第二章 房地产投资分析的基础
1．一次支付终值公式
已知本金现值 P，求 n 年后的终值 F。这个问题相当于银行的“整存整取”储蓄方式。
第1年末， F1 ＝P＋P× i ＝P（1＋i） 第2年末， F2 ＝F1＋F1× i＝P(1＋i)×(1＋i)＝P(1＋i)2 第n年末， Fn＝P（1＋i）n－1×（1＋i）＝P（1＋i）n
250 290 0 0 900 900 160 200 0 0 … …
累计现金流 -60 -60 量 00 00
-60 00
现 金 流 量 表 样 表
现金流量表的分析
• 1金流量分析。
• 3、筹资活动产生的现金流量分析。 • 4、现金流量构成分析。
（三）现金流量图的画法
2.资金时间价值的表现形式----利息(收益)
从借出者的角度看，“利息是将货币从消费转移到长 期投资所需的货币补偿”； • 从借入者的角度讲，“利息是资本使用的成本”； • 从现实上看，它又是资金在不同的时间上的增值额 。 • 从经济学的角度来看，利息是衡量资金随时间变化 的尺度。 利息是指占用资金所付出的代价（或放弃资金使用 权所得的补偿） 利息=目前总金额-本金 利率是一个计息周期内所得的利息额与本金的比 值 利率=单位时间内所得利息额/本金
第2题
90 0 1 2 3 4
……
20
10
100
70
50
• 3、某建设项目建设期为一年，投资1000万 元，建成投产使用后每年收益800万元，经 营费用为500万元，使用期为5年，试用现 金流量图表示出来。
第3题
年份
0
1
800
2
800
3
800
4
800
5
800
CI
CO
1000
500
500
500
500
于是，可以得到一次支付终值公式：
F = P (1 + i ) = P
n
( F / P ,i , n)
(1＋i)n 称为一次支付复利因子（Single Payment Compound Amount Factor），常以符号（F／P，i，n）表示。 该公式的经济意义是：已知支出资金 P，当利率为 i 时， 在复利计算的条件下，求 n 期期末所取得的本利和。 这个公式是资金等值计算公式中最基本的一个，所有其他 公式都可以由此公式推导得到。
时间（年）
200 200
现金流量图的几种简略画法
现金流量图的作图要点：
1、横坐标表示时间，时间的进程方向为正，单位为计息周 期，通常是年，根据实际情况也可以是季、月或日等； 2、纵坐标为资金，箭头长度按一定比例表示资金数量的大 小，箭头向上的为现金流入，向下的为现金流出。 3、通常假设投资发生在年初，收入或年运行费发生在年末。 4、投入物和产出物除当年借款利息外，均按年末发生和结 算。也即投资、年效益或 年费用均按发生在年 末计算。
3名义利率与实际利率
（1）实际利率 • 若利率为年利率，实际计息周期也是 一年，这种利率称为实际利率。 • （2）名义利率 • 若利率为年利率，而实际计息周期小 于一年（如每季、月或年计息一次）， 则 这种利率叫名义利率。
资金时间价值与表现形式
（3）实际利率i与名义利率r的关系
r n i = (1 + ) - 1 n
增殖的原因： 货币是固定充当一般等价物的特殊商品。
在流通中，实行等价交换，不会发生增殖
货币转化为资本 劳动力成为商品 劳动力在生产过程中 会创造剩余价值
剩余价值是资金时间价值的内涵。
产生时间价值的原因 通货膨胀 风险 货币增值 资金时间价值的含义 （1）资金用于生产、构成生产要素、生产的产品 除了弥补生产中物化劳动与活劳动外有剩余。 （2）货币一旦用于投资，就不可现期消费，资金 使用者应有所补偿。
【例】 因工程需要向银行贷款 1000 万元，年利率为 7％， 5年后还清，试问到期应偿还本利共多少？
3
4
1123.6
1191.0
1123.6× 6%=67.4
1191.0× 6%=71.5
1191.0
1262.5
从上表可知，复利计息较单利计息增加利息1262. 5－1240=22.5万元，增加率为22.5 ／240＝9.4% 结论： 1. 单利法仅计算本金的利息，不考虑利息 再产生利息，未能充分考虑资金时间价值。 2. 复利法不仅本金计息，而且先期累计利 息也逐期计息，充分反映了资金的时间价值。 因此，复利计息比单利计息能够充分反映资 金的时间价值，更加符合经济运行规律。 采用复利计息，可使人们增强时间观念，重视时 间效用，节约和合理使用资金，降低开发成本。 今后计算如不加以特殊声明，均是采用复利计息 。
名义利率和实际利率的关系
(1）
• 当计息周期为一年时,名义利率和实际利率是相 等的;计息周期短于一年时,实际利率大于名义利 率
(2)
• 计息期越短,计息次数越多,实际利率越高;
(3)
• 名义利率无法完全反映资金的时间价值,实际利 率才真实反映资金的时间价值
（三）资金时间价值的常用公式及系数
