烟台市芝罘区只楚路地块策划报告
烟台芝罘区分区规划设计任务书
烟台市芝罘区分区规划设计任务书烟台市规划局芝罘分局烟台市城市规划编研中心二O一四年六月一、规划背景烟台市地处山东半岛东部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，濒临渤海和黄海，与日本和朝鲜半岛隔海相望，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。
烟台依山傍海，气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，是我国北方著名的旅游避暑和休闲度假胜地。
本次规划任务为烟台市芝罘区分区规划。
芝罘区是“中国最佳魅力城市”之一烟台市的中心区，位于山东半岛东北部，地处东经121°16'—121°25'，北纬37°24'—37°38'。
东北和北部濒临黄海，北与辽宁省大连市隔海相对，系渤海之门户，东和东南与烟台市莱山区接壤，西、西南与福山区、西北与烟台经济技术开发区毗邻。
内与山东腹地相联，外与韩国、朝鲜和日本隔海相望。
全区面积约174平方公里，海岸线长55公里。
芝罘区辖黄务（含卧龙园）、幸福、只楚、世回尧、东山、毓璜顶、向阳、通伸、凤凰台、奇山、白石、芝罘岛12个街道办事处。
芝罘区三面环山、一面临海。
境内属低山丘陵区，呈现低山、丘陵、准平原、平原和海岸等多种地貌类型。
西北部的芝罘岛丘陵起伏；中部奇山山脉横亘，境内最高峰大王山海拔401.70米；南、西部地势较为平坦；北部沿海地带属山地港湾型海岸，岸线曲折，山与湾相间，形成较大自然港湾4个。
陆地北端的芝罘岛为全国最大、世界最典型的“陆连岛”。
北部海域岛屿如屏，面积在500平方米以上的岛屿16个。
岛岸与陆岸北南对峙，中间水面广阔、波流缓稳的浅海区，滩涂广阔。
整个地形中部高，四周低，呈辐射流向。
根据市委、市政府指示精神和工作布署，烟台将进入城市快速发展时期，一方面建设大城市需要进一步拓展城市的发展空间，而芝罘区作为烟台市中心城区更将成为未来城市发展的核心之一；另一方面，随着青烟威荣城际铁路的建成，为芝罘发展提供了对外交通的支撑。
烟台城市研究及目标地块简述(to林总) (1)
荣乌高速以南， 夹河以东
荣乌高速
南部村改板块
板块特征
拥有一线山、海 景资源，交通便 利，环境优美， 配套齐全，为高 端项目聚集区。
市政府所在地， 公共交通与配套 齐全，项目多， 体量大，为中高 端项目聚集区。
区域整体面貌较 为落后，以大量 旧村为主，位置 相对偏僻，配套 设施匮乏，住宅 项目较少。
典型楼盘 价格水平
PART
4 定位篇 片区总体发展定位研究
烟台城市研究及目标地块简述
控股集团 · 投资中心 investment center
烟台市
2013年GDP：5613亿，位列山东省城市排名2位
2013年城镇居民人均可支配收入：32956元，位列山东省城市排名4位 常住人口：696万，其中市区223万 2013年六区商品住宅成交量及均价：389万㎡、6500元/㎡左右 市场供求：烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75 。截止 2014年6月末存量达705万㎡，去化周期近30个月，市场风险凸显。 结论及建议：烟台经济基础较好，但受限于人口基数低，再加上2010年以来的土地供 应过量，现阶段整体市场严重供过于求，市场风险凸显。如要进入烟台市场，建 议在芝罘区和莱山区中心区位拿地，以销定产、适量开发。
芝罘区 莱山区
“十五期间”（2001-2005） “十一五期间”（2006-2010） “十二五期间”（2011-2015）
Part.2 市场分析
8
商品住宅市场情况
烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。相对而言，莱山区、福山 区、芝罘区市场供求矛盾较小。
烟台市六区商品住宅历年供求走势
烟台 Yan Tai
中心城区
高新区
高点起步，建设烟台只楚民营科技园
高点起步，建设烟台只楚民营科技园
无
【期刊名称】《中国外资》
【年(卷),期】2000(000)010
【摘要】烟台只楚民营科技园是山东只楚集团创办的、1995年经国家科委批准的国家级民营科技园,又是1994年山东省科委批准的省级高新技术产业密集区,还是1998年国务院批准的APEC烟台科技工业园区“一区三园”中的一园。
