浅析商品房预售许可中的几个常见问题
房屋预售制度若干理论问题研究
房屋预售制度若干理论问题研究引言房屋预售制度作为一种常见的房地产交易制度，对于保证购房者权益、促进房地产市场稳定发展起到了重要作用。
然而，在实践中，房屋预售制度也存在一些理论上的问题。
本文将对房屋预售制度中的若干理论问题进行研究和探讨，并分析其对实践的影响。
问题一：房屋预售制度中信息不对称问题房屋预售制度中存在信息不对称问题，即开发商和购房者在信息获取和信息披露方面存在差异。
开发商作为房地产行业的专业从业者，通常掌握着更多的市场信息和项目信息，而购房者往往是相对弱势的一方。
这导致了购房者在购买房屋时难以获取到充分的信息，从而增加了购房风险。
解决这一问题的途径包括：加强对开发商的监管力度，要求其提供充足的信息并明确告知购房者；建立健全的信息披露制度，保障购房者的知情权和选择权；加强购房者教育，提高购房者的信息获取能力。
问题二：房屋预售制度中的资金监管问题房屋预售制度中存在着开发商资金监管不力的问题。
根据现行制度，购房者在购房时需要提前支付一定比例的房款作为定金或首付款。
然而，一些不良开发商存在将购房者的资金挪用或擅自改变资金用途的情况，给购房者带来了经济损失和信任危机。
解决这一问题的方法包括：加强对开发商的资金监管，建立起完整的监管机制，确保购房者的资金安全；提高监管部门的执法力度，对违规行为进行惩处和打击；完善法律法规体系，明确开发商在资金使用方面的责任和义务。
问题三：房屋预售制度中的市场稳定性问题房屋预售制度对于房地产市场的稳定发展具有重要影响。
然而，在实践中，由于一些不当操作和误导性信息的存在，房屋预售制度可能会引发市场的波动和不稳定。
解决这一问题的方法包括：完善市场监管机制，强化对房地产市场的监测和调控；加强市场信息公开，提供真实、准确、完整的市场信息，避免误导性信息的传播；加强对购房者的教育和引导，提高购房者的理性判断能力，避免盲目投资。
结论房屋预售制度作为一种常见的房地产交易制度，不可避免地存在着一些理论上的问题。
商品房预售存在的问题及对策解析
精 品JINGPIN商品房预售存在的问题及对策解析■朱营磊朝阳县自然资源局 辽宁朝阳 122629摘 要：随着社会主义市场经济的发展，我国的各行各业的发展也有了前所未有的提高。
近二十年来，房地产行业迅速崛起。
房地产开发企业为了增加融资的渠道，同时，适应市场需求，商品房预售引领商品房交易的潮流，并且成为其主要的交易方式。
一方面促进房地产市场的繁荣，但是也存在许多问题。
本文第一章为商品房预售的概念。
第二章论述了我国商品房预售法律制度存在的问题。
第三章介绍了国外关于解决商品房预售中存在的问题以及措施。
第四章结合我国具体实际以及国外规定对提出具体的监管措施。
为购房人营造安全、诚信的购房环境。
关键词：商品房预售；存在的问题；对策解析引言当前，商品房经济是国民经济当中重要的发展支柱之一。
商品房市场伴随着我国经济管理体制的持续改革，从而逐渐的深入和更加的完善。
商品房市场的和谐运转和健康秩序的维持无法离开健全的商品房法律制度的建设。
但是，伴随着商品房市场的飞速发展，由此所产生出的商品房买卖纠纷也呈现不断递增的趋势，其中由于不可抗力导致的纠纷便是其中一种常见的类型。
本论文主要是对商品房预售过程中发生的不可抗力纠纷的相关法律问题进行研究，并就如何完善处理商品房预售期内不可抗力纠纷的法律规则提出相关建议。
1.问题分析首先，对开发商如实告知义务法律规定不明确具体。
《商品房销售管理办法》中"房地产开发公司在订立商品房买卖合同之前必须向买受人明确出示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。
"房地产管理部门批准商品房预售许可后，必须进行公开，消费者有权进行查阅；房地产开发公司进行商品房预售必须向预购人明示商品房预售许可证。
从以上相关的规定可以看出，主要是行政管理部门负责房地产开发公司的商品房预售登记备案，在我国，一般情况下，行政管理部门仅对信息进行形式上审查，忽略对通过批准的房地产开发公司的具体信息的公示，由此容易导致预购人对商品房预售的绝大多数信息都来自开发商的宣传广告或者对其工作人员的咨询。
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》范文
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》篇一一、引言随着城市化进程的加速，商品房预售成为我国房地产市场的主要交易方式之一。
