现状的建筑过多，因此第一次规划作为整治规划进行，在第一次整治规划的时候，有意识地考虑第二次规划的转型目标，结合第二次规划的内容进行相应的先期设计，为第二次规划的实施打下基础。两次规划相辅相成，紧密结合进行。
二、多元发展，实现用地的灵活转换。地块更新改造中可以考虑功能的混合使用，不仅可以由最常见的第二产业用地转换为第三产业用地，还可以考虑第二产业用地转换为非产业用地（如部分改造成为居住配套用房、城市生态公园等）等。
4.4拆迁撤并型
1）分类处理对象：不存在历史价值的效能不良地块，现状与城市规划存在严重冲突与矛盾，位于不符社会、经济、生态发展需求的衰败地区的效能较好或一般用地。
2）措施与建议：加快“退二还耕”，按照产业发展方向和环境保护要求，满足地均产出要求的农村工业企业向规划工业区集中，逐步淘汰不符合相关要求的工业企业。
3）具体要求：此类型工业用地所处位置常与城市规划相冲突，并且其存在影响环境、生态、景观、历史保护、市政交通设施布局等多方面的因素，影响城市发展与长远利益，不得不将其改性和拆除。因此，对于这一区域中评估条件较好的工业地块，规划可采取搬迁和异地安置的策略，保证产业活力不流失，而评估条件一般的工业地块，可考虑在提供部分补偿的前提下进行调整搬迁或者转变业态。评估条件较差的工业地块则进行全面调整和用地重组，为城市未来发展提供有效空间。
5结语
工业用地的转型在内容上涉及多项重要土地制度的改变，包括弹性年期制、缩短土地最高出让年限、转售为租、分割销售开闸或者关闭、流转约束等关键问题；本次研究中，仅是根据洛社镇工业用地的评估结果，从规划层面对工业用地的“去留”问题进行了有限的可行性探讨。作为一块工业用地，其地块的再开发与再建设需要兼顾多方面的考虑因素，而以“减量发展（集约用地）”为出发点的新一轮规划思潮将会把这一议题推向学术的高潮。
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作者简介
华晶晶，无锡市规划设计研究院，规划师
陶来利，无锡市规划设计研究院，注册规划师
顺德区提升工业用地利用效率管理办法
附件 顺德区提升工业用地利用效率管理办法 （征求意见稿） 一、总则 （一）为落实供给侧结构性改革，扩大工业用地有效供给，保障新增工业用地利用效率，推进存量低效工业用地再开发，提升我区工业土地利用效率，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》（国土资规〔2015〕5号）、《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资〔2016〕147号）等规定，结合我区实际，制订本办法。 （二）顺德区产业发展保护区范围内土地用途为工业用地（指用于工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地）的管理适用本办法。 本办法所称工业园分为一般性工业园区和特殊工业园区。一般性工业园区指工业用地容积率不大于3.0的、用于一般普通工业生产的工业园区，特殊工业园区指工业用地容积率下限大于3.0的、有特殊需求的工业园区。 （三）提高工业用地利用效率遵循“统筹布局、引导集聚、健全标准、严格准入、加强监管”的基本原则，促进新增工业用地合理布局和规模集聚，挖掘存量工业用地资源。 （四）鼓励工业用地单位在符合城乡规划、消防要求的
前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部土地整理等途径提高土地利用效率。 二、部门职责 （一）经济部门负责划定全区特殊工业园区空间布局，明确用地标准，以及各产业类型所对应的项目建设强度（容积率、建筑密度等）上、下限要求，制定、实施及监管土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。 （二）发改部门明确产业类型准入目录及准入条件。 （三）规划部门负责工业用地的规划编制及规划管理工作，制定并实施工业用地规划管理的标准、方法和程序等。 （四）国土部门负责工业用地的供应及供后监管等工作。 （五）不动产登记部门负责统筹实施工业物业的分割登记工作。 （六）环保部门负责工业用地环境保护的监督管理工作。 （七）各镇（街）、高新区负责各自区域内的工业用地提高利用效率的组织实施与协调管理，镇（街道）相关部门按照各自职责，具体协同实施本办法。镇（街道）相关部门或产业园区管理机构具体负责项目履约考核等工作。 三、加强规划管理 （一）促进我区工业用地的合理布局和规模集聚。新增工业用地原则上安排在产业发展保护区范围内。经济部门提出特殊工业园区相关要求，规划部门应纳入控制性详细规划或村庄规划（含三旧改造单元规划，下同）。 （二）规划部门应根据本办法，依据已批准的控制性详
(完整版)土地评估方法
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
房屋建筑物评估案例样本
