住宅设计中赠送面积的操作要点
【2019年整理】长春赠送面积的几种
入户花园可以隔成一个小书房，非常实用
大阳台设计，阳台面积12㎡
四、隐藏式衣橱
隐藏式衣橱的设计方法有点类似于 低台凸窗，通过外墙外移并将其做成 凸窗完成，只是这里的凸窗改成了 “衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱 的高度通常也在2.2米以下，不用计 入建筑面积，但业主却可以使用。 缺点：外墙的保温和整个小区的 外立面的协调性。
实
• 虚线为可打掉的假梁
例
三、超大入户花园和大阳台
由于入户花园和阳台只计一半建筑面积， 开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积” 之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源 景观较好的楼盘中使用。 缺点：作为购房者，由于入户花园要计 一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园 必然造成室内空间的变小。另还必须考虑到底 多大的入户花园和阳台适合多大的户型。 详见附图
五、送半地下室（一般是多层的一、二层）
• 2.2米以下的半地下室由于不计入建筑面积，不 少开发商通过赠送半地下室来增大使用空间也属 于“偷”面积之列。而对一楼住户赠送半地下室， 有开发商的做法是通过一个楼梯将半地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来。 • 缺点：按照相关规定半地下室应该属于业主共有 空间，如果送给只送给一楼住户则有可能侵犯了 其他业主的合法权益。
二、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁
为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设 计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而 客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设 计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高 变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是， 目前常用的是在屋内做一道假梁，将部分空间 隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6 米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可 以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间 变大。 缺点：拆卸后如何保证墙体的隔热、保温 。 详见附图
房地产开发商赠送面积的方法
“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一
样。
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5、低台凸窗和落地凸窗
● 注意事项：大凸窗设计也会带来诸如窗墙比、外请保温、 外墙渗漏等问题，需要在材料、建筑设计上下功夫。
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一、纯“赠送”的空间
6、隐藏式衣橱
◆露台、空调机位、凸窗、隐藏式衣柜、地下室、 可封闭的露台、室内挑空、设备间、花架等不计入建 筑面积的空间；
◆按改造方式可分为赠送室外面积和赠送室内面积
2、“抢”得一半面积的空间
◆阳台、入户花园等，只计一半建筑面积，但可将 其封闭成为室内房间。
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一、纯“赠送”的空间
1、赠送大露台、挑高阳台或入户花园
●对空调机安放处的改造，虽然只能“偷”得1㎡-2㎡左右的面 积，但是，多出的每一平法米，对于购房者而言都是实惠。
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一、纯“赠送”的空间
4、赠送地下室、半地下室
☆一楼住户赠送地下室，有的做法是通过一个楼梯将地下室和一 楼客厅相连，使得楼上楼下有机结合起来；有的则与入户花园 结合，成为一个极富个人情趣的私密空间。
●注意事项： 挑高房是利用“层高”偷面积的一种，如果规划 中有限高要求限制，将房屋层高做大意味着层数可能会减少。
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客厅挑高5.7 米，可自行分 割加层
