置业顾问谈客15流程
谈客十大步骤
谈客十大步骤一、开场白1、拉关系，赞美2、摸底3、造势四、推荐户型配套，需求，资金，房源看房首推五、初次逼定（沙盘，谈判中）六、升值、保值七、入市良机八、价格合理九、临门一脚（具体问题，具体分析）十、签合同详解一、开场白1、自我介绍（名片）（专业）控制客户，三分钟成老友，取信客户，创造气氛2、A：拉关系，赞美，B：第一时间造势，C：洗脑，改变观念（有目的性）----灌输买房投资理念二、沙盘介绍包装到位，突出特色，语言精炼，生活化参考点：成熟配套，人气旺，且不断变化发展中三、摸底职业收入，现住房情况，地址在路线和看房途中，时刻保持生活激情，随时感染、抓住特色与不足，多描绘生活情景，牵引客户进入角调动客户相房1）2）相房：去看房的路上指点江山，告知周边及设施发展用最快速度介绍以其留下印象就可以了，应走在客户的前面引导，站在最有利的位置介绍房子，比如阳台、窗，不要在房子里谈太多东西3）回来的路上，要拉关系，不谈房子，也不能炒三班斧，不要给客户很在压力，要让其毫无防备的回到售楼处期房1）一般不带客户看房A，工地因施工需要，不允许进入工地B，房子还未盖起来，看不到2）客户实在要看，要先给客户垫底A，工地挺乱，视觉效果肯定很差B，只能看到轮廓，黑体墙，没装修，显得较小，抹白后就出效果了五、初次逼定1、看房回来给客户算价格A，算时计算指法要快，显得娴熟B，算贷款尽量按最长期计算，减少客户还款压力与心理压力告之可提前还款C，假如客户要算利息，可以打擦边球这很难算，谁知道人民币会贬值到什么程度，也许越来越不值钱的D，如果客户计较利息，要用“缩水法”来引导客户首先要肯定借款会有利息当然，银行借款，肯定会有利息，你向亲朋好友借，还要还上个人情债呢！况且谁也不会让你一借就是十五年，你要看这个钱值不值，现在买百分之九十五心上都是贷款，因为贷款划算，是国家的福利政策第一，住房贷款是所有贷款中利率最低的（汽车商业贷款得九厘，一分吧）第二，钱不断贬值，不断缩水第三，房子不断升值，带来双重回报出租，“十年租金一套房”转让，“低开高走，随之其它城市规划及地段发展而不断增值2、算完后初次逼定，试探客户诚意，找出问题“房子看的这么好，那今天就把它定下来？”六、三板斧1、升值，保值，为什么买房子（值与不值的问题）（地段论，保障，养老，经济，生活，土地稀缺与供求矛盾）2、3、七、具体问题，具体分析入市良机，（什么时候买划算）价格合理，（买什么样的房子划算）商量的套路比较的套路考虑的套路八、临门一脚要求：稳、准、狠1、准：要建立在水到渠成的过程中，要多向客户交流，忌讳言谈，抓住问题要深化，要包装楼盘、性价比分析（配套、交通、环境）发展前景，投资角度谈客要求“短，平，快”讲效率，谈熟后再逼，要把客户炒热后再逼，没炒熟或炒热后又凉了，都不宜要善于把握客户的成效信号与购买信号，把握火候例：A，当客户不断询问房子具体情况，提出许多针对性问题的时候B当提到打折问题，付款问题时，即客户发出的成效信号C，当客户猛抽烟，脸色凝重，眉头紧皱时，即帮他下决定，对在谈客过和中按照自己的思路而定，让客户主动开口逼定分两种：假逼、真逼假：看完房子就逼，逼出问题，一次一次解决，再逼再解决，一浪接一浪，冲击客户，直到没问题真：客户都很认可的情况下，真逼，不要畏惧，要处处站在客户的立场上，客户考虑问题用推拉式A，逼客时，要多用肢体语言来行动，适度拍打客户，用最有效的工具，落实到行动上，（拿出合同，身份证，名字等）肢体语言运用，可占