房屋建筑物评估案例 案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1第44项） 1、评估对象概况 该建筑物为露天矿办公楼，于3月竣工使用，12月31日账⑥ 原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑⑥ 积为952.53平方米。 该建筑物为4层混合结构，権高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱.梁、板，外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴直，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地廂采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制磴屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。 该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。 2、重置全价 对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。 重值全价二建筑安装工程造价+前期及其它费用+资金成本 （1）建安工程造价 建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程.给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预（决）算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台
班费用价格》（）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（）.《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（）及陈旗地区建材信息网站12月材料价格信息计算工程建安造价。根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。根据实际情况该项目建成至投产的合理建设期为3.0年，1?3年期固定资产贷款利率为5.4%,建设资金按均匀投入原则计算资金成本； 建筑土建工程造价取费计算表 金额单位：元 注：安装工程以原决算为基础，同时考虑评佶基准日的变化趋 势而确定。 (2)前期及其它费用计算表 工程前期费用计算表 金额单位：元
新版工业用地分类以及各类范围
新版工业用地分类以及 各类范围 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
工业用地分类以及各类的范围 一类：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等(对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业) 二类：食品工业、医药制造工业、纺织工业等(对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业) 二类工业用地是指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。 包括房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。? 三类：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等(对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业) 建设部城市用地分类与规划建设用地标准 为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展，特制订本标准。
工业用地的集约利用与对策
工业用地的集约利用与对策 华庆海 （淮安市盱眙县国土资源局，淮安盱眙 211700） 土地是不可再生资源，是人类赖以生存和发展的支撑，也是社会生产活动不可或缺的要素之一。我国人多地少，人地矛盾十分突出，“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”也就很自然的成为我的基本国策之一。随着我国经济的快速发展，保护耕地与保障用地的矛盾越来越明显。去年3 月份国土资源部在全国开展了“保经济增长、保耕地红线”的“双保行动”，旨在平衡土地的供需矛盾。 目前，各地都在招商引资，大批工业项目亟待落户，工业用地矛盾凸显，要缓解这一矛盾，就必须以科学发展观为统领，深刻领会工业用地集约利用的意义，正确理解工业用地集约利用的含义，大力探索工业用地集约利用的思路和对策。 1 工业用地集约利用的意义 人多地少是我的基本国情，实施集约用地是我们的必然选择。目前，经营性用地均采取招拍挂方式供地，土地利用效率和集约化程度相对较高。而工业项目用地由于种种原因，利用方式粗放、利用效率低下，加剧了土地供需矛盾。因此，加强工业项目用地管理，不断提高工业用地集约利用程度，对缓解用地矛盾，节约土地资源、促进经济社会可持续发展，具有十分重要的意义。 1.1 工业用地集约利用可以进一步缓解用地供需矛盾。 工业项目建设用地是非农业建设用地的一个重要组成部分，随着我国工业化进程的加速推进，工业项目建设用地占非农业建设用地的比例越来越高。因此，加强工业用地集约利用，可以减少用地需求，缓解用地供需矛盾。 1.2 工业用地集约利用可以减少土地闲置。 由于招商引资，各地对工业用地政策很优惠，工业用地价格比较低，导致好多企业多占多用、圈而不用，有些较大工业项目需分期建设，而在用地过程没有统筹规划，将本可分期实施的建设用地，一次性留用企业内部等等现象，造成了部分土地的闲置浪费。