天地源御湾踩盘报告
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[虹口区] 四川北路 北外滩 凉城 [嘉定区] 嘉定主城区 江桥 南翔 [松江区] 大学城 新桥 松江新城
出租 求租 角色 中介 个人 行政区县 浦东新区静安区卢湾区黄浦区徐汇区闵行区长宁区普陀区闸北区杨浦区虹口区松江区宝山区嘉定区金山区青浦区奉贤区南汇区上海周边崇明区 几室 一室两室三室四室五室六室多室复式 面积不限 20㎡以下20-40㎡40-60㎡60-100㎡100-200㎡200-500㎡500-1000㎡1000㎡以上 价格不限 500元以下500-1000元1000-1500元1500-2000元2000-3000元3000-4000元4000-6000元6000-10000元10000-20000元20000元以上
大虹桥(七宝九亭) 宝山顾村 新江湾城 浦东川沙 松江九亭 1号线沿线 2号线沿线
嘉定新城 嘉定南翔 大华 宝山罗店 浦东南汇 11号线沿线 9号线沿线 7号线沿线 昆山
出售 求购 角色 中介 个人 行政区县 浦东新区静安区卢湾区黄浦区徐汇区闵行区长宁区普陀区闸北区杨浦区虹口区松江区宝山区嘉定区金山区青浦区奉贤区南汇区上海周边崇明区 几室 一室两室三室四室五室六室多室复式 面积不限 50㎡以下50-100㎡100-200㎡200-300㎡300㎡以上 价格不限 50万以下50-100万100-200万200-300万300万以上
[投诉曝光台] 上海超大群租点，内住1182名房客
[楼市话题] 限购下三四线房价暴涨是陷阱
[红墅1858] 把房产证弄丢了，还要我自己去找
[恒大翰城] 没房没车的男人，活着不觉得羞耻
[白雪公主] 垃圾味道出来了，业主招架不住了
[美丽星城] 监控问题搞了两年,这效率太低了
[决战保障房] 小心驶得万年船,买房前十大准备
西安地铁沿线房价浅析
为房子 是否远 离市 中心 而犹豫徘 徊 。２ ）随着地 铁
的建 成 ，势必会带动周边商业 配套 ，衍 生出众多社 区性 商业 ，人们 的生活更加方便 ，在消费购买力一 定 的前 提下 ，人们倾 向更舒适 的生 活 ，而地铁 速度
带来 了便 利和快 乐 。３ ）人们 对地铁 房产 升值潜 力
薯 ＳＨＡＡＮＸｌ ０Ｅ ＶＥＬ ０ ＰＭ ＥＮＴ ＆ ＲＥＦＯ敞Ｍ
的乐 观 预 期 。
表ｌ ：西安地铁楼盘价格
二 号线
站点 名称 典型楼 盘 北 苑 元ｆ
北客站 首创 世纪城 ７ ０ ０ ０
１ 、二 号 线 对沿 线 房 价 影 响浅 析 。西 安 地 铁 二 号
通化 门 金花新 都汇 ８ ０ ０ ０
朝阳 门 华东万 悦城 ８ ５ ０ ０ 玉祥 门 匾天 国际城 ８ ５ ０ ０
龙首原
安远 门
时代家 园
御玲珑
７ ２ ０ ０
８ ０ ０ ０
汉城路 万科金色悦蚵 ８ ０ ０ ０
枣园 万国 远鉴名筑 ６ ７ ０ ０
２ ６ ． ７ ％。２ ０ １ １ 年 ，虽 然 遭 遇政 策 调 控 ，二 号 线 周 边 项 目的房 价 仍 高 于 全 市 均 价 大 约 １ ５ ． ４ ％。笔 者 分 析 认 为 二 号 线 开 通 已 经 两 年 ，地 铁 开 通 对 沿 线 房 价 的
行政 中心 兼华． 北 经城 ７ ２ ０ ０
体是合 理的 。２ ０ １ ３ 年前三季度 ，西 安房地 产市场持
续 温 和上 扬 ，新 建 住 宅 销 售 价 格 同 比上 涨 ５ ． ５ ％， 自 去年八 月份以来连续ｌ ４ 个 月 上 涨 。 其 中 ，新 建 商 品
楼盘销售说辞参考
楼盘销售说辞参考一、买低密度的要求这个几句话就讲不清楚了，卖过一阵子别墅，几点心得说一下：1、销售员一定要知识渊博点，不要贪图漂亮年龄小，最好找26岁以上的知性男女。
2、一定要和客户慢慢聊。
一组客户要能摆上30分钟，让他们慢慢听你把各个细节各个优势都说清楚。
