精装修专题研究
金科精装修调研报告
厨 房
二、室内配套设备：
1、灯饰：客厅、餐厅、卧室安装普通灯泡（国产品牌不贴牌）；玄关走道安装筒 灯
（“美的”或其他同等品牌）；厨房、卫生间安装吸顶灯（“美的”或其他同等 品牌）；
2、供电：每户设独立电表，房间均安装开关、插座面板；
3、供水：每户设独立水表，预留热水器、洗衣机给水点；
4、燃气：每户设独立燃气表，管道入户（燃气表安装位置以燃气公司要求为准， 由
金科精装修专题研究
CONTENTS 目录
01 政策环境 02 市场现状 03 精装对比 04 精装建议
市场环境//第三梯队//许昌、信阳、南阳、新乡市区精装市场
小结：地市精装项目较少，对外无明确精装报价，多为基础性装修，注重功能空间打造，一线房企细节打造体系化， 较为全面，是地市精准市场标杆
市场格局
统一配送的物流体系
血脉，从源头保证精装品质
A6精品化施工
建立专门的施工团队，与全国20强的施工单位合作，用10年积累的严苛要求监管，建立41道标准工序、14项停点验收、10项工艺标 准和8类成品保护标准
A7创新家装工艺
恒大在精装过程中，通过创新家装工艺，使家装风格贴合现代生活，而且通过生活灵感，进行灵感创新
砖，为水泥砂浆找平）；
6、卫生间：名牌马桶（“贝朗”或其他同等品牌）； 名牌淋雨花洒、水盆龙头（“贝朗”
或其他同等品牌）； 配置精美组合式浴室镜柜（“现代家居”或其他同等品牌，浴室柜
后方无背板）； 浴霸（仅主卫配送）（LED 照明、换气、风暖）（“美的”或其他同等品牌）； 淋雨屏 风：铝合金框、钢化玻璃（“万方”或其他同等品牌）；
市场环境//典型房企研究//房企选取原则
选取原则：全国一线房企精装体系完整，河南本土房企中，省一线房企具有较完备精装体系，地市及县市精装市场 中，以全国一线房企为主导
精装修可行性研究报告
精装修可行性研究报告一、研究背景房地产市场的快速发展使得人们对居住环境和房屋装修的要求越来越高，精装修在近年来越来越受到人们的青睐。
精装修不仅可以提高房屋的使用价值和舒适度，还可以为房主创造更高的租金收入和增值空间。
因此，精装修已成为当前房地产市场的一个热门话题。
目前，我国的许多开发商和房主都在进行精装修，但是精装修的可行性问题却备受关注。
在进行精装修时，需要考虑的因素很多，包括成本、装修风格、装修质量等。
因此，本研究将对精装修的可行性进行深入分析，为开发商和房主提供有效的参考依据。
二、研究目的本研究旨在通过对精装修的可行性进行深入研究，探讨精装修的优势和劣势，并指导开发商和房主进行精装修的决策。
具体研究目的如下：1. 分析精装修的定义和特点，了解精装修在房地产市场中的地位和作用；2. 比较精装修和简装修的差异，探讨精装修的优势和劣势；3. 分析精装修的成本结构和影响因素，评估精装修的经济效益；4. 提出适合不同类型房屋进行精装修的建议。
通过本研究的开展，希望能够为开发商和房主提供全面的精装修决策参考，促进房地产市场的健康发展。
三、研究方法本研究将采用文献综述、案例分析和数据分析等方法，深入探讨精装修的可行性问题。
具体方法如下：1. 文献综述：通过查阅相关文献，了解精装修的定义、特点和发展趋势，为后续分析提供理论基础；2. 案例分析：选取不同类型的房屋进行实地调研和案例分析，比较精装修和简装修的效果差异，分析精装修的实际案例；3. 数据分析：通过对精装修的成本、收益和影响因素进行数据收集和分析，评估精装修的经济效益和可行性。
通过综合以上研究方法，本研究将全面探讨精装修的可行性问题，为开发商和房主提供具有参考价值的建议。
四、研究内容1. 精装修的定义和特点精装修是指在房屋装修中采用高档装修材料和工艺，实现精美、舒适和高品质的居住环境。
其特点包括装修风格独特、用料考究、工艺精湛、设计合理等。
精装修可以提高房屋的使用价值和观赏性，增加房屋的舒适度和品位，受到越来越多人们的青睐。
精装修专题研究
2深圳市场精装修现状
深圳精装修现状
从市场现状来看，精装修可根据报价分成三个等级即奢侈系、品质
系、经济系。
区域
楼盘名称 宝能太古城
成交均价
对外精装报价
（元/平）
（元/平）
北区楼王8000-
50000-55000（北区楼王精装）
10000 南区精装公寓
3000
精装产品 208平楼王
风格偏向 ——
奢侈系： 5000-10000元/平
仅万科在坚守着精装修，虽说万 科精装全过程已非常成熟，成本 及标准控制已流程化，但仍存在 较大销售及利润压力。
万科总裁郁亮此前表示，由于万科整个产品 系中主推产品都是带装修的精装修房，因此在 成本上显然要高于市场上大多数的同类产品， 因此一刀切似的限价，对于万科产品的销售、 利润率的保证而言无疑压力大增。郁亮表示， 克服限价所带来的困难的方法仍然存在，而万 科也有把握能顺利度过这一难关。 业内人士表示，即便有万科这样的房企大佬 能坚守住“精装修”阵地，但对于绝大部分房 企而言，放弃精装修仍然是他们的共同选择。
精装公寓90平
—— 现代奢华
六套，太古城楼王开盘零成
交。少量溢价有一定走 速，万科璞悦山2.2万带精
装比周边十二橡树2.1万不
关内
云顶香蜜湖 万科璞悦山
38000 22000
6000 5000
155㎡；179㎡
高层：170㎡、220 ㎡
欧式 欧式
带精装仅贵1000元/平。
香山里 海境界 港澳8号
35000 30000-33000（全部精装）
3500 3000 3000
50-54平米的复式1 －3房单
89㎡三房、151㎡ 四房、168㎡五房
精装房研究报告
精装房研究报告精装房研究报告一、研究目的和意义精装房是指房屋在装修方面采用高级装修材料和方式，提供高品质的居住环境。
本研究报告旨在分析精装房的市场现状、发展趋势以及对购房者的影响，探讨精装房的优势和不足，并提出相应建议，以满足购房者对高品质住房的需求。
二、市场现状和发展趋势1.市场现状：目前，精装房市场快速发展，受到越来越多购房者的青睐。
精装房的销售额逐年增长，市场规模持续扩大。