计算公式符号说明： P ——现值（Present Value），亦称本金，现值P是指相对 于基准点的资金值； F ——终值（Future Value，即本利和，是指从基准点起第 n个计息周期末的资金值； A ——等额年值（Annual Value），是指一段时间的每个计 息周期末的一系列等额数值，也称为年等值； G ——等差系列的相邻级差值（Gradient Value）； i ——计息周期折现率或利率（Interest Rate），常以％ 计； n ——计息周期数（Number of Period），无特别说明，通 常以年数计。
例1：某人四年前存入1000元钱，前3年末取出当年利息 ，最后一年利利息本金一起取出。年利率10％。
1000 100
对个人：
0 1000 1 2 3 4
（年）
对银行：
0
1000 1 100 1000 2 3 4 （年）
• • • • •
例2、现金流量图的三大要素包括（ ） A、资金数额、方向、资金作用期间 B、资金数额、流入、资金作用期点 C、资金大小、流向、资金发生的时间点 D、大小、流出、时间点
利率是与计息周期相对应并配套使用的。
按照现金流量序列的特点，我们可以将 资金等值计算的公式分为：
1、一次支付；
2、等额多次支付；
3、等差系列。
1．一次支付终值
• 现值又称为资金现在的瞬时价值。一般现 值称为贴现值，是资金等值计算中的一个重 要概念。在此可认为现值相对于将来某一时 刻以前任何时刻的货币价值。 • 资金的将来值就是指随着时间的推移，经过 一段时间后所形成的货币价值，又称为终值 。
资金时间价值在经济计算中的作用
考察一笔资金的价值时
数量？ 时间？
静态的 计算方法
考虑资金时间价值 ？？？
动态的 计算方法
(二）资金时间价值计算方法
1.单利法
单利是指不论计息周期有多长，只对本 金计算利息。其计算公式为： In=P·i·n n个计息周期后的本利和为：Fn=P(1+i·n)
2、复利法（Compound method）
计息 计息周 期初欠款 方式 期数 （万元） 1 1000 2 1060 单利 计息 3 1120 4 1180 1 1000 复利 计息 2 1060 当期利息 （万元） 1000× 6%＝60 1000× 6%＝60 1000× 6%＝60 1000× 6%＝60 1000× 6%=60 1060× 6%=63.6 期末本利和 （万元） 1060 1120 1180 1240 1060 1123.6
300 0 1 2 3 4 200 1000 5 6 7
200
8
9
10
二、资金时间价值
• 资金的时间价值是指资金在扩大再生产及其循环 周转过程中，随着时间的推移而增值。
资金在生产和流通的过程中通过劳动可以不断地 创造出新的价值，也即是资金在参与经济活动的 过程中随着时间发生的增值。
• 。资金随时间推移出现增值，其比率常用“i”表 示，称之为贴现率或折现率。一般情况下贴现率 按银行的年利率计算。
是计算利息的另一种方法。它与单利法的不 同点是上一期的利息要加入到下一期本金 中去，按本利和的总额计算下期利息。 复利法的计算公式为
F＝P（1＋i）n－1×（1＋i）＝P（1＋i）n
以上计息周期n通常以年为单位
资金时间价值与表现形式
例 某开发项目贷款1000万元，年利率6％，合同 规定四年后偿还，问四年末应还贷款本利和为多 少？
第一节 现金流量与资金时间价值
• 一、现金流量 • （一）现金流量及现金流量表概述 • 对某投资方案而言，各个时间点上实际发 生的资金流出或流入叫现金流量(CF.Cash Flow)
1.现金流出：相对某个系统，指在某一时点上流出系 统的资金或货币量，如投资、成本费用等。
用符号（CO）t表示 2.现金流入：相对一个系统，指在某一时点上流入系 统的资金或货币量，如销售收入等。
第二章 房地产投资分析的基础
学习目标:
• 掌握现金流量表的基本结构、资金时间 价值的含义及计算方法、掌握内部收益 率和净现值的含义及计算。 • 熟悉资金时间价值的常用公式及系数、 常用的静态指标的含义及计算，在房地 产投资分析中Excel表格中的常用公式及 函数应用。 • 了解现金流量分析、房地产投资项目经 济评价指标体系。
用符号（CI）t表示
• 3.现金流量：指各个时点上实际发生的资金流出 或资金流入（现金流入、现金流出及净现金流量 的统称）
• 4.净现金流量 = 现金流入 - 现金流出 • 用（CI- CO ）t表示
现金流量的三要素：时点、大小、方向
房地产策划师基础知识培训讲义课件
『』房地产策划师基础知识培训讲义
2、房地产策划师职业道德规范
房地产策划师职业道德规范是房地产策划师在房地产策划 服务工作中所应遵循的特定的行为规范。
房地产策划师职业道德规范源于并高于房地产策划师的道 德生活和职业实践，它从房地产策划行业及职业要求和社 会公众利益出发，经过概括而形成。它是对房地产策划师 的最低道德要求。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