某楼盘挑高方形平面 示意图
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பைடு நூலகம்
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一、纯“赠送”的空间
住宅户型设计中常见的面积赠送方式
住宅户型设计中常见的面积赠送方式住宅户型设计中常见的面积赠送方式住宅户型设计是一项非常重要的工作，它涉及到房屋的室内布局、房间面积等多个方面。
在户型设计中，面积的赠送方式是一个非常重要的问题，开发商常常采用面积赠送的方式来提升房屋的吸引力。
那么，常见的面积赠送方式有哪些呢？下面我们一起来了解一下。
一、毛坯房面积赠送毛坯房面积赠送指的是开发商在售楼处宣传中，将毛坯房的实际面积和售房面积相比，多以几个平方米的方式来吸引购房者。
这种面积赠送的方式比较常见，一般情况下赠送面积的数量不会太大，最多也不过十几平米。
但是，由于毛坯房的装修需要购房者自行处理，因此赠送面积将会大大降低购房者的装修成本。
二、公摊面积赠送公摊面积赠送指的是在房产项目中，将公共区域面积的一部分分摊到购房者的住宅面积上，以此来提升售房面积。
这种面积赠送的方式比较常见，一些开发商会将公共区域的面积分摊到住宅的楼层上，并计算为赠送面积。
通常来说，这种赠送面积的数量会比较大，如二十多平方米，甚至三十多平方米。
但是，这种赠送方式也存在争议，在购买房屋时，大家一定要仔细核查每个房间的实际面积。
三、阳台面积赠送阳台面积赠送指的是在售楼处宣传中，将楼层空间较大的阳台面积计算在售房面积之中。
这种赠送方式比较常见，尤其是在高层公寓中，因为高层公寓中的阳台面积一般比较大，而且可以欣赏到很好的景色。
在售楼处中，开发商通常会将阳台面积计算在总面积之中，以此提升售房面积。
但是，购房者必须清楚的知道，在实际使用中，阳台面积并不能当做生活空间进行计算。
四、阁楼面积赠送阁楼面积赠送指的是在售楼处宣传中，将阁楼面积计算在售房面积之中。
通常情况下，阁楼面积是不能作为正式的生活空间进行计算的，但是在一些特殊情况下，开发商会将阁楼面积赠送给购房者。
阁楼面积的赠送方式比较少见，但是有时候会作为一种增值方式出现。
以上就是住宅户型设计中常见的面积赠送方式了。
当然，房产市场是一个竞争激烈的市场，开发商为了提升售房面积，可能会采用一些不太合理的方式。
住宅商品房赠送面积分析探讨
住宅商品房赠送面积分析探讨经实地调研，呼和浩特中海、恒大、绿地等地产公司各项目目前赠送面积类型有：首层赠送负一层面积和开敞阳台赠送一半面积。
本文分两个部分，分别对首层赠送负一层和阳台赠送进行分析。
第一部分通过分析建议保留首层赠送负一层这种方式。
第二部分是本文的重点，从设计、营销、成本、工程、验收角度对赠送面积进行初步分析，初步评估了取消赠送面积后对设计、销售、成本、工程、验收的带来各种影响，文章抛砖引玉，为房地产开发决策提供参考。
标签：住宅商品房；赠送面积；分析探讨1、首层赠送负一层分析根据结构设计，建筑地下埋深为该栋建筑高度的1/10～1/15，因此，一般住宅一类高层必须做两层地下室，小高层（11层）只需做一层地下室；地下车库一般与住宅地下室相连，保证住户停车后直接通过电梯入户。
住宅地下负一层一般作为首层赠送，赠送的地下负一层面积有潜在商业价值。
以中海紫御东郡为例：一类高层6#楼东户（此户首层赠送私家小院）首层售价8425元/㎡、二层售价6884元/㎡，差价1541元/㎡，即私家小院价值1541元/㎡。
小高层11#一单元东户（此户型首层即赠送私家小院也赠送负一层）首层单方售价12589元/㎡，二层售价7425元/㎡，差价5164元/㎡，此差价包含首层私家小院和负一层的商业价值。
通过上面得出住宅负一层的潜在商业价值为3623元/㎡。
从成本角度，住宅负一层单方成本2355元/㎡（此数据来源于中海凯旋门小高层成本统计表），通过上面计算得出的负一层商业价值，作為首层赠送的负一层单方潜在售价超过单方造价，属于可盈利的子项。
因此从售价及成本角度考虑，负一层作为赠送面积是属于盈利的一项，建议保留。
2、开敞阳台增送面积分析呼市几个地产公司目前一般生活阳台、服务阳台赠送一半面积，验收后封闭。
赠送面积是营销的一个好卖点，客户只需支付房间阳台一半面积的金额，得到了实惠。
以中海凯旋门为例，假如阳台不赠送面积，对设计、营销、成本、工程质量、验收产生以下影响：2.1 对设计的影响（1）规划设计“拔掉”一栋小高层经统计中海凯旋门项目共赠送面积4691.82㎡（共1112户，户均4.22㎡）。
普通住宅面积赠送措施研究pptx
03
普通住宅面积赠送措施分析
赠送面积的优缺点分析
增加房屋使用空间
赠送面积可以增加房屋的使用空 间，提高居住舒适度。
提升房屋价值
赠送面积可能会增加房屋的市场 价值，提高投资回报可以作为一种促销手段，吸引购房者 购买。
赠送面积的优缺点分析
01
02
03
存在安全隐患
政策法规