它位于烟台市芝罘区、经济技术开发区、福山区三区交界处,规划面积2平方公里,现开发面积为1平方公里,已建成0.8平方公里。
园内现有民营科技企业、民营科研机构18家,其中省级高新技术企业5家,拥有总资产8.3亿元,职工3000多名,其中专业技术人员600多名。
【总页数】3页(P45-47)
【作者】无
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F207
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烟台市房地产市场调查分析报告_2精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
山东省人民政府关于烟台市国土空间总体规划（2021-2035年）的批复
山东省人民政府关于烟台市国土空间总体规划（2021-2035年）的批复文章属性•【制定机关】山东省人民政府•【公布日期】2023.10.31•【字号】鲁政字〔2023〕192号•【施行日期】2023.10.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文山东省人民政府关于烟台市国土空间总体规划（2021-2035年）的批复鲁政字〔2023〕192号烟台市人民政府：你市《关于呈批烟台市国土空间总体规划(2021-2035年)的请示》（烟政呈〔2023〕42号）收悉。
现批复如下：一、原则同意《烟台市国土空间总体规划（2021-2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》是烟台市空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据，请认真组织实施。
《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，深入学习贯彻习近平总书记对山东工作的重要指示要求，认真落实省委、省政府各项部署，完整、准确、全面贯彻新发展理念，主动服务和融入新发展格局，深入实施黄河流域生态保护和高质量发展战略，加快推动绿色低碳高质量发展，努力建设海洋经济大市与制造业强市、国家历史文化名城、国家清洁能源示范城市、宜业宜居宜游的品质城市。
二、筑牢安全发展的空间基础。
到2035年，烟台市耕地保有量不低于523.03万亩，永久基本农田保护面积不低于469.10万亩，生态保护红线面积不低于5000.00平方千米，城镇开发边界面积控制在1469.13平方千米以内。
用水总量不超过上级下达指标，其中2025年不超过11.42亿立方米；大陆自然岸线保有率不低于上级下达任务，其中2025年不低于38%。
除国家重大项目外，全面禁止围填海；严格无居民海岛管理。
落实蓝线、绿线、黄线、紫线、历史文化保护线、防灾减灾等各类控制线，全面锚固高质量发展的空间底线，加强生态环境分区管控，以新安全格局保障新发展格局。
烟台市芝罘区自然资源局_企业报告(业主版)
烟台市荣翔汽车修 理有限公司
4.4
TOP2 局车辆维修项目
烟台市荣翔汽车修 理有限公司
4.4
TOP3 局车辆维修项目
烟台市芝罘区鑫港 汽车修配厂
0.3
务成交公告
支公司
中国人民财产保险
TOP8 局车辆保险采购项目
股份有限公司烟台
0.3
市分公司
中国人民财产保险
TOP9 烟台市芝罘区自然资源局机动车 股 份 有 限 公 司 烟 台
0.3
保险服务成交公告
市分公司
中国人民财产保险
TOP10 局车辆保险采购项目
股份有限公司烟台
0.3
市分公司
2023-03-13 2022-11-02 2022-10-26 2023-08-09
平均节支率
1.0%
同比增长：-80.4%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 19 日 生成
1/22
近 3 年(2020-09~2023-08)：
TOP3 局复印纸采购项目
有限公司烟台新华
0.5
文化分公司
山东新华书店集团
TOP4 局复印纸采购项目
有限公司烟台新华
0.2
文化分公司
山东新华书店集团
TOP5 局复印纸采购项目
有限公司烟台新华
\
文化分公司
山东新华书店集团