成效50%客户定完后，一定要恭喜他，给其一种定心丸和压力B，假设成效用合同来逼，填写公共部分，客户不反对的情况下，让其签字，收款，客户拒绝的情况下，把问题逼出来替其解决问题2、稳（滴水不漏）表现出从容，不紧不慢，无所谓的态度，不要慌张，逼定时语速一定要慢，表情一定要轻松，面带微笑，处处替客户考虑，让客户着急，而你不急（成功推销是把他需要的东西卖给他，而不是拟想要的东西3、狠客户不交钱的理由，只说明工作没到位，客户对房子还有异议，要有强烈的成效意识，要用引导性语言A，我要回去考虑考虑什么呢？（考虑的思路）是房子的问题还是资金的问题？房子性价比，资金首付款还是贷款问题B，我没有带钱帮其解决，告诉交钱的含义，要有主动跟客户拿钱的意思C，没关系，下午准时来交钱告诉客户，上午交钱和下午交钱是一样的，只不过买到这套房子的机会不一样，客户不肯交钱，除了逼外，需迂回的跟其交谈，帮其解决问题，反复推拉做单三快签合同快，客户要看时，让他看，但要适时打断，指导他看交钱快，签完合同，您带的是现金还是存折送客户快一定要先逼签合同再转为封房逼客顺序要身份证问号码是否记得请对方在合同上签字要对方付首付款要1万定金身上带多少钱请对方封房跟对方回去拿钱要对方以人格担保次日一定来没问题，看的这么好，我们今天就把它定下来“写谁的名字”身份证借用一下“没带”没关系，您下次来拿过来就可以了，身份证号码还记得吗？“不记得了”没关系的，那写您的名字吧，“我没带钱”噢，没带首付是吧，没关系的，那看看现在身上带了多少钱呢？我们原则上要求当天合同，首付款到位，您今天最多能交多少钱？那您的钱是存在银行还是？------哪个银行的，您可以直接在银行打活期存单还过来，还安全，省事，、、从逼合同转为封房注意连贯词，不要太唐突，太生硬，让客户感觉推销意识太强“这样吧，我给你个建议，当然采不采纳在于您，我们把房子保留一下”“保留是什么意思”“您可以先交一部分钱放在这里，我给您开个票”我先帮您把房子保留下来，您回去跟家人商量一下，合适明天就带着首付款来定房，这个钱就转为房款，不合适这个钱就一分不少的退给你，钱放在你那里和放在我们这里都是你的钱，但对你来说这是个机会，即便有客户拿着全款来订这套房子，我也要征求您的意见，您要就不以卖给他，没问题，保留这套房子，对您是有好处的没关系，你们卖吧，卖了我就选别的“您要是这样说，我就更无所谓了，对我来说，卖给您什么样的房子都是一样的，但是我觉得-------如果我是您的话，我肯定会把房子留下来注意问题：在逼客和签合同时，都不要轻易被外界干扰，不要轻易离开桌子九、签合同1、2、签合同，收钱，送客配合：请同事帮你做合同，自己跟客户聊天（聊房子以外的东西，减轻他的负担）注意：不要节外生枝十大步（一至四）详情1、赞美发自内心贴切，不要过夸大，要善于捕捉对方闪光点A，夫妇，B，一家三口（带小孩）C，一大家（和睦）D，带老人（孝顺，福气）E男士（家庭责任，有气质，风度，事业成功，成熟稳重）F，女士，（年轻，漂亮，有气质，头发，着装，身材，化妆，打扮）G小孩（聪明，可爱，活泼，听话）H，老人（身体，面相）]注意事项：A，逢人减岁，逢物减价（品牌------B，年轻男士，把握赞美女士的尺度因人而异，因地制宜，外表，内涵，职业，家庭，爱好，气度，风度，兴趣，思想言谈举止，衣着，财富，专业，学校，籍贯（经历）赞美要出自真诚，用眼神表情，措辞表现2、洗脑：投资行为，生活方式卖高层卖门头3、造势A不好意思，我们太忙了B您真的很幸运，现在刚好有