2.发展趋势：随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高，高品质住房的需求不断增加。
因此，精装房市场有望继续保持较快的增长态势。
三、精装房的优势1.高品质环境：精装房使用高品质的装修材料和家居设施，提供舒适、安全、环保的居住环境。
2.节省时间和精力：购买精装房无需再进行装修，能够节省购房者大量的时间和精力。
3.提高投资回报率：精装房的售价相对较高，但投资回报率也较高。
购买精装房可以降低装修风险，提高房屋价值。
四、精装房的不足1.价格较高：精装房的价格普遍较高，对于普通购房者来说可能承担较大经济压力。
2.装修方案选择有限：购买精装房意味着失去了对装修风格和方案的自由选择权。
3.装修质量不一：由于市场监管力度不够，一些精装房项目在装修质量上存在参差不齐的情况。
五、建议1.加强市场监管：相关部门应加大对精装房市场的监管力度，确保精装房的装修质量和价格合理。
2.多样化产品：开发商应提供更多样化的精装房产品，满足不同购房者对于装修风格的需求。
3.注重品质和环保：购买精装房的消费者越来越注重品质和环保。
因此，开发商应在装修材料和设施选择上注重品质和环保。
六、结论精装房市场前景广阔，但也面临一些挑战。
购房者对于高品质住房的需求不断增加，精装房作为一种相对成熟的住房产品形式，将会得到更多购房者的关注和认可。
然而，相关部门应加强对市场的监管，开发商也需提高对购房者需求的理解，提供更优质、环保的精装房产品。
品牌开发商精装修模式、案例—精装修专题
• 地面大面积大理石铺设、墙角部位装饰、大理石实 心柱、灯台、门框等
• 室内使用大理石品种多达十几种 • 地板全部为黑檀木贴面 • 所有门及门套全部采用黑檀木贴面（包括阳台上的
管道井门）
• 中央空调采用三菱重工品牌，房间内铺设德国菲斯 曼（viessmann）地暖和锅炉加热系统
U1、星级感受的公共空间系统
➢电梯大堂的细节设计融合了星级 酒店的风格，体现业主尊贵的身 份感； ➢入户大堂设计充分考虑了住户归 家的动线和沿路放松的心情，从 进入大堂起，即可体验到“回家 即是享受的开始”。
U2、趣味玄关空间系统
➢玄关空间系统根据家庭成员数与分季节鞋类，分别设置与之匹配 的鞋盒放置单元; ➢具有人性化设计的钥匙扣与雨伞架； ➢创新设计强大收纳空间让客户从踏进家门的第一步起就开始享受。
简装房（毛坯）， 一统天下
90年代初
买房送装修成为市 场热点
1997年以后
装修住宅成为市场 主流产品
2005年以后
2000年以后
菜单式装修房崭 露头角
2007年以后
装修、毛坯住宅 平分市场
Part2. 精装修发展模式
目前市场主要有以下几种装修方式：部分装修、全装修、拎包入住
装修模式
特点
市场案例
部分装修
数据来源：2011龙湖《知与行》
目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随
着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场
大有作为。
精装修是全国房地产市场发展趋势，未来装修住宅将成为市场 主流产品
市场需求： 越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌 化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，幵为购房者省时省力提供很 大的便捷度。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。 政策要求： 08 年8 月，住房城乡建设部发出《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，进一步明确了将逐 步淘汰“毛坯房”的方针，要求各地尽快制定扶植装修房的相关政策。
精装修调研报告
精装修调研报告精装修调研报告摘要：本文通过调研了解了当前市场上的精装修情况，得出了精装修在目前市场环境下的特点和发展趋势。
从市场需求、消费者需求、竞争情况、品质保障等方面进行了分析，并提出了相应的建议。
一、引言精装修是指在新房交付使用前，房屋开发商按照统一标准进行装修，使房屋能够直接入住。
近年来，随着房地产市场的不断发展壮大，精装修作为一种新兴的装修方式逐渐引起人们的关注。
为了进一步了解精装修的发展现状和需求特点，本次调研将对目前市场上的精装修进行详细调查分析。
二、市场需求情况根据调研数据显示，目前市场中需求精装修的购房者主要集中在年轻人群体中。
这一群体由于工作压力大、时间紧张，对于房屋装修没有足够的时间和精力进行投入，因此更多选择了购买精装修的房屋。
除此之外，一些投资购房者也更倾向于购买精装修的房屋，因为精装修能够大大提高房屋的租赁价值，从而获得更高的回报。
三、消费者需求对于购买精装修房屋的消费者来说，他们最关注的是品质和装修风格。
消费者普遍认为，精装修不仅要装修精美，更重要的是要具备良好的品质保障。
因此，消费者对于房屋开发商的信誉度和品牌认可度非常重要，他们更愿意购买那些有良好声誉和高品质保障的房屋。
四、竞争情况目前，精装修市场竞争激烈，房屋开发商在精装修上进行了很多创新。
一方面，开发商在装修风格上做出了独特的设计，满足不同消费者的需求；另一方面，开发商也在品质保障上下足了功夫，通过引进先进的建筑材料和装修工艺，提高房屋的品质。
五、品质保障品质保障是购买精装修房屋时消费者最关注的问题。
在精装修中，品质保障包括装修材料的质量、施工工艺的合理性以及装修后的售后服务等方面。
因此，开发商需要选择优质的装修材料，并且严格控制施工流程，确保装修质量达到标准。
与此同时，开发商还应提供高品质的售后服务，及时解决消费者遇到的问题。
六、发展建议在当前竞争激烈的精装修市场中，房屋开发商需要根据市场需求和消费者的需求进行创新。
精装修专题研究
teka、西
特灵中央、日立中
门子、帅康、 松下、意大利