TOP6 烟台市芝罘区自然资源局办公用 有 限 公 司 烟 台 新 华
某地块定位及前期策划方案
经济效益评估
土地价值
根据地块的位置、面积、周边环境等因素，评估地块的市场价值 ，为后续的开发提供参考。
投资回报
根据预期的收益和成本，计算投资回报率，评估项目的盈利潜力。
产业带动
分析地块所在区域的产业发展状况，预测地块开发对周边产业的带 动作用。
社会效益评估
01
就业机会
评估地块开发对当地就业的贡献 ，包括直接就业和间接就业机会 。
规划原则
根据项目定位和目标，制定合理 的规划原则，确保地块的高效利
用和可持续发展。
功能分区
根据地块特点和需求，划分不同的 功能区域，如住宅区、商业区、公 共设施区等，以满足不同使用需求 。
交通组织
合理规划地块内的交通流线，确保 交通顺畅、安全，同时考虑未来交 通发展需求。
建筑设计
风格定位
根据项目定位和市场需求，确定建筑设计的风格 和特点，如现代简约、古典欧式等。
3. 材料供应风险：材料供应不及时或质量问题可能导致 工程进度受阻。
•·
2. 施工质量问题：施工过程中的质量问题可能导致项 目交付延误或安全事故。
4. 应对策略：严格把控设计质量和施工过程，加强质 量监管；选择可靠的供应商，确保材料质量和供应稳定 ；制定应急预案，及时处理突发问题。
07
预期效益评估
2. 税收政策调整：税收政策的变化可能 增加项目成本或减少收益。
•·
1. 土地政策变化：土地供应、价格、使 用政策的变化可能影响项目用地获取和 成本。
建设风险
建设风险主要指项目实施过程中可能出现的设计、施 工、材料等方面的问题。
1. 设计缺陷：设计方案不合理、技术可行性差可能导致 建设成本增加或工程延误。
芝罘区调研报告
芝罘区调研报告芝罘区调研报告一、调研目的本次调研旨在了解芝罘区的经济发展状况、产业结构以及人口构成等方面的情况，为后续制定发展策略和政策提供依据。
二、调研方法1. 实地调研：走访了芝罘区的主要街道和商业中心，以观察市场状况和人流量。
2. 数据分析：利用统计数据和专业报告进行分析和比较。
三、调研结果1. 经济发展状况：芝罘区是一个经济相对发达的城区，拥有一定规模的工业和服务业，同时也有不少科技企业的聚集。
十年来，芝罘区的GDP增长率一直保持在稳定的水平，平均每年增速约为7%。
其中，服务业对经济增长的贡献最大，制造业发展也稳定。
芝罘区通过不断改革创新，吸引了国内外大量优秀企业落户，进一步促进了经济的发展。
2. 产业结构：目前，芝罘区的产业结构较为多元化，服务业和制造业占据主导地位。
服务业方面，金融、旅游、餐饮和零售业等行业相对发达，其中金融业的增长速度较快。
制造业方面，主要以轻工业和高科技产业为主，如纺织、服装、电子、通讯等领域有着很强的竞争力。
3. 人口构成：芝罘区的人口规模较大，且人口结构较为稳定。
目前，该区的人口数量约为300万人，其中劳动力人口占比较高。
随着城市化的进程，芝罘区的人口规模还在不断增加，而老龄化问题也日益突出。
政府应加强老年人服务设施的建设，提高老年人生活质量。
四、问题与建议1. 产业结构不平衡：芝罘区的产业结构较为单一，主要以服务业和制造业为主，缺乏高端制造业和现代服务业。
建议鼓励相关高新科技企业的发展和引进。
2. 城市环境改善：尽管芝罘区经济发展较快，但城市环境却存在一定问题，如交通拥堵、环境污染等。
政府应加大环保力度，加强城市交通规划和管理。
3. 人才培养问题：随着经济的发展，人才培养和引进已成为制约芝罘区发展的瓶颈。
建议政府加强人才培养和引进工作，提供更好的人才发展环境和机会。
4. 社会保障体系完善：随着人口老龄化问题的日益突出，芝罘区的社会保障体系需要进一步完善。
政府应加强社会保障政策的制定和实施，提高社会保障水平。
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银都财富中心
地处烟台市南大街中央 总建9.5万㎡ 一栋超高层公寓及商业 66-170㎡一房至三房 均价7500-8000
112㎡二房户型图
中心城区板块主要在售楼盘
世贸海湾1号
地处滨海广场，总建28万㎡ 4栋54-59层海景公寓及商业 将建山东第一高楼323米 120-243㎡三房 均价12000
184㎡三房户型图
世贸海湾1 号
28万㎡/8.23