位置C每天我们都有这么多客户二、前期沙盘1、用总结性，概括性，描绘性的语言，介绍楼盘，对产品施行包装，突出优越性，唯一性和不可替代性能重点：总----------分---------总，由大到小或由小到大的顺序由大小小区周边的大环境（地理，周边，市政，交通）小环境（小区周边规划）小区内（配套，绿化，及物业）总整体规划三、摸底（深层次）资金，楼层，付款注意：A，忌，“机关枪”C，忌，“语言生硬”家庭成员四、推荐户型1、需求资金实力销控表2、包装：重点设计风格专业术语，如动静分区，干湿分离，尝试角度，建筑家，设计师3、1）从其它角度定位，原则只一套2）除非客户很反忌，不能接受，可调另一套3）推房，学会吊客户胃口，不要轻易松口，这套已有预定了，针对气势很高的客户1、不卑不亢，在谈房子，用聊天方式展开2、用专业术语打击3、予以指导，详细讲房针对指东看西的客户1、跳出户型来说，着重拉关系，让客户接受你，然后进入讲解2、停止讲解，让客户指出问题展开当客户转头再走时，微笑，我不知道您今天过来是不是为了看房，从大老远的地方过来，不是为了散步吧，您沙盘不看，户型不看，这是看房子吗？也不知道您想看什么，了解什么，有这个时间还不如在家陪家人针对内行人士；1、不用过多讲解，略微引导，让客户讲客户否认时，“那您觉得哪儿的房子好呢？让客户讲2、找出问题展开讲“您说的没错，但像那里的房价还是很高的”针对沉默的客户原因：1、性格2、自卑，害怕，讲活后被笑话对策：1、着重拉关系，拉家常，聊客户擅长的东西，关键是让客户讲话2、可以放慢语速，并不进加以反问，让客户感觉，让客户参与来互动对牛弹琴讲对方听不懂的东西重用反调，反式来讲，让对方听懂。
房地产销售人员谈客十大步骤
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谈客技巧之做单三点
成功的销售人员不会放过任何客户，有一种必胜的信念，相信客户出门就是“死客”。
一追到底，没有烦死的客户，只有放弃了的客户。
拔萝卜，重点追踪老客户，一个老客户至少可以影响200个以上他周边的人。
拼
追
拔
谈客技巧之逼定三要素
在谈客中一定要稳，越是到了关键时候越是要稳，自己不急让客户急。
价格合理（别买别人的，买我的）
谈判要点：成本分析的目的是让客户相信我们的价格构成是成本加微利，所以在谈判过程中要强调项目地段的优越性、我们的建筑品质、社区档次以及周边的配套设施等等利好因素，让客户觉得我们的价格就是物有所值、物超所值。
谈客十大步骤之价格合理
三 板 斧
通过以上步骤的谈判，客户对社区有了一个全面的认识和了解，以及对投资置业有了一个全新的认识，但是房地产做为大宗消费，做出购买决定相对较难，我们要细致的观察客户，了解客户的心理活动，适时提出成交信号，促成成交。
谈客十大步骤之户型讲解
户型介绍的目的：
用华丽的语言对户型进行包装，展现户型的卖点，在户型介绍中加入装修设计的要素，让客户跟着你的设计思路，去想像以后自己的新家是什么样的，该怎样设计、装修，从而在你所推荐的户型中找到未来新家的感觉，喜欢上你推荐的户型。
户型介绍的要点：
户型介绍采用总分总的介绍顺序，在介绍中要重点介绍客厅、主卧室和户型中的亮点。 户型介绍所针对的房源不同、楼层不同，介绍重点也不同，低楼层要强调性价比和社区内的景观，高楼层要去突出采光、通风的亮点以及视野方面的优势
房地产销售人员谈客十大步骤
房地产销售谈客流程及方法.doc
