房地产众筹的三种模式详解
互联网+驱动房地产众筹的纳税筹划
关键词：“互联网+”；房地产众筹；发起人；投资人；涉税事项一、房地产企业众筹模式众筹模式是指借助互联网手段通过线上平台筹资项目向特定群体募集项目资金，与其他的融资方式相比，众筹具有融资效率高，融资成本低等优点，并且在众筹时发起人可以通过投资平台与投资人沟通互动，从而改变了以前信息只能单向传递的传统模式，同时通过众筹平台项目信息，也可以提前锁定有意向购房的人群。
所以通过众筹，房地产企业不仅能快速筹集资金，还能同时达到营销、销售等目的。
目前，房地产众筹模式可分为以下几种:（1）营销型众筹，是指房地产商以营销为目的开设的众筹项目。
通常是指房地产商以出让部分房产转让收入作为广告宣传费，通过广告的方式营销吸引投资者，从而达到转让产品房产所有权或相关收益权目的，提升企业知名度的目的，或者是房地产企业通过抵押房产来获得流动资金，并承诺在一定期限内将房产售出偿支付投资者的投资收益。
［1］（2）销售型众筹，是指房地产开发商为达到销售房产，加快资金回笼速度目的，将房产或项目通过互联网以低于市场的价格向投资者或社会公众出售的众筹项目。
但是销售型众筹模式与传统的直接交易房产还是存在一定差异，它是以产品房产作为标的物。
其主要模式为:开发商通过众筹平台展示房产相关情况，众筹参与人可通过众筹平台挑选中意的房产并进行线上预约。
在预约期满后，预约成功的投资者缴纳款项并签订认购协议；最后，在开盘之后投资者与房地产开发商签署房产买卖合同，完成购房。
［2］（3）融资型众筹，是指由于当前经济下行压力较大，房地产行业前景不太乐观，房地产企业为了快速募集资金而发起的房地产众筹项目，主要通过房地产企业的在建工程或待建房产为筹资标的物向公众募集资金。
融资型众筹与其他众筹的区别，主要在于融资型众筹是由投资者通过众筹平台直接对房地产企业的地产项目投资，主要投资于房地产企业的前期工程。
［3］二、众筹模式下企业的涉税事项（一）营销型众筹在2020年5月10日，甲公司是一家房地产企业，为增值税一般纳税人，因筹资需要决定通过某众筹挂出众筹项目，众筹标的物为将一套价值为400万元的成品房。
房地产众筹模式研究
房地产众筹模式研究引言随着互联网的发展，众筹成为了一种受欢迎的投资模式。
在过去的几年里，房地产众筹逐渐崭露头角，并得到了广泛的关注。
本文将对房地产众筹模式进行深入研究，探讨其优势、局限性以及未来的发展趋势。
房地产众筹是指通过互联网平台，将投资者的资金集合起来，共同投资于房地产项目。
这种模式消除了传统房地产投资的门槛，使更多的人可以参与房地产投资，从中获得收益。
投资者可以通过平台来选择符合自己需求的房地产项目，投资金额灵活多样。
1. 降低投资门槛房地产众筹消除了传统房地产投资的门槛，使更多的人能够参与其中。
传统的房地产投资需要大量的资金，而房地产众筹允许人们通过较小的金额进行投资，降低了投资的风险。
2. 分散风险房地产众筹将投资分散到不同的项目中，这样可以降低投资者的风险。
即使某个项目出现问题，其他项目的回报也可以弥补。
这种分散投资的方式能够提高整体的投资回报率。
3. 透明度高互联网平台为投资者提供了更多的信息和数据，使投资者可以更好地了解投资项目的风险和收益。
这种透明度可以帮助投资者做出更明智的投资决策。
4. 提供多样化的投资机会房地产众筹平台上有各种不同类型的房地产项目可供选择，包括住宅、商业、写字楼等。
投资者可以根据自己的需求和风险承受能力选择适合自己的项目，获得更多的投资机会。
房地产众筹的局限性1. 管理和运营风险房地产众筹平台需要进行项目的筛选和管理，但并非所有平台都有严格的审核和监管措施。
缺乏有效的监管可能导致项目的风险增加，投资者可能会面临投资损失。
因此，在选择众筹平台时，投资者应该注意平台的信誉和合规性。
2. 项目流动性较低与股票、债券等金融产品不同，房地产是一种相对长期的投资。
投资者在房地产项目中的资金可能较长时间无法流动，这意味着投资者需要有一定的时间承受风险，并可能不能随时变现。
3. 风险管理困难房地产众筹项目涉及较高的风险，包括市场风险、法律风险、项目开发风险等。
投资者需要具备一定的风险管理能力，包括对市场的判断、对项目的调研等。
地产众筹方案
地产众筹方案概述地产众筹是一种集资模式，通过互联网平台将投资者与地产项目进行连接，让投资者可以以较低的门槛参与地产投资。
本文将介绍地产众筹的概念、优势、挑战以及一些实施地产众筹的方案。