央、美国约克中央、 华帝伦、美国
大金中央、东芝 SMMS中央、三菱
GE、意大利
中央
comprex、德
国smeg
诺贝 尔、大理 石
高于 3000
实木
德国
复合地板、 实木地板
poggenpohi橱柜
科勒、德国 villeroy&boch
松下中央、东
德国
1、精装修研究 精装修营销方式分析：根据不同的楼盘定位，综合
运用各种装修营销方式，给客户最恰当的选择
营销方式 操作方式 优势分析 劣势分析 客户反馈 经验教训
买房送装修
签约的装修公司在开发商要 求的成本控制内设计方案并 做出样板房，方案单一，房 价包含装修价格，但后者不 会被公布
模糊总价、创造利润；规避 装修质量风险
样板房装修：样板房的设计标准及总价 确定后，装修公司及与开发商签订正式 装修样板房合同，开始进行样板房装修 （样板房的折旧、破损都由要装修公司 负责解决，因此产生的费用也将由装修 公司承担）
交房与售后服务：装修房的售后服务也由装修 公司负责，在实践当中装修公司总结出了一套 较为专业的服务工作流程，通常由客服部经理 直接向项目总协调人负责。（交房工作流程 表：房屋验收单复印留底-确认装修事宜-确认 后两天内客户提供材料送装修方仓库-隐蔽工程 验收签字-施工验收签字-客户附加服务）
芝、大金中央
gaggenau
大理 石
1、精装修研究
精装修工程流程分析：收集信息、定位、列配置清单、 样板房装修、全装修、交房与售后步步紧扣
收集基础信息：房型图纸（一般是设计 单位房型平面的扩初图纸）、测绘单位 的面积房型（暂测）、小区平面图、周 边竞争个案资料等相关资料
国内外房地产项目精装修专题研究报告
国内外房地产项目精装修专题研究报告Let's learn positive psychology to make our life happier.国内外房地产项目精装修专题研究报告最新资料,WORD文档,可编辑精装修——调控下房地产品质时代来临随着人民生活水平的上升,对住房的要求也不断提高,住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视,“全装、精装”的概念愈发普及,尤其是处于当下住宅市场受到深度调控,项目的品质成为了支撑业绩的不二法门.一、全装、精装修房的概念早在2002年颁布的商品住宅装修一次到位实施导则便明确规定,“全装修房”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅.如今,随着装修房逐渐为市场认可,越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付.“精装修”为开发商以及市场普遍提及,而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙.二、国内外精装修市场的发展与特征1、各国“精装修”市场特征美国——个性化精装修.美国物质与技术基础好,地广人稀,经济发达,因此,其房屋类型选择和装修风格自由度都较高.很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房,一般是独栋或联排住宅,房屋独立性强.购买时,房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修,之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修.在美国,精装修住宅一般是高级公寓,单位面积购买价格较高,然而其装修技术和质量很高,是许多高薪阶层的购买对象.这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向,双方共同制定装修菜单,确定设计方案,再由建筑师转交设计图给开发商进行施工,并且业主可以阶段性地提出修改意见.美国住宅及装修产业化已达到较高水平,这不仅反映在主体结构构件的通用化上,而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化,并且产品十分丰富,数量达几万种,各种产品各具特色,实现了标准化和多样化之间的协调发展.如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多,选择空间很大.购房者可以通过产品目录,从市场上自由购买到所需产品自行进行装修.所以在美国,精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点.欧洲——简约化装修.在欧洲,如德国和法国,新建住宅一般为装修房,可以直接入住,但是其装修较为简单.厨房的装修比较简单,橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理.在卧室、书房、餐厅直至客厅,一般不装吊灯、吸顶灯、射灯,没有任何屋顶照明,只在门厅、走廊、楼梯等地方,才有顶灯大面积照明.同时,楼内所有屋顶都没有吊顶,天花板四周用石膏线装饰后,连房顶带四周墙壁,用乳胶漆刷白.除此之外,就没有什么看得见的装修了.室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”,如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花,甚至是餐具等可移动饰品进行装扮,来体现室内装修风格和主人的个性需求.例如,挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗,不仅保温隔热,而且可以翻转360度.由于欧洲国家对住宅节能十分重视,推行节能计划.“生态型装修住宅”得到大力推广.欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求,建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料.卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色,色调搭配柔和.日本——标准化精装修.日本的住宅精装修与住宅产业化同步,始于20世纪60年代初期.当时住宅需求急剧增加,而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足.为了使施工简化,提高产品质量和效率,日本的大众住宅从建筑结构到室内装修,几乎都是采用一体化流程,由开发单位统一建造和装修,一步到位.同时,对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产.这便是日本精装修住宅的一个显着特征——工业化生产.1969年,日本制订了推动住宅产业标准化5年计划,开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作,分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定,使得住宅有了统一的装修标准.日本的商品住宅是经过基本装修的商品,基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体,门窗等制品,厨房、卫生间热水系统生活器具,电气、换气、给排水等设备,供电控制盘、插座、安全警报等.为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题,采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统,通过对通风量的控制,形成室内外正负压差,让新鲜空气先进入主要居室,再经过卫生间和厨房,将污浊空气排除室外.在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料,要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性.2、国内精装修市场的发展历程环顾世界范围,绝大多数国家在房地产发展的初期,其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的.而在中国,“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：第一阶段1998年-2001年：商品房市场开始发展,“精装修”概念初被提及1998年始,中国的商品房市场开始发展, 发展商之间的竞争日益激烈,为了能吸引更多的客户,“精装修房”应运而生.但当时的精装修房只局限于样板房,装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局.1999年,国家开始提倡“全装修”的概念,当年8月国务院办公厅转发了推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见的通知,首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象.第二阶段2002年-2006年：概念被明确,“精装修房”进入品牌化运作阶段2002年6月,建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则,首次明确“全装修房”即“精装修”的概念,推崇装修一次到位,通过不断规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序.自此,精装修开始真正走入人们的生活.2003年起,全国房地产市场进入快速发展时期,房价高速上涨的同时,装饰行业也迎来了发展的春天.开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作,也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等,装修品位大大的提高,这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘,针对有较强消费能力的消费者.与此同时,由于大量的劳动力投入到该行业中,导致施工队素质低下,施工质量参差不齐,众多“精装修”方面的问题暴露无遗.第三阶段2007年至今：在提倡节能环保的大背景下,“精装修”开始普及2007年以来,楼价发展迅速,房价的快速增长远远超过了一般消费者的承受能力.开发商纷纷推出“精装修”以吸引消费者买房,精装修房的交易比例大大提高.由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的,因此其含义也较以往要广.“精装修”不仅是中、高层消费者的专利,也有部分是针对低层消费者的简单装修.由于这种装修都是开发商根据楼盘的档次进行定位的,因此不同的楼盘其精装修也有较大的差异.2008年,建设部发布进一步加强住宅装饰装修管理的通知,在强调规范装修市场、加强监督的同时,要求完善扶持政策,推广全装修房.2009年底哥本哈根会议的召开,“低碳环保”成为经济发展热点,房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点.借此时机,精装修房作为一次性装修到位,通过集中采购、统一装修,实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住,从而降低多次装修带来的浪费与污染,受到了行业和社会的大力推崇.三、“精装修”的优势及发展推广的难处精装修房是市场细分的必然结果,满足了部分购房者的需要,由地产商负责装修,节省了购房者的时间,人们不必在紧张忙碌的同时,再去考虑自己的装修问题,这是精装修最直接的好处.