房地产谈客流程及方法开场白（说好开场白是成功的一般）1 、目的：先与客户认识，消除客户的防备心理，简单的拉关系。
（X总，今天买不买没关系，咱们认识就是缘分，小邓把这边的一些发展和规划，简单的给您介绍一下），不要盲目的做下一步推荐。
方法：赞美，赞美，再赞美，沟通，沟通，再沟通！（真诚自然的表情，热情礼貌的问候交流，出于内心的适度赞美，让客户认识你并相信你，；了解客户需求，提供客户想要的服务）。
赞美的四大原则：A：发自内心，需真诚，不能虚伪，语言、表情、动作完全体现心灵的动向。
B：赞美注重细节（比如领带的花纹、首饰、发质、头型、皮鞋、衣着、钻戒、所用的香水，越仔细感觉越是尊重对方，但不能说对方不好的，例如皮鞋破了，还赞美对方皮鞋破的好，破的有个性，就不切实际了）。
C：不能溜须拍马。
D：见好就收，不见好也收，适可而止。
2、了解客户的心理，寻求共同的话题。
营销的九字真经：摸、排、查、为什么、您、我们摸：摸底，摸清客户的购买能力。
排：排除购买障碍，排除共买抗性。
查：查客户资料，查清客户的购买意向。
为什么：研究出他们的购买抗性，问、倾听，先赞同再解决，（您为什么会这样想呢？您为什么不喜欢呢？）您：您的含义有三种。
①尊重对方②充分私有化（没买之前就假设是他的了，当对方觉得是他的时候，他就觉得美好的东西他想要，他会想方设法的去争取，舍不得放弃）③双方之间感情桥梁搭建的过程，双方融为一体（您的家，您是我，我是您）。
我们：和客户一体化，站在客户的立场为他考虑。
解析：先生/女士，您好，我是东鼎雍景别院职业顾问，免贵姓邓，先生/女士可以叫我小邓，请问先生/女士贵姓呢？可否赐一张名片，来我们交换一下名片。
（如果对方不给或没有名片）没关系，一般成功人士是都不用名片的，像我们这样作服务的，因为要让您认识我，名片是我们必备的。
（如果对方两人同行）先生/女士，您旁边这位哥哥/姐姐怎么称呼呢？（你自己问他）我叫小邓，不知哥哥/姐姐怎么称呼？（记住：赞美，赞美，再赞美）先生/女士这么年轻就自己买房子，真是年轻有为啊！女士这么有气质，小孩一定活泼可爱吧！沙盘介绍要熟悉沙盘，能贯通成一条流水线，用说话技巧包装沙盘，从地段环境到就医、购物、学习以及小区的大体概况，内部环境，绿化、配套，物管等，让客户知道，小区好在哪里。
置业顾问标准接待流程注意事项
置业顾问标准接待流程注意事项《置业顾问标准接待流程注意事项》一、客户进门之前1.形象准备置业顾问就像是楼盘的形象大使，你的穿着打扮得像个靠谱的“房产精灵”才行。
整齐的着装是基本要求，可别穿着拖鞋、短裤就来上班，那你看起来就像个刚从沙滩度假回来还没缓过神的游客，而不是专业的置业顾问。
头发也要打理得井井有条，要是顶着个像鸟巢一样乱糟糟的头发，客户可能会以为你刚刚经历了一场龙卷风。
女生化个淡妆，男生把胡子刮干净，让自己看起来精神焕发，这样客户才愿意接近你，就像蜜蜂总是被盛开娇艳的花朵吸引一样。
2.知识储备在客户进门之前，你得把楼盘的信息在脑袋里像放电影一样过几遍。
从楼盘的地理位置、周边配套设施到房子的户型、面积、价格等，都得一清二楚。
这就好比厨师做菜之前得知道每种食材的特性一样。
要是客户问你关于楼盘的问题，你支支吾吾答不上来，那你就像个迷路的小羊羔，客户可不会信任你。
你可以把一些重要的数据和卖点写在小本子上，有空就拿出来复习，就像学生背课文一样。
二、客户进门时1.热情迎接客户进门的那一刻，你要像迎接失散多年的老友一样热情。
脸上堆满笑容，眼神里透着真诚，可不能像个木头人一样站在那里。
