绿城资本运营案例
绿城股利政策案例分析_[全文]
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山东师范大学研究生学位课程作业答卷姓名陈沐阳学号跟读生学科专业工商管理科目财务管理时间2013年5月29日分数绿城股利政策案例分析一、引言尽管根据经典的MM股利政策不相关理论，企业可以随意安排股利支付，但在实务中，受到税赋交易成本不对称信息乃至法规限制，企业内部融资成本要远远低于外部融资成本，股利支付的多少对企业价值并非不相关，股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的正常运营以及未来的发展，甚至会影响到整个证券市场的健康运行。
因此，公司管理者在制定股利政策时，不得不进行慎重考虑在理论研究中，可以将股利政策从融资政策和投资政策及公司经营活动中抽象出来进行单独的静态分析；而在实务中，各个财务政策之间是相互关联的，必须结合起来从动态角度予以综合考虑。
本文以绿城企业股份有限公司以下（简称绿城）为案例，探讨其1997年至2012年股利政策的特点，并分析其对投融资政策的支持效应。
根据MM股利不相关理论，企业可以随意安排股利支付，但在实务中，股利支付的多少对企业价值并非不相关，股利政策不仅会影响股东的利益，也会影响公司的正常运营以及未来的发展，甚至会影响到整个证券市场的健康运行。
通过对绿城案例的研究发现，股利政策对融资政策和投资政策及公司经营活动具有重大影响。
特别是在实务操作中，各个财务政策之间都是相互关联的，从动态角度出发，合理运用股利政策，能够有效地提高资金利用效率。
二、相关概念简述13></a>.股利政策股利政策是以公司价值最大化为目标，以稳定股价为核心，在平衡公司内外部相关集团利益的基础上，对于净利润在提取各种法定公积金后如何分配而制定的支付股利的基本方针和政策。
股利政策是公司支付股利的跨期安排，其影响具有持续性，所以在制定过程中往往着重考虑有持续性影响的因素，努力使股利政策具有长远性和全局性。
股利政策的内容主要包括6个方面：（1）股利分配利益主体的确定。
股利分配的利益主体指参与公司股利分配的代表不同利益的主体，即公司股利分配的参与者。
资本运营经典案例 解密碧桂园
资本运营经典案例解密碧桂园碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月，已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。
1992年起家于广东顺德的房地产企业碧桂园，于2007年4月3日确定以上限5.38港元定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90%)为国际配售，2.4亿股(10%)作公开认购，集资超过129亿港元。
每股招股价4.18至5.38港元，4月20日正式挂牌。
碧桂园上市后，总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地产第一股。
报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。
截至去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店。
碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的"历史、重组及集团架构"部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示人的碧桂园，在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。
令观者叹服。
4月20日，碧桂园控股有限公司(碧桂园，2007.HK)在香港联交所挂牌，一大早开盘报7.01港元，全天最高价达到7.350港元，收市报7.270港元，较其招股价5.38港元高出35.130%，全日成交额为72.26亿港元，成交量10.04亿股。
碧桂园的股价果如之前市场预期，远超每股净资产。
可能很多人都不知道，比起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系列资本运作同样令人眩目。
从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘，因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。