除此之外, 精装修房和毛坯房相比还具有六大优势：1 精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果,同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；2在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题,使住宅整体性能更好；3由于精装修住宅采用的是统一施工,这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷,有利于和谐社会的建设；4由于存在进行集团采购的优势,可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备,住宅的性能价格比提高；5从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关,质量能够得到充分保证,精装修房讲究环保,能保证装修后的空气质量,避免有害物质过多损害人体健康；6购买精装修住宅时,消费者所购买的是完整的住宅产品,有明确的投诉对象,售后服务更加有保障.如果用按揭的方式购买精装修房,那么月供部分就包括装修的费用,那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式,省去了自己装修一次性付清费用的压力.尽管“精装修房”优势明显,国家也早在上世纪便开始重视提倡,但其发展也由于受到诸多因素干扰而较为缓慢.主要制约其发展的因素可以概括为四类：1、宏观管理、政策有待健全1政府的推行力度不够.虽然建设部积极推进全装修房,但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策,而非行政手段强制实施.2现行税收政策提高精装修住宅开发成本.目前,针对精装修商品房中的装修部分,“房屋买卖合同的总价款,装修部分应包括在内”由于购房合同中要求装修价格计入房屋总价,为此开发企业将会多缴纳营业税、土地增值税等,同时购房者将多缴纳契税.3土建与装修的分割.由于传统毛坯房的流行,当前国内建筑的土建和装修是完全分割的,由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾,最终对装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响,在一定程度上,阻碍了住宅精装修的发展.2、“精装修”对开发商利润构成风险对开发商来说,一是认为目前毛坯房销售良好,做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用,相反,因装修使得总体房价升高,反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响；二是认为向购房者提供一次性到位的精装修或是菜单式装修,只不过是多提供了一项服务,利润不大甚至无利可图；三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长,相应的税收、管理、广告、销售成本将因此增加,大大增加了开发商的资金压力；四是因为精装修交房后,开发商还因此增加了一项装修责任.因此,出于规避风险的态度,较多开发商不愿开发精装修商品房.3、装修企业能力不足目前我国家装企业水平参差不齐,装修质量难以保证.精装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求.装修设计不是个案设计而是批量设计,要以最共性的设计来满足不同用户的要求,且要与建筑设计协调,同时施工要保证均一性,显然具备条件的家装企业寥寥无几.4、购房者的观念尚需改变虽然消费者对精装修房的接受程度日益提高,但大部分购房者仍倾向于购买毛坯房.究其原因,一是认为虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买省钱,但装修费加房款,使得房子总价上涨,其中装修部分,水分很大,消费者并没有得到实惠；二是认为精装修房设计风格千篇一律,难以展示自己的个性；三是对于开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度.四、重点城市精装修市场的发展1、各地纷纷响应国家号召,推进“精装修”发展上海：“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到70%以上.上海在2001年就开展了新建住宅菜单式全装修试点工作,2006年又出台鼓励措施,通过分离装修款的办法,合理确定开发企业税额,鼓励建设全装修住宅.2008年,上海颁布本市新建住宅节能省地发展的指导意见,要求全面推进住宅全装修,推广工业化的装修方式,逐步实现土建、装修设计与施工的一体化.在当年发布的新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知中明确规定,2010年出让的住宅用地,全装修住宅面积占新建商品住宅面积低层住宅除外的比例为：中心城区应达到60%以上,其它地区应达到30%以上.2011 年上海市建设交通工作会议透露,上海“十二五”期间将大力推进住宅产业化,新建住宅全装修比例将达到70%以上.同时加大建筑节能工作力度,逐步提高建筑节能标准,完成既有建筑节能改造4000万平方米.深圳：2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.2006年11月19日,深圳市被列为全国第一个“国家住宅产业现代化综合试点城市”,承担起率先探寻住宅产业现代化发展道路的重任.为此,深圳市成立了住宅产业现代化领导小组和住宅产业现代化办公室.经过多年的艰苦探索,在理顺工作机制、创新工作思路,加强法规标准建设、加快示范基地建设等方面取得了显着成绩.