商业街前期物业管理方案

***商业街前期物业管理方案

第一章项目背景及管理特点分析

、项目概况

项目地处********，距****区仅10分钟车程。项目对面为******工业园区，东北方向步行5

分钟为占地32平方公里的*******化工园区。项目未来的消费潜力巨大。

项目共分两期完成，由商业街和住宅两部分构成。目前为一期 ----------占地 3.1

万平方米，总建筑面积3.3万平方米，集商务、接待、餐饮、娱乐于一体的综合性商业风情街。由商铺、会所、商务酒店以及钻石公寓四大主要部分组成。项目容积率低（1.05），绿化率高（32%），同时有足够的配套车位，是长寿区的高尚商业风情街。

二、物业管理定位分析

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺、酒店的经营者。客户对物业管理，无论是服务水平、服务质量各方面均有较高要求，故本项目物业管理应以促进经济繁荣为主导，在原有的基础上更上一层楼；同时引进“管家式服务模式”，更好的服务社区，以达到建立物业服务品牌化的目的。

2、本项目物业管理形式

根据项目对物业管理的需求，本项目物业管理的主要形式是：“开放性■管家

式”管理服务；以服务创品牌，以品牌服务创效益。缔造一个“和谐、先进、繁荣的的人文商业社区”。

3、本项目物业管理的定位

本项目物业管理定位应该为：“开放性+管家式”物业管理服务三、管理重点分析

1、商业街的整体形象服务管理

就本项目而言，形象管理主要包括环境卫生管理及绿化养护管理。

环境卫生是管理的重点，以外部环境管理为主。包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等的清洁保养；保证商业街的整体规划和谐统一。

绿化是指外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。以优美的环境吸引更多的消费群。

形象服务管理着重以下几点：

（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户的，由商户提出

设计要求，由物业管理公司统一安装在指定位置；保证整体格调的规范与协调。

（2 ）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，保证铺面的整洁美观。

（3 ）楼宇外的主要维修工作应安排在非营业时间，以不干扰客户的正常营业为前提。

2、安全保卫管理

安全保卫管理是商业物业管理的要点，必须予以重视。它由三部分组成一一消防、交通与治安管理。

（1）商业街具有外来人员数量大、层次差异大、流动性强等特点，人员密集度相对较高，消防安全显得更加重要。因此，进行必要的消防安全警示、消防设备的日常维保与检查，从预防与管理的角度予以落实。

（2 ）为维持正常的公共秩序，保证良好的社区形象，将设置流动保安岗。

流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题，并按《应急预案》处理各类事件。

3、设施，设备的养护及维修管理

商业运作对设施设备的要求更高?水弱电等设施设备的正常运行关系到客户

的正常经营，直接影响到消费者的消费情绪。尤其是酒店、会所的相应配套齐全，因此，设施设备的日常管理要求相比住宅需求更高，作好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求。

4、社区文化活动的组织

商业物业的经营管理依托一定的规模效应以及优势互补才能达到繁荣。

因此，通过举办各种社区活动：开展业主交流会、组织社区宣传活动等来扩大商业街的影响，持续的商业推广是今后不容忽视的问题。

第二章实施物业管理的整体设想与策划针对本物业的构成特点和地理自然条件，按照相关的物业管理规定以及物业

管理服务标准，我公司拟订如下整体管理思路:

、服务目标：开创商业街管家式物业管理的新篇章。

、服务理念：人性化管理专业化服务卓越化追求双赢化佳绩

、服务模式:严格按IS09001 : 2000版管理体系执行;

建立物业服务一站式，一体化服务平台。为业主提供专业化、标准化、人性化的

物业服务以及各类特约服务项目；真正做好业主的好管家、好伙伴、排除业主的后顾

之忧，做到客户满意最大化。

作业人员

四、总体管理思路

1、安全管理

安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所关注的工作，必须做到万无一失。对于本项目而言，由于其特殊的功能需要开放式经营，因此，安全管理至关重要。我们将提供从日常秩序维护到夜间巡逻，

