东城棚户区改造营销方案

巴中市东城市场棚户区改造工程营销方案目录第一部分：公司简介一、-------------------------------------------------------------------------------公司简介二、------------------------------------------------------------------------------ 项目主题第二部分：市场分析一、-------------------------------------------------------------------------------项目概况二、-------------------------------------------------------------------------------项目SWOT分析三、-------------------------------------------------------------------------------项目定位及USP导向四、-------------------------------------------------------------------------------推广思路五、-------------------------------------------------------------------------------项目建议第三部分：整合推广策略一、-------------------------------------------------------------------------------商铺推广策略二、-------------------------------------------------------------------------------项目全程推广方案1、 -------------------------------------------------------------------------------策略的选择2、 -------------------------------------------------------------------------------具体执行的策略分析3、 -------------------------------------------------------------------------------广告推广策略4、 -------------------------------------------------------------------------------SP活动策略5、 -------------------------------------------------------------------------------销售计划6、 -------------------------------------------------------------------------------整合推广计划7、 -------------------------------------------------------------------------------物业管理策略前言开发商注重企业文化，产品内涵，如何突破房地产开发本身，塑造项目价值，是本策划方案思考重点。

房地产是个性化差异很强的项目，我们切实根据当地的区域经济、消费习惯、市场竞争、消费人口等进行基础数据分析和项目研判，力求结合目前房地产开发的经验，这样一条最适合该项目的营销策划道路，在控制风险的前提下，寻求项目开发的经济效益最大化，社会效益最大化，塑造项目品质的同时，力求加大项目对于巴中房产市场的领导影响力。

成都市嘉合伟业房地产营销策划代理有限公司是一家高水平运作的专业房地产营销策划机构，为广大客户提供专业、科学、高效的解决方案。

凭借专业化的操作团队和规范的业务运作流程，依托成功的操盘案例，嘉合伟业代理已成为成都地区具备品牌知名度的公司，2004年至今，公司已经完成包括“仁和春天”、“伊藤洋华堂”、“恒大鑫丰置业”、“富临集团”、“智业集团”、“成都路桥”、“升联房产”、“大行宏业”、“丛霖投资”、“锦宏房产”巴中地区的“天通名城”、“南湾国际”、“檬溪香洲”、“瑞景欣城”、“登科尚品”、“德丰兴城”、“洪湖居”“富力锦城”“林海居”“城市印象”等房地产开发企业的业务委托，涉及范围包括：市场调查、项目定位、全程策划、销售代理、媒体推广等合作领域。

本策划方案以营销策划公司专业角度提供部分参考建议，并以策划人员以往运作项目为经验指导，挖掘项目优势，扬长避短。

现结合市场调查及巴中市政府数据为主要参考依据。

并参考区域市场竞争模式，制定以下全程策划方案。

旨在树立企业优良形象，体现企业开发价值最大化、开发最合理化。

在市场中为客户发掘产品及品牌价值、节约成本、降低市场风险，并力求实现客户的最大利益。

项目核心指导思想：开启巴中品质商务、塑造巴中商业旗舰大盘我们的主题——开启商务新地标针对贵项目对前期营销策划进行的意义与目的，因此，本方案重点在商业整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目商业市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。

本案主要由公司简介、市场分析、整合商业推广方案三部分组成，具体包括项目概况、SWOT分析、项目定位及“USP”导向、推广思路及项目建议；项目的商业整合推广策略。

本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。

本项目前期通过商铺及写字楼销售来营销造势，以此带动整盘的销售；而后期通过整体造势来达到商铺与写字楼的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。

另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于商铺及写字楼的整合推广。

第一部分市场分析一、项目概况：本项目地处繁华的老城新市街的东城市场处，可定义为巴中的春熙路。

地理优势明显，其总占地面积7664.63m2,由一栋30层电梯公寓和临街6层商铺围合而成。

巴中市第一个拥有高档商务写字楼的社区，对于树立项目品牌是一次绝好的机会；隐性机会（率先入市）对于巴中本地，已有开发商拟建大型购物中心及写字楼（一部分已实施），而本项目地处黄金位置，起到了抢占市场制高点的作用。

