商业物业经营与租赁管理
商业物业的岗位职责
商业物业的岗位职责商业物业是指商业用途的房地产物业，包括商业综合体、购物中心、写字楼、酒店、商业街等。
商业物业的岗位职责主要包括物业管理、租赁管理、维修与保养、安全管理、市场营销等方面的工作。
一、物业管理1. 监督物业日常运营：负责监督物业项目的日常运营，包括保证公共区域的清洁卫生、绿化维护、设备设施正常运作等。
2. 客户关系管理：负责解决客户的问题与投诉，提供良好的客户服务，并与客户保持良好的关系，提高客户满意度和业主忠诚度。
3. 物业费管理：负责物业费的收取与管理，确保物业费用的合理支出，保证物业项目的正常运转。
4. 与业主沟通协调：与业主进行有效沟通，了解业主的需求和意见，及时解决业主关注的问题，维护良好的业主关系。
5. 招商租赁管理：负责商业物业的招商租赁工作，包括制定租赁政策、吸引商户入驻、签订租赁合同等。
二、租赁管理1. 商户招募与筛选：负责商业物业商户的招募与筛选工作，确保商户符合物业项目的定位与需求。
2. 租赁合同管理：负责商业物业的租赁合同签订与管理，确保合同的合法性和有效性。
3. 商业租金管理：负责商业物业的租金收取与管理，包括租金的定价、调整和收取工作。
4. 租户关系维护：与商户保持良好的合作关系，解决商户的问题与投诉，提供必要的支持和服务。
5. 商户经营指导：对商户进行经营指导，提供咨询和培训服务，帮助商户提高经营效益和市场竞争力。
三、维修与保养1. 设备设施保养：负责商业物业内设备设施的日常保养与维修工作，确保设备设施的正常运作。
2. 维修工程管理：负责商业物业的维修工程管理，包括维修计划的制定、工程的招标与合同管理、工程的监督与验收等。
3. 检查与维护：定期巡视商业物业内的各项设备设施，发现问题及时处理，确保物业项目的正常运转。
四、安全管理1. 安全保卫：负责商业物业的安全保卫工作，制定安全管理制度，确保物业项目的正常秩序和安全。
2. 突发事件处理：负责商业物业突发事件的处理，包括火灾、水电故障、客户纠纷等，及时采取措施并向相关部门报告。
商场物业管理租赁方案
商场物业管理租赁方案背景介绍商场作为商业活动的场所，是现代城市不可或缺的一部分。
商场物业管理主要指商场物业所有者(业主)或者委托的物业公司，为商户提供物业管理维护、安全保卫、公共设施设备维修及维护、环境卫生、绿化等服务的集合体。
租赁则是商场物业管理中重要的一环，商场物业租赁方案的合理安排可以最大程度地提高商场物业的使用率和商场物业的利益。
租赁方案商场物业租赁方式商场物业租赁一般有三种方式，分别是直接出租、合作经营、承包经营。
•直接出租直接出租是指由商场物业管理方出租商场物业，商户以一定的租金租用一定面积的物业。
直接出租的优点是方便快捷，无需与外部企业合作，而且收益也相对稳定。
缺点则是商场物业管理方需要自行负责经营和维护。
•合作经营合作经营是指商场物业管理方与商户共同合作经营一定的商场物业。
商户需要与商场物业管理方共同商讨，共同规划商场经营计划及方案，由商户出资，商场物业管理方出资提供物业及管理资源，共同将商场经营管理好。
优点是方便与商户共同分享经营风险与利益。
缺点则是需要共同协调，共同制定经营计划和方案，沟通成本相对较高。
•承包经营承包经营是指商场物业管理方将商场物业承包给一定的企业或个人，由承包人自行开发经营，实现一定的收益，并且要承担相应的经营风险。
优点是商场物业管理方收益稳定，无需自行经营和维护，承包方经营稳定，则商场物业的收益也就稳定了。
缺点则是社会责任与管理风险需要商场物业管理方承担。
商场物业租赁费用商场物业租赁费用一般有三种：租金、管理费和公共维修金。
•租金租金是由商户支付的商场物业使用费用，一般按照租用面积和租期进行计算。
商场物业管理方需要根据市场情况和商业需求研究租金的合理价格和合理涨幅。
•管理费管理费是商场物业管理方为商户提供的管理服务费用，一般包括物业维护、保卫、环境清洁、设备维修维护等服务。
商场物业管理方需要根据实际情况收取合理的管理费用。
•公共维修金公共维修金是物业维修和公共设施维护的专项基金，一般由商场物业管理方根据公共设施维修和维护的实际情况进行收取，用于公共设施的日常维保维修费用。
物业管理中的商业租赁签订与管理流程
