重庆永川项目地块前期策划报告PT
重庆市永川区高铁片区产业发展布局项目策划--技术文件
重庆市•永川区高铁片区产业规划重庆市永川区高铁片区产业发展布局项目策划技术文件2014.9永川•汇智未来城文字说明高铁片区范围策划范围永川高铁片区项目基本情况项目规模成渝高速公路以南 昌州大道以北 兴龙大道以东和畅大道以西*地块内部路网已定项目位置重庆永川区新城区东北侧策划范围2400亩(除已落地项目)项目四至高铁片区产业发展策划范围示意图高铁片区内已有确定项目动漫产业园创意文化广场长途客运站若干商品住宅区和回迁安置区电商孵化仓储物流SOHO现代城成渝高速昌州大道置铖御府翡翠华庭和顺人家鑫赢协信中心兴泰国际花园电商孵化仓储物流小学中学回迁SOHO 小猪班纳动漫基地创意文化广场客交本次产业规划设计任务的目标为永川高铁片区制定一套独特的经营活动体系去创建一个价值独特的定位与一套可持续的发展战略制定永川高铁片区未来的发展战略1第一重：简单一致性，使每个产业与功能都指向明确的同一方向。
未来永川高铁片区的产业搭建原则2第二重：互相加强性，使每个产业互相协作，把城市作为一盘棋。
第三重：投入最优化配称，舍去一些多余动作，最优资源配给最优产业。
本次产业规划设计需要思考的问题项目发展背景四横四纵高铁路网规划，掀起中小城市新建高铁新城浪潮对高铁及高铁新城期望：超高高铁新城实际落地性：很低VS矛盾高铁新城是依托高铁的快捷和带来的巨大客流，促使车站所处的城郊区域成为城市的新商务区、新中心区，作为带动一个城市的新引擎迅速融入周边经济圈的高铁站所处区域。
长沙常州无锡锡东苏州永川高铁片区需要思考的四个问题☐如何突破？☐如何支撑？☐如何协调？☐如何发展？全国新建高铁新城80%定位为CBD或城市副中心，但形成规模的几乎为零超半数高铁新城现状只建设住宅项目，缺乏产业的支撑，造成有城无市永川高铁站周边确定及已落成项目众多，本次产业规划，如何与其协调永川是一个只有60余万城镇人口的城市，未来高铁片区内的人从哪里来我们怎么做？如何去解决？本次产业规划设计需要思考的问题永川高铁片区产业新城设计思路发展理念：产城融合以产旺市以市兴城高铁新城专题四类产业信息服务职业教育商贸物流现代服务定位：永川•汇智未来城为什么做？怎么做？做什么？宏观环境：跳出永川看永川永川发展站位在成渝一体化下视角下看永川区位交通经济产业人口文化空间功能项目发展初判项目启示：”形魂兼具”高铁片区产业：由大及小项目发展方向基于城市产业发展看本项目功能承载产业“新中心”城市“新天地”成渝经济带支点重庆主城卫星城渝西形象展示门户区域产业服务中心依托高铁契机助推城市产业建设城市客厅理论研究发展历程国内案例国际案例城市产业发展战略搭建产业筛选模型主导产业发展战略城市产业布局建议城产市产城市融合永川高铁片区产业与规划设计目录PART Ⅰ城市宏观发展环境分析●永川的发展站位与战略●高铁片区发展方向判断PART Ⅱ高铁新城发展专题研究●国际高铁新城发展借鉴●国内高铁新城发展分析PART Ⅲ本项目产业与功能承载●城市主导产业发展战略●高铁片区产业发展方向PART Ⅳ项目产业定位●产业发展定位与战略●功能描述与内外关系PART Ⅴ项目基地分析●基地周边环境分析●重点项目影响分析PART Ⅵ空间规划及功能●规划理念与规划结构●产业与功能空间布局PART Ⅰ 宏观篇永川城市宏观发展环境分析1重庆宏观发展战略与目标分析2站在成渝一体化之下看永川3永川区未来发展站位与战略4永川高铁片区发展方向初判。
房地产策划报告
一度空间，属消费者个人的私密空间，单元户内空间，合理的空间布局，良好的通风采光，业主可享受到最佳的户型结构，并且可以根据自身需求营造自己所需要的一度空间，体会高科技带来的幸福感。
2、 居住环境的二度空间
二度空间，指开发商“以人为本”营造的社区空间，具有科学的划分领域空间、组织空间的序列，遵循人的行为轨迹，安排建筑群体。充足运用土地，布置公共绿化，营造水景欣赏景点，提高生活环境质量及密切邻里关系。保障环境质量，合理分派建筑密度。独特的社区形象，满足业主的精神需求。