政府对房地产市场的政策法规是 影响赠送面积现象的重要因素。 例如，某些地区禁止或限制赠送 面积的做法，以防止市场投机和
违规行为。
市场供需关系
房地产市场的供需关系也是影响 赠送面积的因素之一。在供大于 求的市场环境下，开发商可能会 采取赠送面积等营销手段来吸引
购房者。
开发商营销策略
开发商的营销策略也会影响赠送 面积的现象。为了提高销售业绩 和市场份额，开发商可能会采取 赠送面积等手段来吸引购房者。
对于开发商而言，需要权衡赠送面积的利弊，制定合理的营销策略，同时遵守相关 法律法规。
对于政府而言，需要加强对普通住宅面积赠送措施的监管，制定更加明确和规范的 法律法规，保障购房者的合法权益。
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开发商将原本属于建筑 面积的阳台赠送给了购 房者，作为吸引购房者
的手段。
阁楼赠送
部分住宅项目将原本属 于建筑面积的阁楼赠送 给购房者，增加房屋的
使用面积。
地下室赠送
地下室作为附属设施， 有时也会被开发商赠送
给购房者。
其他形式
除了以上几种常见形式 外，还存在其他形式的 面积赠送，如庭院、露
台等。
赠送面积的影响因素
权纠纷等。
因此，对普通住宅面积赠送措施 进行研究，具有重要的现实意义
「面积赠送」方式大全都在这里了，等你收藏
「面积赠送」方式大全都在这里了，等你收藏更多地产内容，上地产王者APP 获取平时我们在前策阶段，往往需要充分研究户型的赠送空间，以提高户型得房率，从而提高产品竞争力。
所谓的赠送面积，也就是那些在建筑规范上可以不计入建筑面积的套内面积。
赠送面积虽然耳熟能详，但做房地产前期的很多朋友，可能了解得并不深入，对很多赠送空间的原理并不清晰。
今天这篇文章把多种赠送方式进行了总结，带大家系统掌握常见的户型赠送方式。
总结下来，大概有12种方式，下面逐一分析：01 地下室赠送在新规实施之前，地下室空间经常被开发商作为免费赠送的空间，用来吸引购房者。
但新规实施后，地下室不能再免费送。
但地下室（半地下室）结构层高≤2.2米的，还是可以算作二分之一的面积。
因此可以在地下室报规划时按照车库标注、报批，交付后，就可以用原来的办法偷100%面积。
以此类推，凡是别墅，都可以抬高其正负零标高，为业主赠送半地下室。
而这个半地下室往往又具备较好的通风和采光，业主购买后可以作为房间使用，使得别墅增加卖点。
02 挑空赠送这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。
在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积，客厅中空部分是不计入建筑面积的。
这些不计入建筑面积的地方，在交付后可以加板封闭，成为单层的室内使用面积，对客户来说也就多出来一部分赠送面积。
挑空赠送在各地执行标准又有不同，有的要求首层面积必须要高于140㎡才允许做挑空；有的对层高有要求，比如层高超过5.6m的挑空部分也要计容；还有的地方要求只允许做客厅部分的挑空，不可以做全挑空。
因此具体在执行的时候，还要多咨询当地的规划局并咨询查阅当地建筑规范。
03 内天井赠送所谓的内天井赠送常常就是阳台一侧的天井往往不计入建筑面积，如下图所示：这部分不计容的空间，验收通过后，再加板封闭后交付给业主，成为该层的套内使用面积，也就提高了户型的赠送率，实现溢价。
04 错层阳台赠送错层阳台近些年得以实现，主要还是得益于部分地方规定超过6米层高的阳台可以不算建筑面积。
小户型产品创新面积赠送解析
小户型产品创新面积赠送解析1. 背景介绍随着人口增长和城市化进程的不断加速，小户型住宅成为城市居民生活的主要选择。
在小户型住宅中，面积成为一个关键的限制因素，如何在有限的空间内实现功能的完善和舒适性的提升成为设计和生产小户型产品的挑战之一。
为了解决这一问题，一些厂商开始提出“面积赠送”概念，旨在通过创新设计和智能布局，在实际使用中获得额外的空间感和功能。
2. 面积赠送的定义面积赠送是指在小户型产品设计中，通过一系列创新的设计手法和技术手段，使实际使用空间的感知面积超出实际建筑面积的大小，从而实现在有限空间内获得更多的功能和舒适性体验。
3. 面积赠送的实现方式3.1 多功能区域设计通过灵活的空间划分和多功能区域设计，同一块空间可以满足多种功能需求，实现空间的最大化利用。
3.2 折叠式家具折叠式家具可以在不使用时将其折叠起来，节约空间，实现空间的灵活利用和功能的最大化。
3.3 嵌入式收纳设计在墙面、地面或家具中设计嵌入式收纳空间，使得小物件和杂物可以有固定的存放位置，避免空间的混乱和杂乱。
3.4 高度利用垂直空间通过设计高度合适的柜子、书架等垂直空间的家具，可以有效利用上方的空间，增加有效的收纳空间，避免空间的浪费。