东北向小户型仅余高层， 将建烟台最高楼-希尔 西北向大户型仅售少量 顿酒店，裙楼为世贸百 低层，大户型海景单元 货 越高越贵，无景观单元 基本无价差。 二期剩余尾货，09年年 底交楼。 世贸东南侧，首开集团 开发产品
天鸿凯旋城
11.68万㎡ /6.34
178-198㎡四房 2栋超高层
开发区
•开发区的房价涨幅快，物业升值速度较快，西部靠近金沙滩的 高品质海景住宅如维亚湾、天马相城等，加大房价快速增长， 海景房为未来热点； •主要客户群：开发区本地居民、企业中高层管理人员、私营企 业主及政府公务员。
1.3 烟台区域房地产市场概况
•均价7000元/㎡，高档住宅集中沿海，价格多8000-12000元/ ㎡，烟台公认的“富人区”；
中心城区板块主要在售楼盘
天鸿凯旋城
滨海广场南侧 总建11.68万㎡，二期为两栋 42层海景公寓，32层五星酒店 178-198㎡四房 均价11500
178 ㎡四房户型图
中心城区板块主要在售楼盘
楼盘名称 御金台 建筑面积/容积 率 6.9万㎡/4.05 产品类型 销售价格（元/ ㎡） 销售情况 07年底开售，C座基本售 罄，A、B座剩余多，北 向单元难卖，项目提供 定制户型。 备注 房间可270度观景，配 备观景电梯，产品欲做 高端，但因其规划设计 及产品品质不佳，销售 状况一般 拥有烟台市中心配套完 善；6层下为商业百货
6万㎡/1.45
待售
待售
120万㎡/1.59
待售
待售 项目分三期开发，首期 70-120㎡的二房、 三房 2009-9-30开工
教育配套完善--从幼 儿园到中学全程 教育体系
玺萌橘子洲 距项目5公里 西边
55万㎡/1.4
62-89㎡二房，95均价5400 147三房，极少 154-350㎡四房、 五房共4500套； 11层小高层、 18及27层高层
福山区城市基础设施不够完善； 未来规划为工业、物流和生活 服务功能为主的综合发展区。
“大烟台” --五区大融合
牟平区距离市中心较远， 交通格局不佳，环境优美； 未来规划为旅游度假为主 的综合功能区。
1.2 烟台总体房地产概况—供求平衡、住宅市场平稳发展
住宅供需情况—供需基本平衡，09年市场容量预计将达到600万㎡
1.09
０５年
０６年
０７年
０８年
０９年（１-１ ０）
供应面积
销售面积
供求比
1.2 烟台总体房地产概况—供求平衡、住宅市场平稳发展
住宅销售价格情况—住宅销售价格年均增长11%左右
烟台市历年住宅销售价格走势
元/平方米 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0
统计数据包括中心五区及下属县市
烟台市历年住宅供求走势
万平方米 700 600 500 400 300 200 100 0 1.16 365
年均销量增长15%
596 1.18 1.16 1.14 1.12 1.10 1.08 1.06 1.04
05-09年市场累计存量仅287万㎡
424 466 553 421 1.11 623 499 1.11 570 520 1.15
1.1 烟台概况
中心五区现状及未来规划
芝罘区是烟台城市中心区，文化行政、商业、交通中心； 未来规划为以行政、文化、商贸金融、现代服务业为主的城市中心区。
地块
开发区是烟台的产业集 聚区，集中烟台七成以 上的工业企业； 未来规划为工业（包括 港口工业）和生活服务 功能为主的综合发展区。
开发区
莱山区是烟台市政府所在地， 高校、科研单位及高新企业 集聚区，烟台公认的“富人区” 未来规划以行政、文教科研、 高新技术产业为主。
10000起，均 11500
只楚板块主要在售楼盘
新桥国际佳苑
南临只楚路，东与西炮台公园遥相呼应 总建17.3万㎡，8栋小高层和10栋多层 48-130㎡一房至三房 均价6200
只楚板块主要在售楼盘
玺萌橘子洲
项目紧邻繁华城市主干道只楚路，位于芝罘区、 开发区与福山区三区中心交汇处，西靠夹河， 东临同三高速，远眺大海，总建55万㎡ 62-350㎡二房至五房 均价5400
•喜低层单元，高层几乎无价 格差。 •本地客户喜山景房，外地投 资者更喜海景房（原因：烟 台北边为海，春冬海边湿度 大；山东人“仁者乐山”思 维较重）。 •喜大气、讲气派，重面子， 视广场为档次标志。 •喜边房，重视日照。 •喜南北对流或纯南朝向。 •市场上85-95㎡二房、100120㎡三房迎合刚性需求。 •60%本地自住，20%本地投 资，20%外地度假投资。