物业管理中的商业租赁签订与管理流程在物业管理中，商业租赁签订与管理流程是非常重要的一环。
物业管理公司需要与商家签订合同，确保租赁顺利进行，并有效管理商业租赁事务。
本文将探讨物业管理中商业租赁签订与管理的具体流程。
一、商业租赁签订流程1. 商务洽谈：首先，物业管理公司与商家进行商务洽谈，明确商家的需求和物业管理公司能够提供的条件。
在这阶段需要详细了解商家的经营模式、业务规模、租赁要求等。
同时，物业管理公司也会介绍物业设施、交通便利程度、周边环境等优势。
2. 租赁协商：在商务洽谈的基础上，物业管理公司与商家进行租赁协商。
包括商家租用的空间面积、租金支付方式和金额、租赁期限等方面的商议。
双方会进行多次协商，以达成双方满意的协议。
3. 合同起草：在租赁协商结束后，物业管理公司将起草正式的租赁合同。
合同内容需要确保包括租赁物业的详细地址、面积、租金、租赁期限、违约金条款、维修责任等关键条款。
4. 合同审查：合同起草完成后，物业管理公司需要进行合同审查。
审查的目的是确保合同条款的合法性和合理性。
同时，也要确保合同内容符合当地的法规和相关规定。
5. 签订合同：经过合同审查后，双方商家和物业管理公司进行合同签订。
通常情况下，签订合同需要双方当事人亲自到场，并在合同上签字或盖章。
二、商业租赁管理流程1. 收租管理：商业租赁管理的核心是收租管理。
物业管理公司需要确保商家按时足额支付租金。
一般来说，商家需要在每月约定的日期内支付租金，在此过程中可以提供多种支付方式的选择，如现金、银行转账、支票等。
2. 随租赁调整：商业租赁期满或在租赁期间如果需要调整租金、租期等相关条款，一般需要商家提前通知物业管理公司。
物业管理公司会根据实际情况和双方协商确定是否同意调整，以及调整的具体方式和条件。
3. 维护与修缮：物业管理公司需要负责商业租赁空间的维护与修缮工作。
当商家遇到任何设施损坏或者需要维修的情况时，可以向物业管理公司报告并得到及时修复。
商业综合体租赁及运营管理合同7篇
商业综合体租赁及运营管理合同7篇篇1甲方（出租方）：____________________乙方（承租方）：____________________鉴于甲乙双方同意就商业综合体租赁及运营管理事宜达成如下协议，以兹信守。
一、合同目的甲乙双方同意，甲方将商业综合体出租给乙方使用，并由乙方负责运营和管理。
本合同旨在明确双方的权利和义务，确保商业综合体的正常运营和持续发展。
二、租赁物及位置甲方同意将其所有的商业综合体（以下简称“物业”）出租给乙方，具体地址：____________________，租赁面积为____平方米。
三、租赁期限本合同租赁期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
四、租金及支付方式1. 乙方应按照以下方式向甲方支付租金：____________________。
2. 租金支付时间为每____（月/季度/年）的第____日。
3. 乙方应按时支付租金，如逾期支付，应支付滞纳金。
五、运营管理1. 乙方负责商业综合体的日常运营和管理。
2. 乙方应遵守相关法律法规，确保物业的正常运营。
3. 乙方应根据市场需求，制定物业的经营策略和发展规划。
4. 乙方应确保物业的设施设备完好，并负责维修和保养。
5. 乙方应建立健全物业管理制度，确保服务质量。
六、双方权利和义务1. 甲方的权利和义务：（1）按时收取租金。
（2）确保物业的产权清晰。
（3）为乙方提供必要的支持和协助。
2. 乙方的权利和义务：（1）按时支付租金。
（2）负责物业的日常运营和管理。
（3）合理使用物业，确保设施设备完好。
（4）遵守法律法规，维护物业的声誉和形象。
（5）对物业的经营策略和发展规划负责。
七、合同解除与终止双方有权在合同期满前或期间提前终止本合同，但必须依照法律程序进行并经过双方书面确认。
在解除合同的情况下，违约方应按照合同规定承担相应违约责任。
合同终止时，乙方应将物业交还甲方，并确保物业的设施设备和各项财产完好无损。
商业物业管理规定
商业物业管理规定引言概述：商业物业管理规定是为了规范商业物业的运营和管理，保障商业租户和业主的权益，促进商业环境的良好发展而制定的一系列规定。
本文将从五个方面详细阐述商业物业管理规定的内容。