3、自信，相当要有自信，不能觉得对方是有钱人，自己心里都发虚或产生自卑，要找心理素质好一点的，骨子里而不是嘴上认为“有钱算个球”这样的人问题2别墅销售会遇到哪些与项目本身关系不大的问题？1、风水问题买别墅的客户通常都很关注风水问题因此售楼员对风水方面最好略之一二首先客户这个的时候要能插上话，其次遇见风水师批判房子本身的时候要懂得随机应变2、老客户的感情投资和深度挖掘举足轻重刚粗略翻了下成交客户本，发现多数的成交客户源自老客户介绍说白了，每个城市都有上层阶级圈的，并且不大口碑效应的传播比任何广告都来的重要3、不仅仅只是了解本地区的竞争项目别墅跟普通住宅有些不同，周边地区客户购买的可能性非常大在珠海销售别墅时，成交的客户有一半来自深圳、广州、香港、澳门各地对这些地区的楼价、别墅价格、消费习惯要比较熟悉才能更好的促进销售4、适当的高调些人都有一个逆反心理，譬如说我去买东西的时候，如果一个人太过热情，心中肯定会犯嘀咕觉得还有猫腻，销售也是如此，太过热情会让客户望而却步尤其是别墅的客户，适当的高调些未尝不是一件好事当然要注意度的拿捏，物极必反5、综合素质的培养别墅的价格注定了购买的人群已定是高端消费群体因为售楼员综合素质的培养就比较重要的谈吐、举止、语言、专业素质方面不可忽视6、价格的把握别墅购买客户一定会杀价，部分客户甚至会找到开发商的老大所以底价一定不可以通过售楼员给到客户首先购买别墅尤其是高端别墅的客户，价格因素不是最重要的即便是杀价也不是通过售楼员搞定的所以价格一定咬紧，慢慢来欲速则不达，呵呵二．国色天香沙盘说辞先生，您好，欢迎来到国色天香接待中心，很高兴为您服务，首先自我介绍一下，我叫xxx，让我来给您介绍一下项目的基本情况吧。
房地产项目SWOT分析
房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。
楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。
建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。
二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。
再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。
综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。
业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。
项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。
无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。
大连天地黄泥川
地块分析swot
恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。
2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。
3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。
4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。
5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。
二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。
2、项目容积率高，影响小区居住品质。
3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。
4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。
）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。
4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。
四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。
3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。
4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。
向开发商诉求书范文(优选十五篇)
向开发商诉求书范文(篇一)通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品建议六、推案策略七、广告策略八、销售执行九、公司简介十、合作模式一、市场背景济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。
品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