以中国传统为根，创建人、自然、建筑于一体的生态居住环境。它具有绿色、休闲、运 动、交往四重功能，是“人与自然和谐共生，人与环境交融互动；居住与健康同步呼吸，身份与尊贵彰荣共显。”的崇高、阳光的大社区。
（二）、 产品定位
定位原则：突出个性、发明差异性 定位：“纯健康生态型园林式住宅”
集永川人文资源与现代高科技手段、现代材料相融合，开发出立体、三度空间的生态住宅商品。
4
永川区近年发展势头良好，社会生产总值在重庆区级单位中排名前十，其中九龙坡以500亿的社会生产总值高居榜首，万州区的增速最快，为25.7%的增值率，但是永川的人均GDP又约高于万州区，永川，正以健康快速的姿态稳步前进。
从上表也可以看出从1997—2023年人均收入也是稳步上升
所以地区财政收入逐年递增、增幅明显，其中随着永川区经济的快速增长，个人收入也是稳步上升，市民的经济条件得到很好的改善。地方财政对社会保障与就业的投入在2023激增，2023达成3.8亿，2023更达成了4.2亿元，2023甚至更多。社会保障与个人收益的双层增长，直接促进了地方消费水平。
二、区域市场分析
1、项目所在区域市场简述
永川绿地系统规划分析
永川新城区绿地系统----规划分析一、区位概况分析区位关系图永川区位于长江上游北岸、重庆西部，东距重庆市主城区63公里，西离成都276公里。
幅员面积1576平方公里，人口107万，市区28平方公里，人口28万。
辖19个镇、3个街道办事处。
是全国综合改革试点市、农业综合开发重点市、村民自治模范市、优秀旅游城市、食品工业强市和全国城市环境综合整治、广播电视、科技、创卫先进市，历为区域性交通、通讯枢纽和人流、物流、信息流集散中心。
永川区位优势明显。
靠四川腹地，临三峡库区，扼成渝要冲，处于成渝、长江上游和永泸经济带构成的A型经济骨架上。
成渝铁路、成渝高速公路横贯东西，长江流经南境21公里。
初步形成渝西能源配给、金融、科教医疗中心。
永川地处重庆、成都两大城市之间，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯全境，滔滔长江水从辖区南部穿境而过；盛产粮食、茶叶、水果、生猪、蚕丝等农副产品，煤、镓、天然气等矿产储量丰富，是全国的商品粮、生猪生产基地，全国储量最丰富的稀有镓矿三大储藏地之一，全国超100万吨的产煤大县市之一。
突出的区位优势、便利的交通条件、丰富的自然资源，使永川成为重庆西部和川东南地区重要的商业物资集散地，素有“三江粮仓”、“渝西宝地”的美誉。
交通优势突出。
成渝高速公路、成渝铁路、成渝公路横贯全境，陆上交通四通八达。
长江穿越市境南部，经朱沱、松既码头可达泸州、重庆、涪陵、万州等沿江城市。
距江北国际机场仅90公里，航空可达国内大中城市和日本、香港等几十个国家和地区。
新城区概况1.地理位置永川新城位于永川区的东北部，占地面积约为265016㎡，人口约为5万人，红旗河流经新城东南部，是现永川区正在发展的政治、经济、文化、金融中心。
2.气候条件新城属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。
年平均降雨量1042.2㎜，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天。
3.基本概况新城内有永川区委、永川区人大、永川区政府等多个行政机构，新城内开发了许多楼盘，并修建了多条交通路线，为今后新城的发展奠定了基础。
城市绿地系统规划文本(永川新区)
重庆市永川区新城区（部分）规划文本班级：08级园林景观设计一班姓名：陈瑶第一章概况及现状分析一、概况（一）、永川新城位于永川区的东北部，占地面积约为265016㎡，人口约为5万人，红旗河流经新城东南部，新区是在政府的同意规划下建设的，所以较老城区而言，新区有更多的优势。
