土地使用权转让(联建)纠纷及预防

土地使用权转让（联建）纠纷及预防土地使用权转让方式可谓多种多样，地上房屋已经建成，或者已经达到了法律规定的转让条件之后，转让土地使用权或连同地上建筑物一同转让，这是一种典型的土地使用权转让方式，因这种转让方式而发生纠纷的，在司法审判中相对少些。

由于法律对于土地使用权的转让行为已不多见，代之以土地使用权作为条件的联建（或参建、合作、股权转让）等变相转让方式。

然而这类转让形式比一般意义上的土地使用权转让行为法律关系和具体内容更为复杂，因此也更易产生纠纷。

（一）联建纠纷的表现形式“联建”主要是指两个或两个以上的单位或个人以其资金、实物或土地使用权作为出资，共同建设开发某一房地产项目，并约定在项目竣工后按一定比例分配房屋或分享利润的行为。

在实践中，这种联建大多表现为一方出地皮（土地使用权），一方出资金并负责组织设计、施工、销售等具体工作，而且常常是出地皮的一方没有房地产开发资质。

由于联建涉及到双方或多方的利益分配以及不动产的产权归属问题，并且在联建过程中经常出现需追加投资，房价及利润变化等问题，联建合同也经常需变更或修改，因此在联建过程中的相互配合就显得异常困难，并常常因纠纷而打官司。

联建方面的纠纷主要表现在：1、合同效力纠纷从所代理的数起联建合同纠纷案来看，几乎近一半的联建协议都是无效的，联建当事人的合作基础一般基于一方只有土地使用权但却没有资金和房地产开发资质，另一方虽有房地产开发资质但却没有廉价或适宜的土地，于是双方便以“联建”的方式，相互“取长补短”。

但在实践中，有土地使用权的一方大多是以划拨方式取得的土地使用权，土地用途一般是自建办公用房、厂房或职工宿舍。

而联建又往往是以商品房开发的形式出现的。

这便构成了对土地用途的改变。

而根据法律的规定，改变土地用途，必须经过原批准用地部门的审核批准，否则即为非法。

另外，“职共宿舍”和“商品住宅”也不是同一概念。

将批准自建的，用于解决本单位职工住房的房屋以商品房的形式向社会出售，也是对土地用途的变更，依法也必须事先经过土地、规划等部门的批准。

还有人认为，联建既可以相互“取长补短”，又可以“合理”地规避一块“土地使用费”，这是签订无效协议的认识上的原因。

根据法律的规定，以土地使用权为条件进行合营、联营、联建、合作建房，或以土地使用权投资入股，均视为土地使用权的转让。

同时法律规定，土地使用权的转让必须事先和征得原批准部门的同意，如当初是以划拨方式取得的土地使用权，在转让时，受让方必须补交土地使用权出让金。

因此，“联建”不仅不能规避土地使用费，而且常会因这种规避行为不合法而致合同无效。

还有一种情况是一方虽是以出让方式取得土地使用权并交纳了土地使用权出让金，但由于后续资金紧张，无力继续开发而与他方以联建的方式合作开发。

但采用这种方式合作，如果不注意完善法律手续，不懂得有关的操作技巧，也会致合同无效。

前面已经说过，联建视为土地使用权的转让，而根据法律规定，取得土地使用权后，“属于成片开发土地的，形成工业用地者其他建设用地条件”的，才可转让土地使用权，否则即为非法“炒卖”土地。