主动上前打招呼，简单的一句“欢迎光临”要喊得中气十足。
如果客户是一家子来的，你可以适当地夸夸小朋友可爱之类的，这就像给双方的交流加了一勺甜蜜的蜂蜜，让氛围瞬间变得融洽起来。
2.引导入座热情迎接之后，要像个贴心的管家一样引导客户到洽谈区入座。
动作要轻柔，手势要优雅，不要像赶鸭子上架一样催促客户。
在客户入座的同时，要迅速递上一杯水，水温要适中，要是给客户一杯滚烫的水，那客户就像拿着个烫手山芋，不知道是该喝还是该等它凉；要是水太凉了，又感觉像被怠慢了一样。
三、了解客户需求1.巧妙询问开始了解客户需求的时候，不能像查户口一样问个不停。
要采用巧妙的方式，比如先聊点轻松的话题，像最近的天气啊，交通状况之类的，然后再慢慢切入到关于购房的话题上。
置业顾问现场接待流程及注意事项
场接待流程及注意事项房地产产品的特性，其一是不可移动性，其二价格高，其三每套房子（产品）都因地理位置、景观、面积、价位等因素不同而具有唯一性。
因此，在客户了解楼盘信息后，需要到达现场经过切身观察、体验后最终产生购买欲望，进而成交；这个过程往往很长，客户一般会多次到现场考察，所以，在房地产销售过程中，现场接待是最重要组成部分之一，销售人员只有在这一过程中做好专业解说、优秀的推销以及对方的决策伙伴才能最终赢得客户。
第一节迎接客户一、基本动作1.客户进门每一位看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。
2.轮值销售人员主动上前，热情相迎，帮助客户收拾雨具，放置衣帽等。
3.同时做简单询问，鉴别客户真伪，目的4.“您好！先生（小姐）是来看房的吗？”5.“你是第一次来参观吗？”（若曾来过，请原销售人员接待）6.引导入座，倒水。
二、注意事项1.销售人员应仪表端正、态度亲切。
2.排好接待顺序，切忌一拥而上或无人接待。
3.若是推销人员上门，可让其将资料放下，快速结束谈话。
4.没有客户时，随时注意门外情况做好接待准备，同是注意现场整洁和仪表。
5.迎接客户时，首先拿好相关工具（资料夹等）第二节介绍产品一、基本动作1.引导入座、倒水2.交换名片，递出自己的名片（注意：名片朝上顺对对方，双手相递），并做自我介绍。
做简单询问、登记来人表（姓名、职业、面积、层次、房型、总价等）3.出示楼盘相关证件（稳定客户心理，提升客户信心）对楼盘概况做简要描述。
4.带领客户参观模型、展板、样板房等（指销售现场）1.名片放在洽谈桌上，注意礼仪。
2.倒水注意拿杯不要拿杯口；一般倒2/3，不要倒满。
3.询问登记时，不要过于生硬，可先聊一下无关话题，如天气、孩子、工作、买房的辛苦等逐渐引入正题。
4.根据客户需求，迅速在心中筛选合适房源，判断客户成交可能，为今后逼定做好准备。
5.作产品介绍时注意程序及重点。
（从大到小、由外及内、由粗到细）重点突出产品特色及客户兴趣点。
房地产置业顾问接待客户流程样本
来电接听礼仪及技巧一、接听电话规范规定1.销售人员应在电话铃响三声内拿起听筒, 并一方面亲切问候: “您好！鹿都国际！”, 而后再开始交谈；2.销售人员在接听电话时应面带微笑, 声音清晰、自信而亲切, 耐心、细心回答客户所提出问题。
积极询问对方懂得途径, 通话结束时应诚恳邀请对方前来参观, 挂断电话时应听到对方挂断声方可放下电话。
（注: 普通, 客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面问题, 销售人员应扬长避短, 特别要回避敏感话题在回答中将产品卖点巧妙地融入。