24小时全面实施保安服

务。

2、环境服务管理

环境服务是形象工程，是商业经营的必备。其管理效果直接影响社区的形象、商铺的效益。针对环境管理这类工作的特点，本公司准备采用如下方式：

(1) 商业经营规范化管理。从广告牌的悬挂、宣传牌的规范、店面的整洁

以及设施设备的安装多方面进行统一规范，制定业主公约，保证商业街的整体形象。

述授权职考核

总部

指令反馈考

核

建议反馈投诉

物业管

理处

（2）定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后根据劳动定额标准配置清洁工、绿化工，从而确保环境服务质量。

（3）按照IS014000的要求全面管理社区的生活工作环境，将环境服务控制社区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等各个方面，带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。

3、公共事物与人性化管理

针对本社区的实际情况，本公司准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，主要措施有：

（1）设定管家一站式服务中心。由物管处主管直接负责，全员参与的方式，只需业主打一个电话，所有问题均可在承诺的时间得到解决。

（2）“时效制”所有管理处的对外服务工作均采用限时工作制，在对业主公开承诺的时间内完成。

（3）承诺制。这是公司引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。

（4）不均衡管理。所有员工的工作均是按照业主的节奏设计，均以业主的个性化需要为主要目标。

4、公共设施设备管理

公共设施设备是商业运作的基础也是命脉，其正常化运做与否直接关系着整个商铺的日常经营效益。因此，从公共设备的使用与需求，我们将制定严格的保养、清洁、检测、维修计划与执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个正常使用、安全舒心的经营、生活环境。

5、内部运行机制

本公司的内部管理机制全方位地推行了IS09001 : 2000版质量体系标准化管理。如社区的接管、业主回访等等，我们公司将全面推行成熟的标准作业规程，规范化管理，人性化服务。

第三章管理机构设置及运行机制

、管理组织机构设置

组织机构的设置原则是精简高效、一专多能，采用主管负责制。管理处各岗位所需人力资源配置实行本土化公开招聘、双向选择制，以保证管理处建立一支高效、协调的优秀团队。管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。

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二、管理机制

时效工作制：本公司承诺对业主的所有服务工作，均在公开承诺的时间内完成或有处理结果。

公开服务制：所有服务工作均向业主公开。管理处禁止员工向业主索取任何酬劳。保证服务体系的透明化。

首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问题解决完毕方可获得公司认可。

财务公开制：我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。

回访工作制：我方将依照自身的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主虚心接受业主的建议、批评以及合理化调整。重大决策、措施均会在事先通报给业主。

安全预案制：我方将优先解决业主的安全管理问题，对治安重点、难点建立预案制度，可能出现的突发事件均有及时、有效的处理程序，确保安全工作的万无一失。

保本微利：我方承诺将按照保本微利的原则管理业主的物业，将物业管理的成本控制在最低限度。以低报酬率提供高质量服务，提高我公司物业服务的性价比。

三、管理规章制度

我方坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，通过深入的接触和踏实的工作，并将之充分体现在

与客户的交流、沟通中，并为之制定出一系列制度。来保证动作的有效性。

（I）社区管理公约

（2 ）社区精神文明建设公约

（3 ）社区楼宇使用及维护管理规定

（4 ）社区二次装修管理规定

（5 ）社区交通车辆管理规定

（6）社区治安管理规定

（7 ）社区清洁卫生管理规定

（8 ）社区园林绿化管理规定

（9 ）社区消防安全管理规定

（10 ）社区环境保护管理规定

（II）社区安全用水、电管理规定

（12 ）社区安全用气管理规定

（13）社区临时用水、电管理规定

（15 ）客户信件、邮件、报纸及杂志分发规定

（16 ）户外广告、招牌、宣传设施及其他悬挂物品的管理办法

（17）其他

（1）管理处主管岗位职责；

（2）清洁工职责；

（3）绿化工岗位职责；

（4）保安员岗位职责；

商业街物业管理方案

商业街物业管理方案商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、

统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；

商业物业管理方案83026

商业街物业管理方案商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统

一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营

商业物业管理方案

商业街物业管理方案按其经营方式主要为单体商铺是指从事具体商业行为的物业。经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开对培育区域商业中心和商管理的好，发商普遍推行的一种方法，业品牌有重要影响。对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售才还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，是不够的，能长久发展。归还银行商铺按目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商业主不能归还按揭影响商铺业主的租金收益，铺商业管理不力，

贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。商铺物业管理理念1.0 分散经营”,对商铺进行“统一管理,商铺是有计划的商业聚集是商铺区别于其他房地产的核心特点。，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开“统一管理” 没有统一管理的商铺是难以经受发商委托的管理公司统一管理，激烈的零售业市场竞争。，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，“分散经营” 只是在消费者和经营者之商铺的管理者不能直接进行商业经营，间搭建桥梁。商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统1.1. 一服务监督、统一物管。

分散经营”的管理模式，在商铺销售合,为了达到“统一管理在法律上同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。确定商铺管理公司的管理地位。要求招商的品牌审核管理和完善的租约“统一招商管理”1.1.1 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能管理。进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用、税务登、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）于批发代理商） “完善的租约管理”指：签定记证、法人授权委托书等。租约管理包括约定租金、租租约、合同关键条款必须进入。期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约

商业街物业管理服务方案

南池商业街物业管理服务方案南池商业街为现代化标准商业街，按其经营方式主要为单体经营，物业管理服务的主要客户群为个体经营者。根据南池商业街实际运营情况，采取集中管理模式，对商业街商铺进行统一管理，培育区域商业中心。这也是目前开发商普遍推行的一种方法。一、南池商业街物业管理理念南池商业街是有计划的商业聚集，对商铺进行“分散经营，统一管理”是商业街区别于其他房地产的核心特点。 “分散经营”是指商业街只提供消费者与经营者之间的交易场所，不直接参与商铺经营。 “统一管理”，要求商业街所有个体经营者必须接受由业主、开发商委托的管理公司统一管理。为了达到“分散经营，统一管理”的管理模式，在销售或租赁合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。统一的物业管理有助于建筑空间的养护和保养，有助于运营方和经营方之间的协调和合作，有助于为商业街营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营环境。商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。二、南池商业街的物业管理特点

关于南池商业街物业管理主要包括环境卫生管理，安全保卫管理，设施、设备的养护管理。 1．环境卫生是管理的核心，以外部环境管理为主。包括楼宇周围的场地的清洁保养、公共空间的清洁保养的等，保证商业街的整体规划和谐统一。同时要求商户做到楼宇户外广告由物业公司统一管理、垃圾袋装运至指定位置等。物业公司需根据劳动定额标准配置清洁工，确保环境服务质量，带给业主及消费者一个舒适、雅致、洁净的消费环境。 2．安全保卫是管理的重点，商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢，所以安全管理应特别慎重。应制定日常消防安全警示、消防设备的日常维护和检查等制度和流动岗的24小时巡查制度等。 3．设施、设备的养护是管理的要点，商业运作对设施设备的要求更高，水、电灯设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，因此，设施设备的日常管理要求更高，做好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求，而且必须制定严格的保养、清洁、检测、维修计划和执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个安全舒心的经营、生活环境。三、商业街物业管理人员配备商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职，没有闲人，业户交纳的管理费都用在刀刃上。

商业街前期物业管理方案

***商业街前期物业管理方案第一章项目背景及管理特点分析、项目概况项目地处********，距****区仅10分钟车程。项目对面为******工业园区，东北方向步行5 分钟为占地32平方公里的*******化工园区。项目未来的消费潜力巨大。项目共分两期完成，由商业街和住宅两部分构成。目前为一期 ----------占地 3.1 万平方米，总建筑面积3.3万平方米，集商务、接待、餐饮、娱乐于一体的综合性商业风情街。由商铺、会所、商务酒店以及钻石公寓四大主要部分组成。项目容积率低（1.05），绿化率高（32%），同时有足够的配套车位，是长寿区的高尚商业风情街。二、物业管理定位分析 1、本项目物业管理的档次本项目物业管理的主要客户群为商铺、酒店的经营者。客户对物业管理，无论是服务水平、服务质量各方面均有较高要求，故本项目物业管理应以促进经济繁荣为主导，在原有的基础上更上一层楼；同时引进“管家式服务模式”，更好的服务社区，以达到建立物业服务品牌化的目的。 2、本项目物业管理形式根据项目对物业管理的需求，本项目物业管理的主要形式是：“开放性■管家式”管理服务；以服务创品牌，以品牌服务创效益。缔造一个“和谐、先进、繁荣的的人文商业社区”。 3、本项目物业管理的定位本项目物业管理定位应该为：“开放性+管家式”物业管理服务三、管理重点分析 1、商业街的整体形象服务管理就本项目而言，形象管理主要包括环境卫生管理及绿化养护管理。