然而，在商品房预售过程中，行政监管问题逐渐凸显，给市场秩序和消费者权益带来了一定的风险。
本文将就我国商品房预售过程中的行政监管问题进行浅析，旨在为完善相关监管制度提供参考。
二、商品房预售过程中的行政监管现状1. 监管制度不健全当前，我国商品房预售过程中的行政监管制度尚不完善，存在诸多漏洞。
一方面，相关法律法规不够健全，导致监管部门在执行过程中缺乏明确的法律依据；另一方面，监管部门之间的职责划分不够清晰，存在重叠和盲区，导致监管效率低下。
2. 预售资金监管不严商品房预售过程中，开发商往往会收取一定比例的预售资金。
然而，目前对预售资金的监管不够严格，存在资金被挪用、占用等风险。
这不仅影响了项目的正常进行，还损害了消费者的权益。
3. 信息披露不充分在商品房预售过程中，开发商应当向消费者充分披露房屋信息、价格、开发商资质等相关信息。
然而，在实际操作中，部分开发商存在信息披露不充分、不真实的情况，导致消费者在购房过程中无法全面了解房屋情况，从而产生纠纷。
三、行政监管问题的成因分析1. 法律法规滞后随着房地产市场的快速发展，相关法律法规未能及时更新，导致监管制度滞后于市场发展。
这使得监管部门在执行过程中缺乏明确的法律依据，难以有效应对市场中出现的新问题。
2. 监管部门执行力不足部分监管部门在执行过程中存在执行力不足的问题，表现为对违规行为的查处不力、对违法行为的惩罚不够严厉等。
这导致部分开发商存在侥幸心理，敢于触犯法律法规，从而加剧了市场秩序的混乱。
3. 市场竞争压力影响在激烈的市场竞争环境下，部分开发商为了追求利润最大化，可能会采取一些违规手段，如虚假宣传、偷工减料等。
这给行政监管带来了挑战，也加剧了市场秩序的混乱。
四、完善商品房预售过程中行政监管的对策建议1. 完善法律法规体系应加快相关法律法规的制定和修订工作，确保监管制度与市场发展相适应。
《2024年浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》范文
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》篇一一、引言随着城市化进程的加速，商品房预售成为我国房地产市场的主要交易方式之一。
然而，在商品房预售过程中，行政监管问题逐渐凸显，引发了社会各界的广泛关注。
本文旨在浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题，分析其现状、原因及影响，并提出相应的解决对策。
二、我国商品房预售过程中的行政监管现状目前，我国商品房预售过程中的行政监管主要涉及住建、房管、市场监管等部门。
虽然相关法规政策不断完善，但在实际操作中仍存在一些问题。
具体表现在以下几个方面：1. 监管力度不够：部分地区对商品房预售过程的监管力度不够，导致市场秩序混乱，开发商违规行为频发。
2. 监管标准不统一：不同地区、不同部门对商品房预售的监管标准存在差异，导致市场出现不公平竞争。
3. 信息披露不透明：开发商在预售过程中对房屋信息、价格等关键信息披露不充分，导致消费者权益受损。
三、商品房预售过程中行政监管问题的原因分析1. 法律法规不完善：虽然我国已出台了一系列与商品房预售相关的法律法规，但仍有部分内容存在漏洞和不足，导致监管难度加大。
2. 监管部门职能重叠：住建、房管、市场监管等部门在商品房预售过程中存在职能重叠现象，导致资源浪费和效率低下。
3. 开发商违规成本低：部分开发商为追求利润最大化，采取违规行为，而违规成本相对较低，使得其敢于冒险。
四、商品房预售过程中行政监管问题的影响1. 损害消费者权益：由于信息披露不透明和监管不力，消费者在购买预售商品房时往往面临诸多风险，如房屋质量、价格等问题。
2. 扰乱市场秩序：开发商的违规行为破坏了市场秩序，导致市场竞争不公平，影响房地产市场的健康发展。
3. 降低政府公信力：行政监管不力使得政府在房地产市场中的公信力下降，影响政府形象和政策执行效果。
五、解决我国商品房预售过程中行政监管问题的对策建议1. 完善法律法规：加强对商品房预售过程的法律法规建设，填补漏洞和不足，提高监管力度和效果。
商品房预售制度若干问题探讨范文
商品房预售制度若干问题探讨范文1. 引言商品房预售制度是我国房地产市场中的一项紧要制度布置，旨在保障购房者的权益、规范开发商的行为，促进房地产市场的健康发展。
然而，商品房预售制度在实施过程中也存在一些问题与挑战。
本文将围绕商品房预售制度的若干问题进行探讨，旨在为企业供应相关规章制度的参考。