买房十大避坑技巧
买房十大避坑技巧《买房十大避坑技巧，不看后悔系列！》嘿，各位朋友！今天咱就来唠唠买房这档子事儿，咱可得把这十大避坑技巧整得明明白白的。
这可都是我亲身经历或者听身边人吐槽总结出来的，真心实用，不看后悔哟！首先呐，咱得选个好地段。
你可别光看房子漂亮就昏了头，得看看周边配套齐不齐全。
要是买个菜都得跑老远，那得多闹心呐！就跟娶媳妇似的，光长得好看不行，还得温柔贤惠会持家不是？再说说开发商。
这可得瞪大眼挑啊，别找那不靠谱的。
要不然后期房子出点啥问题，找他们都没地儿哭。
咱可不能让自己的血汗钱打水漂，就像找对象不能找渣男一样，得找个靠谱的、有担当的。
房子的户型也很重要哇！别整得稀奇古怪的，不然你摆个家具都费劲。
咱得找那种方方正正、敞亮的，住着才舒心。
不然就像穿了件不合身的衣服，浑身别扭。
还有那楼层，低了怕潮湿、采光不好，高了又怕等电梯等半天。
这可得好好琢磨琢磨，别到时候住进去了才后悔。
可别像点菜似的，点完了才发现不是自己想吃的。
合同可得看仔细咯！每一个字都不能放过，那里面可都是门道啊。
别被那些密密麻麻的字给吓到，不然一不小心就掉进坑里啦。
这就跟考试做题一样，得认真审题。
小区环境也不能忽视呀。
要是楼下全是垃圾，绿化跟秃瓢似的，那你住着能开心嘛？咱得找个环境好的，就跟找个漂亮的公园一样。
还有那物业，好的物业能让你的生活轻松不少。
要是找个不作为的物业，那你就等着各种闹心事儿吧。
就跟找个好管家一样重要。
别一味追求大房子，得根据自己的实际情况来。
不然买了住不起，那不就尴尬了。
就像你月薪三千非要买个奢侈品包包，那不是给自己找罪受嘛。
最后呐，一定要多看看，多比较。
千万别着急下手，不然容易后悔。
这买房就跟找对象一样，得多挑挑，选个最合适的。
咱可不能将就，毕竟这是要住一辈子的地方。
总之呐，买房可不是件小事，得处处留心。
咱把这十大避坑技巧记好了，肯定能买到心仪的房子。
祝大家都能早日住进自己梦想中的家哟！。
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总结
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1、项目区位分析•生长在城市中 项目区位分析•
项目地址—— 水口街道办事处大湖溪第四开发区 皇冠假日酒店南侧
• • 规划中的高档滨水住宅区，保安、方直、光 耀等集团公司已在该片区持有地皮。 项目临近惠州市东部新城，南邻漉江沥江畔 ，北临合生国际新城，西为城市东环路，东 面未来规划高档滨水住宅区。生活、交通便 利，距城市核心圈10分钟车程，通过新开河 大桥直通东平。 另外，位于惠澳大道北端入口处，惠澳大道 贯穿惠城区，惠阳；惠泽大道，也就是机场 路的延长线接惠州四环路，经已通车。从项 目到平潭机场有10~20公里。 目前该地段无公交车经过。
7/2011
http：//
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思想践行未来
思 想 践 行 未 来
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思想践行未来
御湾· 御湾·印象
Purely Enjoy The City Central Villa 纯享中央别墅区
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优
缺
◆楼梯宽度不足，小气且不利于使用 （尽宽小于0.9） ◆地下储藏室采光不足 ◆首层入户流线过于复杂，玄关设置 稍显尴尬 ◆首层卫生间采光不足，成暗房
思想践行未来
总结 优点—— 优点——
◆客厅、主卧、次卧皆为南向，景观采光良好 ◆平地造坡，错层设计，增加空间变化感 ◆下沉庭院，采光地下多功能室 ◆类独栋设东进入户大门，联排设双向入户大门，增加尊贵感 ◆挑高客厅或餐厅、玄关；客厅开间较大
缺点—— 缺点——
◆庭院面积小，使用性不强 ◆局部采光不足，部分储藏室、卫生间成暗房 ◆部分联排楼梯宽度不足，不利使用 ◆部分联排主人套间档次不足
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思想践行未来
7、开发商背景
