福州三坊七巷考察报告
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二、保护修复工程投资 规模 从2006年12月30日 三坊七巷保护修复工程 正式启动至今，共完成 项目投资约44亿。
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
君子
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
六、建筑特色
1、马鞍墙 江南建筑中，绝大多 数是成90度角的直线构成 的阶梯形的山墙，惟独福 州三坊七巷民居的马鞍墙 是曲线马鞍墙。
2、雕饰
三坊七巷在建筑装饰 方面最有特色的要数对门 窗扇的雕饰。普通居民梁 柱多不加修饰，简洁朴实 ，而在门窗扇雕饰上则煞 费苦心。
3、建筑门 三坊七巷建筑门的处理也极 具特色 ，如矩形师门 、牌 堵等。
借 鉴 和 启 示
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
1、挖掘项目的独特性
三坊七巷 VS 鼓浪屿
2、打造干净整洁的美食街
禁油、禁烟、禁味
3、夏季路面加湿降温工程
竹林旁喷雾、盆架木喷雾、风雨廊喷雾、 风雨廊水电的引入。
4、注重租户的品质和类型
安泰河夜游
一、基本情况
项目位置：
租金年递增率：一、二层均按竞租成 交价10%逐年递增。
二、项目特点
1. 景观营造成功
安泰河原为福州古城的 护城河，后因沿街店铺 污水排入，导致内河污 染严重。
2011年4月开始景观改造， 改造内容包括安泰河两岸小景 点、河道树木景观、河道驳岸 景观和水生植物景观等4项。
二、项目特点——景观营造成功
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
君子
胸 有 丘 壑 · 智 珠 在 握
步 步 为 营 · 环 环 相 扣
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
五、经营模式
三坊七巷的店 铺采用招租的形式， 招租方对于商铺业 态有硬性的要求。
1、澳门西地块：实行整体招租的形式。
地块 地块面积 名称 经营业态 租赁 期限 租金标准 ①第一年月租金：根据第一 年 一 层 80 元 /㎡/ 月 、 二 层 40 元 /㎡/ 月 、 地 下 一 层 15 元 /㎡/ 月的价格，即： 208 ，890元。 ②自第二年起（含第二年） 的租金：在上一租赁年度的 租金基础上逐年递增8%。 ③租赁押金为第二年月租金 的两倍。
本地游客：50.7%
省内游客：31.88% 省内游客：16%
2、产品业态丰富
南后街产品种类繁多，涵盖了福州特色 美食、奶酪店、福州特产店、邮局、咖啡店、 甜品店、冰淇淋店、茶叶店、书店、化妆品 店、酒吧、面包坊、艺术馆、美术馆、古董 店、民间艺术馆、动漫互助文化中心、画社 等。
3、主题文化鲜明统一，环境优美整洁，景观绿化小品富有特色
4、注重路面排水设施 由于南后街路面坦， 缺乏排水所需的坡度， 路面设计上也充分考虑 到了福州多雨的气候特 点，在路侧带和主路面 中间开挖一条宽约20cm 的凹槽带，避免雨天道 路积水影响游客步行及 商铺的经营。
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
5、人性化设施较为完善
休息亭数量适中
七、项目亮点
1、目标客源定位准确
该项目客源定位为 福州当地居民和省内外 游客。游客类型主要以 散客为主，团队较少。
浙江、广东游客：33.3%
一 片 福 州 三 坊 七 巷
其他：19.2%
半 部 中 国 近 代 史
第一次游览：50.6% 游览三次以上：30.2%
其他：20.99%
浙江省：47.13%
景美——花卉景观小品
二、项目特点
2、文化气息浓厚
以老福州的文化底蕴贯穿整条街道
二、项目特点
3、景观类型丰富
以营造绿化景观氛围 为主，还有巡游、表演等 演艺活动，独具观赏性。
二、项目特点
4、业态布局合理 动 区 与 静 区
开 放 与 隐 秘
三、不足之处
1、业态选择
室外烧烤区设置，其油 烟大，味道重，严重影响 整体氛围，并降低环境档 次。
三、不足之处
2、项目前期规划失误 仿古福船实用性低导致夜游 项目的失败。
Soloman’s Design
Thanks for your attention!