4. 面积赠送的优势和挑战4.1 优势•实现小户型产品的功能完善和舒适性提升•提高小户型产品的使用效率•增加产品的竞争力和市场占有率4.2 挑战•技术创新的成本高•需要解决材料和工艺的技术难题•用户接受度和市场推广的挑战5. 面积赠送的经典案例分析5.1 IKEA的小户型产品设计IKEA的家具设计一直以简洁、实用为特点，通过多功能区域、折叠式家具、嵌入式收纳等设计手法，为小户型用户提供了更多的选择和方便。
5.2 日本的微型公寓设计在人口密集的日本，微型公寓已经成为一种常见的住宅类型。
日本设计师通过创新的设计手法和智能的布局，将微型公寓打造成了一个功能完善、舒适愉悦的居住空间。
6. 面积赠送的发展趋势随着城市化进程的不断加速，小户型产品将会越来越受到市场的青睐，面积赠送的概念和实践也将会得到更多的关注和发展。
赠送面积新规出台了
赠送面积新规出台了送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，或许将成为历史。
新版《规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。
新规范大量修订“免费”面积计算规定随着住房城乡建设部对新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2013（以下简称新《规范》）的实施，旧的新版《建筑工程建筑面积计算规范》GBT 50353-2005也随之废止。
新《规范》主要修订的技术内容包括：1.增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层；2.取消了有永久性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定；3.修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定；4.增加了凸（飘）窗的建筑面积计算要求；5.修订了围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物的面积计算规定；6.删除了原室外楼梯强调的有永久性顶盖的面积计算要求；7.修订了阳台的面积计算规定；8.修订了外保温层的面积计算规定；9.修订了设备层、管道层的面积计算规定；10.增加了门廊的面积计算规定；11.增加了有顶盖的采光井的面积计算规定。
值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m 及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。
另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。
而在地下室方面，新《规范》中：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。
结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。
修订的面积计算规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》中的建筑面积计算。
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1. 为什么要偷面积
2. 怎样偷面积
2怎样偷面积
3.户型偷面积一般流程
4. 偷面积对建筑设计的影响4.偷面积对建筑设计的影响
1.为什么要偷面积
政府规划部门
1.高价出让土地
开发商
1.高价收购土地
设计院
1.深入研究规范
个体业主
1.买越多送越多
高价出让土地
提高政府收入
高价收购土地
挖掘最大价值
深入研究规范
寻找规范BUG
买越多送越多
送越多价越高2.控制城市开发 2.呼应政府政策 2.实施指导报建 2.补楼板补门窗
改善居住环境挖掘政策漏洞报建制约实施二次改造设计
图纸需研究如何偷
给定开发容积率增加虚拟容积率
技术上考虑如何补
将赠送变为可用
面对甲方：
要满足甲方赠送的需求要出一版用于报设计院
1.深入研究规范要满足甲方赠送的需求，要出一版用于报
审的图纸设计，同时还需要一版能够实施
的设计图纸。
深入研究规范
寻找规范BUG 面对规划部门：
2.实施指导报建偷的要有说法，要合情合理，最终要通过
报建。
报建制约实施
图纸需研究如何偷面对使用的业主：
要考虑改造后的使用功能，要对改造后的
技术上考虑如何补安全负责。
偷的不是面积，是寂寞。
2.怎样偷面积
1.遵循设计原则
户型：改造前后均能满足与住宅建筑相关的各项规范。
结构：改造前合理布置结构，同时尽量减少对结构构件的改造。
经济：改造前要充分考虑改造后的功能，考虑构件的二次利用。
2、控制技术指标
镂空率户型中镂空部分（后期补板）面积与该户型建筑面积之比需小于
镂空率：户型中镂空部分（后期补板）面积与该户型建筑面积之比需小于20%。
阳台率：户型中阳台面积与露台（即两层通高阳台）面积之和与该户型建筑面积之比需小于18%同时露台面积需小于阳台面积。