一期9月开盘，二期12.20 开盘，最受欢迎的 是大、小三房，分 别是147、95 ㎡
3期共5年，现售二期
只楚板块与中心城区板块现状对比
中心城区板块 • • 市场供应：随着土地供应的减少， 市场供应越来越少； 价格：高档住宅集中在南大街及滨 海广场沿线，7500-12000元；中 心板块均价9000元； 产品形态：以高层为主； • • • 产品品质：产品多为中、高档； 产品形态：以多层和小高层为主、少量高层； • 只楚板块 市场供应：项目周边目前商品住宅供应较少，5 公里范围内仅三盘在售，但未来居住新城规划， 随着土地供应的增加，市场供应较大； 价格：集中在5200-6200元/ ㎡，单价及总价均 较低，总价集中在50-80万，多层价格高于小高 层近300元/ ㎡；
项目规模：以中、大规模为主，多为15万㎡以 上，少量小规模项目； 户型分布：市场供应以80-100 ㎡的二房、100130 ㎡的三房为主；成交以120 ㎡以下为主； 客户群体：周边白领阶层、工厂企业员工、公 务员、医生等中青年首次置业，自住为主。
•
1.3 烟台区域房地产市场概况
现状：配套较成熟 环境欠佳
2942 3356 3406
2397
2682
年均增长11%
０５年
０６年
０７年 销售价格
０８年
０９年（１-１ ０）
中心五区住宅均价：2008年5815元/㎡，2009年前7月均价5578元/㎡。
1.3 烟台区域房地产市场概况
•均价5500元/㎡，高档住宅集中在沿海线，6000-10000元/㎡； •产业集聚区，集中了烟台70%的工厂企业，产业人口导入推动 区域房地产市场发展； •外来人口众多，吸引众多房地产投资开发商在此开发投资，外 来消费比例越来越高；
•得天独厚的海景资源，烟台市政府的落户，高校及科研机构 众多，对提高区域房价及促进整体房地产市场发展具有积极 作用，但目前区域配套不足，空置率较高； •莱山区是烟台发展最快、最有潜力区域，也是房地产未来发 展最有潜力区域；迎春大街及滨海路沿线是未来热点区域； •高档海景住宅客户群：烟台私企老总、开发区企业高管、华 侨等高收入者。
烟台市芝罘区只楚路项目策划报告
目 录
1 2 3 4 5 烟台房地产市场分析 项目地块分析
项目整体定位
项目发展及规划设计建议 销售价格预测和销售速度控制
1
烟台房地产市场分析
1.1 烟台概况 1.2 烟台总体房地产市场概况 1.3 烟台主要区域房地产市场概况 1.4 烟台商品房市场主要特征
1.1 烟台概况
只楚板块
未来 接壤
现状：配套成熟 烟台之心
中心城区板块
未来：“西改”、“退城进 园” 板块化工路以西 建高层次产业园区， 以东建新型居住区
未来：旧城小区改造 巩固烟台之心
只楚板块住宅、商业将与中心板块逐渐连成片、接壤 逐渐实现“大烟台”
1.4 烟台商品房市场特征
产品 购买 营销 商业
品牌
•设计落后，布局不合理， 户型普遍有黑厅、黑厕 现象，此类户型普遍滞 销。 •厅小房大，主卧室和卫 生间宽敞舒适，越来越 注重景观。 •毛坯交付，装修房逐渐 被接受。 •排列式布局，纯南北向， 两户、三户、四户布局 为主。 •多为花园洋房，多层、 小高层。 •喜中西特色融合园林。 •关注产品的实用性。
销售价格（元/㎡）
均价5500
销售情况
9月开售，现只剩下24层 以上的部分单元 08年4月开盘，大户型剩 量多
备注
17.3万㎡/1.23
5800起，均6200，一 梯两户的楼王 7300
集住宅、写字楼、酒 店、商业于一体， 紧挨在建的麦德 隆
塔山绿洲 距项目2公里 东北边 康和新城 距项目4公里 西南边
49-70㎡一房，90均价7500 95㎡二房，116160㎡三房共500套； 三栋高层，三梯六 户 66㎡一房，1057500-8000 115㎡二房，140170㎡三房共588套， 1栋高层，三梯八 户 120-243㎡三房 3栋超高层 10000起，均 12000
银都财富中 心
9.5万㎡
08年9月开售，边房及南 向单元基本售罄，其他 单元剩余多，09年底交 楼。
幸福板块
新桥国际佳苑 万光佳园 玺萌橘子洲 塔山绿洲 御金台
中心城区板块
世贸海湾1号 银都财富中心
本案
天鸿凯旋城
只楚板块
康和新城
化工路
南城板块
中心城区板块主要在售楼盘
143㎡三房户型图
北靠南大街 总建6.9万㎡ 三栋高层公寓及商业组成 49-160㎡一房至三房 均价7500
御金台
中心城区板块主要在售楼盘