接听电话时间不适当过长, 简介内容不适当过于详细, 尽量吸引客户到现场参观。
）3、接听过程中可运用赞美或第三者赞美之词, 使对方消除戒备。
在与客户交谈中, 设法获得咱们想要资讯: ①客户姓名、地址、联系电话等个人背景状况资讯。
②客户可以接受价格、面积、等对产品详细规定资讯。
其中, 以客户联系方式拟定最为重要。
4.接听电话中不要太注重使客户接受所推物业, 只需要尽量说服客户来现场看楼即可。
5、如接听电话对方是明确表白是同行调研时, 销售人员不得敷衍, 但不能向其透露本案销售机密。
6、接听电话后, 销售人员应及时详细填写《来电登记表》。
二、接听电话注意事项1.接听电话时, 要遵守公司规定接听礼仪, 使用案场统一说辞；2.广告发布前, 应事先理解广告内容, 仔细研究应如何对客户也许会涉及问题；3.广告发布当天, 来电特别多, 时间更显贵重, 因而接听电话应以2至3分钟, 不适当过长；4.接听电话时, 尽量由被动回答转为积极简介、积极询问；5、应将客户来电信息及时整顿归纳, 与现场经理、广告制作人员充分沟通交流；6、牢记：接听电话目就是促使客户来售楼处, 做更深一步面谈和简介。
三、电话跟踪技巧作为一名从事销售岗位工作人员, 一方面个人业绩体现着销售人员能力, 决定着个人收入。
下面咱们就要讲述一下关于电话跟踪技巧:A.电话跟踪中客户与时间选取1. 客户普通分为两大类: 上班族、无业族。
售楼部客户接待流程及制度
售楼部客户接待流程及制度一、客户接待前准备1.售楼顾问应提前了解客户预约的楼盘信息，包括楼盘的位置、户型、价格、配套设施、交通便利程度等。
2.确认客户的预约时间，并提前10至15分钟到达售楼部，准备好相关资料、介绍册等工作所需物品。
3.清理售楼部环境，确保整洁、舒适。
4.安排售楼顾问值班，确保客户来访时有工作人员接待。
二、客户接待过程1.欢迎客户到达售楼部，并主动向其问好，微笑面对，展现亲和力。
2.了解客户需求，询问客户的购房意向，包括购买目的、户型、价格要求等。
注意倾听客户的讲述，积极和客户互动。
3.根据客户需求，为其推荐合适的楼盘户型，并结合楼盘特点，详细介绍楼盘的卖点、价格优势、交通便利程度、配套设施等。
4.在向客户介绍楼盘时，不仅要注重产品的特点和性能，还要强调楼盘的法律合规性、优质售后服务和升值潜力等，以增加客户购买的信心和决心。
5.针对客户提出的问题，售楼顾问应依据自己的专业知识进行解答，如果遇到不懂的问题，应及时向上级主管或资源部门求助。
务必提供真实、准确的信息，避免误导客户。
6.在介绍完成后，应邀请客户参观样板房或实际房源，在导购过程中耐心解答客户的疑问，引导客户对产品进行综合评价，强化对购房的需求。
7.如果客户对楼盘表示浓厚兴趣，售楼顾问应引导客户去售楼部的签约区域，进一步详细解释签约流程和相关费用。
三、客户接待后处理3.如果客户购买意向明确，售楼顾问应邀请客户到售楼部签订购房合同，并协助客户办理相关手续，确保购房流程顺利进行。
4.未能购房的客户也应进行跟进，并邀请其参加售楼部举办的相关活动，保持与客户的长期合作关系。
四、客户接待制度1.售楼顾问应保持良好的仪表仪容和形象，穿着整洁、得体，注意言行举止。
4.对于客户的隐私信息，售楼顾问应进行保密，并确保客户信息的安全。
5.建立客户接待档案，包括客户的详细信息、过往沟通记录等，以便于日后跟进和了解客户需求。