例如地形平坦，道路系统规划合理，居住区绿地规划符合国家标准，是永川区即将形成的政治、经济、文化、金融中心。
（二）、气候条件新城属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2℃，最高气温39℃，最低气温2℃。
年平均降雨量㎜，平均日照小时，年平均无霜期317天。
二、绿地现状与分析（一）、城市绿地调查汇总表（二）、区域指标人均公园绿地面积：8970÷1500≈6㎡人均绿地面积：（8970+32930）÷1500≈㎡绿地率：（8970+32930）∕164500×100％≈％（三）、发展优势新区的地理位置优越，有河流穿越，地形平坦，经济发展势头良好，前期规划合理，后期建设有利。
政府的投入较高，政策支持较大。
（四）、制约因素新区现在的人口入住率不高，导致部分区域经济的发展受到制约，人气相对老城区而言要少一些。
有些地方发展还不成熟。
第二章规划总则一、规划编制的意义促进新城区的建设，让人民过上舒适的生活，享受安全合理的配套设施。
有利于从局部出发，把握整体，将永川区发展成一个全新的合理的现代化城市。
二、规划的依据、期限、范围与规模（一）﹑规划依据遵照《重庆市城市总体规划（2005—2020）》。
（二）﹑规划期限为2010—2020年。
（三）﹑规划范围为昌州大道﹑汇龙大道﹑学府大道﹑红河大道所围合的区域。
（四）﹑规划规模为占地面积约为270000㎡，将起建设成为集行政﹑居住﹑休闲为一体的现代化城市。
三、规划的指导思想与原则（一）、规划的指导思想是以人为本，遵循客观的自然规律，在原有的基础上合理的建造出适合人们居住的生活工作环境。
重庆市永川区城乡总体规划文本说明书
1 永川区城乡总体规划编制的背景及意义经过直辖十年的发展，永川区在年度经济社会发展综合考试中已位列渝西地区前列，在未来的发展中如何发挥城市潜力，是社会经济、环境发展保持高度的可持续性，是本次规划要重点解决的问题。
本次《永川区城乡总体规划》编制主动适应中华人民共和国《城乡规划法》即将实施的一次新的尝试。
1.1 川渝国家统筹城乡综合配套改革试验区的设立国家发展和改革委员会2007年6月7日发出通知，批准重庆市和成都市设立国家统筹城乡综合配套改革试验区，为永川区的发展带来了新的机遇，通知要求重庆市和成都市要从两市实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点市域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进两市城乡经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展发挥示范和带动作用。
1.2 重庆市“一圈两翼”的区域发展战略构想重庆市一圈两翼的发展战略构想作为落实胡锦涛总书记提出的314总体部署的主要举措，在《一小时经济圈规划》中明确“一圈”的定位是：“西部地区重要的增长极的核心区、长江上游的地区经济中心的主要载体、重庆市统筹城乡发展的战略平台”。
其中对永川区定位为“重庆1小时经济圈的西部增长极，长江经济带与川渝经济带的重要支点，渝西地区的经济文化中心。
”于是永川区的面临新的历史机遇和挑战，在“一圈两翼”的发展战略中处于规划的核心发展区内，如何参与重庆核心发展区的功能分配，创造性的发挥区域服务功能，为本次规划提出了新的要求。
1.3 宏观经济面临产业转移，消费结构升级当前宏观的经济发展面临产业转移、买方市场形成，消费结构升级，金融资产流动性过剩等新形势，对完善城市功能，提高城市经济增长的质量和产业竞争力提出了新的要求。
沿海发达地区的产业升级，使部分传统产业转向内地寻求发展空间，其目标地区首选区位条件和市场条件较好的城镇发展空间。
永川地处国家西部的川渝两个大城市之间，占有长江黄金水道，有较好的交通区位条件，成为众多产业转移的理想目的地，这使永川区面临新的产业选择机会。