一、物业管理责任1.1 维护公共设施和设备：物业管理人员应定期检查和维护商业物业的公共设施和设备，确保其正常运行，如电梯、消防设备等。
1.2 清洁与卫生：物业管理人员应组织定期的清洁工作，包括商业区域的卫生清洁和垃圾处理，保持商业环境整洁。
1.3 安全管理：物业管理人员应制定并执行安全管理制度，包括安全巡逻、安全培训等，确保商业物业的安全性。
二、租赁管理规定2.1 租赁合同：商业物业管理规定要求物业管理人员与商业租户签订租赁合同，明确双方的权益和责任，并规定租赁期限、租金支付方式等。
2.2 租金管理：物业管理人员应按时收取租金，并提供租金收据，确保租金的合法性和透明度。
2.3 维权保障：商业物业管理规定要求物业管理人员为商业租户提供维权保障，及时处理租户的投诉和纠纷，维护租户的合法权益。
三、商业环境管理3.1 商业区域规划：物业管理人员应根据商业物业的特点和需求，合理规划商业区域的布局和功能划分，提供便利的商业环境。
3.2 商业广告管理：商业物业管理规定要求物业管理人员对商业广告进行管理，遵守相关法律法规，确保广告内容合法、真实、准确。
3.3 商业秩序维护：物业管理人员应加强对商业秩序的管理，防止乱堆乱放、乱贴乱画等现象的发生，维护商业环境的整洁和秩序。
四、投诉处理机制4.1 投诉受理：商业物业管理规定要求物业管理人员设立投诉受理机制，及时受理商业租户和业主的投诉，并进行调查和处理。
4.2 投诉处理时限：物业管理人员应在规定的时限内对投诉进行处理，并向投诉人反馈处理结果，确保投诉得到及时解决。
4.3 投诉记录和反馈：物业管理人员应做好投诉记录和反馈工作，建立健全的投诉处理档案，以备查阅和追溯。
五、商业物业维修与改造5.1 维修管理：商业物业管理规定要求物业管理人员定期进行商业物业的维修和保养工作，确保物业设施的正常运行和使用。
物业小区商铺管理规定
一、商铺经营规范
1.商铺经营者应遵循国家相关法律法规，合法经营，不得从事违法活动。
2.商铺经营者需按照小区物业管理规定，办理相关手续，签订租赁合同，并按时缴纳租金、物业费等费用。
3.商铺经营业态应与小区整体规划相符合，不得擅自改变经营性质，不得经营有噪音、污染等影响居民生活的项目。
二十四、商铺环境保护与节能减排
1.商铺经营者应倡导绿色经营理念，采取措施减少能源消耗和废物排放。
2.物业管理处应推广节能减排技术，协助商铺实施环保改造。
3.商铺经营者应遵守环保法规，不得从事污染环境的生产和经营活动。
4.双方共同努力，打造绿色环保小区，提升居民生活品质。
二十五、商铺档案管理
1.物业管理处应建立健全商铺档案管理制度，对商铺的注册、变更、注销等信息进行归档管理。
二十三、商铺联合营销活动
1.物业管理处可组织商铺联合开展营销活动，提升小区商业氛围，增加消费者吸引力。
2.商铺经营者应积极配合物业管理处策划和实施联合营销活动，共享营销资源，实现互利共赢。
3.联合营销活动应遵循公平、公正、公开的原则，不得损害消费者和其他商铺的利益。
4.物业管理处应对联合营销活动的效果进行评估，不断优化活动方案，提升活动品质。
2.本管理规定未尽事宜，双方可协商解决，也可参照国家相关法律法规执行。
十二、商铺装修与维修
1.商铺在进行装修或维修时，应提前向物业管理处提交申请，并提供相关设计方案和施工计划。
2.商铺装修与维修应遵循相关安全规范和环保要求，确保施工过程中对环境和其他业户的影响降至最低。
3.商铺经营者应确保装修与维修质量，如有质量问题，应及时整改，防止影响正常营业和小区形象。
3.商铺经营者因违约行为给他人造成损失的，应依法承担赔偿责任。
商业物业的管理与运营
商业物业的管理与运营商业物业的管理与运营是指对商业物业进行有效管理和良好运营的过程。
商业物业管理与运营的目标是保持商业物业的秩序、安全和高效运作，提升商业物业价值，满足租户和业主的需求，同时获得稳定的经济回报。
1. 物业维护与保养：保持商业物业的外观、设施和服务的良好状态，包括日常清洁、修理、保养和绿化等工作，以及定期检查和维修设备、系统的运行。
2. 安全管理：采取必要的安全措施，确保商业物业的安全，包括安装监控设备、定期检查火灾安全设施、制定应急预案等，保障员工和访客的生命财产安全。
3. 租赁管理：招商租赁是商业物业运营中的重要环节，包括租户招募、商业合同的签订和管理、租金的收取和调整等，确保商业物业的租赁率和租金回报。