总结：通过建立完善的客户接待流程及制度，可以提高售楼部的工作效率和客户满意度，从而提升销售业绩。
房产销售谈判客户的十大步骤
谈客的十大步骤一、开场白二、沙盘介绍三、探询客户需求（深层次探询客户需求）四、推荐户型五、看房（少说、快看、快回；期房最好不看）六、初次逼定七、三板斧八、具体问题具体分析九、临门一脚十、签合同一、开场白1、拉关系（赞美）要求三分钟成老友，赞美要求发自内心，赞美是需要基于事实基础之上对客户美的发现，如果空穴来风，适得其反。
A：善于捕捉客户身上的闪光点。
目光要敏锐，例：夫妻（妻先）；三口之家（孩子先）；一家人（家庭和睦人丁兴旺）；带老人的（孩子孝顺有福气）；男士（事业有成，有责任心，有气质，风度、品位）；女士（着装入手，年轻漂亮）；孩子（聪明可爱）属于初次探询客户需求，职业、喜好。
例：您妆化得真好---您的包真不错---您的眼镜很个性---您的衣服真得体---您的孩子真可爱---你们真有孝心---您们的家庭真幸福，让人羡慕=等等B：逢人减岁，遇物增钱（重点）例：老人喜年轻，女士喜虚荣。
C：因人而异，因地制宜：语言要得当。
2、洗脑：通过语言刺激，灌输投资行为，买的是一种全新生活方式。
3、造势：通过语言或行为传递给客户紧迫感。
例：1、您今天才来，我们这里卖的很火！2、唉呀！这样子啊！80平方米的卖的很好，我帮你看一下是否还有。
二、沙盘介绍前期介绍，给人整体轮廓感，激发客户的欲望，留给客户美好的第一印象，写法：总分总；由大到小的顺序介绍：A：大环境，周边市政配套交通、地理环境，区域定位。
B：小环境，小区周围规划项目，街道、会所、内环境、规模、内配套、安防设施，物业管理、水电暖、可视对讲。
用总结性的、概括性的描绘性的语言对产品进行包装；突出它的优越性、唯一不可比拟性将优势明显烘托出来，以便为后面的谈话做铺垫。
三、探寻客户需求（详细探寻）销售套路也是十步.ppt目的是为推房型打下坚实基础要求做到：亲切发问、不露痕迹；广征信息、抓重点信息；贯穿整个谈判过程中客户情况：1购房原因；2工作情况；3家庭情况；4个人喜好例：1.年龄；2.职业；3.单位及地址；4.家庭住址；5．交通工具；6.认知渠道；7.置业目的；8.家庭结构状况；9.目前的居住状况（区域、物业类型、户型、面积、楼层、车库或车位、）；10.需求状况（区域、物业类型、户型、面积、楼层、车库或车位、）；11.承受能力（总价范围、付款方式、首付能力、月供能力）；12.决策能力；13.其比较中的楼盘情况；14.销售障碍等切记：口气生硬，一口气提出多个问题；声音要柔和，应寒暄拉关系，寻找客户的需求点。
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第六天
三板斧之：增值保值 我为什么要买房子？
手上资金的去向：存钱；炒股；做生意；投 资房地产。
我要买什么样的房子？ 楼梯房和电梯房的比较； 小区房和单体楼的比较； 经济适用房；福利房；商品房的区别； 什么是高价盘？恒价盘？和低价盘的比
较。 别墅和普通住宅的比较。
第七天：
三板斧之：入市良机 我要买哪里（地段）的房子？
第八天：
遇到没有办法解决的问题该怎么办？ 商品房买卖合同的条款解释。 签合同的注意事项。 办理房产证的程序。 什么是抵押？ 现在市场中有些什么产权纠纷？
第九天：
在老主任手上系统的过关。 考核标准： 赞美 自信 亲和力 资料的熟悉称度 驾驭能力
第十天
在经理处过关。 正式入职!
