关于河南省林州市房地产发展状况的调研报告

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林州市房地产市场现状分析

一、林州市概况

林州市是河南省安阳市下辖的县级市。林州位于河南省北部、太行山脉东麓，处河南、山西、河北三省交汇处。辖境东与安阳县、鹤壁市鹤山区、淇滨区接壤，南邻辉县市，西界与山西平顺、壶关两县接壤，北与河北涉县相连，总面积2046平方千米，其中山坡、丘陵占86%。林州市地处太行山南段东麓，境内多山，山坡、丘陵占总面积的86%。地势西北高东南低，市区海拔高度为306.8米。属海河流域漳、卫南运河水系，有漳（浊漳河）、洹河、淅河、淇河4条河流以及红旗渠。属暖温带大陆性季风气候，年平均气温12.8℃，年降水总量672.1

毫米。矿藏有铁、煤、白云石、石英石、耐火粘土、大理石、花岗岩等。

林州市地理位置优越，东临京广铁路，西通晋陕腹地，南依郑州，北连京畿，乃南下北上、东进西达、三省通衢之要地。人称“金三角”，史书有“卫弃之而弱，晋有之而霸”的记载。交通便利，新河、安林、合嘴三条省级干线公路贯穿全境，东距107国道和京珠高速公路50公里，京广铁路支线安林铁路直达林州腹地（现已停运），山西中南部铁路通道吕梁市（山西省）- 日照市（山东省）重载铁路（在建中）途经林州市,并在林州市设立红旗渠站。

二、林州市住宅市场调研分析

超大型城市综合体之------长安印象

（一）项目属性：集商业、住宅、酒店、公寓、写字楼旅游文化于一体的百万平米城市综合体。

（二）项目功能：时尚购物、高尚居住、美食餐饮、休闲娱乐、旅游文化、商务金融六大中心。

（三）项目概况：项目总建筑面积36万平方米，容积率仅1.88，绿化率高达50%，集高层、小高层、多层和花园洋房、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅于一体，建筑形态多样，产品线丰富社区内设臵有会所、1000平方米幼儿园及商业街，内部配套完善围合布局，依托城市道路与社区路，形成多个组团；各组团均呈现南低北高之势，整体呈现东低、西高；各组团四周均规划有商业，在市政主干道

沿线规划有集中商业、商务、公寓，在项目南端、龙山路（未打通）北规划有单体、专业商业。

（四）项目销售：项目销售价格集中在2500-3000元/平方米之间，目前销售已经过半。

林州市超大型城市综合体项目，物业属性多样，功能丰富；建筑形态多样，产品线丰富，易于满足客户多样性需求，但客户档次参差不齐，客群繁杂，难以迎合高端客户的需求；体量庞大，分期、分组团开发，各组团均以围合型建筑为主；各组团四周均设有临街底商，居住品质大打折扣；商业体量庞大，且穿插于各组团之间，居住安全隐患大；首期推出产品均为市场主力需求形态和房型，利于回现和塑造保值增值形象。

三、林州市消费者调研分析

潜在客户年龄集中在25-45岁之间。其中，25-35岁占比过半，为林州市场主力购房客群，既有婚房刚性需求，更有周边乡镇、林州市改善型客户需求；35-45岁占比显著，此区间客群已经取得一定的社会地位，功成名就，具备强劲的购买实力，重在改善型需求或投资型需求；45岁以上占比12%，与25岁以下占比持平。

潜在客户意向房型集中在三房。其中，三房一厅一卫、三房两厅两卫关注度较为接近，可以看出，紧凑型三房一厅一卫具备雄厚的客户基础；三房两厅一卫需求结构性占比高达21%。实际调研中，两代居年龄相差不足20岁的倾向于三房两厅一卫，若超过20岁则倾向于三房两厅两卫。二房、四房均占比显著，存在一定的市场需求。

四、林州市房地产市场发展前景

房地产市场发展特点：规模优势显著，容积率集中在2.0以上，绿化率集中在35%-45%之间；住宅为主，多功能复合型综合体出现且呈趋多之势；高低配项目为主，低层物业重在拔升项目形象和提升利润空间；一梯两户、一梯三户为主，一梯四户业已出现。

林州市场交易、监管较为混乱，尚未开工即已开售现象普遍存在，故付款方式并未出现一边倒。按揭付款占比过半，但相比同类城市，此比重占比较高；一次性付款占比高达26%，既有楼盘付款方式的限制，也与客户的经济实力息息相关；分期付款占比高达22%。一次性、分期付款累计占比48%，可以看出林州市场客户强劲的消费实力。所以应积极办理按揭贷款，以便更好的积累客户，释放成交量、保证现金流。