编制思路及提纲
永川区土地整治规划编制思路一、编制思路掌握分析永川区已经开展的土地整治实施情况和新一轮土地整治规划的形势背景，在深入分析全区土地整治潜力的基础上，结合《重庆市土地整治规划（2010-2020）》下达整治指标及《永川区土地利用总体规划（2006-2020）》提出的土地整治目标，制定规划期内全区土地整治在增加耕地数量、提高耕地质量、促进城乡统筹发展和生态环境建设等方面的目标任务。
（土地整治在范围、内涵、目标、手段上都发生了深刻变化，土地整治在补充耕地、提高耕地质量、生态建设和环境保护、统筹城乡发展的方面的多目标性，要求土地整治规划也要有相应的多目标性。
）在分析全区各乡镇自然、社会经济和土地资源条件特点的基础上，结合统筹城乡发展和社会主义新农村建设需求，考虑区域产业发展方向，划分土地整治区，确定土地整治分区的主导类型，为制定差异化的土地整治方向提供基础。
划定永川区土地整治的重点区域，落实重大工程、项目布局，安排土地整治重点示范项目，并提出重点示范项目的时序安排、资金估算等。
最后提出经济、技术、行政等方面措施保障规划实施。
二、主要任务完善和细化《永川区土地利用总体规划（2006-2020）》对农村土地整治的总体要求；以整理增加农用地（特别是耕地），农村建设用地整治扩展用地空间为重点，确定土地整治的指导思想、方针和目标；落实《重庆市土地整治规划（2010-2020）》下达的永川区土地土地整治指标；分析投入，评价效益；提出推进土地综合整治的建议和实施规划的保障措施。
三、工作重点及专题研究1、已实施土地整治项目及城乡建设用地增减挂钩等相关工作情况及评价。
2、永川区土地整治潜力调查分析评价。
重点分析土地整治补充耕地规模、质量、条件及空间分布；农村建设用地整治及其节约土地的规模和范围等。
3、土地整治及统筹城乡发展研究。
（包括城乡建设用地增减挂钩规模、重点区域、推进步骤; 与挂钩相结合的规划方法）。
4、土地整治区域差异化分析，划分土地整治区，重点区域、工程及项目安排研究。
永川总规5.25
永川市城市总体规划
（初审稿）
重庆大学城市规划与设计研究院
2004.5
第一章 总 则 第二章 社会经济发展目标与战略 第三章 城市性质与规模 第四章 城市空间发展结构 第五章 城市用地布局 第六章 城市综合交通规划 第七章 生态保护规划与环境影响评估 第八章 城市绿地系统规划 第九章 城市风貌规划 第十章 工程管网规划 第十一章 城市综合防灾规划 第十二章 近期建设规划 第十三章 分期建设规划 第十四章 规划实施与管理 第十五章 附 则 附表：永川主城用地平衡表 双竹组团用地平衡表 大安组团用地平衡表
第四十三条 城市生态防护绿地规划 第四十四条 城市绿化指标
至2007年城市公园绿地面积增加到520.37公顷，人均公园绿地 15.77平方米，绿地率达到25％；至2020年，城市公园绿地面积将达 到826.82公顷，人均公园绿地达到16.54平方米，绿地率大于30％。
第九章
城市风貌规划
第五十七条 城市垃圾处理工程规划
第十一章
第五十八条 第五十九条 第六十条 第六十一条
城市综合防灾规划
地质灾害防治规划 防震规划 防洪规划 消防规划
第六十二条 城市人防规划
永川项目可行性研究报告(范文)
永川项目可行性研究报告（范文）第一章永川项目概要第二章永川项目背景及可行性第三章永川项目选址用地规划及土建工程第四章永川项目总图布置方案第五章永川项目规划方案第六章永川项目环境保护第七章永川项目能源消费及节能分析第八章永川项目建设期及实施进度计划第九章永川项目投资估算第十章永川项目融资方案第十一章永川项目经济效益分析第十二章永川项目社会效益评价第十三章永川项目综合评价及投资建议第一章项目概要一、项目名称及建设性质（一）项目名称xxx生产建设项目（二）项目建设性质本期工程项目属于新建工业项目，主要从事xxx项目投资及运营。