典型的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步，企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备。
房企靠什么才能致胜？——绿城中国实践案例解读
房企靠什么才能致胜房企靠什么才能致胜？？————绿城中国实践案例解读绿城中国实践案例解读绿城中国实践案例解读2019年01月17日调控的不确定性，市场形势变幻莫测，房地产开发企业可以把控或改变这个节奏吗？答案是否定的。
那么，不能掌控节奏，企业要做的就是考虑怎样最大限度地跟跟随和适应这个节奏。
绿城中国控股有限公司(下文简称“绿城中国”)的发展是一种注重未来着眼长久的模式，积淀的是未来的竞争力，和企业长久、持续、健康发展的生命力。
这或许也正是企业得以穿越周期、不为市场行情变动所动并保持稳健、持续发展的根本原因所在。
产品为王产品为王 从2018年年中开始，在“奔千亿、冲规模”的主流中，出现了降速、“瘦身”的声音，多家龙头房企的表现尤为明显。
前阵子，万科更是直言“活下去”是基本要求，一度引发行业热议。
新形势下如何保持品质领先？绿城坚信，产品竞争力永远是企业的核心竞争力。
品质是房地产开发商能够穿越周期、获得规模和效益的长足、稳定增长的砝码，是打破这个行业“劣币驱除良币”的有力武器。
绿城只坚持做它擅长的事。
而面对新形势，在绿城看来，行业“慢下来”是优秀企业的好时机，因为可以更加专注在品质上。
同时也是压力和挑战，因为更多房企开始关注产品本身，不进则退，绿城如何保持产品力的领先？在“美好生活”理念下，住房需求升级对产品和服务提出更高的要求；绿城自身多业务模式发展下，新的产品类型，如美丽乡村建设、地铁上盖物业等如何打造和复制推广，也都对管理层提出新的命题。
这些所有业务的核心主线，是绿城一以贯之的产品战略，具体来说，绿城产品特征可固化为“四化”建设：标准化产品标准化反映的是产品的成熟度和快速复制能力。
如上文所述，绿城已经形成了丰富的产品体系，比如在90年代就形成的桂花城系列，直到现在仍然在市场上有不俗表现。
对于那些通过标杆项目试水的中式合院、现代叠墅等产品，以及最新形成的四大新品系列，绿城需要进一步推行标准化，让新一代的产品得以传承和推广。
房地产企业资本运营转型案例分析——以碧桂园集团为例
房地产企业资本运营转型案例分析———以碧桂园集团为例贺妍摘要：在房地产业泡沫风险加剧的背景下，预示着房地产业是国民经济“永动机”的时代已经过去。
房地产行业要生存下去，依赖其生产经营的同时不能忽视资本运营。
本文以碧桂园集团为案例对象，采用案例研究法分析其在资本运营中的困境，探索近年来其在困境中的资本运营转型之路，并从财务角度对其分析与评价，以为其他房地产企业的资本运营提供思考方向。
通过案例分析，本文认为房地产企业在市场瞬息万变背景下要生存下去，必须进行资本运营转型，寻求多样化的融资路径以改善资本结构，建立专业的资本运作团队以提高资本管理效率，同时通过多元化领域投资以分散地产业务的风险。
关键词：碧桂园集团；资本运营；投资；融资一、引言国家信息中心首席祝宝良（2018）在研究中指出，房地产行业存在高房价、高库存等问题，房地产泡沫引发的金融风险将越来越大。
自2010年以来，中国房地产业整体增长趋势放缓。
对于房地产行业，盲目买地开发显然不符合市场需求，必须加快资本运营的转型来面对市场危机。
资本运营又称“资本运作”，包括发行股票、债券等投融资活动，以及合并、分立、资产重组等一系列财务活动，通过改善资本结构以创造非生产经营实现的价值。
碧桂园集团（以下简称“碧桂园”）从农民工白手起家到跻身全球500强，从家族治理到分权治理，从单一地产行业到涉足多元化领域的大型集团，变化是翻天覆地。
碧桂园于2007在香港上市，由于具备家族性质，思想较固化，在上市初期，领导层并不重视资本运营，股价一直下跌，尽管2010年以来，经营业绩爆发性的增长，股价却背道而驰，无法与中海、万科等房企相提并论。
碧桂园在资本运营中也面临过困境和危机，通过合理的资本运营调整和财务战略得以高速成长，从2016年下半年以来，股价翻倍增值。
探索碧桂园集团资本运营上的转型策略，并对其财务分析，是本文分析研究的方向。
二、碧桂园集团资本运营的困境（一）管理层漠视，改革出现瓶颈管理层对资本运营漠视的原因表现在两方面：一是上市初期对赌协议的失败经历让管理层对资本市场产生业，受到的影响较小。
绿城房地产案例分析
绿城房地产集团有限公司案例分析摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
