建筑物区分所有权司法解释讲义
浅析建筑物区分所有权纠纷司法解释
浅析建筑物区分所有权纠纷司法解释文/金茂律师事务所万波最高人民法院于2009年5月14日发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称为“司法解释”），该司法解释将于2009年10月1日正式施行。
与该司法解释同时出台的，还有一个《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，这两个司法解释是《中华人民共和国物权法》施行后最高人民法院配套出台的第一批司法解释。
此外，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也在积极酝酿之中。
立法背景建筑物区分所有权，是随着现代城市兴起特别是高层建筑普及而出现的一种新型的不动产所有权形态，我国在物权法颁布之前的立法中从未使用过“建筑物区分所有权”这一概念，传统上是依据《民法通则》中的共有关系和相邻关系理论来解决实践中同一建筑物内不同所有权人之间的纠纷。
《中华人民共和国最高人民法院公报》2001年第5期曾刊载了堪称我国司法实践领域运用建筑物区分所有权理论判决的第一案“南京市鼓楼区房地产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案”。
至2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》，首次以成文法形式确定了“建筑物区分所有权”这一概念，为便于社会公众的认知理解，物权法专门以法律条文的形式给出了对“建筑物区分所有权”的定义。
物权法实施之后，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案件数量不断增加，如上海南汇区法院受理的上海物权法第一案“开发商擅自销售地下自行车停车库和地面停车位无效案”、浙江丽水青田县法院受理的浙江物权法第一案“侵犯业主对房顶及房顶晒台共有权案”、北京房山区法院受理的北京物权法第一案“小区公共区域停车拒交物业费案”等等。
考虑到物权法等法律规定比较原则，而建筑物区分所有权又事关广大人民群众切身利益，有必要通过司法解释的形式统一裁判尺度，为此，2007年初，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》这两个解释正式立项，2008年6月16日，最高人民法院又通过《人民法院报》、《法制日报》和中国普法网、中国法院网向社会公布两个司法解释的征求意见稿，广泛听取社会各界意见。
建筑物区分所有权解析
建筑物区分所有权解析【原创实用版】目录1.建筑物区分所有权的概念和特点2.建筑物区分所有权的种类3.建筑物区分所有权的法律规定4.建筑物区分所有权的实际应用5.建筑物区分所有权的未来发展趋势正文一、建筑物区分所有权的概念和特点建筑物区分所有权是指在建筑物内，各个业主对其所拥有的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权的一种权利状态。
建筑物区分所有权具有独立性、排他性和不可分割性等特点。
二、建筑物区分所有权的种类建筑物区分所有权主要分为三种：独栋别墅区分所有权、公寓区分所有权和商业建筑区分所有权。
独栋别墅区分所有权是指业主对别墅及其附属设施享有独立的所有权；公寓区分所有权是指业主对公寓及其附属设施享有独立的所有权；商业建筑区分所有权是指业主对商业建筑及其附属设施享有独立的所有权。
三、建筑物区分所有权的法律规定我国《物权法》对建筑物区分所有权进行了明确规定，包括业主对建筑物内的住宅、商业用房等享有独立的所有权，同时对建筑物的共有部分享有共有权。
《物权法》还明确规定了建筑物区分所有权的取得、转让和消灭等法律程序。
四、建筑物区分所有权的实际应用建筑物区分所有权在现实生活中的应用十分广泛，如业主对自己拥有的房产进行买卖、出租、抵押等，都需要遵循建筑物区分所有权的原则。
同时，建筑物区分所有权也是物业管理的基础，物业管理公司要根据业主的区分所有权来提供服务。
五、建筑物区分所有权的未来发展趋势随着我国城市化进程的加快，建筑物区分所有权的法律制度也将不断完善。
未来，建筑物区分所有权的法律制度将更加注重保护业主的权益，如优化物业管理、规范业主大会等，以适应社会发展的需要。
总之，建筑物区分所有权作为一种重要的物权形式，在我国法律体系中占有重要地位。
最高法院建筑物区分所有权解释
中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十四日《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
建筑物区分所有权司法解释
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理案件，依法保护的合法权益，根据等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条内符合下列条件的房屋，以及、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定中的等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
但违反法律、法规、管理，损害他人合法权益的除外。
第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容-
建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容?第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分。
业主权益有不少的法律依据，有物权法的相关规定，有建筑物区分所有权的司法解释。
它们都是为了规范业主行为的。
那么，建筑物区分所有权的司法解释有哪些内容？有哪些业主权益有相关的法律依据？——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的征求意见稿。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)为正确审理业主建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条：依法取得建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所有权的人，或者虽未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与等旨在移转所有权的民事法律行为已经依法占有使用该专有部分的人，应当认定为物权法第六章所称业主。
第二条：具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认定为物权法第六章所称专有部分。
建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。