此外,政府出台深圳经济特区循环经济促进条例已将住宅产业化推进纳入法制轨道,深圳生态文明建设行动纲领中也包含了“推动住宅产业现代化行动方案”,为试点城市建设打开了新局面.2008年3月,深圳市政府颁布深圳生态文明建设行动纲领,其中推进住宅产业现代化的行动方案,明确提出2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.北京：保障房装修一次到位.北京是较早出现全装修商品房的城市之一.2008年,北京实施北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则,首次规定保障性住房含经适房、廉租房、两限房应装修一次到位.2010年7月,北京宋家庄经适房首批住户入住,与此同时,居民均获得一份“菜单式”装修方案,这也是北京保障房项目首次尝试菜单式装修.其他省市中,重庆要求到2012年,装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上；2011年2月1日起,重庆新建公租房和廉租房装修设计必须严格执行重庆市保障性住房装修设计标准,实行成品住宅交房.江苏省则规定2012年苏南中心城区“成品房”比例达到50%,其他地区达到30%；同时,江苏省住建厅于2010年7月21日发布了江苏省成品住房装修技术标准,这是全国第一部确定有强制性条文的住房装修标准.这些相关政策法规的出台,为住宅全装修的推广起到了很好的作用.2、重点城市精装修水平：广州精装修率最高根据中国指数研究院的监测,对12个重点城市季度新开盘住宅项目的精装修率进行统计对比,发现一线城市的精装修项目普及度高于二线城市.其中,广州是精装修房最为普及的城市,新开盘住宅的精装修率保持在40%-60%左右,2011年1季度的精装修率达65%；其次为北京,新开盘项目的装修率维持在30%-50%左右.二线城市中,青岛的精装修率最高,维持在30%-40%左右,2011年1季度的精装修率达43%,仅次于广州.值得一提的是,上海新开盘项目的精装修率不高,在20%左右,主要是由于统计范围包含配套商品房,因此拉低了整体的装修率,但商品住宅剔除配套商品房的装修比例也低于其他三个一线城市.据统计,上海自2010年10月以来,新开盘的商品住宅实际精装修比率为27%,仍处于较低的水平.图1：重点城市季度新开盘住宅精装修率0%10%20%30%40%50%60%70%北京上海天津重庆深圳广州杭州南京武汉成都苏州青岛2010Q22010Q32010Q42011Q1数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统图2：2011年1季度重点城市新开盘住宅精装修率对比0%10%20%30%40%50%60%70%广州青岛北京武汉深圳成都苏州南京天津上海杭州重庆精装修率数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统五、企业“精装修”战略与发展1、重点企业“万保招金+恒大”的“精装修”战略随着“精装修”概念的日益普及,品牌开发商逐渐意识到潮流的方向,纷纷加入“精装修”的阵营.“精装修”作为住宅产业化中“绿色住宅”的必由之路,在住宅产业化的领军企业万科集团的倡议及带领下,在全国范围推进低碳经济的呼声中,全面拉开了帷幕.万科集团：全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化.万科是最早意识并倾力投入“精装修”的企业之一,集团主席王石也曾表示：“2010年,万科将全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化；2014年万科完全实现住宅产业化；到2015年,万科不会再用传统的施工方法,预计那时候一年的开工量,将在1300万平方米到1500万平方米.”2010年,万科发布了A 、B 、C 、D 四级精装修体系共14款产品,并建立了相应的研发、应用、升级流程,为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础.全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%,装修房得到全面普及,其中约60%的装修房应用了标准化产品技术.恒大地产：全面实施精品战略 全国拓展放眼未来.从2004年开始,恒大便开始全面实施精品战略,严格执行全过程精品标准.在内部推行“质量锤”监控体系,严控产品质量,致力于打造环节精品.恒大地产一直认为,惟有高品质的产品和服务才能够得到客户的认可和信任,而全精装成品住宅,正是提高房产品质的绝佳加速器.目前,恒大已经把成功的“精品化”、“标准化”、“规模化”发展模式复制到全国项目,恒大的产品已成为中国房地产的精品标杆,在各主要城市成功建立了高品质产品形象,置业者非常认同恒大品牌的附加价值.保利地产：精装修房是提高楼盘性价比的主要依托.保利地产的精装修产品大部分集中在一些中端的项目,如保利花园、保利百合花园、保利香槟花园等,而是否采用精装修主要取决于3个方面：1、项目档次.根据项目的档次不同决定是否精装修.一般来讲中端的项目精装修较多,高端的比较少；2、当地消费习惯.根据区域对精装修的认知、接受程度,决定是否精装修.如佛山的装修市场比较发达,购买装修材料非常方便,因此很多人习惯自己选择装修风格,但广州基本上就都是精装修的房子；3、项目自身发展要求.根据项目品牌的发展要求,如果精装修的项目要在全国复制开发,精装修就随着项目复制到全国.招商地产：推动低碳理念引领绿色建筑.招商地产是中国现代城市建设中“绿色生态”的先行者和执行榜样,很多绿色技术的综合应用已处于国际领先水平.在产品定位方面尽可能地使用可再生能源和循环利用各种资源,体现为在建筑全生命周期内实现“3R”,即再利用Reuse、再节约Reduce、再循环Recycle与“四节一环保”节地、节能、节水、节材、环保.招商地产已经将低碳理念融入企业文化.多年来,招商地产以绿色低碳为历史使命和社会责任,一直拥护并积极推动低碳政策.