绿城集团目前采取的是业务转型战略。
一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。
关键词：绿城战略PEST分析SWOT分析波特五力模型一、引言房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。
由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。
作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。
二、公司概况绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。
绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码）。
历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。
至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。
绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。
《绿城资本运营案例》PPT课件
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2007年5月7日
香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代 码：3900）通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元 配售1.415亿股，集资23.1亿港元。
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2007年5月15日
绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元 (约23.47亿港元)的可换股债券，2011年到期，根据 初步换股价22.14港元及假设全数转换债券，债券将可 转换为1.06亿股，占扩大后股本约6.51%。
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• 债券持有人有三个选择，第一可以接受要约收购并同意 删除或修改债券条约，第二可以同意契约的删除和修改，最后 一种不参与要约收购。结果，得到债券持有人的踊跃支持，截 至2009年5月4日，债券回购达到91.88%，其中89.72%的高息 债持有人提交了债券，2.16%的债券持有人同意删除或修改契 约。专业机构评论，这个结果显示了交易渠道的成功，也成为 近期亚洲债券赎回案例交易最高的案例之一。
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一连串令人眼花缭乱的的资本运作，过程却并非一帆风顺， 市场质疑声一直不断。一方面，绿城中国的140%的高负债率 和低现金流动性，让业界对其的财务状况深表忧虑。另一方面， 在08年楼市降价狼烟四起之时，宋卫平曾经明确表态不降价， 曾让绿城处于舆论的风口浪尖，加上09年一季度销售没有达到 外界期待，关于“绿城不跟降付出代价”的言论，也便甚嚣尘 上。 • 那么，绿城是否确实正在遭遇资本和销售双重“困局”？ • 市场上所风传的正面或负面消息，到底孰真孰假？ • 09年5月10日下午，绿城杭州玫瑰园度假酒店，一场名为 “2009春季股东、媒体、金融机构恳谈会”在此举行。针对 外界所关心的问题，绿城从销售、资本运营、经营管理、产品 运营等方面，全面作出回应。
资本运营经典案例
资本运营经典案例-——-——-解密碧桂园碧桂园公司概况1992年发家于广东顺德的碧桂园以开发超级大盘见长，且近年来扩张迅速，截至2008年4月,已有主要分布在珠三角区域，以及在湖南、内蒙古、江苏、辽宁、安徽等地的45个处于不同发展阶段的项目。
1992年起家于广东顺德的房地产企业碧桂园,于2007年4月3日确定以上限5。
38港元定价，发售24亿股，当中21.6亿股(90％）为国际配售，2。
4亿股(10%)作公开认购，集资超过129亿港元。
每股招股价4。
18至5。
38港元，4月20日正式挂牌.碧桂园上市后,总市值即突破了千亿港元，成为来自内地在港上市的房地产第一股.报道显示，碧桂园近年的收益主要来自房地产开发、建筑及装饰、物业管理和酒店营运四方面业务，其中房地产开发是获利最丰厚的一块。