二、项目承办企业及项目负责人永川某某有限责任公司三、项目建设背景分析总结两年来推进制造强国建设的实践，我们的体会是，完善顶层设计和夯实基础能力相结合是前提条件，稳增长和调结构相结合是内在要求，引进来和走出去相结合是战略选择，转变政府职能和发挥市场主体作用相结合是实现途径，中央部门加强统筹协调和地方政府发挥因地施策相结合是根本保障。
四、项目建设选址“xxx投资建设项目”计划在某某省某某市某某县经济开发区实施，本期工程项目规划总用地面积66667.00 平方米（折合约100.00 亩），净用地面积66107.00 平方米（红线范围折合约99.16 亩）。
该建设场址地理位置优越，交通便利，规划道路、电力、天然气、给排水、通讯等公用设施条件完善，非常适宜本期工程项目建设。
永川区，隶属重庆市，位于长江上游地区，重庆西部，因“城区三河汇碧、形如篆文‘永’字”而得名，公元776年置县。
东连江津区、璧山区，西接荣昌区、大足区，北界铜梁区，南临四川泸州市合江县、四川泸州市泸县，是成渝经济区的节点城市、重庆城市发展新区的重要板块。
永川区东距重庆55千米，西距四川成都276千米，是重庆规划建设的区域综合交通枢纽，将形成“四高”、“三铁”、“一港区”、“一机场。
截至2015年底，永川区有金融保险、医疗卫生、能源等片区机构21个，科研机构和技术中心17个，科技人员达3.5万人；是重庆市职业教育基地，有职业院校17所，在校学生12万人；全区依托凤凰湖工业园、港桥工业园、三教工业园和软件园，培育发展机器人及智能装备、电子信息、汽车及零部件、城市矿产、特色轻工、软件与信息技术服务6个百亿级产业集群。
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学院
枫叶
国际
学校
新永川 中学
目前项目周边配套大多尚未呈现，现有配套主要为兴龙大道左侧人民公园 商圈及其周边项目的部分配套。
外部环境分析
规划方向
“建三个湖、造一座城”
以兴龙湖片区为核心，打造永 川“三湖时代”，带动及提升 三个产业集群，集约成片、联 合发展，构建永川新的城市经 济发展体系。
本项目地处兴龙湖片区中央商务区核心区域内， 作为永川市CBD商务服务区内物业，有打造高 端居住\综合商业\配套商务功能的可能。
比率
70% 90% 85% 70% 65% 85%
成交客户区域
次要
比率
永川本地
30%
重庆主城
10%
重庆主城
15%
重庆主城
20%
重庆主城
30%
重庆主城
15%
再次
外地 外地
比率
10% 5%
除【金科·中央公园】以外，其他项目客户群多为永川本地的购房者，重庆主 城的购房者比例较小。但【金科·中央公园】重庆主城的购房者占到70%，也可 以看出，“金粉”的忠诚度较高，也是价格为何如此之高的重要原因之一。
永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
经济文化特色
➢ 加工制造城 ➢ 商贸物流城 ➢ 职业教育城 ➢ 休闲旅游城
以商贸、物流、文化、旅游为主的城市产业特征， 更利于人居环境的打造。
永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
➢2009年，永川GDP总值排重庆各区 第10位，人均GDP排重庆各区第12 位。
家整体发展战略。
工业总产值超过10000亿元。
2010年5月5日 国务院正式批准回复同 意设立重庆两江新区。
重庆，发展机遇史无前例！
1990年4月18日 党中央、国务院做出 开发开放浦东决策。
1980年8月26日 全国人大常委会通过《广 东省经济特区条例》，深 圳等经济特区成立。
重庆房地产市场现状及预测
住宅未来一段时间内仍然是调控的重点， 商业、商务将延续目前的政策（特别在 区县甚至是鼓励发展的）
重庆房地产市场现状及预测
重庆房地产经济指标分析