什么是地产众筹？地产众筹是一种集资模式，通过互联网平台，将投资者与地产项目连接起来，让投资者可以以较小的金额参与地产投资。
传统地产投资通常需要投入大量资金，而地产众筹则提供了一种更灵活的选择。
地产众筹的优势1. 降低投资门槛传统地产投资通常需要投入大量资金，使得普通投资者无法参与。
而地产众筹可以将投资门槛降低到较低的水平，让更多的投资者有机会参与地产项目。
2. 分散投资风险地产众筹可以将投资金额分散到多个项目中，从而降低单个项目的风险。
即使其中某个项目出现问题，投资者的整体风险也会被分散到其他项目中。
3. 提供更多选择地产众筹平台通常会提供多个地产项目供投资者选择，从而提供更多投资选择的机会。
投资者可以根据自己的风险偏好和投资目标选择最适合自己的项目。
4. 透明度高地产众筹平台通常会提供详细的项目信息和财务信息，投资者可以更好地了解项目的情况，从而做出更明智的投资决策。
透明度高的特点也增加了投资者对平台的信任度。
地产众筹的挑战地产众筹也面临着一些挑战，以下是几个主要的挑战：1. 监管问题地产众筹涉及到资金集中和投资者的利益保护等问题，需要有相关的监管机构进行监管。
但目前地产众筹的监管仍然不完善，平台和投资者的合法权益保护存在一定风险。
2. 项目选择问题地产众筹平台上的项目数量多样性较高，投资者在选择项目时需要具备一定的分析能力和专业知识。
对于普通投资者来说，选择合适的项目可能是一个挑战。
3. 项目风险控制问题地产众筹平台需要对项目的风险进行评估和控制，以保证投资者的利益。
在项目风险评估方面，平台需要具备一定的专业能力和经验。
地产众筹方案1. 项目筛选地产众筹平台需要设立一套严格的项目筛选机制，对申请众筹的项目进行审核。
房产众筹方案
房产众筹方案众筹近年来成为一种受欢迎的投资方式，不仅可以让个人实现投资多元化，还能够通过集资的方式推动或支持各种项目的发展。
房产众筹作为其中一种形式，吸引了越来越多的投资者。
在本文中，将探讨房产众筹方案的基本原理、优势以及风险，并介绍一些成功案例。
一、房产众筹的基本原理房产众筹是通过通过互联网平台，将投资者的资金进行集合，用于共同投资在不同地区的房产项目。
投资者可以根据自己的风险偏好和预算选择合适的项目，并按比例享有相应的收益。
二、房产众筹的优势1. 降低门槛：传统的房地产投资需要大量资金，而房产众筹可以使更多的人参与其中，从而降低了投资门槛。
2. 分散风险：投资者可以通过在多个项目中分散投资，降低了单一项目带来的风险。
3. 透明度高：房产众筹平台通常会提供详细的项目信息和资金使用情况，使投资者可以更清楚地了解项目的情况。
4. 提供流动性：投资者可以在一定的时间段内进行买卖房产众筹项目的份额，提高了投资的流动性。
三、房产众筹的风险1. 市场风险：房地产市场存在周期性波动，价格和租金可能会受到不可预测的影响，从而对投资者的回报产生影响。
2. 管理风险：房产众筹项目的管理和运营需要专业团队进行，如果管理不善，可能会导致投资项目的亏损。
3. 法律风险：各地区对房产投资都有各自的法律法规，投资者需要了解并遵守相关规定，否则可能会面临法律风险。
四、房产众筹的成功案例1. 案例一：某众筹平台成功推出一项商业地产项目，通过众筹方式募集了所需资金，并在规定时间内实现投资者的回报；同时，该项目也为投资者提供了一种多元化的投资选择。
2. 案例二：某众筹平台与开发商合作，推出住宅楼盘众筹项目，吸引了大量投资者参与。
该项目以现代化的理念及绿色生态的建筑设计，获得了投资者的高度认可。
结语房产众筹作为一种新兴的投资方式，为投资者提供了更广阔的选择空间，并降低了传统房地产投资的门槛。
然而，投资者在选择房产众筹项目时应注意风险，并通过充分了解项目背景和风险控制措施，做出明智的投资决策。
众筹购房的常见模式简析
众筹购房的常见模式简析作者：吕士威来源：《法制与社会》2016年第07期摘要因国内经济下行、房地产市场不景气，有些品质高档、地段稀缺、价格昂贵的会所、商业或住宅难以凭一人之力购买，于是，众筹购房应运而生。
多人共同出资购买房产、共享产权和经营所得，不仅降低了投资门槛，也分散了投资风险，一时之间受到开发商和投资者的双重追捧。
关键词众筹购房产权众筹权益众筹股权众筹作者简介：吕士威，德衡律师集团，副总裁，研究方向：房地产法律。