一、基本情况 1、“三坊、七巷、一街” ①三坊：衣锦坊、文儒 坊、光禄坊； ②七巷：杨桥巷、郎官 巷、塔巷、黄 巷、安民巷、 宫巷、吉庇巷； ③一街：南后街。 a.全长1000米左右， b.路面宽度为12米，包括 中间7米的步行街和两 侧各2–2.5米的路侧带。
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
2、没有相应的货运通道
3、排水槽存在一定的安全隐患 由于排水槽和路侧道存在一定的 坡度偏差，加之排水槽和路面的材质 一样，导致游客误踩进凹槽里，造成 不必要的人身损伤。
4、商业街表演活动缺乏 除了国庆、春节这种重大节日，平日 和周末南后街基本没有演出互动。三坊七巷 平日的活动表演也多数在坊巷里进行，主街 表演活动缺乏。
位于三坊七巷中心步
行街——南后街的末端。
项目介绍：
安泰河全长2520米，
其中夜游段长400米，
平均宽度9米，河床标
高3.5米。
一、基本情况
项目定位： 采用传统商业休闲设施与园林绿地相结合的形式，开发为 具有古典韵味的滨河公共休闲空间。
一、基本情况
商铺业态：
以特色餐厅、酒吧、咖
啡、茶馆等休闲餐饮为主。
商铺建筑：
以两层为主，楼层高5
米左右，檐口限高10米。
风格上遵循三坊七巷的柴
栏厝形式。
一、基本情况
一、基本情况
经营模式：
招商方式：由三坊七巷业主采取网上 公示商铺业态及地块，商 家竞价招租的方式。 竞租底价：一层为150元/㎡/月
（竞租价以一层竞租底价为
基数竞租）； 二层价格以按一层竞租成
交价一半计算。
水清、河畅、路通、景美
水清 河水清澈见底，锦鲤畅游， 是优化整个景观风貌带的基础。
河畅 河岸上商铺顺着曲尽通幽的 河道，增添了趣味性和神秘感。
路通
青石板路与柴栏厝的古代建筑 风格相配，且在雨天能起到防滑、 利于排水的作用。
人性化设施——无障碍通道
景美——绿树成荫搭配多彩花卉
景美——夜景灯光工程
居住兼容精致餐饮
十年
约956万
文儒坊K7地 块
① 占地面积： 548.9平方米 ② 建筑面积： 548.9平方米
居住兼容古建筑研究 设计
十六年
约188万
3、南后街商铺
• 沿街商铺租金：160元/㎡/月
产品业态 建筑面积 备注
省级名牌产品
香道馆 玉石文化展示 画廊 摄影艺术 动漫互助文化中心 鲜花精品 婚纱摄影
指示标识明确
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
公共洗手间设置合理
一系列的便民服务
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
6、文化活动丰富多彩
八、项目不足
1、商业街过于笔直平顺 商业街笔直平顺，游客一眼就能望 到远处的景观，缺乏神秘感和新鲜感。
澳门 西C
4552.46㎡
特色精致成品餐、 时尚音乐吧、风情 酒吧、清吧、静吧 音乐吧、茶馆、名 品咖啡、古玩收藏 品鉴赏。
5年
2、三坊七巷坊巷院落项目
地块名称 地块面积 经营业态 租赁期限 租金总额
原塔巷6、8 、10号院落
① 占地面积： 2779.6平方米； ② 规划建筑面积： 2779.6平方米。
小结：
三坊七巷商业格局比重为60.33%，招商项目以文 化类（物质文化和非物质文化）、商业类（工艺 产品、旅游产品、服务产品、娱乐产品）、综合 类（文化+商业）为主。
收入主要来自门票、房产租赁等，而支出则主要 包括建筑维护、管理开支和公益活动等，收支基 本持平。目前，三坊七巷的净产值超过30亿元。
415.86㎡
226.20㎡ 287.30㎡ 208.96㎡ 190.86㎡ 53.77㎡ 20㎡ 600㎡ 享有独家景点拍摄权
南后街售货亭
① 位于三坊七巷南后街街中，共 10个售货亭，整体招租。 ② 经营业态为：民间艺人现场手 工表演（至少三个售货亭）；品 牌甜点、饮品站；饰品；传统精 品手工艺制品；品牌饮料站；书 报亭、画屋；啤酒屋；旅游商品、 小型花艺。 ④ 同一商铺有两家以上意向承租 者，通过竞价形式价高者获得。 ⑤ 售货亭整体的招租底价为： 20000元/月。
韬略
三、价格体系
【开放时间: 8:30-17:00】 1、年票价格：30元/人 2、名人故居：20元/人次 3、联票价格： a.散客：120元/人 b.团队：60元/人 4、解说服务：200元/次
四、年接待量