2. 预售权益保障2.1 预售合同签订1.开发商应在项目预售开始前，向购房者供应书面预售合同。
预售合同应明确双方的权利与义务，包含房屋交付时间、价格、面积、质量标准、交付标准等相关条款。
2.购房者可以在预售阶段与开发商签订书面预售合同，确保在后续交易中享有优先购房权。
2.2 预售款管理1.开发商应设立独立的预售款专账，将购房者的预售款专款专用。
2.预售款专账应受到严格监管，确保预售款不被滥用或挪作他用。
3.开发商应依照预售合同商定的方式和时间，将预售款直接划入该项目的资金账户，确保购房者的权益。
2.3 预售房屋质量保证1.开发商应在预售合同中明确房屋质量保证条款，确保房屋质量符合国家相关标准。
2.如发现交付的预售房屋存在质量问题，购房者有权要求开发商承当相应的维护和修理或赔偿责任。
3. 透亮公开与信息公示3.1 预售信息公示1.开发商应提前公示预售房屋的相关信息，包含项目名称、位置、总建筑面积、标准单价、预售许可证号等内容。
2.开发商还应当公示项目建设及销售进展，以及最终销售的房屋信息。
3.2 价格公示1.开发商应事先公示预售房屋的价格，并在预售合同中明确价格调整机制。
2.在预售过程中，开发商不得擅自调整价格，确保购房者的权益不受损害。
3.3 售楼处销售行为1.开发商应确保售楼处销售人员具备相应的资质和专业知识。
2.开发商应订立规范的销售行为准则，明确售楼处销售人员的行为规范，禁止任何不正当的销售行为。
4. 交付与售后服务4.1 房屋交付验收1.开发商应依照预售合同的商定，及时交付房屋，并在交付前举办验收会议，购房者可以对房屋进行检查和验收。
商品房预售和销售中应注意的四个问题
商品房预售和销售中应注意的四个问题
1、政府规费的缴纳，各种各样的规费需要缴纳完毕，才能给你办理商品房预售许可证。
2、开发商销售房屋包括两种，一种是预售，另一种是现房销售。
预售是目前大多数开发商采取的方式，凡是开发商没有取得预售证，无论以何种方式收的款项都是违法的！凡是被行政主管部门发现均要受严重的行政处罚。
3、在预售中，凡是没有涉及到具体的营销广告，均不构成合同的要约，但凡涉及到具体的营销广告，比如24小时热水入户、小区内包含100棵梧桐树等等，业主委员会或全部业主均可以提起诉讼！
4、利用房地产项目非法吸收公众存款属于典型的非法集资方式。
商品房预售制度的不足及解决思路
商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。
通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。
根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。
这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。
因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。
更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。
处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。
2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。
预售商和预购者掌握的信息严重不对称。
增大了居民消费的风险成本。
商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。
现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。
房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。
商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。
这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。
二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。
关于完善我国商品房预售制度的几点思考
关于完善我国商品房预售制度的几点思考引言商品房预售制度在我国房地产市场中扮演着重要的角色。
然而，随着社会发展和市场需求的变化，商品房预售制度也面临着一些问题和挑战。