环境卫生是管理的重点，以外部环境管理为主。包括楼宇外墙、附属建筑设施及周围场地等的清洁保养；保证商业街的整体规划和谐统一。绿化是指外环境的花草树木的种植及养护，旨在创造整洁、优美和谐怡人的商业氛围。以优美的环境吸引更多的消费群。形象服务管理着重以下几点：（1）楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户的，由商户提出设计要求，由物业管理公司统一安装在指定位置；保证整体格调的规范与协调。（2 ）商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，保证铺面的整洁美观。（3 ）楼宇外的主要维修工作应安排在非营业时间，以不干扰客户的正常营业为前提。 2、安全保卫管理安全保卫管理是商业物业管理的要点，必须予以重视。它由三部分组成一一消防、交通与治安管理。（1）商业街具有外来人员数量大、层次差异大、流动性强等特点，人员密集度相对较高，消防安全显得更加重要。因此，进行必要的消防安全警示、消防设备的日常维保与检查，从预防与管理的角度予以落实。（2 ）为维持正常的公共秩序，保证良好的社区形象，将设置流动保安岗。流动岗应着便装，流动巡逻，做到勤观察，勤分析，善于发现问题及时解决问题，并按《应急预案》处理各类事件。 3、设施，设备的养护及维修管理商业运作对设施设备的要求更高?水弱电等设施设备的正常运行关系到客户的正常经营，直接影响到消费者的消费情绪。尤其是酒店、会所的相应配套齐全，因此，设施设备的日常管理要求相比住宅需求更高，作好相关的应急处理预案是管理服务的基本需求。 4、社区文化活动的组织商业物业的经营管理依托一定的规模效应以及优势互补才能达到繁荣。

XX商业步行街物业管理方案

西城路商业步行街物业服务投标方案桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日

目录致函一、桂安物业服务有限责任公司简介二、商业步行街物业服务理念三、商业步行街物业管理的特殊性四、西城路商业步行街物业项目概况五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测八、西城路商业步行街物业费用分项描述九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准结束语附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件）附件2：企业法人身份证（复印件）附件3：组织机构代码证（副本）（复印件）附件4：企业资质证书（副本）（复印件）

致函尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁：桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！

一、桂安物业服务有限责任公司简介：桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，

商业物业管理方案(最全面)

商业物业管理方案目录一、方案编制前言 (3) 二、百盛街物业基本情况 (3) 三、百盛街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章百盛街商业管理处 (5) 七、第三章百盛街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章百盛街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章百盛街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34) 方案编制前言百盛街商业项目，是中联地产潜心打造的又一商业旗舰项目，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领张家口核心商业圈奔向辉煌。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用。百盛街商业的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。编制《百盛街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及张家口市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运

营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。百盛街物业基本情况发展商：中联地产有限公司；物业管理：万鸿物业管理有限公司；地理位置：；占地面积：17000㎡；建筑面积：63000㎡；停车场面积：3083.8㎡；车位：70个（地上10个，地下70个）；车库层高：3.3米；商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等；设施配套：消防系统、智能监控系统、电梯系统等；百盛街商业物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。急业主商户之所急，想业主商户之所想，全心全意为业主商户服务。物业管理追求目标以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。短期目标：在最初进入百盛商业街半年之内做到：（1）商业街环卫彻底改观，无死角，无灰尘，无污染；（2）公共设施正常运行；（3）治安管理有序，车辆停放整齐；（4）绿化、整齐无污染、建筑小品无损缺花木养护得当，植物景观自然生长；（5）完善的客户服务体系，规范管理，至诚服务。长期目标：一年内达到市优物业管理标准，并根据百盛街商业物业管理的实际情况，逐步完善商业物业管理各操作流程；二年内争取达到省优物业管理标准、创“安全文明标兵市场” 三年内逐步达到国优物业管理标准，提高服务质量，提升商业市场价值，树立万鸿企业形象，打造品牌。第一章物业管理要点