电梯房和楼梯房的比较 低价盘、衡价盘和品质楼盘的比较
第十二、三板斧之增值保值----我要买什么地方的房子？
市中心和郊区住宅的比较。 区域的发展
第十三、三板斧之价格性能比----我为什么要买你的房子？
卖点 同等楼盘比较
第十四、三板斧之入市良机-我为什么要现在就买？
房地产的发展 人民币 唯一性 打假 逼定
该怎样问？ 业务员面前的自我介绍。
第三天：
什么是按揭？ 客户+银行+开发商的关系图表。 算价：置业计划的要求。 看房的要求和看房的技巧。 具体问题具体回答：
贵！ 打折！ 远！ 朝向不好！ 物业费用太高！
第四天：
1、具体问题具体回答： 楼层不好！ 房源太少没得挑！ 按揭利息太高！ 能否等交楼以后才按揭？为什么？ 和家人商量：父母；妻子；老公；朋友；专家。 如果是卖现房，为什么要等按揭批下来以后才
区域的发展！城市的发展！市政配套的发展！（交通， 学校，医院，购物中心）
我为什么要买你的房子？
突出卖点+同楼盘比较（同品质楼盘比价格，同价格 楼盘比品质）
我为什么现在就要买？ 经济大环境 唯一性：户型的唯一性；朝向的唯一性；景观
的唯一性；楼层的唯一性；价格的唯一性。 打假的案例。 6、怎么逼定。
业务笔记本 羊皮卷 会议记录本 谈客夹 剪报夹
第二天：
名词解释：建筑面积，套内面积，分摊 面积，容积率，绿化率，使用率，建筑 密度等
学做谈客夹 沙盘背诵 熟练的沙盘什么是驾御客户的能力？ 沙盘被打断什么办？ 收集客户资料的技巧， 什么资料是你必须收集到的。 要问些什么？什么该问？什么不该问？
思路：
第四、户型介绍
总---分----特别是---总
第五、看房
学会营造一个愉快的看房环境 什么地方要停留？什么地方要带过？ 看房回来的路上不说房子。 怎样使客人看房后仍然和我们回楼盘？
六、算价格
数字的书写 细心，不涂改 熟悉现行买房的各种收费标准
第七、第一次逼定
这里的逼定目的是为了引出问题
可以交楼？ 2、怎样引入三板斧？ 3、客人不听“砍”怎么办？
第五天
了解什么是踩盘，要踩些什么内容？ 熟悉周边的环境。 同楼盘比较：知己知彼，方能百战百胜。 地段的比较之区域的发展； 什么是品牌； 什么是同品质楼盘比价格；同价格楼盘
比品质？ 小区档次，定位，开发商实力，环境，
配套，交房时间，容积率，使用率，物 业管理。
一起加油！携手向前！
感谢下 载
第十五、商品房买卖合同的合同条款解释
熟悉相关的国家现行政策
新主任业务过关考核倒计时
第一天：
清楚每天的学习内容 楼盘基本的规章制度 职业形象的要求 笑容；赞美！ 互相对练开场白 拉关系能够自然并且运用自如 怎样使用身体语言 了解业务员，在业务员面前要注意的事项 在售楼部如何学会与人相处？ 什么是上下有别；内外有别？ 准备以下物料
谈客15流程
2008年6月
没有天下无敌的武功！ 没有一种销售说法是唯一的标准答案！
不做为比腐败更可耻！ 不学习比无知更可耻！
第一、开场白
目的：拉近和客人之间的关系 要点：赞美 赞美 再赞美，亲和力，身体语言，适当收集客人资料
第二、收集客户资料
对客户越了解，推荐户型越准确 拒绝调查户口的询问 知道什么该问，什么不该问。
第三、沙盘介绍
有针对性的沙盘通常更有说服力 思路： 谈课桌部分 楼盘定位 开发商实力介绍 沙盘前部分 大环境 小环境 物业管理 针对户型讲位置
综合项目
建筑设计
园林
安防设施： •24小时闭路电视 •24小时电子巡更系统 •业主一卡通 •紧急呼救系统 •可视门铃对讲系统 •红外线防攀爬系统
第八、具体问题具体回答
贵
远
利息高
没有可选余地
打折
商要加强。
第十、三板斧之增值保值---我为什么要买房子？
分析客人手上资金的钱的去向： 存银行 买股票 做生意 投资房地产
第十一、三板斧之增值保值-我要买什么样的房子？
商品房和经济使用房、单位集资房以及自建房( 城改房、小产权房)的 比较