中图分类号：D920.4 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）03-173-03所谓众筹，英文表述为crowdfunding，指发起人采用“团购+预购”的形式，以私募方式向不特定的多数人募集项目资金进行项目投资。
作为一种新兴的融资模式，众筹自2010年左右从国外引入中国大陆，并于2014年起在国内蓬勃发展。
众筹购房，是指以私募方式向不特定多数人募集资金，共同购买一栋、一宗、一套或多套房产（以下称“标的房产”），投资人直接或间接共享标的房产的所有权和收益的购房模式。
目前，从国内实践来看，众筹购房主要体现为三种模式：第一种：多个投资人共同购买标的房产并按份共有产权（以下称“产权众筹”）。
第二种：多个投资人通过合同约定共同以一人或几人名义购买标的房产并按合同约定份额享受权益（以下称“权益众筹”）。
第三种：多个投资人出资设立公司，通过公司购买并持有房产（以下称“股权众筹”）。
也有人将“多人组团预购商品房从而达到每人分别以低于市场价的价格购得一套房屋的目的”的模式称为“众筹购房”，但此种方式只是团购，并非典型众筹，故不纳入本文分析的众筹模式。
一、产权众筹模式通常由一人或几人发起，说明标的房产的基本情况、价格、总价以及每人至少需要投资的金额及所占权益的份额，待响应同意共同购买标的房产的人数及承诺投资金额达到预期目标时，即共同与开发商或转让方签订标的房产买卖合同、支付购房款。
房地产众筹31
房地产众筹31引言随着互联网的迅速发展和人们的风险意识的逐渐增强，众筹成为了一种新型的资金筹集方式。
房地产众筹作为其中的一种形式，越来越受到人们的关注和青睐。
本文将介绍房地产众筹的基本概念、运作方式以及相关的风险和未来发展趋势。
一、房地产众筹的定义和形式房地产众筹是指通过互联网平台，将多个小额投资者聚集起来，共同投资于房地产项目。
它以传统的房地产投资方式不同，既降低了投资门槛，又提供了更多的投资机会。
房地产众筹有多种形式，包括股权众筹和债权众筹。
在股权众筹中，投资者购买房地产项目中的股权，通过收益分红或出售股权来获取回报；而在债权众筹中，投资者借款给房地产开发商，在约定的期限内获取一定的利息。
二、房地产众筹的运作方式房地产众筹的运作方式主要分为以下几个步骤：1. 项目筛选和上线众筹平台首先对房地产项目进行筛选，选择符合条件的项目上线。
项目上线后，投资者可以在平台上查看项目的详细信息，包括项目的目标金额、预期收益等。
2. 投资者注册和认购投资者需要在众筹平台上注册账号，并完成身份验证和风险评估等步骤。
注册完成后，投资者可以根据自己的风险偏好和资金实力，选择符合自己需求的房地产项目进行认购。
3. 项目募集和分配一旦达到项目的最低融资额，项目即可开始募集资金。
投资者可以根据自己的意愿，投资任意金额参与到项目中。
当募集期结束后，平台将根据每位投资者的投资额度，按照一定比例分配收益。
4. 项目管理和退出众筹平台将对参与的房地产项目进行管理，并及时向投资者提供项目的经营情况和收益情况等。
投资者可以选择在项目期满后退出，或者选择继续持有股权。
三、房地产众筹的风险房地产众筹虽然具有一定的优势，但也存在一些风险需要注意：1. 项目风险房地产项目本身具有较大的风险，包括市场风险、政策风险等。
投资者需要仔细评估项目的潜在风险，选择合适的项目进行投资。
2. 平台风险众筹平台的合法性、稳定性和专业性也是投资者需要关注的问题。
房地产众筹模式详解(ppt 20张)
【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）
2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发 类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝 等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商 直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开 发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制 化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹 权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销 导向，要求投资者需是未来的购房者。 在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价 差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的 成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设， 并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用