从2008年经历金融风暴冲击，2009年政 策“救市”回暖到今年宏观调控房价，全 市房地产开发市场区域格局正在发生变化， 呈现出“圈内”由主城九区向外扩张， “两翼”高速发展积极跟进的总体特征。 永川作为重庆“一小时经济圈”的经济强 区，房地产市场的发展也是日新月异。
重庆房地产发展历程
第六个阶段：是2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片， 不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。2010年，在一系列相关相关政策的 作用下，楼市再次进入了一个相持期。不过，通过我们对房地产市场长期以来走 势的分析，我们对今年房地产市场的走势做出了预测，那就是市场上涨的趋势不 会仍然不会改变。
【永川项目】
地块前期策划报告
目录
CONTENTS
Part One
市场简析
Part Two
地块分析
Part Three
项目定位
Part Four
项目设计建议
重庆房地产市场现状及预测
重庆地位
西部增长极、长江上游经济中心、国家五大中心城市、 内陆开放高地和国家级的交通枢纽。 （《重庆市城乡总体规划（2007-2020）》）
➢城北版块
昌州大道中段、成渝高速公路两侧、箕山角下等区域。本版块地处西北，自然生态资源丰富，环境秀美， 适宜高端物业，以别墅、花园洋房为主，是永川未来高端物业的集中地。
永川房地产市场概况
永川房地产发展趋势
趋势一：永川新城区将是房地产发展的重点版块 趋势二：永川房地产市场正逐渐成熟，三四十万方体量的项目也已经开始出现 趋势三：产品多元化、品质化、高端化发展 趋势四：轨道交通的发展，吸引主城购房群体的能力增加
本项 目
建设大道
内部条件分析
地块现状
地块周边仅主干道完全成型，与 其它地块相邻的支路都尚未建成， 整个片区基本尚未开发，区域成 熟为时尚早。
地块现状丘陵山地地貌，与道路 路面有较大高差，场地平整工程 量巨大。
地块平整后地形较为平坦，沿主 干道路呈南高北低的缓坡状分布， 较利于规划及建造。
永川房地产市场概况
永川房地产板块现状
➢ 新城区板块
望城北路以东，现永川新城区域。本版块土地供应量大，市政规划合理，城区环境优美，楼盘品质高, 近 两年开发的楼盘相继增多，主要是以高层、小高层、花园洋房等中、高档物业为主，高层价格在3800— 4200元/㎡之间，在售洋房价格最高价达到1万元/平米；但相对老城而言，新区公共交通、客运等市政配 套尚不完善，核心商业中心缺乏主力大型商家支撑，致使新区商业发展缓慢。同时由于缺乏商务物业的供 应，导致新区人气不旺盛，人流量较少。客户群主要以提升居住品质的客户为主。
高层
一室40-50㎡
两室两厅72-81
三室二厅88-90
20.0
2.5
花园洋房
四室二厅90-126
五室三厅164-187
3900 未售
总体90% 未售
永川房地产市场概况
项目周边竞盘分析
竞盘客源区域分析
项目名称
金科·中央公园城 荷塘月色
昌龙·阳光尚城 朝野·水晶城 金域蓝湾二期 青年根据地
重点区域
重庆主城 永川本地 永川本地 永川本地 永川本地 永川本地
神女湖片区 旅游服务产业聚
集区
兴龙湖片区 以城市商务功能 为核心、以服务 外包产业为特色 的和谐生态新城
凤凰湖片区 承载永川千亿级 园区产值重要支
撑的工业园
内部条件分析
四至范围
项目东临建设大道（永川 一环路），西邻兴龙湖东 路，南北为两块性质相近 的未开发地块。项目建设 用地总面积近58亩。
兴龙湖东路
第五个阶段：是从2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，不少城市2008 年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。