2011年，三坊七巷接 待游客800万人次，境内 外团队游客5100批次。 据不完全统计，2012 年国庆长假，三坊七巷 游客量达114.9万人次。
二、保护修复工程投资 规模 从2006年12月30日 三坊七巷保护修复工程 正式启动至今，共完成 项目投资约44亿。
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
君子
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
六、建筑特色
1、马鞍墙 江南建筑中，绝大多 数是成90度角的直线构成 的阶梯形的山墙，惟独福 州三坊七巷民居的马鞍墙 是曲线马鞍墙。
2、雕饰
三坊七巷在建筑装饰 方面最有特色的要数对门 窗扇的雕饰。普通居民梁 柱多不加修饰，简洁朴实 ，而在门窗扇雕饰上则煞 费苦心。
3、建筑门 三坊七巷建筑门的处理也极 具特色 ，如矩形师门 、牌 堵等。
借 鉴 和 启 示
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
1、挖掘项目的独特性
三坊七巷 VS 鼓浪屿
2、打造干净整洁的美食街
禁油、禁烟、禁味
3、夏季路面加湿降温工程
竹林旁喷雾、盆架木喷雾、风雨廊喷雾、 风雨廊水电的引入。
4、注重租户的品质和类型
安泰河夜游
一、基本情况
项目位置：
租金年递增率：一、二层均按竞租成 交价10%逐年递增。
二、项目特点
1. 景观营造成功
安泰河原为福州古城的 护城河，后因沿街店铺 污水排入，导致内河污 染严重。
2011年4月开始景观改造， 改造内容包括安泰河两岸小景 点、河道树木景观、河道驳岸 景观和水生植物景观等4项。
二、项目特点——景观营造成功
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
君子
胸 有 丘 壑 · 智 珠 在 握
步 步 为 营 · 环 环 相 扣
Soloman’s Design ·Enjoy the Pithiness
五、经营模式
三坊七巷的店 铺采用招租的形式， 招租方对于商铺业 态有硬性的要求。
1、澳门西地块：实行整体招租的形式。
地块 地块面积 名称 经营业态 租赁 期限 租金标准 ①第一年月租金：根据第一 年 一 层 80 元 /㎡/ 月 、 二 层 40 元 /㎡/ 月 、 地 下 一 层 15 元 /㎡/ 月的价格，即： 208 ，890元。 ②自第二年起（含第二年） 的租金：在上一租赁年度的 租金基础上逐年递增8%。 ③租赁押金为第二年月租金 的两倍。
本地游客：50.7%
省内游客：31.88% 省内游客：16%
2、产品业态丰富
南后街产品种类繁多，涵盖了福州特色 美食、奶酪店、福州特产店、邮局、咖啡店、 甜品店、冰淇淋店、茶叶店、书店、化妆品 店、酒吧、面包坊、艺术馆、美术馆、古董 店、民间艺术馆、动漫互助文化中心、画社 等。
3、主题文化鲜明统一，环境优美整洁，景观绿化小品富有特色
4、注重路面排水设施 由于南后街路面坦， 缺乏排水所需的坡度， 路面设计上也充分考虑 到了福州多雨的气候特 点，在路侧带和主路面 中间开挖一条宽约20cm 的凹槽带，避免雨天道 路积水影响游客步行及 商铺的经营。
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
5、人性化设施较为完善
休息亭数量适中
七、项目亮点
1、目标客源定位准确
该项目客源定位为 福州当地居民和省内外 游客。游客类型主要以 散客为主，团队较少。
浙江、广东游客：33.3%
一 片 福 州 三 坊 七 巷
其他：19.2%
半 部 中 国 近 代 史
第一次游览：50.6% 游览三次以上：30.2%
其他：20.99%
浙江省：47.13%
景美——花卉景观小品
二、项目特点
2、文化气息浓厚
以老福州的文化底蕴贯穿整条街道
二、项目特点
3、景观类型丰富
以营造绿化景观氛围 为主，还有巡游、表演等 演艺活动，独具观赏性。
二、项目特点
4、业态布局合理 动 区 与 静 区
开 放 与 隐 秘
三、不足之处
1、业态选择
室外烧烤区设置，其油 烟大，味道重，严重影响 整体氛围，并降低环境档 次。
三、不足之处
2、项目前期规划失误 仿古福船实用性低导致夜游 项目的失败。
Soloman’s Design
Thanks for your attention!