商业物业管理服务方案98034

山东大厦物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析一、项目特点分析 “山东大厦”由山东省人民政府驻重庆办事处牵头，重庆山东商会组织企业自筹资金建设。项目总投资30亿元土地面积约79亩，建筑体量近30万方。地块靠近渝北鳄鱼馆附近农业园立交旁，距离江北机场、龙头寺火车站仅8公里，距离寸滩保税区仅4公里，交通方便，地理位置优越。该项目由重庆丰腾物业管理有限公司实施物业管理和服务，我公司拥有重庆市二级物业管理资质，现管理各类物业300余万方。通过了IS09000质量体系认证和标准化服务体系认证，是一家专业的市场化物业管公司，有专业的团队、一流的管理、先进的服务理念、和紧跟时代潮流的线上线下服务平台。二、 “山东大厦”位于渝北石盘河商务区。之前整个区域被称为渝北农业开发园区，单从名字上看，定位比较模糊。2013年，区域正式升级为“石盘河商务区”。整个区域是渝北区“一线两圈三片”经济战略布局的几何中心。据了解，预计未来该区域将聚集50万人口，逐步形成商业、教育、文化等为一体的都市核心区。三、客户群体分析山东大厦以重庆山东商会为依托，服务大重庆范围内的山东人民和企业，针对性强，客户资源和有脉资源稳定且实力强大，同时在社会和行业上都具有一定的影响力。四、商业物业管理理念

商业是有计划的经营聚集,对商业进行“统一管理,分散经营”是商业区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商业是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商业对消费者和经营者间的交易提供场所，商业的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1. 商业的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业销售合同中都应该约定承置业人必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商业管理公司的管理地位。 1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承置业人的经营业态是受到整个商业的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承置业人的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商业促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。

大型商业商场物业管理方案完整版本

学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。 2、管理措施（1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容：（1）了解接管物业的基本情况；（2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；（3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改；（4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

商业步行街物业管理服务投标方案

商业步行街物业服务投标方案 XXXXXXXXXX有限责任公司 XXXX年XX月XX日

目录致函一、XXXX有限责任公司简介二、商业步行街物业服务理念三、商业步行街物业管理的特殊性四、XX商业步行街物业项目概况五、XX商业步行街物业管理目标与整体策划六、XX商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配七、XX商业步行街物业费用总支出及收益预测八、XX商业步行街物业费用分项描述九、XX商业步行街物业服务各项收费标准结束语附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件）附件2：企业法人身份证（复印件）附件3：组织机构代码证（副本）（复印件）附件4：企业资质证书（副本）（复印件）

致函尊敬的XX商业步行街业委会全体同仁： XXXX有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【XX商业步行街】提供物业管理服务方案建议。由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【XX商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【XX商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【XX商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！

一、 XX物业服务有限责任公司简介： XXXXXXXX 二、【XX路商业步行街】物业服务理念：商业步行街作为一种最具活力的商业业态和最具成长空间的商铺形式，受到投资者的热烈追捧。纵观全国成功步行街的发展轨迹，从其地段来看，无一不处于城市的核心商圈，拥有悠久的历史和极高的知名度，在城市里家喻户晓，如深圳的东门步行街、广州的上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉的江汉路步行街等。商业步行街作为有规划的商业聚集,对商业步行街进行“统一管理,分散经营”是商业步行街区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商业步行街必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，目前国内商业步行街购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，商业管理公司对商业步行街的管理更为重要。没有统一管理的商业步行街是难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是商业步行街对消费者和经营者间的交易提供场所，商业步行街的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1、商业步行街统一管理的理念在于：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商业步行街管理合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。从而在法律上确定商业步行街管理公司的管理地位。 1）“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理同步实施。 a）“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 b）“完善的租约管理”指：签定租约后方可进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等。 c）营业时间的确定。 d）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理。

商业物业管理服务方案

商业广场物业管理方案（草案）第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划

第一节项目整体分析一、项目特点分析该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。二、项目所属区域分析该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。三、客户群体分析北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。四、商铺物业管理理念商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。