加强工业用地集约利用，企业就必须要加大对单位土地面积的投入，增加资金量，促使老企业主动放弃多占、占而不用、圈而未用的土地，新企业严格按照工业用地的相关指标用地，有效的减少土地的闲置。 1.3 工业用地集约利用可以改变落后的用地空间组织形式。 目前大部分工业项目用地基本上以传统独立式院落为主，且用地面积较大，厂房多数为一层(本可以采用多层标准厂房)。标准化厂房等先进的空间组织形式所占比例很低，土地空间未得到充分利用，土地资源浪费严重。加强工业用地集约利用，可以改变现有用地的空间组织形式，提高工业用地单位土地面积的利用率。 1.4 工业用地集约利用可以优化企业内部的用地结构。 目前好多工业企业内部的用地结构存在不合理现象，有的企业行政办公和生活服务设施用地所占比例过大，有些企业违规变相建造成套职工住宅、别墅以及宾馆、娱乐设施，有的企业绿地面积过大等等，极大地浪费有限的土地资源。加强工业用地集约利用，可以合理配置企业内部的土地利用方式，达到优化企业内部的用地结构的目的。 2 工业用地集约利用的含义 土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经营方式。 工业用地集约利用则包括四个层面的涵义： 一是工业用地产出高效化，即不断增加对工业用地的投入，提高土地利用率及产出率，获得土地产出的最大化。
工业用地分类
工业用地分类 M1 一类工业用地 对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业缝纫工业工艺品制造工业等用地 M2 二类工业用地 对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业医药制造工业纺织工业等用地 M3 三类工业用地 和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等用地 工业用地中的行业分类 一类行业 银行业、证券业、保险业、其他金融活动业、居民服务业、其他服务业、租赁业、商务服务业、住宿业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、邮政业、电信和其他传输服务业、计算机服务业、软件业、卫生、社会保障业、社会福利业、新闻出版业、广播、电视、电影和音像业、文化艺术业、教育、研究与试验发展、专业技术业、科技交流和推广服务业、城市公共交通业。 二类行业 房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。 第三类行业：石油加工、炼焦及核心燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭开采和洗选业、其他采矿业。
009.工业用地效能评估和分类处理方法研究——以无锡市洛社镇为例
工业用地效能评估和分类处理方法研究 ——以无锡市洛社镇为例 华晶晶，陶来利 摘要:在土地资源紧约束条件下，存量用地规划已日趋常态化。作为主要研究对象之一，工业用地已成为当下城镇再开发的热点与难点。不同于其他类别的存量用地（如商业用地、居住用地等），它具有独特的产权属性与运营特点，很难套用惯有的土地开发策略进行更新和改造。本文主要从行业数据入手，希望通过对无锡市洛社镇工业用地的效能评估和绩效研究，寻找一套活化与再生城市低效工业用地的方法和途径。关键词：工业用地，效能评估，分类更新 Research on Efficacy Evaluation and Classification Methods of Industrial Land-useStudy Case in Luoshe,Wuxi Abstract：Under the severe restriction in land consuming,the planning of stock land-use has become gradually normalized.As one of the main projects in this field,industrial land has become a hot spot and difficult question for urban redevelopment.Unlike the other stock of land-use(such as commercial land-use or residential land-use, etc.),it has its own property and operational features,applying the normal land-use strategy for its renewal and transformation can be obviously difficult.Through the professional data,this paper is devoted to study the efficacy and property of industrial land-use of Luoshe town in Wuxi,making it possible to find an inefficient way to activate and regenerate urban industrial land-use. Keywords：Industrial Land,Efficiency Evaluation,Classification and Updating 1工业用地“存量”问题的由来 1）产权意识 在我国土地实行公有制，所有用地（包括工业用地）的所有权归全体国民，作为工业用地上的企业只享其用地的使用权和部分出让权1。