如某研究所以国家划拨的土地与某房地产公司合建职工宿舍。

宿舍建成后便将安置研究所职工后的剩余房屋以房地产公司的名义公司向社会出售，并许诺售予产权。

但房产管理部门以未交纳土地使用权出让金为由拒绝办理产权过户登记，部分购房者便要求退房并赔偿损失，遭拒绝后便将房地产公司告上了法庭。

法院经审理后认为房地产公司未取得土地使用权证书，未办理销售许可证，其所签的售房合同是无效的。

遂判决支持了原告的诉讼请求，后研究所也被土地部门罚了一笔款。

2、经营决策权纠纷“联建”在本质上应当符合联营的法律特征，即“共同投资、共同经营、共负盈亏、共担风险”。

但在实践中，一般情况下是由房地产公司一方负责具体的经营事宜。

取得土地使用权的一方往往认为，房地产开发专业性强，只要最后能根据协议分得房屋或利润就行，具体经营没必要多问。

但在联建过程中涉及的施工单位的选择、材料的选购、设计方案的变更、成本的核算、抵押贷款、资金的追加、工程的进度、预（销）售等问题，并非仅仅是专业问题。

这些问题常常关系到联建双方最终的利润分配。

因此若联建一方不能有效地参与联建项目的经营，则不能建立良好的监督制约机制，预期的可得利益可能就难以实现，甚至会招致某些商业风险。

如一联建项目，在建设过程中，联建一方未经另一方同意便将在建占用土地的使用权用作贷款抵押，后因债务纠纷，整栋建筑物被查封。

再如：一商品房联建项目，联建双方约定房屋建成后一家一半并制定了分配方案。

但在建设过程中，负责组织施工的一方又擅自修改图纸，加盖了一层，并将加盖的一层据为已有。

以土地使用权出资的一方觉着吃了亏，要求分享加盖的一层，而房地产公司则认为，加盖的一层完全由已方出资，并未损害对方利益，不同意对方分享。

双方协议不成便将官司打到了法院。

后经法庭调解，双方达成协议，房地产公司分得了加盖一层的3/5。

但因房地产公司擅自违反规划设计方案，后又被规划管理部门罚了一笔款。

3、产权归属纠纷一般来说，谁拥有土地使用权，谁便拥有在该幅土地上建成房屋的所有权。

如前所述，由于许多联建项目没有办理合法的土地使用权转让手续，因此虽然联建协议里规定了建成的房屋后的分配比例，但要真正取得房屋的产权却非常困难。

房产管理部门也会因联建双方未办理土地使用权转让手续或未补交土地使用权出让金而拒发房屋所有权让。

这不仅会使房屋的产权长期处于一种不确定的状态，而且还会影响到房屋的预、销售工作。

取得土地使用权的一方因无房地产开发资质，所以无权以自己的名义而向社会公开销售房屋，而房地产公司因无土地使用权也办不下预（销）售许可证，其也不能合法地对外销售房屋，而不能正常地销售房屋则必将影响到双方利益的实现。

这些问题不解决久而久之便会酿成纠纷。

4、利益分配纠纷利益分配的不均，或利益的难以实现，常常是引发联建纠纷的导火线。

有些人认为，只要合同中规定了详细的利益分配上出问题，房子建成后按合同分房子或分利润就行了。

其实这个问题并不那么简单。

首先必须保证联建合同的合法有效，利益分配方案才可望按合同条款得到执行；其次，即使合同合法有效，在获得利益前的成本核算、追加投资、设计的变更、债务负担、市场风险、销售价格等也都会影响到双方的可得利益。