为了进一步完善我国的商品房预售制度，本文将从以下几个方面进行思考和探讨：公平性问题、监管力度、购房者权益保护以及销售方式创新。
一、公平性问题目前，商品房预售制度在一些地区存在着公平性问题。
一方面，一些房地产开发商借助垄断地位和资源优势，通过内部关系、关系操控等手段，获取更多的资源和利益。
另一方面，购房者往往面临房源不足、房价过高等问题，导致购房难度加大。
为了解决这些问题，我们可以考虑以下几点：1.加强市场监管，打击违法行为。
建立市场准入制度和信息公示制度，加大对房地产开发商的监管力度，确保其诚信经营。
2.推动房地产开发商的多元化发展。
引导房地产开发商进行多元化投资，减少对商品房预售的依赖，提高市场竞争力。
二、监管力度商品房预售制度需要加强监管力度，以保障市场秩序和购房者权益。
当前，一些房地产开发商存在虚假宣传、捂盘惜售、资金占用等问题。
为了加强监管力度，我们可以考虑以下几点：1.建立健全的监管机制。
加强政府部门间的协调与合作，形成联防联控机制，提高整体监管效能。
2.加大处罚力度。
对于违法违规行为，加大处罚力度，对涉嫌违法犯罪的房地产开发商进行严厉制裁。
三、购房者权益保护购房者权益保护是完善商品房预售制度的核心问题之一。
目前，一些购房者往往因为信息不对称、合同条款不公平等原因而受到损害。
为了保护购房者的权益，我们可以考虑以下几点：1.提升购房者知情权。
加强对商品房预售信息的公开和透明，确保购房者能够获取准确、全面的房产信息。
2.加强合同约束力。
建立健全的购房合同模板和标准化条款，保护购房者的利益，降低买房风险。
四、销售方式创新当前，商品房预售制度的销售方式比较单一，主要以认购、预约等方式进行销售。
为了满足不同购房者的需求，我们可以考虑以下几点：1.探索租售并举的方式。
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浅析商品房预售许可中的几个常见问题——以成都市地方实践为例一、可售与非售问题根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
由此可知，预售的主体只能是具有房地产开发资质的开发企业，预售的客体应是正在建设中的尚未竣工的房屋。
那么是否意味着正在建设中的房屋均可以纳入预售范围呢？当然不是。
预售的房屋首先应符合商品房的属性。
然而，现行法律法规、国家及行业标准对于商品房概念的界定并不十分明确。
国家标准《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66号）将商品房定义为由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
行业标准《房地产业基本术语标准》（JGJ／T30－2003）将商品房定义为：由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的建设的住宅、商业用房以及其他建筑物。
可见，并非所有正在建设中的房屋均属于可以预售的商品房，纳入预售范围的商品房应具有开发经营属性。
根据现行法律规定不能纳入预售范围的房屋主要包括：（一）业主共有部分1.法定的业主共有部分，如物业服务（管理）用房；2.根据房屋建筑的自然属性，属于业主共有的部分，如建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；3.建筑区划内的其他公共场所、公用设施。
（二）配套公建根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002 修订）关于公共服务设施的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建）包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类设施。
（三）建筑区划内的其他公共场所、公用设施《物权法》规定的建筑区划内的道路、绿地以外的属于业主共有的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。
笔者认为，判定房屋能否办理预售，还应结合规划、设计规范关于房屋用途的关规定。
《房产测量规范(GBT17986.1—2000)房屋用地调查表与分类A6 [房屋用途分类] 将房屋用途分为：住宅（成套、非成套、集体宿舍）、工业、交通（铁路、民航、航运、公交运输）、仓储、商业（商业服务）、金融（经营、旅游、金融保险）、信息（电讯信息）、教育、医疗卫生、科研、文化、娱乐、体育、办公、军事、其他16 大类28 个小类。