【案例】苏州万科城100㎡全装三房
苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元 的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成 功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台 在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可 以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以以拍卖成 交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其 他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法 赎回。
房产众筹的模式
房产众筹的模式早在10年以前，房产众筹在国内就初现端倪，只不过那时候的名称是“个人集资建房”。
2003年，30岁的于凌罡就在北京通过互联网发起集资建房，得到网友的热烈响应。
其后，赵智强在温州、王华在郑州先后发起集资建房，在当时引起广泛关注。
最终，只有赵智强的项目在历经9年半坎坷之后获得成功。
如今，时隔10年有余，房产众筹以全新的面貌出现在我们面前。
不少知名平台以各种形式推出了房产众筹项目，其中大部分获得热烈反响。
不过，要说哪种模式会成为将来房产众筹最可行的选择还为时尚早，与其说各家都信心满满，不如说大家都在尝试阶段。
而对参与者来说，由于行业形态非常多样，只有认清每个项目所能带来的真实回报，了解潜在风险才最重要。
房产拍卖你情我愿“众筹+拍卖”是房产众筹市场上一个比较有创意的模式。
万科曾在江苏推出过这样一个项目，标的是苏州万科城的一套住房，市场价大约90万元左右，目标金额设在54万元，相当于房价的6折。
具体的做法是，由发起人向客户众筹意向金，1000元起投，客户付款后，就拥有了参加众筹拍卖的权限。
当众筹金额达到54万元后，就正式进入拍卖流程了。
从54万元在线起拍，所有交过意向金的客户都可以开始拍房子。
拍卖结束后，成交价超过54万元的部分将被当作投资收益按比例返还给缴纳意向金的客户。
比如最后拍得80万元，那么中间的差价就有26万元，这笔钱将根据每位客户的意向金占比进行分摊。
搜房网旗下的天下贷现在也采用这一模式。
将一套房产的底价拆分为若干等份供众筹参加者认购，然后进行网上拍卖，获得的溢价为投资人的回报。
这类项目对投资者来说会有比较高的收益可能。
最终竞拍成功的人，出价一定是合理的心理价位，同时低于房产的市场价，等于赚到一笔差价。
而没有竞拍成功的，也不必担心意向金付诸东流，由于开发商的让利，所以这部分参与者也能获得较高的收益回报。
而且通常回款周期比较短。
而对开发商来说，这一模式等于给自己的楼盘打了广告，一套房产的让利能提高整个楼盘的人气，精准锁定潜在购房者，这笔账还是划算的。
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房地产众筹的三种模式详解
目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。
有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，或搞慈善事业。
A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。
哎，又没中啊！这当然是一个笑话。
屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。