在“退二进三”、“产业外迁”及“产业入园”的过程中，城镇低效工业用地频现，这些空间不仅环境问题突出，而且大大影响了城镇空间的发展效率。要提升这些工业用地的使用效率，无论是企业自行提升还是转让给其他企业进行改造提升，都会涉及对工业用地原有使用条件（如容积率、建筑密度、建筑高度等）的改变或调整；而我国现行制度明文规定企业不得改变规划用地条件（李铣2014）；因此，在工业用地提升与改造的过程中，一旦涉及地块规划用地条件改变的，一般都需政府 1《中华人民共和国土地管理法》规定我国实行土地的社会主义公有制，土地所有权归国家和集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式转让土地所有权。所以，工业企业获得的工业用地产权为部分土地产权，即只享有工业用地的使用权及其附属的占有权、使用权、部分收益权和部分处分权。
工业用地评估操作指南精编版
工业用地评估操作指南（草稿） 前言 工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。 一、概论 1、土地使用权分类 土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。 2、土地使用权价值构成 理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。 出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下： 拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。 拆迁补偿有二种方式进行： 一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发； 二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让
工业用地中的行业分类与分类间的区别
M1 一类工业用地对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地如电子工业缝纫工业工艺品制造工业等用地 M2 二类工业用地对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地如食品工业医药制造工业纺织工业等用地 M3 三类工业用地对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地如采掘工业冶金工业大中型机械制造工业化学工业造纸工业制革工业建材工业等 用地 一类行业 银行业、证券业、保险业、其他金融活动业、居民服务业、其他服务业、租赁业、商务服务业、住宿业、餐饮业、批发业、零售业、仓储业、邮政业、电信和其他传输服务业、计算机服务业、软件业、卫生、社会保障业、社会福利业、新闻出版业、广播、电视、电影和音像业、文化艺术业、教育、研究与试验发展、专业技术业、科技交流和推广服务业、城市公共交通业。 二类行业 房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、
计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。 第三类行业：石油加工、炼焦及核心燃料加工业、化学原料及化学制品制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、有色金属冶炼及压延加工业、石油和天然气开采业、黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭开采和洗选业、其他采矿业。
广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法
广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法 第一章总则 第一条为深入贯彻落实《广州市人民政府关于印发广州制造2025战略规划的通知》（穗府〔2016〕4号）、《广州市人民政府关于印发广州市供给侧结构性改革总体方案及5个行动计划的通知》（穗府〔2016〕8号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市提高工业用地利用效率试行办法的通知》（穗府办〔2015〕11号）等政策文件精神，着力加强供给侧结构性改革，满足产业发展差别化用地需求，根据《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）〉的通知》（粤国土资规字〔2017〕3号），结合本市实际，制定此办法。 第二条本市行政区域内工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的管理和实施适用本办法。 第三条为健全我市工业用地土地供应和土地有偿使用体系，降低企业用地成本，提高土地市场周转效率，我市供应的工业用地，除按国家规定的工业用地最高出让年限出让外，可按先租赁后出让、弹性年期出让等方式供应。 