大型商业商场物业管理系统方案设计

实用文档文案大全天丰商场物业管理方案

厦门市方榕物业服务有限公司目录一、早期介入工作方案 1、工作内容 2、管理措施 3、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；二、接管验收管理方案 1、管理内容 2、管理措施三、租户入住管理方案 1、管理内容 2、管理措施四、保安管理方案 1、管理内容 2、管理措施五、消防管理方案 1、管理内容 2、管理措施六、清洁绿化方案 1、管理内容 2、管理措施七、房屋、设施设备管理方案 1、管理内容 2、管理措施

八、财务管理方案 1、管理内容 2、管理措施九、质量管理方案 1、管理内容 2、管理措施十、人力资源管理方案 1、管理内容 2、管理措施十一、档案管理方案： 1、管理内容 2、管理措施

前言物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容：（1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。

商业街物业管理协议书

商业街物业管理协议书（以下简称甲方）乙方：（以下简称乙方）身份证：根据有关法律和法规，在平等、自愿的原则下,甲、乙双方友好协商签定如下装修、商业经营管理协议：一、入场手续的办理乙方在装修之前到甲方指定部门提出申请并办理相关手续，领取《精品街街进场装修审批单》，将相关装修设计图纸（不含消防方案及设施）交甲方审核，填写《装修登记（跟踪管理）表》，凭《施工通行证》到工程部领取钥匙，方可进场装修。乙方确保年月日前完成装修，并正式开业。二、费用 1、精品街的管理费以租赁面积按每平方米计收，物业管理费按1元/平方米收取，乙方以3个月为一期支付物业经营管理费。乙方经营号商铺，租赁面积平方米，每期商业物业管理费合计人民币元（万仟佰拾元整）。首期商业物业管理费自年月日开始计收。 2、协议签定之日，乙方应缴纳商业物业管理费保证金人民币500元/铺，合计（万仟佰拾元整），乙方经营过程中，未违反“鸿都商业步行街商业物业经营管理公约”即在租赁期满或经营情况发生变化而退场时予以退还。

3、协议签定之日，乙方应缴纳装修押金叁仟元，装修验收合格，且无违反协议之行为，装修押金全额退还。 4、乙方进场装修之日起按照实际使用额自行支付所经营铺位之水、电、通讯费。 5、乙方经营活动之税款、工商管理费，乙方根据政府相关政策自行支付。三、装修禁止行为及注意事项 1、乙方不得擅自改交建筑主体结构及承重结构。 2、乙方需按甲方审核批准后的图纸施工，不得随意更改，如有更改须甲方审批同意后方可实施。 3、乙方不得将公共区域和室内的公共设施、门、窗等封死。 a) 施工现场不得进行烧菜、煮饭等动用明火的活动。若需要使用电焊、风焊等设备，操作人员须持有效证件。每铺最少配合1个手提式灭火器。b)施工不得在公共走道、广场堆放垃圾、装修材料，对造成公共位置污染、损害的必须清洗、赔偿。c)装修严禁乱接乱拉电源线。乙方离开施工场地，须关妥所有电源开关、门窗。d)乙方遇到疑难问题，甲方随时提供服务，甲方管理员不定期检查装修情况，及时协助解决问题。因乙方原因造成其他铺位损失，乙方与受损方协商赔偿事宜。四、装修验收（不含消防及其设施）乙方装修完毕，申请装修验收，甲方将派工程技术员现场验收，验收合格后，甲方向乙

商业物业管理方案

X X X X X X 商业物业管理方案目录 ◎ 方案编制前言 ◎ 物业概况 ◎ 物业服务宗旨 ◎ 管理目标 ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 服务项目 ◎ 具体方案现阶段管理（日常管理阶段）》》前言》》物业管理要点一、治安管理方案四、绿化保洁方案十、财务预算二、消防管理方案五、公共设施管理方案三、公共区域安全管理方案六、档案资料管理方案七、人力资源管理方案八、商户服务管理方案九、关键工作项目流程