那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？
问题的答案是——房地产众筹。
众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。
2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。
Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。
我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。
但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。
▌一、投资理财产品型：找好项目是关键
典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。
1、海外众筹
在互联网时代，得屌丝者得天下。
今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。
屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。
平安好房网用户最低众筹额为100美元，每名用户最多可认购10份，即1000美元。
一旦众筹项目成立并运营，参与人就可以按季度领取预计年化收益4%至5%的“房租”收益。
在项目持有2到3年后，通过出售房产获取增值收益。
与此同时，平安好房也已经开始在国内发起房产众筹项目，与万科、绿地、世茂等开发商进行房产众筹合作。
点评：海外众筹的项目的“房租”收益率跟余额宝差不多，相比国内的类似项目的收益还是比较低的，如果项目选的不好，最后卖的价格不高，投资者会觉得亏大了。
2、房宝宝
在6月17日，团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目发起第一期别墅众筹，众筹1491万元的需求，短短2小时便被443位人士完成。
8月23日，该套众筹别墅以1600万元价格售出，实现年化收益40%。
如此短时间内取得这么高的收益，主要得益于当时拿房的价格低。
中信御园销售价格在30000-45000元/平方米，房宝宝拿到的价格只有21000元/平方米，相当于市场价的7折。
根据规定，团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为3年。
如果3年后，还没有卖出去，或者房价跌了，参与众筹者可以投票表决，是继续持有，还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。
目前，团贷网的房产众筹项目目前已经发展了多期，其中已经实现回购的众筹房产年化收益率为17%，还是相当不错的。
不过，预期收益和风险一直都是成正比的，团贷网的房产众筹项目不承诺保本、保息，所有投资风险都要由参与众筹者自己承担。
点评：既然是理财，肯定都是冲着赚钱去的，这需要众筹的组织方有足够的平衡能力。
对于开发商来说，更多的肯定是希望尽快卖掉房子，同时对外宣传自己的品牌。
而对于参与者来说，则是得到尽可能高的收益率。
因此，众筹的组织方需要本着对参与众筹的人负责，选择好的项目合作，实现合理的收益，同时平衡开发商一方的诉求。
▌二、营销推广型：能否持久是个问题
典型代表：搜房的天下贷、京东的凑份子钱。
1、天下贷
150分钟、到场158组购房者、销售金额近亿元！在搜房网“顶级合作伙伴计划”中，万科海上传奇的2014年首场夜闪购交出了一份完美的答卷。
如此亮眼的成绩来自于一款针对搜房网会员的专属金融产品“天下贷”的支撑。
“天下贷”是搜房金融面向购买万科海上传奇的搜房网电商会员推出的一项专属
金融服务，提供最高90万元的消费贷款，具有无抵押、超低利率、期限灵活、额度自由、用途广泛等特点，最长可享受24个月无抵押贷款。
综合来看，在优惠方面，“天下贷”给了购房者提供给了更大的空间，限时1%额外优惠、最高再享6万元独家优惠，叠加式优惠足以促使购房者出手，而专门针对万科海上传奇的定制化金融服务，很好的满足了置换型购房者的需求。
门槛低和性价比高两大特征很好的解决了客户短期资金周转的问题。
点评：该款产品在去年的双十一电商狂欢日就已上线，上线首日即引发新华网人民网等超过百家主流媒体争相报道。