4. 财务管理：对商业物业的日常收支进行预算、核算和管理，包括租金收入、公共费用分摊、维修费用、物业税等的准确计算和统计，保证物业经营的盈利和资金的合理运用。
5. 市场营销：根据商业物业的定位和特点，开展市场调研和分析，制定营销策略和推广方案，吸引优质租户和客户，提升商业物业的知名度和吸引力。
6. 客户服务：提供优质的客户服务，满足租户和客户的需求，包括快速响应、问题解决、友好接待、活动组织等，建立良好的客户关系，提升租户满意度和忠诚度。
7. 绿色环保：推行绿色环保理念，采用可持续发展的策略和技术，减少能源消耗和环境污染，提高商业物业的节能减排效果，降低经营成本，增加物业价值。
商业物业管理与运营的重要性在于有效地维护和管理商业物业，实现商业物业的最大化价值。
一个良好管理与运营的商业物业将吸引更多优质租户和客户，提高商业流量和销售额，同时增加租金收入和资产价值。
商业物业管理与运营需要专业的团队，并且需要不断地进行市场调研和管理创新，以适应商业物业市场的变化。
商业物业的管理与运营是一个综合性的工作，涵盖了多个方面的内容，需要全面考虑商业物业的经营环境和租户需求，以实现商业物业的稳定运营和持续发展。
商业物业的管理与运营
商业物业的管理与运营商业物业的管理与运营是指对商业物业进行有效的管理和运营，以实现物业的最大化价值和收益。
商业物业包括商场、写字楼、酒店、购物中心等。
下面将详细介绍商业物业的管理与运营。
一、物业管理：1. 楼宇管理：包括保持建筑物的良好状态，安全和干净的环境，定期进行维护和修复，管理楼宇设施和公共区域。
2. 租赁管理：招租、租户筛选、租约管理、租金收取等。
通过租赁管理，保持业主稳定的租金收入。
3. 物业费管理：负责收取物业费，并管理物业费的使用和支出。
4. 安全管理：制定安全标准，确保建筑物的安全和人员的安全，防范火灾、盗窃等事故的发生。
5. 设施管理：管理和维护建筑物的设施设备，定期检查和保养设施，保证其正常工作。
6. 环境管理：保持商业物业的整洁和良好的环境，定期清洁和保养，种植和维护绿化植物，提供优质的环境及服务给租户和顾客。
二、市场营销：1. 定位与策划：了解市场需求，确定商业物业的定位和目标，制定相应的运营策略和计划。
2. 市场调研：通过市场调研了解目标客户的需求和偏好，为商业物业提供符合市场需求的服务和产品。
3. 宣传推广：通过广告、媒体、互联网等渠道进行宣传，提高商业物业的知名度和美誉度，吸引更多的租户和顾客。
4. 客户关系管理：建立和维护与租户和顾客的良好关系，通过提供优质的服务和产品，增加客户的满意度和忠诚度。
三、租赁管理：1. 招租策略：制定合理的租赁政策和标准，吸引优质租户，提高物业的入住率。
2. 租金定价：根据市场需求和竞争情况，合理定价，实现租金的最大化。
3. 租约管理：管理租约的签订和执行，确保租金的按时收取，协调租户之间的关系。
4. 租户维护：与租户保持良好的沟通和合作，解决租户的问题和需求，使其满意。
四、财务管理：1. 预算制定：根据物业的经营情况和市场需求，制定年度预算，合理配置资源和资金。
2. 费用控制：监控物业的运营费用，采取有效措施降低成本，提高盈利能力。
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（三）、房屋 租赁中的违法 及处罚。
第三章 物业租赁方案与租赁合同
一、关于房屋租金
房屋租金又叫租赁价格。是物业权利人作为出租人将其物业出租 给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其 他有价物。
房屋租金大致分为：市场租金、商品租金、成本赁）
6、按照承租人的 （1）国内租赁 性质划分 （2）涉外租赁
四、物业租赁管理模式
业主通常情况下是将自己的物业委 托给物业管理企业进行管理经营。根 据业主对物业管理企业的委托内容与 要求的不同，常见的有包租转租模式、 出租代理模式和委托管理模式。不同 的模式，业主与物业管理企业在物业 租赁中各自承担的责任不同。 （一）、包租转租模式 （二）、出租代理模式 （三）、委托代理模式
（一）、租赁管理概念与内容
租赁管理是针对包括写字楼、零售商业物业、出租公寓等在内的 收益性物业租赁活动的管理。过程分为：