XXXXX）商业物业管理方案》》方案编制前言 XXXXXX广场是市较为早期开发的商住结合的商业广场，在早期的商业广场项目中有着举足轻重的影响力。项目周边交通发达、人流量较大，距离汽车站3 分钟路程，距离火车站5分钟路程。由鱼峰商业城、谷埠街商业城、XXXXXX商业城构成了河南片区最大的商圈。但是项目长久以来由于没有得到良好的商业物业管理，经济效益一直没有得到极致的发挥，商品结构不合理、商场环境较差、缺乏推广是主导诱因。从发展的角度来讲，商业竞争日趋白热化，服务和管理越来越显得重要，因此做好贴心、保姆式的商业服务势在必行。为项目的持续发展打下坚实基础。向规范、正规的管理标准迈进，严格市场经营、专业管理及质量管理等。》》物业概况项目名称：市XXXXXX广场发展商：物业管理：地理位置：XXXXXX广场由飞蛾路、飞蛾二路、鱼峰路合围而成，与谷埠街、美联家居相邻，为柳南商务中心，交通便利，地理条件优越。占地面积：MMMMM 建筑面积：MMMMM 停车场面积：MMMMM 车位：XXX个（地上XX个，地下XX个）商业项目（商住项目）：百货、超市、街铺、饮食、休闲、住宅设施配套：消防系统、智能系统、电梯系统、空调系统、新风系统》》XXXXXXT场物业服务宗旨以人为本、规范管理、追求创新、真诚沟通、用心服务急客户之所急，想客户之所想，全心全意为业主服务

商业物业管理方案新整理

合肥万达广场金街物业管理服务方案目录第一章：万达广场金街概况第二章：管理分析、服务理念及目标第一节：管理难度及重点分析第二节：管理服务理念与目标第三章：物业管理服务整体设想及措施第四章：物业管理机构运作方式第一节：组织架构及岗位职责第二节：员工培训方案及计划第五章：前期服务、二次装修管理第一节：前期物业管理服务介入方案第二节：物业管理处筹备方案第三节：接管验收方案第四节：业主入住管理方案第五节：二次装修管理方案及违章处理措施第六章：日常物业管理第一节：物业房屋和公共配套设施管理及维修方案第二节：治安、车辆及交通管理第三节：卫生、绿化、环保及其它管理第四节：档案资料的建立与管理第七章服务承诺与目标第八章：物业维修和管理的应急措施一、业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施二、小区物业管理范围内突然断水、断电、无煤气的应急措施三、业主与业主、使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施四、雨、污水管及排水管阻塞的应急措施

五、电梯、水泵等大型机电设备突然停转或机电故障的应急措施六、发生火警时的应急措施七、防汛防台应急预案八、接报刑事、治安事件处理程序九、遇燃气泄漏、触电事故处理程序十、遇爆炸物或可疑物品处理程序十一、其他突发事件的处理程序第九章：丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施

第一章合肥万达城市广场D区概况 [项目地址]项目位于合肥中心城区，西至马鞍山路?。 [总占地面积] 万㎡，总建筑面积万㎡。 [本住宅占地面积] 约万㎡ [本项目总建筑面积] ㎡ [地上总建筑面积] ㎡其中[高层住宅建筑面积] ㎡； [户数]578户 [商业用房建筑面积]㎡； [户数] 33户 [配套公共服务场地] 1604㎡； [总幢数] 5栋其中[25层住宅幢数]3栋 [33层住宅幢数]2栋配套公共服务设施：其中 [物业用房]㎡ [业主委员会办公用房]25㎡ [地下总建筑面积]10520㎡其中[地下车库建筑面积]7653㎡； [车位分布]机动停车位259辆其中[地下一层车位] 130个; [地下二层车位] 129个；本项目建筑结构 [住宅]框架结构； [商业]框架结构； [电梯品牌]上海三菱

