物业工程部作业指导书汇编

物业工程作业指导书序号文件名称页码1 工程部各岗位职责 32 机电设备管理规程103 锅炉房作业规程134 供配电系统作业规程195 生活水泵房作业规程246 中水泵房作业规程287 消防泵房作业规程318 管道系统作业规程349 空调（机房）系统作业规程3710 消防系统作业规程4311 电梯（机房）作业规程4712 弱电系统作业规程5613 电讯系统作业规程5914 房屋管理规定6115 监视和测量装置的管理规定6316 工程值班与交接班制度66一、工程部各岗位职责1目的为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。

2适用范围本职责适用于XX工程部各岗位的工作。

3职责3.1工程部经理职责3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。

3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。

3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。

3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。

3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。

3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。

3.1.7制定并落实节能降耗措施。

3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。

3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。

3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。

3.1.11负责组织员工的专业技能培训。

3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。

3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。

3.1.14完成上级领导指派的其它工作。

3.2工程部主管职责3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。

3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。

3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。

3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。

3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。

3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。

3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。

3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。

3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。

3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。

3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。

3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。

3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。

3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。

3.3工程部兼职行政管理员职责3.3.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。

3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。

3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。

3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。

3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。

3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。

3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。

按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。

3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。

3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。

3.3.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对损坏的档案要及时修补。

3.3.11负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。

3.3.12保持资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。

3.3.13完成经理交办的其他任务3.4维修技工职责3.4.1遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。

3.4.2运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的维修保养任务，并且必须保证工作质量。

3.4.3严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。

3.4.4应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。

3.4.5除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识，达到一专多能的要求。

3.4.6发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。

3.4.7对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。

3.4.8维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。

3.4.9着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。

3.5强电电工职责3.5.1必须持有供电局核发的电工操作上岗证。

3.5.2严格遵守电气安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。

3.5.3负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、定期清扫等工作。

3.5.4精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。

3.5.5定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。

3.5.6按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜入配电室的工作。

不准无计划操作供电设备，防止造成人身事故和设备事故。

3.5.7接到报修通知后，及时做好记录，文明操作，工作完成后，清理干净工作现场，清点工具，检修合格签字后，方可离开现场。

3.5.8变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品，一般不准使用易燃物品操作，必须使用时也应避开明火，做好防范措施，不准用酸性物品，易燃品擦洗电气设备、设施。

3.5.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及操作方法3.6弱电工职责3.6.1负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监控系统、有线电视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系统、电脑等办公设备的运行、维修、保养工作。

3.6.2配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作，保证楼宇控制设备正常运行，及时处理报警信息，做好巡视记录和报警记录。

3.6.3值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头，定期擦拭摄像头上的尘土。

3.6.4定期检查紧急广播系统。

3.7水暖（管）工职责3.7.1保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常运行和日常保养检修工作。

3.7.2保证各类管道设施的安全运行，加强安全巡视，严格防止跑、冒、滴、漏现象的发生，节约能源。

3.7.3熟悉掌握各类设备设施的技术参数、性能、合理运行、维保要求，提高设备的使用寿命。

3.7.4认真填写设备运行日志，做好运行记录和交接班的准备工作。

3.7.5接到报修通知后，及时到位工作，修理工作完成后要清理好现场，清点好工具，做到文明工作。

3.8空调工职责3.8.1负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。

3.8.2负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、分体空调器、风机盘管等制冷设备的运行、检修和巡视工作。

3.8.3负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常通风系统的清理工作。

3.8.4认真填写设备运行日志和交接班记录，发现异常问题及时报告上级领导，及时排除故障。

3.8.5提高循环水的利用率，不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。

3.8.6降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备，达到经济运行效果。

3.8.7定期检查巡视各种压力表、阀门的运行情况，认真执行交接班制度，保持设备设施的清洁卫生，保持工作现场清洁。

3.8.8搞好水质处理，按规定取样化验及时加药处理水质，提高设备运转效率。

3.8.9负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及盘管风机的清扫检修工作。

3.8.10负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常排放及转换口上下水工作。

3.8.11严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。

3.9综合维修工职责3.9.1负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观设施的日常维修、检修工作。

3.9.2负责办公用家具、用具、门窗、墙壁、吊顶、地面的日常维修工作。

3.9.3负责小型更新改造工程、装饰装修工程的施工管理与实施工程。

3.9.4负责道路、雨水、污水、排放设施的保养、维修、检修工作。

3.9.5负责对工程机械、电动工具的使用、维护、检修工作。

3.9.6负责对各类易燃、易爆物品的安全使用、保管工作。

油漆、烯料等易燃物品的使用要有安全防火措施，木屑、刨花要及时装袋，清理工作现场。

3.9.7做木工活、油工活时，工作现场禁止吸烟或动用明火。

3.9.8木工、油工工作室和工作现场要配置相应的灭火器材，并定点存放。

3.9.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法。