截至去年年底，碧桂园在内地共拥有23个房地产开发项目，大部分位于广东省内，此外还开发有10家四至五星级的酒店.碧桂园上市重组过程翻开碧桂园招股说明书中的“历史、重组及集团架构”部分，可能谁都想不到，一向以低调务实示人的碧桂园,在资本化之路上能够使出如此眼花缭乱的手段。
令观者叹服.4月20日,碧桂园控股有限公司（碧桂园,2007。
HK）在香港联交所挂牌，一大早开盘报7。
01港元,全天最高价达到7.350港元，收市报7。
270 港元，较其招股价5.38港元高出 35.130％，全日成交额为72.26亿港元，成交量10。
04亿股。
碧桂园的股价果如之前市场预期,远超每股净资产。
可能很多人都不知道，比起上市后公司股价在二级市场上的精彩表现，碧桂园在上市重组过程中的一系列资本运作同样令人眩目.从2005年下半年开始，碧桂园的重组就开始，动作不大，神神秘秘,因为是典型的乡镇企业发展而来，有典型的民营家族企业的特性，更多的是内部瓜葛不清的资本结构，这个重组计划似乎不太容易。
典型的内地民营家族企业海外上市重组，一般要做三件事：第一步,企业转制，把原来结构不清楚的转成外资企业，这是为境外上市做准备.第二步，就是重组复杂的结构,让公司成为业绩漂亮、业务特色明显、发展有前途、财务状况良好的企业。
2020年绿城·乌镇雅园案例含盈利模式(最新)
物业类型 养老住宅区
颐乐学院 雅达国际康复医院
国际养老中心
Alila 度假酒店
特色商业中心
占地规模 500亩 150亩 195亩 175亩
480亩
用地性质 70年产权住宅用地
科教文卫用地 医疗卫生用地
/
商业用地
建筑面积（㎡） 46万 3.5万 7.3万 4万
3.43万m2
5万m2
占比 67% 5% 10.4% 5.7%
4.9%
7%
医疗设施
（养老服务配套）
• 雅达国际康复医院：委托浙江雅达国际康复医院负责运营，按照 国家三级康复专科医院标准建设，规划有350张床位，医护比为 1:1—1:1.5。
• 国际养老中心：引进国际知名护理服务品牌，建设成半护理和全 护理养老中心。
文化娱乐配套
• 颐乐学院：有礼堂、健身会所、电影馆、商业街、幼儿园等设 施，并设立五大课程体系：健康养生系、人文社科系、艺术系、 休闲体育系和生活系。
园区餐厅
迎宾阁
社区商业街
西餐厅
棋乐轩
医务楼
办公楼
教学楼（静态）
行政会展楼 中心广场（门球） 大礼堂
教学楼（动态） 静修堂
小会堂
幼儿园
白马湖
健康促进馆
游泳馆
运动馆 蔬果园
国内养老地产案例研究：绿城·乌镇雅园
前期通过养老住宅销售快速回现，中后期以颐乐学院自持经营、大型物业招商租赁为主
产权出售
服务收费
+
• 其他服务：如家政服务、健身房等均 收取一定费用
• 小独栋别墅：170㎡左右，3500040000元/㎡（60栋），已全部售罄。
颐乐学院年费、物业费等
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绿城中国的融资手段几乎已涵盖再融资领域的各种 创新方式：
私募基金入股 首次公募前可转换债券融资结构 IPO 高息票据借贷 配股增发 发行人民币可转债 银团贷款
尤其是其以9%的高息发行美元债券一项，在人民币 自2019年11月以来持续升值情况下，绿城的借贷资本 支出已大幅减轻。展望未来人民币每年升值近3%的速 度，绿城利率支出堪称近似于零。
2019年初，绿城集团提出的2019年销售额目标是 60亿-70亿元,后确定为57亿元。但是随着宏观调控 影响的加大，绿城集团的销售计划下调至47亿元。 2019年上半年，绿城集团销售回款实到账24亿元， 完成全年销售额的51%。当时绿城集团谨慎表示：开 发步骤会根据市场形势作出短暂调整，适当放慢速度。
绿城集团是宋卫平旗下的核心企业，成立于2019 年1月，是浙江最大的民营房地产集团。2019年开始 异地扩张，2019年进入上海、北京、合肥等城市。
绿城集团除了涉猎教育、足球和酒店业之外，其房 地产主业几乎覆盖开发、景观、材料等整个行业链。
2019年以来，该集团为追求迅速扩张，其资金链 一直处于比较紧绷的状态。
2019年5月7日
香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代 码：3900）通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元 配售1.415亿股，集资23.1亿港元。
2019年5月15日
绿城中国再度宣布发行本金总额为人民币23.1亿元 (约23.47亿港元)的可换股债券，2019年到期，根据 初步换股价22.14港元及假设全数转换债券，债券将可 转换为1.06亿股，占扩大后股本约6.51%。