本办法所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者（以下简称为承租人）使用，由承租人与国土规划行政主管部门（以下简称为出租人）签订国有建设用地使用权租赁合同（以下简称为租赁合同），并支付国有建设用地使用权租金的行为。 本办法所称工业用地使用权弹性年期出让，是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限，出让给土地使用者（以下简称为受让人）使用，由土地受让人与国土规划行政主管部门（以下简称为出让人）签订国有建设用地使用权出让合同（以下简称为出让合同），并支付国有建设用地使用权出让金的行为。 第四条市国土规划行政主管部门负责本市工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的规划、供应、利用等政策制定和指导监督工作，区国土规划行政主管部门负责本区工业用地先租赁后出让和弹性年期出让方案的具体制定。 市工业和信息化、发展改革行政主管部门会同国土规划、商务等行政主管部门负责制定本市工业用地先租赁后出让和弹性年期出让工作的产业准入标准和产业用地标准（指南），制定并实施土地利用绩效评估的指标、标准、方法和程序等。 各区政府负责各自行政区域内的工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的具体实施及项目履约考核工作。 第二章土地供应 第五条中华人民共和国境内外的个人、法人和其他组织均可以通过先租赁后出让、弹性年期出让方式取得工业用地使用权，法律、法规另有规定的除外。 第六条工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让方式依照国有建设用地使用权出让方式，采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。工业用地使用权
《采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析》
采用市场比较法评估工业用地的有关问题简析—扈守艳 （深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司，杭州)工业用地评估是指对地类用途为工业的宗地进行评估。由于工业用地在市场上的流通量较少，并且个案差异大，同时，由于工业用地宗地面积大、收益小距离市区较远等特殊性，在实践中，采用市场比较法评估过程中，与其它用途宗地采用市场比较法相比，需要注意较多的技术问题，本文主要探讨运用市场比较法进行工业用地评估时需要注意的一些技术问题。 一、工业用地特点及影响因素 工业用地包括工业、工业仓储、交通、电讯（移动）基站、供水、供电、供气等类用地。 （一）工业用地价格的特点： 1、工业用地价格一般与地区的经济因素相关性较强。 2、工业用地受非市场化因素的影响较多。政府在出让工业用地往往会考虑引入企业形成工业功能区的集聚效应、企业对当地经济的贡献、企业的品牌声誉等，从而在出让条件上利用优惠政策及限制政策进行定向出让，这些政策因素对地价有较大影响，从而造成工业地价在各地区大多呈现价格普遍较低的情况。 （二）工业用地价格的影响因素： 对工业用地价格造成影响的因素众多，一般随时间和地域不同其产生的作用也不同。大致可对这些因素分为三类： 1、一般因素： 一般因素是指对某地区工业用地价格总体水平的变动具有共性影响的因素，能够决定地价高低的水平。 （1）当地经济发展的水平。经济发展水平一般应与工业用地价格成正比例关系。 （2）城市规划。城市用地规划及城市性质规划都会影响到供地规模、用地结构及土地使用强度等等。这些将关系到一个城市的基础设施变化和公共设施变化，都将对地价产生影响。 （3）城市的土地制度。一个城市工业用地的供应制度及使用计划等会限制土地市场的供地形态、利用方式，这些都会影响到工业用地价格。 （4）城市区位。城市区位好，那么资金流、物资流、人流、信息流等汇集程度就好，工业用地的需求和工业产出就相对较高，因而地价也会较高。 2、区域因素： 对工业用地影响较大的区域因素一般有以下几个： （1）片区发展前景； （2）产业集聚程度； （3）周围土地利用状况； （4）能源、原材料保障度。 3、个别因素： 影响工业地价的个别因素主要有：宗地形状、宗地内土地开发程度、临路状况、容积率、宗地面积、工程地质条件、土地剩余使用年限、规划限制条件等。 二、工业用地评估中市场比较法技术处理
新版工业用地分类与各类范围
工业用地分类以及各类的范围 一类：电子工业、缝纫工业、工艺品制造等(对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业) 二类：食品工业、医药制造工业、纺织工业等(对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业) 二类工业用地是指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地。 