根据国标对上述不同类别房屋的定义，住宅、商业、办公、娱乐用房应属于可预售的商品房范畴，同时，还应特别注意的是，影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等特殊使用属性的房屋，不能分割销售，否则将影响其整体使用功能；商业服务、金融、文化用房等经规划、建设行政主管部门或其他有权机关确认依法未列入配套公建，建成后无需移交的房屋，也可纳入商品房预售的范畴；而教育、交通、医疗卫生、军事及其他等具有公共服务性质的房屋依法不应纳入预售范畴。
实践中，随着建筑形态的多样化，房屋用途逐渐突破传统规范的范畴，哪些房屋能够纳入预售范畴尚存争议，还有赖于国家和相关行业标准的实时更新与完善。
二、土地或在建工程已设定抵押的房屋预售问题现行有关商品房预售的法律法规均未明文规定办理预售许可需要提交抵押权人出具同意预售的证明材料。
但在房地产开发过程中，开发企业往往会通过土地抵押贷款进行工程后续的建设。
《物权法》第191 条第2 款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让代为清偿债务消灭抵押权的除外”。
《房屋登记办法》第34 条规定：“抵押期间，抵押人转让抵押房屋的所有权还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件”。
从购房者角度来看，其取得的应为没有物上负担的财产，而财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值已经实现。
以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权，可以减少抵押物流转过程中的风险，避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益，更好的保护抵押权人和买受人的合法权益。
因为如果在实现抵押权时才发现未经过抵押权人同意已转让了抵押财产，此时即使宣告转让合同无效，转让的财产可能也已经无法追回，而转让抵押财产前就取得抵押权人的同意，可以确保交易安全，节约经济运行成本，减少纠纷。
所以在办理商品房预售许可时，应当收取土地抵押权人出具的同意预售的证明材料。
《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。
对于将已预售的房屋办理了在建工程抵押的情况，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16 号）的意见是，“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286 条规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和债权”。
且按照最高人民法院法释[2002]16号批复第2 款的规定，“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款受偿权不得对抗买受人”。
按照上述规定，善意购房人的优先受偿权优于工程款和在建工程抵押权。
因此，对已预售的商品房，又设立在建工程抵押的，抵押权的优先受偿权将受到限制。
三、预售许可的最小单元问题对商品房预售许可的最小单元原本并无限制，近年来，国家和地方为规范房地产市场秩序，打击开发企业捂盘惜售、哄抬房价等不规范销售行为，确保房地产市场健康平稳发展才陆续出台相关限制性规定，特别限定了住宅项目商品房预售许可的最低规模。
（一）住宅项目预售许可的最小基本单元住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53 号）中指出：各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
可见，商品房项目预售许可的最小规模是栋，而对于商品房住房项目的理解，笔者认为：只要规划设计的楼栋中有住宅（含别墅、公寓）这一用途，即应当严格执行上述规定，不予分层、分单元办理预售许可，不能要求整栋房屋仅为商品住宅这一唯一用途。
（二）整体地下室能否分割预售整体地下室是指地面上有多栋独立的建筑，共用一个整体相连通的地下室。