房地产策划师的职业道德规范包括以下两大方面：
（1）要以为人民服务为核心
“社会主义道德建设要以为人民服务为核心” 。
（5）对各种营销理论、微观经济理论有着系统而深刻的认 识
策划师对各种营销理论、微观经济理论应能游刃有余地熟 练运用。历史上的各种营销理论如市场细分理论、市场定 位理论、独特销售主张、个性化营销、服务营销、深度营 销、网络营销、品牌营销、直效营销、客户关系营销、整 合营销传播、生活形态行销、体验经济营销等。这些营销 理论都在特定的市场条件下对市场营销产生过重大影响。
『』房地产策划师基础知识培训讲义
第二节 房地产策划师职业素养
1、房地产策划师职业基本知识结构
（1）企业策划知识 企业的任何决策应在策划以后进行，这是避免决策失误的
有效途径。 “策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行
为”。 在策划过程中，能影响管理者的决策、意见、方向等问题，
决策后又以策划保证决策的成功实施。
房地产策划策划师经常出现跨地域策划的情况，他们对某 个城市的民情风俗的认识可能存在某种差距，这就要求在 策划之前应做好详细的市场研究工作。市场调研不是简单 的人口、GDP、购买力、交通、地段等可量化的指标，更 包括特定城市、区域的心理特点、生活习惯、审美情趣等 不可量化的因素。而且后者往往更加深刻的影响着消费者 对某一房产的购买行为。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
房地产开发经营与管理教材(PPT 48页)
房地产开发经营与管理
谭茹文
(3) 现金流量图的构成和画法
1. 绘一水平轴线向右延伸表示时间的延续，轴上每一刻 度表示一个计息周期，标上计息周期数。图中上一期的期 末即为下一期的期初。
2. 用垂直箭线表示现金流量。向上的箭线表示现金流入， 向下的箭线表示现金流出。
3. 箭线的长短与现金流量的大小成正比，在箭线上方 （或下方）注明现金流量的数值。
(2) 按土地的开发程度划分（P27） 生地 毛地 熟地
房地产开发经营与管理
谭茹文
三.房地产的特征
1.不可移动性 3.寿命长久性 5.用途多样性 7.易受限制性 9.价值高大性
2.独一无二性 4.数量有限性 6.相互影响性 8.保值增值性 10.难以变现性
房地产开发经营与管理
谭茹文
五.房地产投资的利弊
房地产开发经营与管理
谭茹文
第二章 房地产投资分析基本知识
一. 房地产投资现金流量及构成 二. 资金的时间价值及计算公式 三. 房地产投资经济效果评价指标
房地产开发经营与管理
谭茹文
一. 房地产投资现金流量及构成
1.房地产投资现金流量及构成
(1) 房地产投资中的现金流量 (2) 房地产投资中现金流量的构成
销售税金（两税一费：营业税、城 市维护建设税、教育费附加）、土地使 用税和房产税、企业所得税。
房地产开发经营与管理
谭茹文
二. 资金的时间价值及计算公式
1.利息与利率 （1）利息与利率 （2）单利与复利 （3）名义利率 、周期利率、实际利率
i 1
r
m
1
m
房地产开发经营与管理
谭茹文
2. 资金的时间价值计算公式
房地产投资分析基础课件
（四）偿债备付率
是指项目在借款偿ห้องสมุดไป่ตู้期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的
比率。
偿债备付率可 ＝用于还本付息资金 当期应还本付息资金
可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息 费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本 金及计入成本的利息。
Pd借款偿还后余 开期 始 开 数 出始 现借 盈款期数
当上 期期 可偿 用还 于额 借 还 款 款额 的资金
房地产投资分析基础
（三）利息备付率
也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润， 与当期应付利息费用的比率。
利息备付率＝税息前利润 当期应付利息费用
式中：税息前利润为利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付 利息是指当期计入总成本费用的全部利息。
7
8
6
6
11 17
Pb’＝6-1+1/5=5.17 评价准则。将计算出的静态投资回收期（P t ）与所确定的基准 投资回收期（Pc）进行比较： l）若P t ≤Pc ，表明项目投资能 在规定的时间内收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t ＞Pc， 则方案是不可行的。
房地产投资分析基础
（6）现金回报率