可见，众筹不仅仅是给购房者实惠，媒体铺天盖地的报道是极好的免费广告，也是给开发商自己的大实惠。
2、凑份子钱
11月14日，远洋和京东“凑份子付首付”活动第二季正式上线。
据介绍，整个活动将从11月14日持续到11月29日，并被分为两档，一档是11元筹9大城市房首付款，覆盖北京、上海、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万。
另一档是5000元筹12大城市的折扣房资格。
从14日开始，每天将重磅推出两个城市的众筹项目，北京、天津率先启动，其余城市上海、大连、杭州、中山、武汉、秦皇岛及抚顺等，将根据用户点赞数来确定启动顺序。
此前，11月11日，24小时，18万人参与，总金额超过1200万元，远洋地产的房产1.1折众筹项目刷新了京东金融旗下的众筹历史数据。
远洋地产的相关负责人表示：这次活动的销售目标是30亿元。
正是由于11·11众筹活动吸引了极大的社会关注度，客户对项目购买兴趣大增，才决定立即启动众筹第二波。
这次远洋全国多个城市在售住宅项目也将积极联动，形成远洋全国19城同感恩共回馈的火热氛围。
如果算上，这一次传统地产企业用互联网思维的营销的创新之举所带来的品牌传播效果，这次远洋地产的收益可算上收的钵满盆也满。
点评：巨额的优惠，有助于开发商快速去滑，但这样的优惠幅度能够持久是个问题。
如果将品牌传播效果计算在内，开发商固然是既卖了房子，赚了银子，又赢得了名声。
未来，互联网平台有可能承担起虚拟售楼处的角色，将线下的展示厅搬到线上来，对开发商来说，这节约了营销成本，对消费者来说则能够获得更多的让利与实惠。
但这样的活动能够成为常态吗？开发商能够将自己所有的房子都这么卖吗？
▌三、合作建房型：前景大但难度也大
典型代表：众筹网的乐居众筹。
投资理财型的房地产众筹让屌丝可以享受土豪的投资收益盛宴，营销型房地产众筹让开发商可以更大力度地让利给购房者，但这里面始终还是有许多中间环节成本的。
能不能直接自己众筹资金建房，将传统房地产项目开发的财务成本、营销推广费用、开发利润等都能被减去？对于普通的刚需购房者来说，这来得更为实际。
10月10日，南京一家地产公司推出国内首家众筹建房投资平台——“乐居众筹”，瞄准的就是这种模式，目标是让更多人以成本价置业，挤出房地产中间环节的利润。
“乐居众筹”目前计划的置业模式是，先寻找购房群体，然后根据客户的购房居住需求拿地，并通过专业开发商代建直至最终交付使用，整个建造过程公开透明。
对于参与者最担忧的资金安全问题，“乐居众筹”通过第三方银行监管资金解决，封闭运作，专款专用，确保资金安全；同时，“乐居众筹”引入审计所、律师事务所全程监督审计，建房信息定期公示，并且组织用户成立众筹建房代表委员会，定期对项目进行考察，了解项目建设进展。
点评：这种模式对于陷入危机中的中小房企是一个大利好，平台通过互联网手段，将购房者汇聚起来，筹集资金聘请中小开发商建房子，将传统的开发商建房子、购买者买房子的纯买卖关系，转变为购房者聘请开发商建房子的雇佣关系，达到了节约中间利润成本的目的。
对购房者来说，意味着可以以更低廉的价格买到房子；开发商来说，则解决了开发商的资金及客户问题。
缺点是众筹建房组织者能否拿到地以及能以什么价格拿到地，都存在不确定性。
中小房企与成熟的品牌房企相比存在有劣势，拿地的能力可能存在很大不足。
此外，组织者的专业能力、成本把控能力、资金实力等问题都需要谨慎考虑，如果组织者投入过低，高度依赖众人投资，组织者的风险控制意识难以保证，风险最终就会都转嫁给了参与者者。
此前南京也出现过类是的个人集资建房，只不过不是采用互联网众筹这种模式而已，但至今都没有成功的案例。
▌总结
综上所述，我们认为，随着房地产泛金融化发展的趋势，投资理财型的房地产众筹热度有望持续，但收益率会逐步收窄；营销型的众筹，更多的是开发商用来营销造势和去化的手段，是否能够大规模长时间的使用值得怀疑；基于房地产众筹的房地产开发满足了消费者对个性化的需求，解决了白银时代房企——特别是房企的两个最大痛点，资金和客户，同时它砍掉了中间成本，如果运作模式成熟，确实可以让购房者得到更多的实惠，但投资理财型和营销型这两种模式，合作建房型存在更多的问题，未来较长一段时间可能只是相对“小众”的产品，无法完全
取代传统的房地产开发模式，但发展的空间巨大。
因为互联网的精神是网聚人的力量，人人参与，房地产众筹未来也势必会生出更多的玩法。