威胁分析：1）潜在竞争威胁潜在存在一些地块（二中处凤凰城、后河财富广场等），其开发商拟建大型购物中心及写字楼，而对于市场存观望态势。

而一旦本项目的成功推出，其可能会一哄而上，从而构成竞争威胁。

2）消费者的认知程度高如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广、直销等）。

通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。

三、项目定位及USP导向我司经过多年的楼盘策划及销售实践，并对于各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且本案也已具备定位高档商务的基础；同时这作为高档商务社区的发展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为豪华的“俊园“的成功正是基于对成功人士这种新的商务社区需求的准确判断。

因此本案定位的总原则是：塑造巴中标志性商务社区以下是具体的市场定位实施：① 形象定位1）优良的建筑品质---------以建造巴中高档商务社区为目标，品质自然有保证；2）品位CLD生活-----------概念创新(商务生活一体化）3）情感享受---------高档商务社区满足你情感的需要（成就感）4）商务社区---------位于老城繁华地段、地处东城市场商业氛围浓郁② 功能定位1）自由空间、自由组合---------框剪结构设计2）投资潜力大---------地处繁华地段，未来老城区的“商务购物中心”3）生活的便利---------商务、生活两相宜4）尽享都市繁华---------坐拥繁华景象（高层建筑）③ 品牌定位通过对本项目的整合推广，使本项目成为巴中市品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。

项目“USP”的提炼通过对于项目的分析以及市场定位，我司认为如何提升项目的“USP” （Unique Selling Proposition，即独特销售主张）是关键。

（先引进大型购物商家，再行销售）● 突出功能诉求，以项目功能特点来提升USP；（打造商务、购物中心、巴中在建的黄金地段写字楼、面积可任意分割组合）● 高位嫁接，从形象上提升USP；① 时尚性（外观设计的前瞻性）② 舒适性（地处老城区的繁华喧嚣，却可独享宁静生活、空中花园）③ 高贵性（生活品质的全面提升，商务、生活一体化）④ 文化性（将教育嫁接于本项目，一小、二小、巴中中学）⑤ 便利性（交通的便利，生活的便捷，各路公交车，第一医院）四、项目推广思路思路：以住宅和写字楼的旺销带动商铺的销售，同时通过商铺的销售促进住宅和写字楼的最大价值化。

具体的推广思路：1）商铺建议1-6层街面与楼面打造成仿古（或罗马建筑风情）步行街对于新市街正街商铺采用整体销售或分体销售两种进行逐个分价进行（操作方法见推广策略）对于斜街商铺采用市场营销，对于单个投资者进行逐个分价进行（操作方法见推广策略）对于2-6层商铺采用整体销售或分体销售两种进行逐层分价进行（操作方法见推广策略）对于正街一栋部分写字楼采用整体销售或分体销售两种进行逐层分价进行（操作方法见推广策略）2）住宅①将教育、文化、商务、医疗同房地产联姻，共同打造一个以商务为主题的高尚商务生活社区（充分将一小、一中、二小、二中、医院嫁接于本项目，发挥教育医疗地产优势）：② 以倡导新生活方式为主题进行推广（如“商务生活一体化”）：③ 通过商铺的营销造势，带动整体的销售；◇倡导“文化社区”概念：将周边的教育、医疗同本案联合，通过以此来显现本案的文化底蕴，并深层次挖掘老城区的历史文化，将本案打造成一个高档商务社区，从而使得项目的形象以及品质得以更高的升华。

五、项目建议1、案名设计暂定以“”命名，来体现项目的非凡品质，及凸显居住人群的身份及地位。

2、产品建议建议本案采用智能化设计，以满足商务生活一体化的要求。

3、景观园林设计建议整个前沿广场应遵循围而不合的设计理念来进行设计，并充分的展现项目的优势，对于小区广场可以打造罗马建筑风情系列，并在裙楼之上修建空中花园，来增大项目的绿化率，可在花园内适当的修建一些体育场所如：网球场、乒乓球台、健身器材等，让业主有一些活动与健身场所来减轻居住者在花园里所感受到的压抑感，同时也为本案创造卖点。