家《房产测量规范》（GB／T 17996.1—2000）对幢的定义为：幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
《四川省房产测绘实施细则》（2010 年4 月）规定：栋是一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
栋以主管部门批准的栋数为依据进行划分（规划许可证及规划总平面图）。
主管部门没有明确规定的，对于地面有多座独立的建筑，仅由一个地下室相连通（共用一个大下室），地面建筑为多栋，地下室视为一栋。
根据国标和四川省地方房产测绘技术规范的规定，为多栋房屋共用的整体地下室为独立的一栋，而对于住宅项目最小预售规模即限定为栋，那么，要解决整体地下室能否分割预售的问题，仅需论证地下室不属于商品住宅项目，问题自然迎刃而解。
建设部《房地产统计指标解释（试行）》（建住房[2002]66 号）将住宅界定为：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
《房地产业基本术语标准》（行业标准JGJ／T30—2003）将住宅（供人们长期居住的房屋。
《住宅建筑规范》（GB 50368-2005）明确：住宅建筑（residentialbuilding）供家庭居住使用的建筑（含与其他功能空间处于同一建筑中的住宅分），简称住宅。
住宅应按套型设计，套内空间和设施应能满足安全、舒适、卫生等生活起居的基本要求，应满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声要求。
而地下室在技术规范上是房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2的建筑物；地下室的设计用途多为机动车或非机动车停车库、人防、仓储、设备、管道工程等辅助性用途，《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）也明令地下储藏室作为禁止出租供人员居住。
住宅的卧室、起始登记阶段一并按新地址进行登记。
否则，极易引起楼盘表和预售合同备案管理混乱，不但不利于规范管理，也可能会给买受人带来不必要的麻烦。
预售许可变更的程序，应按申请——受理——审核——核准——换发预售许可证的流程进行。
开发企业申请预售许可变更的，应书面说明变更原因；对于已经预售部分发生变更的，应按《商品房销售管理办法》第24 条的规定，取得买受人书面确认后方能办理；审核后符合变更条件的，应收回原预售许可证换发新证，并注明原证取得时间。
（二）在建工程转让与预售许可的办理房地产开发项目转让又称“在建工程转让”。
《城市房地产开发经营管理条例》第20 条规定：转让房地产开发项目，应当符合《城市房地产管理法》第38 条、第 39 条规定的条件。
《城市房地产管理法》第39 条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
在建工程转让的项目，其预售许可的办理根据转让时间的不同，可分为两种情形：一是进行了一定程度的开发但尚未取得预售许可而转让在建工程的。
根据《土地管理法》的规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
开发企业转让已经取得规划许可、施工许可等建设手续的在建工程的，应办理国有土地使用权证变更，并向规划、建设等主管部门申请变更规划许可、施工许可证照，再由受让主体依法向房管部门申办预售许可。
二是取得预售许可证后转让在建工程的。
《行政许可法》第9 条规定：依法取得的行政许可，除法律、法规规定依照法定条件和程序可以转让的外，不得转让。
按照张春生编的《行政许可法释义》的意见，根据法定条件赋予法人和其他组织特定的资格、资质的行政许可，被许可人不得转让。
正是被许可人符合法定条件，行政机关才颁发许可。
如果被许可人转让这种许可，实质上是对整个资格资质制度的破坏，也侵犯了行政机关的管理权。
商品房预售许可是赋予具有房地产开发资质的开发企业销售正在建设中的房屋的特定资格，依法应属于禁止任意转让的行政许可。
综上，如已取得商品房预售许可的开发企业将在建工程转让的，除变更国有土地使用权证，申请换发规划、施工许可证照外，预售许可办理的程序应是先由原开发企业申请注销商品房预售许可证，再由受让的开发企业重新申办预售。
五、“联建”与商品房预售许可房地产经营中的联合开发，俗称“联建”，是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。