包括房地产业、体育、娱乐业、水利管理业、环境管理业、公共设施管理业、农副食品加工业、食品制造业、饮料制造业、烟草制品业、纺织业、纺织服装、鞋、帽制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业、林业、农业、畜牧业、渔业、农、林、牧、渔服务业、木材加工及木、竹、藤、草制品业、家具制造业、造纸及纸制品业、印刷业和记录媒介的复制、文教体育用品制造业、化学纤维制造业、医药制造业、通用机械制造业、专用机械制造业、交通运输设备制造业、电气机械及器材制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、非金属矿物制品业、金属制品业、橡胶制品业、塑料制品业、通信设备、计算机及其他电子设备制造业、工艺品及其他制造业、废弃资源和废旧材料回收加工业、电力、热力的生产和供应业、燃气生产和供应业、水的生产和供应业、房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业、地质勘查业、铁路运输业、道路运输业、水上运输业、航空运输业、管道运输业、装卸搬运和其他运输服务业。 三类：采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等(对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业) 建设部城市用地分类与规划建设用地标准 为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展，特制订本标准。 第一章总则 第1.0.1条为统一全国城市用地分类，科学地编制、审批、实施城市规划，合理经济地使用土地，保证城市正常发展，特制订本标准。 第1.0.2条本标准适用于城市中设市城市的总体规划工作和城市用地统计工作。 第1.0.3条编制城市规划除执行本标准外，尚应符合国家现行的有关标准与规范的要求。 第二章城市用地分类 第2.0.1 条城市用地分类采用大类、中类和小类三个层次的分类体系，共分10大类，46中类，73 小类。 第2.0.2条城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类。 第2.0.3条使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别，但不得增设任何新的类别。
试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题
试论我国“工业用地办公楼化”现象及其问题 牛慧恩 摘要: 随着城市发展和建设规模扩张，城市土地使用功能从工业用途转变为商务办公等用途是常见现象，具有其客观合理性，也符合城市用地功能演变的一般规律，规划用地性质会随之进行必要的调整。然而在我国，一些城市的规划用地性质并没有随着土地使用功能的变化进行相应的调整，出现了愈演愈烈的?工业用地办公楼化?现象，这对城市规划的科学性等带来了一定的挑战。通过对我国这一特殊现象及其问题产生原因的分析，认为应该将我国的土地基准地价及土地出让金计收建立在土地利用现状分类的基础上，将土地出让金收取与规划用地性质脱钩，这样才能够为规划用地性质的合理调整‘松绑’，有利于维护规划用地性质的科学性并切实发挥其功能引导作用。 关键词：工业用地，办公楼化，土地出让金，科学性 1、引言 在当今中国的一些大城市，工业用地上的办公大楼越来越多、越来越高；尤其是在一些邻近城市中心的地区，将原来的工业厂房改变为办公用途，甚至在工业用地上改建或新建办公大楼的情况屡见不鲜，似乎正在成为一种潮流。例如在深圳，不仅有华侨城的从东部工业区到‘LOFT创意园’、蛇口的从三洋工业区到‘南海意库’的华丽转身，有车公庙‘天安数码城’的成功再造以及在龙岗中心区的再行复制，更有深圳高新区鳞次栉比、堪与中心区相媲美的办公大厦群…… 作为城市规划师，当我们在为这些地区的成功改造和高效利用而深感欣慰的时候，对于在规划图纸上仍然显示为棕色的工业用地性质，总不免感到有些‘别扭’；特别是当有人厉声质问：‘为什么那些办公大楼的用地性质是工业，按工业用地交土地出让金，而我们的办公大楼用地性质却是商业，按商业用地交土地出让金？’时，城市规划师们常常会变得哑口无言，难以给出令人信服的解释。因此，对于工业用地上越来越多、越来越高的办公大楼，在此称其为‘工业用地办公楼化’现象，认为有必要对该现象背后的原因及其带来的问题进行深入研究，并应积极寻求问题的解决对策。
土地利用状况指标含义
土地利用状况指标含义 土地利用状况目标反映截至评价时点开发区土地利用现状情况。包含土地开发程度、用地结构状况、土地利用强度等三个子目标。土地开发程度涉及土地供应率和土地建成率等两个指标；用地结构状况涉及工业用地率；土地利用强度涉及综合容积率、建筑密度、工业用地综合容积率、工业用地建筑系数等四个指标。 土地供应率是指已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比，单位为%。反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。 土地建成率是指已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已供应国有建设用地的建成状况。工业用地率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地面积与已建成城镇建设用地面积之比，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地中工矿仓储用地的比重。用于工业生产、物资存放场所的土地。对应《土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）》中的（06）工矿仓储用地，但不包括已建成的农村建设用地中的工矿仓储用地。 综合容积率是指已建成城镇建设用地上的总建筑面积与已建成城镇建设用地面积的比值，无量纲。反映开发区已建成城镇建设用地的综合利用强度。 建筑密度是指已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积与已建成城镇建设用地面积的比值，单位为%。反映开发区已建成城镇建设用地的平面利用状况。