前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。
第三条：建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
第十四章建筑物区分所有权课件
②相邻使用权
（2）专有权人的义务 ①不得对建筑物有不当毁损行为；
②应当按照专有部分的本来用途与使用目的适用专 有部分；
1.建筑物区分所有权的主体是业主； 业主，是指依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或受 遗赠以及合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有 权的人。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为， 已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记 的人，可以认定为业主。
注：区别“业主”与“物业使用人” 2.建筑物区分所有权是由专有权、共有权和共同管理权组成的
②分担共同费用和负担。建筑物及其附属设施的费用 分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没 有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建 筑物总面积的比例确定。
注意：业主不得以放弃共有部分权利而不履行义务
四、成员权（共同管理权）
1.成员权的概念 成员权，是指业主基于建筑物的构造、权利归属 及使用上的不可分离的共同关系而产生的、作为 建筑物的团体成员所享有的权利和承担的义务。
北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告 中海物业管理有限公司超标收费一案，日 前由朝阳区人民法院判决被告将超标准多 收物业费260元至5000元不等分别退还给原 告。
第十四章 建筑物区分所有权
一、建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所权，是指由专有部分所有权、共有部分共有权 以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权共同组成的特 别所有权。
案例3：
芙蓉区人民法院近日判决了这样一起案件：因为不满物 业公司的物管服务，从2006年4月1日开始，王先生一直 没有交纳物业管理费，最终物业公司将王先生告上了法庭。 法院经审理认为：业主与物业公司签订的物业管理服务协 议合法、有效，双方均应履行各自的义务，王先生的答辩 意见和证据中所述的事实和理由并不能证明物业公司违反 了协议，不应成为其不交纳物业管理费的理由，因此王先 生被判应支付物业管理费并支付违约金。
建筑物区分所有权司法解释
建筑物区分所有权司法解释1政府规定最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷（2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过）为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
2管理办法第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。
建筑物区分所有权司法解释
建筑物区分所有权司法解释建筑物区分所有权是指在土地使用权的所有人转让或者继承时，对于在土地上存在的建筑物的归属及其产生的法律后果的一种司法解释。
在民法典土地使用权的相关条文中，对于建筑物区分所有权有一定的规定，以下将从建筑物的界定、建筑物的归属和建筑物的产生的法律后果等方面进行详细探讨。
首先，建筑物的界定。
根据《民法典》第792条的规定，建筑物是指人力或者机械设备建造在土地上的房屋、构筑物和其他固定物。
从这个定义可以看出，建筑物的特点在于其需要人力或者机械设备来建造，并且与土地固定连成一体。
因此，根据这一界定，只有符合这两个条件的物体才可以被认定为建筑物。
其次，建筑物的归属。
根据《民法典》第796条的规定，无论建筑物是否连同土地一并转让，建筑物的所有权归转让人所有。
这意味着，在土地使用权所有权的转让或者继承过程中，建筑物的所有权不随土地使用权的变动而发生变动，而是独立于土地使用权的所有权。
这就是所谓的建设物区分所有权原则。
因此，无论土地使用权的所有人发生变更，建筑物的所有权仍然归原有的土地使用权所有人所有。
最后，建筑物的产生的法律后果。
根据《民法典》第798条的规定，土地使用权的转让或者继承产生的法律后果不影响建筑物的存续、转让或者继承。
这意味着，即使土地使用权的所有人发生变更，建筑物的存在、转让或者继承仍然独立于土地使用权的变动。
因此，在土地使用权的转让或者继承过程中，建筑物的存在不会受到影响，建筑物的所有权仍然独立存在，并且可以独立进行转让或者继承。
总结起来，建筑物区分所有权是对于土地使用权的所有人转让或者继承时，对于建筑物的归属及其产生的法律后果的一种司法解释。
根据民法典土地使用权相关条文的规定，建筑物的界定主要体现在其需要人力或者机械设备建造，并且与土地固定连成一体；建筑物的所有权归原有的土地使用权所有人所有，不随土地使用权的变动而变动；建筑物的存在、转让或者继承不受土地使用权的转让或者继承影响。
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▪ （一）制定背景及依据 ▪ （二）车库、车位的归属问题 ▪ （三）如何理解“应当首先满足业主的需
要”？ 1、配置比例达不到1：1 2、配置比例为1:1 3、配置比例超过1:1不足2：1 4、配置比例为2：1
▪ （四）违反物权法第74条第1款的法律后果
ห้องสมุดไป่ตู้
六、其他重大事项的认定
▪ 改变共有部分用途、利用共有部分从事经营 性活动、处分共有部分，以及业主大会或者 管理规约确定应由业主共同决定的事项，应 当认定为物权法第七十六条第一款第（七） 项规定的有关共有和共同管理权利的“其他 重大事项”。
二、专有部分的认定
▪ 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空 间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
▪
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
▪
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
▪
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
▪
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规
划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法