2019年1月18日
尚未上市的绿城获得JP摩根及美国基金Stark Investment作为战略投资者入股2000万美元，同时 发行1.3亿美元的可转换债券在新加坡证券交易所挂牌 上市 。这是“首次公募前可转换债券融资结构”在中 国房地产开发企业融资中的首次运用。
这次融资，不仅解决了当时绿城急需的储备土地资 金问题，两家国际知名机构投资者的进入，还为绿城 下一步成功公募营造了非常正面的气氛。
资本运营序曲：转变为外商独资企业
2019年，绿城集团卖给注册于英属维尔京群岛的才 智控股有限公司（Ricnwise Holdings Limited，下 称“才智控股”），转变成外商独资企业。
而才智控股的代表、董事夏一波为宋卫平的夫人， 夏一波本人之前就是绿城集团的董事。才智控股收购 绿城集团，属于老板宋卫平的一个资本操作。
再融资大门打开后，绿城的生存状况不跌反涨。绿 城方面表示，在经过15个月的密集筹资之后，相信未 来6个月不会再有集资活动，而此前集资所得主要是为 预留资金作未来吸纳土地储备之用，也相信有助降低 负债比率。
凯基证券分析师表示，内地对于房企IPO监管较 严格。不少房企往往只能通过借壳上市，这同样受到 监管层的严格监控。研究表明，壳公司的年均融资机 会仅有10％，大大低于上市公司17.7％的平均水平， 且一般融资规模也不及上市公司。
2019年11月
上市不足4个月，又开始了一次大规模再融资计划： 发行7年到期的约4亿美元的高息债券，融资规模超过 其IPO时的26.7亿港元 。通过股东贷款和向内地子公 司注资两种方式进入绿城的内地房地产项目。
高息发债与配股、可转债比，不会稀释公司股权， 也不会摊薄现有股东的回报；不用在两三年内着急还 债；随着人民币升值将来美元还债还会减少支出。
绿城集团转变为外商独资企业，宋卫平的目的就是 谋求旗下房地产企业2019年在香港联交所上市。
绿城的资本化之路:15个月内尝试7种融资方式
2019年1月开始，15个月时间内，绿城连续实施从 可转债、IPO到定息高级票据融资、配股融资、银团 贷款、发行美元及人民币可转债等多种融资方式，玩 转资本市场，完成了从盛传的资金紧张到坐拥数十亿 美元现金的“惊险一跃”。
2019年10月24日
绿城中国宣布已签署8.5亿元人民币的银团贷款，内 容为与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，筹得 8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。项目位于黄浦区 东南部，总建筑面积26万平方米，计划兴建6幢高层公 寓及1幢酒店式公寓。
15个月内，绿城场以及银行方面筹集了总 额约125亿港元的资金。
绿城资金吃紧
2019年，在国家宏观调控3个月后，绿城扩张遇 到了资金压力，在集团内部发起一次融资。这种内部 发行的信托在绿城也不是首次，对内发行的信托贷款 最低数额为5万元，不设上限，期限12个月，预计员 工年收益率高达12％ ，到期后一次还本付息。
这对解决绿城困境来说是杯水车薪，但从侧面反映 了内部融资在民企融资中的普遍性。
真正的主角：绿城中国控股有限公司
绿城中国控股有限公司是一家早已注册于开曼群岛 的有限责任公司，其54%、39%和7%的股权分别由 宋卫平、寿柏年以及宋的夫人夏一波通过各自的全资 bvi注册公司delta house、profitwise及wisearn持 有。
2019年11月，绿城中国控股有限公司和才智控股 有限公司实施换股，完成境外重组。
至此，境内境外的重组全部完成，以绿城中国控 股有限公司为母体的红筹上市的公司结构形成。
这样就形成了绿城中国控制才智控股，才智控股控 制国内的整个绿城集团（包括上海绿宇、绿城房地产、 杭州九溪等30多家附属和联营公司）的局面。
文件披露：通过被收购，绿城集团的投资总额由 3亿元增至11亿元，注册资本由1亿元增至5亿元。注 册资本增资部分由投资者才智控股以美元现汇于公司 营业执照变更之日起3个月内缴付15%，余额于公司 营业执照变更之日起2年内缴清。
2019年7月13日
借力战略投资者入股，以及可转债在新加坡上市， “绿城中国”在香港联交所主板成功挂牌上市，通过 IPO成功集资3.5亿美元 。美国华平投资、老虎基金、 新加坡淡马锡、渣打银行亚洲基金等投资机构都成为 绿城股东，渣打更以策略性股东身份入股3.9亿元。
这一步，不仅为其再次融入巨额资金，也为其下一 步定息高级票据融资创造出更好的条件。