期归还全部本金并支付当期利息。 （2）等额还本利息照付。规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息。 （3）等额还本付息。在规定期限内分期等额摊还本金和利息 （4）一次性偿付。借款期末一次偿还全部本金和利息。 （5）“气球法”。借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。
房地产投资分析基础
（二）借款偿还期
t 0
t 0
房地产投资管理制度
房地产投资管理制度第一章总则第一条为规范房地产投资行为，保障房地产项目的规范运作和持续增值，加强房地产投资管理，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司及其子公司开展的房地产投资管理活动。
第三条本制度遵循合法合规、风险可控、效益最大化的原则，建立健全房地产投资管理制度，提高公司的投资管理水平。
第四条公司应当加强对房地产投资管理的组织、规划、决策和执行，防范风险，促进投资效益的提升。
第二章房地产投资规划第五条公司应当根据国家和地方的相关规划和政策，结合自身实际情况，合理制定房地产投资规划。
第六条房地产投资规划应当包括投资目标、投资标的、资金来源、投资策略等内容。
第七条公司应当建立完善的房地产项目甄别、评估和选址机制，确保投资标的的可靠性和合理性。
第八条公司应当严格进行投资分析和风险评估，全面了解投资项目的经济、政策、技术等风险因素，确保投资的安全性和可持续性。
第三章房地产投资决策第九条公司应当明确房地产投资决策的权限和程序，建立定期审议投资决策的制度。
第十条公司应当建立投资决策委员会或者投资委员会，对重大房地产投资项目进行审议和决策。
第十一条投资决策应当充分考虑项目的经济效益、社会效益、政策红利、风险控制等因素，进行综合权衡。
第十二条投资决策应当采取多方会商、多方论证的方式，形成科学合理的决策方案。
第四章房地产投资执行第十三条公司应当建立房地产投资项目管理机制，明确项目经理的职责和权利，确保项目的顺利实施。
第十四条公司应当加强对房地产投资项目的进度、成本和质量的监督，及时发现和解决问题，保证项目的顺利推进。
第十五条公司应当建立健全的资金管理制度，确保投资项目的资金使用合理、高效。
第十六条公司应当根据投资项目的实际情况，解决各类突发问题，确保投资项目的安全和稳定。
第五章房地产投资收益分配第十七条公司应当建立健全的房地产投资收益分配机制，确保投资收益按照约定的比例和期限分配。
第十八条公司应当对投资项目的盈亏情况进行及时分析和评估，制定合理的分配方案。
房地产市场调研基础知识
房地产市场调研基础知识房地产市场调研基础知识⽬录第⼀章房地产市场调研概念第⼆章房地产市场调研内容第⼀节房地产营销环境调研第⼆节竞争对⼿分析第三节市场需求研究第三章房地产市场调研程序和⽅法第⼀节调研程序第⼆节调研⽅法第⼀章房地产市场调研概念房地产项⽬在投⼊巨⼤资⾦的同时也伴随着巨⼤的风险，⼀但失误⼏乎没有推倒重来的机会。
在房地产开发的各个环节中，科学、客观地对房地产市场作必要的调研⼯作，可适时调整开发策略，以尽量减少或规避房地产开发过程中的风险。
⼀、市场调研概念市场调研，即市场调查与研究，有时也简称市调。
就是根据特定调研⽬的的要求所进⾏的系统、科学的策划、收集、记录、整理和分析的全过程。
⼆、房地产市场调研概念房地产市场调研就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进⾏系统的收集、整理、记录和分析，进⽽对房地产市场进⾏研究和预测。
第⼆章房地产市场调研内容第⼀节房地产营销环境调研⼀、⼈⼝环境⼈是市场的主体，对区域⼈⼝规模与增长率、⼈⼝的年龄结构、教育程度、家庭结构以及⼈⼝的迁移等内容进⾏调研，对房地产开发的定位有明显的指导意义。
⼈⼝环境调研主要包括以下内容：（⼀）⼈⼝总量与⼈⼝城区⼈⼝总量决定了对房地产的需求上限。
（⼆）⼈⼝的年龄结构⼈⼝的年龄结构对房地产需求有两个⽅⾯的影响：⼀是区域⼈⼝结构的变化导致需求主体年龄结构的变化，如⼈⼝⽼龄化的现象已在我国各⼤中城市越来越突出，这会导致对“银发公寓”的巨⼤需求。
另⼀⽅⾯，区分不同年龄结构的⽀付能⼒与⼈⼝⽐例，对房地产开发定位也有明显的指导作⽤。
（三）家庭规模与结构⼀般住宅消费的主体是家庭⽽⾮个⼈，因此，家庭结构及规模是影响和决定住宅规模和结构的直接因素。
受经济、社会、政策、⼈⼝、道德及⼼理等多种因素影响，现代社会的家庭结构在迅速发⽣裂变，家庭规模趋于⼩型化，户均⼈⼝正在逐渐缩⼩。
⼆、经济环境项⽬所在城市、地区的经济发展规模、速度、结构以及产业结构、居民的收⼊⽔平、对外开放程度等，都会对房地产的需求结构产⽣影响。
房地产基础知识大全
第一章房地产基本概论第一节房产与地产一、房地产的概念房地产是房产和地产的总称。
其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。
在经济学上也叫不动产。
二、地产的概念与分类地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