租约签订前
租约执行过程中
租约期满
（二）、租赁方案与策略
租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排，租赁策略 是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段。两者是 贯穿在一起的，不必要进行严格区分。
五、房屋租赁的行政管理
为规范房屋租 赁行为，加强城市 租赁管理，国家、 省市都颁布《城市 房屋租赁管理办 法》，办法规定， 房屋租赁实行登记 备案制度。其核心 是对合法有效的房 屋租赁行为颁发
（二）、房屋租赁 的条件
公民、法人或其他 组织对享有所有权 的房屋和国家授权 管理和经营的房屋 可以依法出租。
工作中的几点体会
谢谢大家
张根苗
深圳市城铁物业发展有限公司
2015年11月19日
谢谢大家！
商业物业经营与租赁管理
第一章 商业物业概述
一、商业物业的概念
物业按照是否产生收益划分，分 为收益型物业和非收益性物业。 我们把收益型物业又叫经营型物 业习惯上又叫商业物业，它是指 能能直接产生租赁收益或其他经 济收益的物业。例如：写字楼、 旅馆、商店、餐馆、游乐场、影 剧院、停车场、加油站等。
二、划分商业物业的标准及类 型
二、房屋租赁的特点
1、房屋租赁不转移房屋所有权； 2、房屋租赁的标的是作为特定物的房屋； 3、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系； 4、房屋租赁关系不因所有权的转移而中止； 5、租赁双方都必须是符合法律规定的责任 人。
三、物业租赁的分类
1、按房屋所 （1）公房租赁证 有权性质划分 （2）私房租赁
按照国外采用“四分法”分为： ➢居住物业 ➢商业物业 ➢工业物业 ➢特殊用途物业
商业物业的类型
三、商业物业的特点
（1）、需要良好的商业氛围 （2）、追求设施的先进性。 （3）、有很高的租赁比例。 （4）、已出租为主的商业物业具
有价值不能库存的特点。
第二章 商业物业租赁管理概述 一、物业租赁的概念
物业租赁通常指房屋租赁，含义——指公民或其他 组织作为出租人将其拥有的房屋，出租给承租人使用， 有承租人向出租人支付租金的行为。
具体包含以下两点含义： （1）出租人必须是房屋所有权人； （2）出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租
人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、 承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。
（1）定期租赁
2、按房屋租 凭期限划分
（2）自动延期租赁 （3）意愿租赁
（1）短期租赁（ ≤2年） 3、按照租赁
期限的长 （2）中期租赁（3-4年） 短划分
（3）长期租赁（ ≥5年）
4、按物业租 金的内涵 划分
（1）毛租 （2）净租 （3）百分比租金
（1）居住用房租赁 5、 按照房屋
的使用用 （2）非居住用房租赁（例如： 途划分 办公用房、零售商业用房和
（三）、租户的选择 （四）、租金确定与调整 对于不同的经营性物业类型，租金确定的原
则和调整方法是有差异的。 （五）、租户谈判与签约管理 （六）、租赁管理的市场营销
三、房屋租赁合同
（一）、房屋租赁合同的概念和法律特征
1、房屋租赁合同的概念 是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权
利义务关系和责任、以房屋为租赁标的的协议， 是一种债权合同。 2、房屋租赁合同的法律特征 ⑴、房屋租赁合同是双务合同 ⑵、房屋租赁合同是有偿合同 ⑶、房屋租赁合同是诺成合同 ⑷、房屋租赁合同是要式合同 ⑸、房屋租赁合同是继续性合同
（二）、房屋租赁合同的基本条款
1、当事人姓名或者名称及住所 2、房屋坐落、面积、装修及设施状况 3、租赁用途 4、租赁期限 5、租金及支付方式 6、房屋的修缮责任 7、转租的约定 8、变更和解除合同的条件
第四章 在商业物业经营与租赁 管理工作中的几点体会
小结
一、商业物业的概述 二、商业物业租赁管理 三、物业租赁方案与租赁合同 四、在商业物业经营与租赁管理