工业用地综合容积率是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的总建筑面积与工矿仓储用地面积之比，无量纲。反映开发区工矿仓储用地的综合利用强度。 工业用地建筑系数是指已建成城镇建设用地范围内工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底面积、露天堆场和露天操作场地的总面积与工矿仓储用地面积之比，单位为%。反映开发区工矿仓储用地的平面利用状况。
工业用地评估操作指南
工业用地评估操作指南（草稿） 、尸、- 前言 工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多数情况，初学者通过阅读本教程，会极大的缩短获取评估经验所需时间，如能配合理论书籍学习，会收到更好效果。 一、概论 1、土地使用权分类土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。 2、土地使用权价值构成理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。 出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下： 拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。 拆迁补偿有二种方式进行：一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发； 二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。 基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行： 一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。此类情
土地资源利用效率研究
土地资源利用效率研究 目录 摘要……………………………………………………………………… 错误！未定义书签。ABSTRACT……………………………………………………………错 误！未定义书签。 摘要 土地资源是有限的，况且我国正处于城镇化发展由“起步”向“加速”转换的关键时期,城镇规模急剧膨胀,城镇建设占用大量土地,土地资源短缺与人们生存需要的矛盾日益突出。农村和城市土地利用存在许多问题，城镇化土地利用效率较低，对于这种情况，应该如何改善，提高土地资源利用效率。 Land resources are limited.In addition, urbanization in China is at an essential point in its transformation from the initia stage to accelerating stage. With quick expansion of city scale and large occupation of land for urban construction, the contradiction between land resources shortage and people living needs becomes more and more prominent.There are many problems in the rural and urban land use. Urbanization land use efficiency is low. To this kind of circumstance,how to improve and increase land resources utilization efficiency. 1 土地资源简述及利用状况 1.1土地资源介绍 土地资源是指已经被人类所利用，或者未来可能被人类所利用的土地。按其属性来分，可分为自然属性和社会属性，自然属性是指土地并不是人类所创造的，是自然进化的结果。社会属性，是指被人类利用，为人类的生存和发展提供资源和能量的土地。按其用途来分，又可分为工业用地和农业用地。工业活动要占用大量的土地资源，土地资源是工业发展必不可少的资源。现在对土地资源的利用更多的是农业用地，种植，养殖，林业都离不开土地资源。土地资源是固定不变的，土地资源的利用又是可持续的。 1.2土地资源利用状况 1.2.1农村土地利用状况 众所周知我国人均土地资源数量不足，特别是耕地资源更为短缺。但是在当前的新农村建设中，普遍出现了侵占耕地扩展建设用地的现象。实际上，农村现有的建设用地(包括村庄用地与农村集体工矿用地)的占地比例已经过高，超标准用地现象严重，土地利用效率极低。据在北京郊区的调查，北京市的村庄用地人均289平方米，为国家标准(小于150平方米)的1.93倍，农村集体工矿用地人均198平方米，二者合计487平方米。以22％的人口占有了64％的城镇村建
2016土地估价相关知识：工业用地评估方法选择模拟试题