地产类型：l 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。
l 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。
l 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。
l 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
l 市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。
l 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。
包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。
l 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。
这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。
l 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。
l 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。
l 军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。
l 其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
三、土地所有权的概念与划分土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
房地产投资分析房地产投资项目基础数据分析估算PPT学习教案
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
8．财务费用
财务费用是指房地产开发企业 为筹集资金而发生的各项费用。 主要包括借款和债券的利息、金 融机构手续费、融资代理费、外 汇汇兑净损失以及企业筹资发生 的其他财务费第2用4页/共。69页
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
单位：万元
序号
项目
金 额 估算说明
1 固定资产投资方向调节税 2 土地使用税 3 市政支管线分摊费 4 供电贴费 5 用电权费 6 分散建设市政公用设施建设费 7 绿化建设费 8 电话初装费
合计
第30页/共69页
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5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费
5．2．1经营收入估算 1．租售方案的确定
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周 转资金。
第1页/共69页
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2
表5-1
项 目总投 资估算 表
单位： 万元
序号 1
项目 开发建设投资
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12
2
3
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
配套建设的各种非营利性的公共配套设施（又称公 建设施）的建设费用，主要包括：居委会、派出所、 托儿所、幼儿园、锅炉房、变电室、公共厕所、停 车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
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青岛房地产项目投资可行性初步分析报告
XX**石油开发集团有限公司青岛XXX片区**村房地产项目投资可行性初步分析报告第一章项目概况1、项目位置本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内，具体为香港东路以北，松岭路以东，规划131路以西，XXX海水浴场与XXX 村之间的**村地块上。
2、项目经济技术指标该地块总占地50亩，分为两部分，南侧部分37亩，北侧部分13亩。
用地单位：**置业有限公司容积率：南侧地块≤0.7 北侧地块≤1用地面积：50亩用地性质：居住用地使用年限：50年建筑层数≤层建筑高度≤米绿地率≥ %3、项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上覆盖植被，属耕地或果林用地，无须拆迁，平整难度不大；地块两部分分隔处有现状道路，没有硬化；地块内东侧有水池一处，可覆盖或利用。