在其26年的发展历程中摸索出一套相对成熟的绿色地产体系,并将保护环境生态、降低资源消耗、降低污染排放为目标,将绿色生态开发的理念与实践贯穿各个项目.金地集团：打造“高端地产开发专家”的企业形象.作为高端人居的引领者,早在2003年,金地地产便已经开始在全国各区域和城市公司开始了精装修产品项目开发.目前,集团完成了住宅精细化产品线设计研发平台,在高端豪宅,尤其是高端精装豪宅产品的研发方面,已经有了一套相对比较成熟的理论主张和价值观点.未来,金地仍将以品质地产为核心,打造深入人心的“高端地产开发专家”的企业形象.2、重点企业在售项目精装修分析根据不同房地产企业的特征、缔造住宅产品的模式以及产品线的不同,大致将开发商分为以下五类：第一类：快速周转型开发商.这类开发商的主要特征是追求高周转,以规模化取胜.正如万科总裁郁亮所言,调控之后,投资性需求将基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态,未来房地产行业将比拼资产周转率.这类开发商代表有：万科、恒大、碧桂园等.第二类：品质追求型开发商.这类开发商注重打造精品楼盘,通过提高项目附加值来获取高毛利率.这类开发商代表有：仁恒、绿城、龙湖等.第三类：综合型开发商.这类开发商讲求综合发展,尤其是当下住宅市场受到严厉政策干预的背景下,众多开发商寻求转型,在商业、办公领域寻求发展机会.这类开发商代表有：华润、合生创展等.第四类：专业型开发商.这类开发商通常具备自身专业优势,通过在某一领域或者采用创新的技术特色,发展成为具有特色的专业型开发商.这类开发商包括：以绿色科技为专业的朗诗、以旅游地产为特色的华侨城等.第五类：规模型开发商.此类开发商专注于开发大型居住社区,一般为全国或区域龙头公司,其中区域龙头公司往往在当地具备一定资源优势.这类开发商代表有：大华、首开等.第六类：金融+地产型开发商.此类开发商在地产开发之外,通过资本运作,多渠道融资,开发和投资相结合.这类开发商代表有：金地、复地.根据中国指数研究院的监测,20个重点企业中,大部分精装修率均不高,有15个企业的精装修率小于50%,其中有5个不足20%.精装修率最高的为朗诗地产,达到90%,这与企业项目不多但均精品打造有直接关系；仁恒置地、恒大地产、合生创展精装修率均在80%以上；万科集团的精装修率为61%,主要是由于集团较多项目在售时间跨度较大,且较多别墅项目为毛坯所致,而据公司年报透露,2010年全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%.。
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精装修专题建议
1
深圳精装修发展背景
精装修发展历程
2011年之前政府为促进精装修产业化发展，以减少扰民及产生的大 量建筑垃圾等，曾推行多年 2006年
《深圳市建立国家住宅产业化 综合试点城市可行性报告》正 式通过国家建设部专家论证， 深圳市被确定为首个国家住宅 产业化综合试点城市。
3
品牌：此类项目非常重视品牌， 如巴洛克生活家地板，新科墙纸， 同时开始考虑配置部分家私
品质系典型案例：湾厦海境界（4000元/平精装）
分类 全屋 客厅 内容 智能安防 空调 入户门锁 客厅电视墙面 开关插座 厨房 厨卫电器（Digi数感智控燃气灶、Digi数感 智控吸油烟机和超感恒封消毒柜） 橱柜 品牌及标准 霍尼韦尔 日立除湿中央空调 智能入户门锁 大理石、地脚线采用不锈钢铺设 西门子 西门子 欧派整体橱柜
典型案例：宝能太古城（10000元/平精装）
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2011年
5月1日执行‚限 价令‛政策以 来，……
1999年
提出住宅实现一次性装修， 既减少扰民和装修对建筑主 体结构安全的影响，还可以 减少产生大量建筑垃圾。
2008年 2002年
上海和北京等地 宣布将尽快停止 销售‚毛坯房‛
深圳住宅全装修发展趋势论坛上表明，深圳 市将在土地出让合同中明确规定新建住宅必 须进行全部装修，2010年年底前深圳全装修 住宅销售率将达到100%的目标。
经济系： 1000-1500 元/平
万科金域缇香
现代简约
布吉
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17800
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——
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楼王顶级精装修家居齐聚汉斯格雅、唯宝、西门子、日立等国际品牌，并配合书 房及厨房自动门设计，以人为本，打造舒适、尊贵的宏伟气派
创意与智慧的火花
进阶客厅奢享
半开放式书房及书房自动门设计：保证客厅视觉感及空 间的灵动感； 精心地面拼花设计：恒久时尚 全屋墙壁预留挂画轨道设计：提前为家装家饰全面设想， 避免日后打也对墙面的破坏。 奢华中央空调：日立 以独特的清玻纱玻璃丰富空间层次与空间感，让客厅感 观更为美观、大方。 套房：墙面以高档墙纸与天然进口石材铺装，呵享所有 家人。 生活阳台：铁刀木实木地板铺装，具有超强耐腐、耐久 及耐磨性能
1998-2001年，精装修处于简单式拼凑阶段； 2002-2006年，精装修处于品牌化运作阶段，精装修开始真正的走入人们的生活； 2007年之后，精装修大众化发展。
精装修发展历程
2011年5月1日限价政策之后，开发商为了节约成本，争取尽早入市， 多数取消原定精装修策略，改以毛坯房销售。
中海康城国际
奢侈系典型案例：云顶香蜜湖（6000元/平精装）
德系精工大宅，通过德国顶级配件，尽显豪宅气质。