理论计算
理论计算：
假设改造前户型建筑面积为100平米时：
赠送面积=镂空赠送+阳台赠送一半+露台赠送
赠送面积=(100x20%)+(100x18%x50%x50%)+(100x18%x50%)=20+4.5+9=33.5平米理论赠送率最大为33.5%
理论赠送率最大为335%
通高镂空：
同一位置从上到下镂空没有楼板。
适用于中间位置的房间，通高镂空
能偷取房间全面积。
后期需层层补板，对结构影响教小。
通高镂空
通高镂空的房间会每隔几层留些类似牛腿的结构通高镂空的房间，会每隔几层留一些类似牛腿的结构
构建，在后期补板的施工中，将先从这些地方施工期，通高镂空
可以迅速的再这些牛腿上搭建短支的脚手架，从上至
下分层施工，分了段以后，所有的段可以同时施工，节约时间。
错层露台：
取户型两个面积相似的房
间，错层镂空，形成两层
错层露台
通高阳台(露台)，可不计
面积。
不限房间的位置，需要遵
错层露台循阳台面宽退进深的原则，
所偷面积略少于全镂空方
式。
后期需在通高的部分补梁
对结构影响较大和楼板。
对结构影响较大。
错层露台偷面积
当两个自然层垂直投影范围内
>1.2m 无楼板，无横梁，主开敞面完全开敞，则阳台不计建筑面积。
整体通高
错层露台错层露台
阳台偷面积
每都是台
每层阳台：
改造前将一个房间做成阳
台或空中花园。
每层都是阳台不限房间的位置，需要遵
循阳台面宽退进深的原则
循阳台面宽退进深的原则，偷取最大阳台的半面积。
后期只需补齐外立面的门
窗，对结构影响最小。
落地凸窗
凸窗：
高度小于2200，进深小于600的落地窗，不需要改造，不计建筑面积，但可增加
房间的使用面积。
设备阳台：
进深小于600的法式阳台，不需要改造，
建筑积设备阳台
不计建筑面积。
措施偷面积改造程度结构影响位置要求
通高镂空大每层加板最大不能短头
错层露台大隔层加班较大中
阳台改造中补齐立面较小小
凸窗小无无无
我是一有经验小偷。
我是有经验小偷
3.户型偷面积般流程
户型偷面积一般流程
1.估算改造前后面积差值
2.大面积偷取
3.小面积补齐
44.核算指标,判定方案的结构合理性.
1.根据甲方意向估算改造前后面积变化
甲方意向：
此户型是一梯四中的一支，建筑面积为116.47平米。
应甲方要求，通过偷面积将建筑面积减到90平米以应甲方要求通过偷面积将建筑面积减到
下。
初步估算：
偷面积：116.47-90=26.47
赠送率：26.47/90=29.41%<理论最大赠送率
2.大面积偷取
措施：
客厅带阳台和两个卧室错层镂空。
可偷取比较多的面积。
5.04m 2
需要注意核算房间20%的镂空率12.48m 2
镂空率。
后期需要隔层补梁，补板。
13.32m 2
5.5m 2
面积：
13.32+5.5=18.82
奇数层偶数层
3.大面积偷取注意事项
设计时应考虑门窗改造前后的再次利用，在核算镂空率后，如果超过要求，可适在
避免浪费。
镂空的周全外挑600的结构连板，不计建
筑面积。
楼板开洞的长度，不易大于同方向整体进深的1/2，否则对结构不利。
楼板开洞的长度不易大于同一方向整体进深的1/2否则对结构不利
4.小面积补齐
4.1m 2
措施：
将局部的小房间改为阳台，
5.04m 2
或者镂空，或者将普通窗变为落地凸窗，等等措施
12.48m 2
来补齐所需要偷取的面积。
涉及到改造阳台露台时
13.32m 2
4.6m 2
涉及到改造阳台露台时，需要核实18%阳台率，同时核算露台<阳台。
5.5m 2
面积：
/
4.1+4.6/2+2.4=8.6
奇数层偶数层
5.小面积补齐注意事项
如需要在新产生的需要拆除的外墙上开窗，注意改造前后空间的隶属关系在设计阳台改房间时，需要从改造前后考虑外墙的开口大小位置做到不改造外立注意改造前后，空间的隶属关系。
虑外墙的开口大小位置，做到不改造外立面。
5.核算指标,判定方案的结构合理性
注意事项：
核算指标理顺改造后户型的基本功能空间。
在满足改造需要的面积的前提下，选择对结构影响小的方案小的方案。
奇数层偶数层
4.偷面积对建筑设计的影响
1.前期设计的影响
规划设计时：
户型体块需要适当放大。
选用的户型模块应该以改造后的为主.
户型设计时；
以改造后的户型为蓝本需多方案综合比较选定改造实施容易结构合理的方案
以改造后的户型为蓝本，需多方案综合比较，选定改造实施容易，结构合理的方案。
关注改造前后发生质变的房间，外墙，楼板,适当考虑给设备管线带来的问题。
2.后期施工技术问题
加板：考虑总结加板的标准节点。
悬挑板不宜加板。
减少通高的加板。
考虑总结加板的标准节点
改墙；砌筑凡是要拆掉的要留通缝。
外墙改造能砸。
移门；拆除的铝合金窗等材料要充分考虑再次利用。
特殊房间：避免加卫生间。
假卫生间（厨房）不降板，不设烟道，做假立管。
后加厨房要延周遍做防水。
1. 为什么要偷面积
2. 怎样偷面积
3.户型偷面积一般流程
4.偷面积对建筑设计的影响
=加
加板= 加班
The end。