第四个阶段：是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房 价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行 情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国， 5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨 进一步蔓延到了许多二三线城市。
两室两厅84㎡
昌龙·阳光尚城
20.22Байду номын сангаас
2.5
高层
三室两厅102㎡
4000
总体90%
三室两厅+院馆120㎡
单间配套36㎡
朝野·水晶城
11.74
2.7
高层
两房80㎡
4200
总体90%
三房97㎡
金域蓝湾二期
14.15
1.92
花园洋房
三房109-117㎡
3850
总体80%
青年根据地 昕晖香堤漫城
2.5
3.5
永川房地产市场概况
永川房地产板块
永川房地产市场主要划分为四大版块： 新城区板块、老城区板块、城南板块、城北版块。
自然生态资源丰富 高端物业集中地 别墅、洋房为主
城北板块
老城经济中心 中档品质楼盘云集 高层、单体为主
城区环境优美 中高档物业汇集 高层、小高层、花园洋房为主
新城区板块
本项目
城乡结合部 楼盘品质较低 多层为主
永永川川区区位位宏观环区境分位析宏观环境分析
➢重庆1小时经济圈 ➢六大区域中心之一 ➢大重庆城市核心经济区
成都 276km
重庆 58km
永川区位宏观环境分析
区位宏观环境分析
➢ 是重庆市规划建设的职业教育基地和区域 性中心城市。 ➢ 是重庆规划建设的现代大城市和区域性中 心城市。 ➢ 永川长江大桥建设启动和重庆港永川港区 建设推进，成为重庆西部交通枢纽。 ➢ 到2011年城镇面积将达到100平方公里， 城镇人口达到100万人，永川将建设成为别 具一格、名至实归的现代大城市和区域性中 心城市！
成渝高速公路
本项目
外部环境分析
周边配套
医疗：永川人民医院以及 项目旁的第二人民医院
动漫
教育：文理学院、枫叶国
基地
际学校、新永川中学等
商业：金科主题商业街、 人民公园商圈及周边零散 社区商业
其它：永川市政府、体育 公园、创意产业园、动漫 基地等
人民公 园商圈
兴龙湖
中央商
务区
本项 目
金科主题 商业街
文理
➢老城区版块
由原胜利路、中山路两大版块组成，是永川老城的经济中心。本板块有着新城缺乏的成熟配套设施，但土 地受限，拆迁困难，楼盘的品质以中档为主，主要为高层、小高层、单体楼居多，新项目较少，价格在 3350-4000元/㎡。客户以具有区域不舍情结的原住民为主。
➢城南版块
原铁路以南区域，永川的城乡结合部。本版块由于受成渝铁路的分割，将其与城区分开，经济相对较差， 市政配套不完善，主要以多层为主，价格在3500元/㎡左右。
第一个阶段：是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此 期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；
重庆房地产市场现状及预测
政策导向分析
重庆房地产市场现状及预测
政策导向分析
在房价不断高涨的压力下，2010年房地产市场的调控政策由2009年“宽松”逐渐转为“严 厉”。中国人民银行两次上调存款存款准备金以收紧货币、要求非主营房地产央企退市、中 央政府连续下发“国11条”和“国19条”文件明确调控方向，而4月底出台的“新国十条” 要求“实行更为严格的差别化住房信贷政策”以购房贷为着力点，是近年来少有的严厉调控 政策。 而重庆5月底出台的“渝十条”新政相对于中央政策较为“温和”，未对三套房停贷调控措施， 并同时对首次置业以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施，虽然 在短 时间内对重庆房地产市场造成一定影响，但在“两江新区”等利好规划的影响下，重庆 楼市迅速恢复火爆局面。