内容 入户门锁 门窗五金配件 洗卫用具 衣柜 照明 厨柜 水槽 电器设备（炉灶、抽油烟 机、嵌入式消毒柜） 地面、墙面、屋顶 卧室地板 品牌及标准 德斯曼（DESSMANN）品 牌（高端德系指纹密码销） 德国诺托品牌 杜拉维特、汉斯格雅、科 勒 苏菲亚、史丹利 雷士 柏丽、艾诺 美国摩恩 西门子 大理石 德国斯坦巴赫地板 三层中空LOW-E玻璃 立面 空调 干挂石材 20万中央空调大金
垃圾处理器 滤水器
卧室 卧室地板 衣帽间 门窗五金件 卫浴 卫浴墙面、地面 地暖系统 卫浴全智能坐便器 、洗脸洁具、浴室全套 五金配件
入户门、分户门、窗户
入户门：此标准下均为欧洲樱桃木门， 子母门，配品牌门锁 窗户：三层LOW-E玻璃窗 品牌：此类标准下各门窗五金都开始标 明品牌，如德国海福乐五金件
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奢侈系精装 标准
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2
玄关、客厅、卧室
材质：地面：高档品牌瓷砖；墙 面：乳胶漆或壁纸；天花：乳胶漆 或造型吊顶；灯具：吊顶部分配筒 灯；衣柜：卧室普遍赠送品牌衣柜
奢侈系： 5000-10000元/平
2011政策年，高溢价难以 实现快速走速，如云顶香 蜜湖开盘45000元/平走量仅 六套，太古城楼王开盘零成 交。少量溢价有一定走 速，万科璞悦山2.2万带精 装比周边十二橡树2.1万不 带精装仅贵1000元/平。
品质系： 3000-4000元/平
有少量溢价的香山里、 精装有局部亮点的海境 界销售情况较好。香山 里开盘推出800套双拼 单位销售300套；海境 界开盘推出346套、销 售180套。
精细化： 2000元/平
125三房、160平四房
61㎡1房 7177㎡1-2房 124126㎡3-4房 89-120㎡3房 125㎡4房 89㎡3房；126㎡4房； 143㎡5房 70-77平二房；83-89 平三房：115-124平三 房 110平三房；147平四 房 33-77平的一房、两房。 75平米两房，89平米 三房，89平米复式 50平1+1户型、71-77 平2+1户型、88-89平 三房、126平四房（双 拼）
中海塞纳时光
莱蒙水榭春天三期
原计划全部做精装修单位，但 限价后，也采取毛坯房入市。
这两个项目打响‚限价第一枪‛，虽说是以低于市场预 期入市，但前提是取消了部分精装修，拉低了价格；
限价后，大多数开发商几乎均以毛坯房入市。限价百余日内30余个入市新盘中，采用精 装修面市的楼盘寥寥无几，绝大部分的开发商都将精装修视为限价后的“高
13000（全部精装） 11000（全部精装） 10500起（全部精装） 12000（全部精装） 16500（全部精装） 11000
2000 2000 1500 1500 1500 1000
有少量溢价的精装 品质较好项目销售 情况良好。万科金 色领域、翡丽郡、 招商果岭等均以销 售完毕或接近尾声。
龙岗
奢侈系典型案例：万科璞悦山（5000元/平精装标准）
分类 全屋 内容 开关插座 品牌及标准 西蒙
铝合金玻璃门窗
彩色可视对讲机1个 中央空调 鞋柜1个 厨房 地面 墙面 天花 瓷砖 瓷砖 石膏板吊顶 大金
收纳
五金（厨盆及龙头） 厨房电器（抽油烟机；燃气灶；消毒柜；微波烤箱） 客餐厅 墙面 地面 天花 阳台/露台 主、次卧室 卫生间 地面 墙面、天花 墙面、天花 地面 地面、墙面 天花 定制玻璃沐浴屏，定制浴室镜柜及洗手台盆柜 洁具及五金（座便器、洗手盆、浴缸） 龙头及花酒
系中主推产品都是带装修的精装修房，因此在
成本上显然要高于市场上大多数的同类产品， 因此一刀切似的限价，对于万科产品的销售、 利润率的保证而言无疑压力大增。郁亮表示， 克服限价所带来的困难的方法仍然存在，而万 科也有把握能顺利度过这一难关。 业内人士表示，即便有万科这样的房企大佬 能坚守住‚精装修‛阵地，但对于绝大部分房 企而言，放弃精装修仍然是他们的共同选择。
港澳8号 天健W 万科天誉 龙岗 鹏达摩尔城
31000（全部精装） 35000（全部精装） 16500（全部精装） 14500（全部精装）
3000 3500 3000 3000
深圳精装修现状
从市场现状来看，有一定溢价、客户感知精装较佳项目走速较快， 高溢价项目难以实现快速走量。
区域 楼盘名称 保利上城 阳光天健城 布吉 公园里 招商果岭 宝安 万科金色领域 万科翡丽郡 中海塞纳时光 清林径 珑瑜 龙岗 成交均价 （元/平） 公寓16000（带2000精装修） 普通住宅16300(非拼) 拼合12900起 18000（公寓部分精装） 18000 15000（全部精装） 对外精装报价 （元/平） 2000 2000 2000 2000 精装产品 38-83平公寓 31-70平公寓 风格偏向 —— 现化简约 —— 现代简约 法式 欧式 现代简约 简欧 现代简约
由于半数以上客户对是否精装无特别 偏好，限价后，绝大部分开发商取消 精装，以保证项目开发。
‚‘限价’政策一出台，我们做的第一件应对措施，就是决 定取消精装修。‛某楼盘营销部负责人在一次行业内部交流时 坦言。 ‚我们自己也认为放弃‘精装修’挺可惜的，但考虑到企业 的成本以及未来的可持续发展，我们必须要先保证企业的长远 发展。” 世联对一些热点楼盘的购房者也作了一个调研，据了解，超 过半数的置业者对于是否购买精装修楼盘，没有特别偏好，其 中半数置业者认为对于是否购买装修房，主要根据价格决定。 短期内，深圳开发商最头疼的难题莫过于政府限价如何应对 。根据当前市场案例分析，未来几月开发商在营销手段上将主 要采取变装修为毛坯应对政府限价。这样主动降低成本，既降 低售价满足限价要求，又不致损失过多利润，此种思路主要为 品牌开发商大盘项目运用。——深圳思源
压线”，房企无不采取躲闪的方法来规避政策，降低成本。
精装修发展历程
严峻的政策环境下，在深圳仅有万科在坚守着精装修的阵地，大部 分房企放弃精装仍然是他们共同的选择。
仅万科在坚守着精装修，虽说万 科精装全过程已非常成熟，成本 及标准控制已流程化，但仍存在 较大销售及利润压力。