因此，利益分配条款是否能制定得合理合法，是否能够得到有效的执行至关重要。

这方面常会因当事人掉以轻心而出纰漏，发生纠纷。

一工程总投资为1000多万元的商品房联建项目，双方的投资比例为2：3，并约定房屋建成后的销售收入也按此比例分配。

但由于销售情况不佳，负责销售的一方坚持房屋全部售完后再进行利益分配，并以在建设过程中建材和人工费涨价，已方增加投资为由要求变更分配比例。

另一方在房屋竣工后近两年未得到一分钱的利润，现又听说对方要调整分配比例，一气之下便将对方告上了法庭。

（二）预防联建纠纷的主要办法1、严格办理有关审批登记手续，确保联建协议合法有效房地产开发所涉及的法律手续异常繁杂，稍有不慎便会导致合同的无效。

在联建过程中，最关键，也是最易出问题的法律手续就是办理土地使用权的转让手续，这一手续未办或办得不合法便会导致整个联建协议的无效。

而合法有效的协议既可以起到预防纠纷的作用，而且即便出了纠纷也可以依照合法有效的合同顺利地解决纠纷。

2、权利义务要明确具体联建协议不仅仅是个简单的利益分配问题，不能认为协议只要在利益分配的条款上规定得详尽具体就万事大吉了，其他条款，诸如产权的归属、资本追加、销售策略及价格、成本核算、财务管理等都会影响到最后双方的可得利益，因此联建协议应尽可能全面具体，便于操作，不出漏洞。

3、建立联合领导机构这一机构可叫做“联建办公室”也叫做“联建领导小组”。

不管名称如何，但它必须能反映联建双方的共同意志，能够起到互相监督，互相制约的作用。

那些签订了联建协议后便对联建过程不管不问，只等着分房子，分利润的合作方，到头来会发现自己的利益受到忽视，要么自己的利益受到损害。

值得注意的是，联建一般属于松散型联营，双方对外仍应以各自的名义进行经营，而不能以临时成立的联建机构的名义进行经营，否则其行为可能会被认定为无效。

4、明确产权归属房屋的产权只有在竣工验收后，到房产管理部门办理了产权登记后才能最后确定。

如果仅在联建协议中规定了各自的产权归属而未办产权登记手续，从法律上说，房屋事实上的产权应归取得土地使用权分配比例，而且在办理土地使用权转让手续时还应按各自产权的比例确定土地使用权的占有比例。

从而为最终在房地产部门办理房屋产权登记，领取房屋产权证打好基础。

5、规定“冷却期”联建合同易生纠纷，也是最易被认定无效的协议。

联建双方可以规定，在发生纠纷后，一方在书面通知对方欲诉诸法律后应间隔一定的期间，方可正式向法院起诉。

在此期间双方既可通过协商弥合裂痕，也可通过咨询、补办手续，使联建协议合法有效。

防止贸然起诉到法院后，因联建协议被确认无效而两败俱伤。

毋意，毋必，毋固，毋我。

____《论语·子罕篇》君子有九思：视思明，听思聪，色思温，貌思恭，言思忠，事思敬，疑思问，忿思难，见得思义。

____《论语·季氏篇》君子不器。

____《论语·为政篇》成事不说，遂事不谏，既往不咎。

____《论语·八佾篇》见贤思齐焉，见不贤而内自省也。

____《论语·里仁篇》往者不可谏，来者犹可追。

____《论语·微子篇》巧笑倩兮，美目盼兮，素以为绚兮。

____《论语·八佾篇》父母在，不远游，游必有方。

____《论语·里仁篇》君子泰而不骄，小人骄而不泰。

____《论语·子路篇》我非生而知之者，好古，敏以求之者也。

____《论语·述而篇》可与言而不与之言，失人；不可与言而与之言，失言。

知者不失人亦不失言。

____《论语·卫灵公篇》不患无位，患所以立。

不患莫己知，求为可知也。

____《论语·里仁篇》中人以上，可以语上也；中人以下，不可以语上也。

____《论语·雍也篇》德不孤，必有邻。

____《论语·里仁篇》君子欲讷于言而敏于行。

____《论语·里仁篇》知者乐水，仁者乐山。

知者动，仁者静。

知者乐，仁者寿。

____《论语·雍也篇》吾十有五而志于学，三十而立，四十而不惑，五十而知天命，六十而耳顺，七十而从心所欲不逾矩。

____《论语·为政篇》名不正，则言不顺；言不顺，则事不成____《论语·子路篇》未知生，焉知死？____《论语·先进篇》父母之年，不可不知也。

一则以喜，一则以惧。

____《论语·里仁篇》人而无信，不知其可也。

大车无輗，小车无軏，其何以行之哉？____《论语·为政篇》己所不欲，勿施于人。