一、基本情况 1、“三坊、七巷、一街” ①三坊：衣锦坊、文儒 坊、光禄坊； ②七巷：杨桥巷、郎官 巷、塔巷、黄 巷、安民巷、 宫巷、吉庇巷； ③一街：南后街。 a.全长1000米左右， b.路面宽度为12米，包括 中间7米的步行街和两 侧各2–2.5米的路侧带。
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
2、没有相应的货运通道
3、排水槽存在一定的安全隐患 由于排水槽和路侧道存在一定的 坡度偏差，加之排水槽和路面的材质 一样，导致游客误踩进凹槽里，造成 不必要的人身损伤。
4、商业街表演活动缺乏 除了国庆、春节这种重大节日，平日 和周末南后街基本没有演出互动。三坊七巷 平日的活动表演也多数在坊巷里进行，主街 表演活动缺乏。
位于三坊七巷中心步
行街——南后街的末端。
项目介绍：
安泰河全长2520米，
其中夜游段长400米，
平均宽度9米，河床标
高3.5米。
一、基本情况
项目定位： 采用传统商业休闲设施与园林绿地相结合的形式，开发为 具有古典韵味的滨河公共休闲空间。
一、基本情况
商铺业态：
以特色餐厅、酒吧、咖
啡、茶馆等休闲餐饮为主。
商铺建筑：
以两层为主，楼层高5
米左右，檐口限高10米。
风格上遵循三坊七巷的柴
栏厝形式。
一、基本情况
一、基本情况
经营模式：
招商方式：由三坊七巷业主采取网上 公示商铺业态及地块，商 家竞价招租的方式。 竞租底价：一层为150元/㎡/月
（竞租价以一层竞租底价为
基数竞租）； 二层价格以按一层竞租成
交价一半计算。
水清、河畅、路通、景美
水清 河水清澈见底，锦鲤畅游， 是优化整个景观风貌带的基础。
河畅 河岸上商铺顺着曲尽通幽的 河道，增添了趣味性和神秘感。
路通
青石板路与柴栏厝的古代建筑 风格相配，且在雨天能起到防滑、 利于排水的作用。
人性化设施——无障碍通道
景美——绿树成荫搭配多彩花卉
景美——夜景灯光工程
居住兼容精致餐饮
十年
约956万
文儒坊K7地 块
① 占地面积： 548.9平方米 ② 建筑面积： 548.9平方米
居住兼容古建筑研究 设计
十六年
约188万
3、南后街商铺
• 沿街商铺租金：160元/㎡/月
产品业态 建筑面积 备注
省级名牌产品
香道馆 玉石文化展示 画廊 摄影艺术 动漫互助文化中心 鲜花精品 婚纱摄影
指示标识明确
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
公共洗手间设置合理
一系列的便民服务
一 片 福 州 三 坊 七 巷
半 部 中 国 近 代 史
6、文化活动丰富多彩
八、项目不足
1、商业街过于笔直平顺 商业街笔直平顺，游客一眼就能望 到远处的景观，缺乏神秘感和新鲜感。
澳门 西C
4552.46㎡
特色精致成品餐、 时尚音乐吧、风情 酒吧、清吧、静吧 音乐吧、茶馆、名 品咖啡、古玩收藏 品鉴赏。
5年
2、三坊七巷坊巷院落项目
地块名称 地块面积 经营业态 租赁期限 租金总额
原塔巷6、8 、10号院落
① 占地面积： 2779.6平方米； ② 规划建筑面积： 2779.6平方米。
小结：
三坊七巷商业格局比重为60.33%，招商项目以文 化类（物质文化和非物质文化）、商业类（工艺 产品、旅游产品、服务产品、娱乐产品）、综合 类（文化+商业）为主。
收入主要来自门票、房产租赁等，而支出则主要 包括建筑维护、管理开支和公益活动等，收支基 本持平。目前，三坊七巷的净产值超过30亿元。
415.86㎡
226.20㎡ 287.30㎡ 208.96㎡ 190.86㎡ 53.77㎡ 20㎡ 600㎡ 享有独家景点拍摄权
南后街售货亭
① 位于三坊七巷南后街街中，共 10个售货亭，整体招租。 ② 经营业态为：民间艺人现场手 工表演（至少三个售货亭）；品 牌甜点、饮品站；饰品；传统精 品手工艺制品；品牌饮料站；书 报亭、画屋；啤酒屋；旅游商品、 小型花艺。 ④ 同一商铺有两家以上意向承租 者，通过竞价形式价高者获得。 ⑤ 售货亭整体的招租底价为： 20000元/月。
韬略
三、价格体系
【开放时间: 8:30-17:00】 1、年票价格：30元/人 2、名人故居：20元/人次 3、联票价格： a.散客：120元/人 b.团队：60元/人 4、解说服务：200元/次
四、年接待量
2011年，三坊七巷接 待游客800万人次，境内 外团队游客5100批次。 据不完全统计，2012 年国庆长假，三坊七巷 游客量达114.9万人次。