商业物业管理方案

商业物业管理服务方案第一部份关于我们一、企业简介（略）二、企业理念以“管理服务品牌化，管理项目品牌化”的双品牌战略为指导，始终以客户需求，市场发展为关注焦点，与“业主、商户、发展商”真诚合作，通过对所服务项目精细化、专业化、前瞻性的运营管理，塑造项目市场品牌形象，带动项目物业市场价值的稳步提升，实现项目在区域市场可持续发展，创造属于业主、商户、社会公众的共同价值。三、质量方针以市场为导向，持续不断地引导和满足客户需求。质量方针涵 1、以客户满意为关注焦点，根据市场变化，对客户现有需求和潜在需求作出迅速、敏感的反应及决策，引导和满足客户需求。 2、协作、诚信、专业、严谨。公司文化涵是每位员工的行为准则，为客户提供诚信、专业、优质、高效的人性化管理服务，确保管理服务质量，促进物业的保值和增值。 3、持续改进，持续发展。以ISO9001：）））0为标准，实施科学规的物业管理服务，不断改进和提高管理服务质量，通过创新服务，为客户创造超值和持续价值。创造客户、公司、社会共同价值，是我们追求的目标。质量目标 1、确保服务及时率100% 2、客户服务满意度85% 3、环境及保洁达到市容（商场）卫生管理标准（优秀等级） 4、设施设备完好率98%，设备有效利用率95% 5、重大消防、治安、安全生产事故率为0 6、管理服务质量同业领先，争创地区/级优秀物业管理企业。四、公司管理优势（略）五、公司发展历程六、********面积数据第二部份“********”商业物业管理方案一、管理服务原则 1、以市场竞争态势、市场发展为导向。 2、以满足终端消费者需求，扶助商户商品经营为经营管理指针。

商业物业管理工作计划范本

商业物业管理工作计划范本以下是关于商业物业管理工作计划范本的文章！物业管理前期管理工作在物业管理环节中是十分重要的。应将在实行此方案所制定的经营管理项目前做好以下的前期管理工作: (1).修改和制定有关的管理文件,这些文件包括但不限于: A.管理公约--对[xxxx]物业及其设备,服务设施的管理、保养、保险以及维护所订立的规定,达到对该物业的统一管理,以保证该物业的所有业主和租户有效地使用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的管理及公共开支所需负责的适当比例、以及权利、义务。 B.用户手册--方便各业主及租户进一步了解"[xxxx]"的物业情况和管理运作规定,旨在保障"[xxxx]"全体业户和租户的利益而制定的手册。 C.装修指南--向各业主及租户详细介绍各业户在自己单元内进行装修、改造等工程必须遵守的规定和必办的手续,以及介绍"[xxxx]"物业设施情况,以协助和指引各业户进行内部装修时不影响整个物业的公共设备、设施、中央系统、楼宇结构和其它业户单元的正常使用。 (2).制定各项管理程序及规定,包括但不限于以下:

A.商铺物业交收程序 B.商铺装修的报批和验收程序 C.商铺装修的监控程序 D.公共地方的清洁、绿化的监管和监控的程序和规定 E.公共设备设施的监管维护和报修程序 F.投诉处理的程序 G.意外和紧急情况处理的程序 H.非办公时间出入商场的管理规定 I.货物出入的管理规定和大宗物品放行的规定 J.日常运作的物业管理程序和物业状况的管理规定 (3).物业管理服务质量的控制和制度,包括但不限于以下: A.各部门工作手册的制定(包括岗位责任制、工作程序和流程、工作细则) B.各岗位的(部门)纪律制度 C.各岗位服务标准 D.考核制度和持续改进的措施 (4).在商场竣工前对商场设施管理的前期介入: 前期介入有利于商场的日后管理,避免发生重复投资或资源浪费,对发展商有利无弊,其范围包括但不限于以下方面: A.参照商场的图纸设计,为商场日后管理的方便与完善,

食品城前期商业物业管理方案

前期商业物业管理方案按其经营方式主要为单体经营,集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理,是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好,对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。对于开发商来说,开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的,还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下,开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力,影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。１．0 商铺物业管理理念让买者“一站式”购物；让卖者享受“一站式”管家服务，这将带动专业化市场向更高档次迈进。 “一站式”的管理和采购模式，既是专业市场吸引客户的重要手段,也是未来建才专业市场的发展趋势。建材城打破传统的经营模式，根据产业集群的特点，推出了集批发、期货、展示贸易、交易、零售、物流、仓储、办公、生活配套、原材料配套、管理配套等12项专业服务于一体的商驻理念,总体来说就是“统一管理,分散经营”。 ?专业市场是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理，分散经营”

是专业市场区别于其他房地产的核心特点。 ?“统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 ?“分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.１商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.１.１“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 ?“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。??“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理,比如： l承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可(业主委员会成立之前，经开发商认可）；l营业时间的确定；?l承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