第二章青岛市房地产宏观背景分析第一节宏观经济概况1、青岛概况青岛地处山东半岛东南部，东南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
全市总面积10654平方公里，其中市区1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西5市面积为9552平方公里。
青岛为海滨丘陵城市，地势东高西低，南北两侧隆起，中间低陷，整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。
青岛是我国东部沿海重要的经济中心和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，以港口为主的国际综合交通枢纽；国际海洋科研及海洋产业开发中心；区域性金融、贸易、信息中心；国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地；旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。
1981年4月，青岛被列为全国15个经济中心城市之一；1984年4月，被列为全国14个对外开放的沿海港口城市之一；1986年10月15日，被国务院批准为国家计划单列市，赋予相当省一级经济管理权限；1994年2月，被列为全国15个副省级城市之一。
青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。
2、青岛市宏观经济发展状况2002年青岛实现国内生产总值1518.2亿元，增长14.6%；其中,第一产业增加值145.9亿元，增长4.2%，第二产业增加值765.0亿元，增长16.9%，第三产业增加值607.3亿元，增长14.7%。
第二章 房地产开发经营管理理论
第二章房地产开发经营管理相关理论第一节相关理论一、基础理论1、房地产实物学：了解土地、建筑物分类特点。
2、房地产经济学：土地产权理论、地租地价理论、区位理论、房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格、房地产评估、房地产周期外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学、制度经济学3、房地产营销学：如何运用产品策略、定价策略、销售策略、促销策略4、房地产技术学：城市规划、土木工程、施工技术、建设项目招投标5、房地产政策学：土地政策、税收政策、金融政策（政府可以管制、征税、征用、充公）6、房地产法学：（土地法、城市管理条例、拆迁管理条例、商品房销售管理办法，预售管理办法、抵押管理办法、中介服务管理规定、权属登记管理规定）二、市场环境分析市场环境：影响企业市场和营销活动的不可控制的参与者和影响力。
1、宏观环境：间接影响企业营销活动的社会因素。
包括：经济因素：宏观经济条件（进行预测和分析，把握房地产市场的动向）、经济收入水平（实际购买力）政治因素：涉及政党、政权、政治活动（安定、稳定的国际国内环境才能保证预期收益）人口因素：人口状况（数量增加住房需求增加、区域内商业的繁荣和工业的发展引起对房地产的需求）、人口结构（影响住宅的设计指标）政策法规：2、微观因素：指企业具体经营业务活动中的直接影响因素供应者：向企业及竞争者提供生产所需资源的企业和个人（保证供货渠道）生产者：从事各种房地产开发的企业（相关生产企业，合作）顾客：产品的直接购买者和使用者竞争对手：（分析对手的长处和短处）公众：（融资公众、媒介公众、政府公众、公民团体公众、当地公众、内部公众）三、市场需求预测1、有关概念市场需求：一定的顾客在一定的地理区域、一定的时间、一定的市场营销环节和一定的营销方案下的购买力。
市场预测：在一定的环境条件下和市场营销费用下估计的市场需求。
（长期5年以上、中期1－5年、短期1年以内）。
可分为定性预测、定量预测2、市场需求影响因素分析竞争状况：租金水平、售价、定位、空房率（江北房源多，空置率高）人口特征：（消费者偏好、收入、年龄、职业）趋势分析：预测未来需求动向3、预测方法购买者意向调查销售人员综合意见时间序列（历史资料分析）四、价格确定理论1、完全竞争市场结构2、垄断竞争市场结构3、寡头垄断市场结构4、纯粹垄断市场结构五、收益最大原理六、消费行为理论1、购买动机（投资：炒房、出租、保值自住）2、购买决策过程（引起需求、搜集信息、分析比较、）3、购买行为分析（何时购买、何处购买、如何购买）第二节分析基础一、现金流量1、房地产经营活动的考察形态：物质形态：使用各种工具、设备、消耗一定的能源，通过对土地进行开发，使用建筑材料和建筑部件生产出房地产商品。