建筑物区分所有权司法解释与物 业服务司法解释的理解与适用
关于审理建筑物区分所有权纠纷案件 具体应用法律若干问题的解释
的主要内容
▪ 业主身份界定； ▪ 专有部分以及共有部分的划定； ▪ 面积人数的计算方法； ▪ 业主的权利义务范围； ▪ 车位车库纠纷处理； ▪ 业主自治的重大事项； ▪ 住改商纠纷的处理； ▪ 利害关系业主的认定； ▪ 业主撤销权的行使； ▪ 业主知情权的保护。
▪ （一）制定背景及依据：比较法上的观察 ▪ （二）《物权法》及《物业管理条例》（2007年修正）所
确立的决议通过规则 ▪ （三）司法解释起草过程中的主要意见 ▪ （四）本条的规范目的在于确定《物权法》第76条和第80
条的专有部分面积与建筑物总面积的计算标准，因此其适 用范围特定 ▪ （五）房地产实践中的各种面积概念 ▪ （六）本条司法解释中的专有部分及建筑物总面积的依据
▪ （一）本条制定背景及依据
▪ （二）条文理解
1、利用共有部分是业主专有权行使的 合理延伸
2、单个业主不得以盈利为目的使用共 有部分
3、不得违反法律、法规、管理规约或 者损害他人合法权益
4、违反业主大会或者业主委员会的决 定的，是否应当认定为侵权
五、车位车库问题
▪ 【规划车位、车库应当首先满足业主的需要】
▪
（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结
构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照
明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部
分；
▪
（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部
分或者其他权利人所有的场所及设施等。
▪ 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权， 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、 绿地占地除外。
释
一、业主的认定问题
▪ 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节 规定取得专有部分所有权的人，应当认定为 物权法第六章所称的业主。
▪ 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律 行为，已经合法占有该专有部分，但尚未依 法办理所有权登记的人，可以认定为物权法 第六章所称的业主。
（一）起草过程中的相关意见 1、登记说 2、根据《物权法》规定的取得方式分别判断 3、要考虑中国的登记实践，不能忽视大量存
1、登记簿中记载的内容具有决定性 2、尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计 算 3、尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计 算 4、建筑物总面积按照专有部分面积的统计总和计算 ▪ （七）审判实务中应注意的问题
第六章所称专有部分的组成部分。
▪ 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
▪ （一）制定背景及依据
▪ （二）何谓“构造上的独立性”和“利用 上的独立性”？
▪ （三）专有部分的范围
▪
1、整栋建筑物
▪
2、特定空间
▪
3、露台等能否作为专有部分？
三、共有部分的认定
▪ 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部 分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：
▪ （一）制定背景及依据 ▪ （二）关于外墙纠纷的处理 ▪ （三）关于绿地问题 ▪ （四）地下室问题 ▪ （五）人防工程问题
▪ （六）关于小区的供电、供水等设施的所 有权
四、合理利用共有部分
▪ 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分所 享有的权利，无偿利用与其专有部分相对应 的外墙面以及屋顶等共有部分且未违反法律、 法规、管理规约或者损害他人合法权益的， 不应认定为侵权。
关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释的主要内容
▪ 物业服务合同效力及对业主的约束力； ▪ 物业服务企业的违约责任承担； ▪ 业主妨害物业服务管理的责任承担； ▪ 物业费纠纷处理； ▪ 物业服务合同的解除及相应纠纷的处理； ▪ 物业使用人的准用。
关于审理建筑物区分所有权纠纷 案件具体应用法律若干问题的解
建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或
者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为已符合物权法 第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
▪
前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于
停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。
▪ 【业主共有的车位】
建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主 共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七 十四条第三款所称的车位。
七、专有部分面积及建筑物总面积的 计算方法
▪ 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部 分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：
▪ （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面 积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实 测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同 记载的面积计算；
▪ （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。
在的事实物权 4、应当对扩大认定业主的范围进行必要限制。
（二）制定依据 1、参考立法例 2、相关法理 3、法律依据
（三）条文理解中的关键问题
▪ 1、注意《物权法》第28条至第31条规定的 物权变动模式
▪ 2、如何理解基于合法建造行为取得的专有部 分所有权？
▪ 3、如何理解本条第二款？ ▪ 4、建设单位一房数卖的情形下如何认定？ ▪ 5、二手房买卖的情形下如何认定？