2016土地估价相关知识：工业用地评估方法选择模拟试题 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在土地评估中，涉及房屋折旧年限计算的说法，下列正确的是。 A：取建筑的耐用年限 B：取土地的剩余使用年限 C：取可使用年限 D：耐用年限与可使用年限谁小取谁 E：时间因素 2、某公司于2005年1月1日对外发行5年期、面值总额为20000万元的公司债券，债券票面年利率为3%，到期一次还本付息，实际收到发行价款22000万元．该公司采用直线法摊销债券溢折价，不考虑其他相关税费．2006年12月31日，该公司该项应付债券的账面余额为万元．【2007年考试真题】 A：21200 B：22400 C：23200 D：24000 E：土地 3、在城市规划领域的《马丘比丘宪章》中，将__视为城市规划基本任务的出发点。 A．贯彻区域是城市存在基础的思想 B．体现人的需要以及以人为出发点的价值衡量 C．反映人与人的相互作用与交往 D．理解城市和区域发展的社会经济因素影响的重要性 4、按照马克思主义的地租论，不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值．2006、【2002年考试真题】 A：绝对地租 B：垄断地租 C：级差地租I D：级差地租Ⅱ E：时间因素 5、新企业所得税法所称，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。 A：非居民企业 B：居民企业 C：国有企业 D：外资企业 E：土地 6、地产市场的核心是__。 A．基准地价
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的 程序、方法和依据 一、评估程序： 1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。 2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。 3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。 4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。 二、评估方法： 评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。具体如下： （一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估： 重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。市场比较法的基本公式是：
城市工业用地布局要求及分类
城市工业用地布局要求 及分类 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
城市用地是由工业、对外交通运输、仓库、居住、城市公共设施、城市郊区等6大功，能用地所组成。 一、城市工业用地 （一）工业布置要求 1.建设用地要求工业布置对用地形状、大小、地形、水源、能源、工程地质、水文地质及其他特殊要求均应满足要求。 2.交通运输要求包括铁路、水运、公路和连续运输等形式。 3.防止工业对城市环境的污染主要防止有害气体、废水、废渣及噪声的污染。 4.工业区与居住区的位置应距离近便，步行不超过30分钟为宜。 （二）工业区应考虑工业协作关系、工业区的性质与形成、工业区的组成、工业区的规模。 （三）工业区在城市中的布置 （1）工业分类，规划人均工业用地面积指标为10—25m2之间。 （2）要符合工业布置的原则。 （3）工业在城市中的布置方式。根据生产的卫生类别、货运量及用地规模分为：远离城区的工业、城市边缘的工业、市内和居住区内的工业3种布置情况。 （四）工业用地布局与城市的关系 （1）工业与居住的用地布置形式有平行式、垂直式和混合式3种。
（2）工业布局与城市总体布局的关系有工业区包围城市，工业区与其他用地交叉布置，有机结合的组团式布置3种形式。 （3）工业布局对城市用地形态的影响，形成工业地带、组合城市、多功能综合区和带形城市。 （五）旧城工业布局调整对旧城工业布局的调整，以改善交通、卫生、生产、生活等情况为主，可采取留、改、并、迁等方式进行。 工业如何分类 ①按工业性质可分为冶金工业、电力工业、燃料工业、机械工业、化学工业、建材工业等。在工业布置中可按工业性质分成机械工业用地、化工工业用地等等。 ②按环境污染可分为隔离工业、严重干扰和污染的工业、有一定的干扰和污染的工业、一般工业等。 ·隔离工业指放射性、剧毒性、有爆炸危险性的工业。 ·严重干扰和污染的工业指化学工业、冶金工业等。这类工业的废水、废气或废渣污染严重，对居住和公共设施等环境有严重干扰。 ·有一定干扰和污染的工业指某些机械工业、纺织工业等。这类工业有废水、废气和噪声等污染，对居住和公共设施等环境有一定干扰。 ·一般工业指电子工业、缝纫厂、手工业等。 ③城市用地分类中，工业用地分三类。《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90强制性条文规定： 一类工业用地：指对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地； 二类工业用地：指对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地；