天地源股份有限公司 中国房企综合实力50强 公司前身沪昌特钢, 1991年 中国房企综合实力50强。公司前身沪昌特钢,是1991年9 月14 日以上海第 50 五钢铁厂第四轧钢厂为基础,联合建设银行上海市信托投资公司、 五钢铁厂第四轧钢厂为基础,联合建设银行上海市信托投资公司、中国工商 银行上海市信托投资公司、交通银行上海分行、上海市金属材料公司、 银行上海市信托投资公司、交通银行上海分行、上海市金属材料公司、上 海汽车工业总公司、 海汽车工业总公司、上海轴承公司等七家单位作为发起人共同设立的股份 公司,公司总股本合计4,000 万股, 公司,公司总股本合计4,000 万股,于1992 年12 月21 日在上海市工商行政管 理局注册登记。公司先后在上海、深圳、西安、天津、 理局注册登记。公司先后在上海、深圳、西安、天津、苏州成立房地产开 发有限公司。 发有限公司。 天地源房地产开发有限公司公司 进驻时间：2010年 进驻时间：2010年 投资项目：天地源· 投资项目：天地源·御湾
建筑场地规划从南到北，由低到高， 平地造坡，道路随坡起伏；地下室整体抬起， 平地造坡 开窗至地坪之上，下沉花园阳光普照；一层 客厅高于公共交通道路半人高，室内可观私 家花园园林。 团内借鉴街坊式规划，道路规划曲而不 塞。园区花木分层而播，疏密相间。园林特 园林特 色种植、小桥、小品、林荫道，营造了别致 色种植、小桥、小品、林荫道 的回家体验。
会所·幼儿园·商业街 3000平米水岸商务会所，活溪环绕， 配备北美风情泳池，星级餐厅，健身空 间，美式桌球馆、红酒吧、雪茄吧 项目北侧配有社区幼儿园、风情商业 街
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思想践行未来
霍尼韦尔智能家具平台
社区远程红外线监控系统 IC卡入户管理 门窗探测器、煤气泄露报警、紧急按扭、红外探头 ……
天地源· 天地源·御湾踩盘报告
深圳市合纵联行房地产顾问有限公司【深圳市南山商业文化中心区海岸城西座1508室】 Room 1508, Suite West of Coastal City, Nanshan Business & Culture Central District, Shenzhen 86）0755-86271877 hezonglianhang@ http：//
小区内部配套：国际双语幼儿园、中心泳池、10000平米北美风情商业街 、3000平米星级会所、20000平米坡地公园
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3、项目整体规划布局
加油站
别墅入口
漉江沥
• • •
主入口
• •
一江、一湾、一林 3条水系将不同产品自然 区分 一期御湾雅墅产品涵盖 联排、双拼、和首创概 念类独栋，预计分四批 推售;首批将推出联排、 类独栋 二期洋房单位——御湾 雅筑预计明年动工 400米水系主景观大道 ，人车分流
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优
缺
◆4.1*6.0超大车库只有一个车位（2.5*5 ） ◆首层设一卫，面积过小（宽1.9） ◆首层客厅位置系二层卫生间，增加噪 音污染和防水成本
思想践行未来
联排
建筑面积/约328.75㎡（含负首层面积/约75㎡）
◆客厅、主卧、次卧皆为南向，景观采光良 好 ◆平地造坡，错层设计，增加空间变化感 ◆下沉庭院，阳光地下多功能厅室 ◆双向入户大门，方便生活，增加趣味 ◆客厅、餐厅挑高设计
Primitive River Around for over 1700 Years 1700年原生江系滋养 1700年原生江系滋养
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御湾· 御湾·印象
原质北美别墅 一个城市的中西语境
• •
借鉴流水别墅的百年经典，引进原乡北美建筑风格精髓 立面庄重高贵，简洁细腻，精心用材
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思想践行未来
基础 • • • • • • • •
8、项目整体可诉求卖点分析
区位优势：别墅高尚住宅区，5分钟东平商住圈，从项目到平潭机场有10~20公里 生态资源：距漉江沥原生一线江景，私享江岸景观大道;2万平米坡地公园 园林景观：流水文化生活规划设计，三大景观轴线，情景交融，将一、二期产品自然 划分 建筑规划：平地造坡；首创类独栋；纯北美建筑风格，外立面美观、大气；阳光地下 室，户型设计舒适宜居 物业服务：霍尼韦尔智能家居系统，惠州首创尖端科技智能化别墅区 商业生活：3000平米星级会所，10000平米商业街、项目附近配有华润万家、天虹百 货，皇冠假日酒店等商业配套 文化教育：社区幼儿园、惠阳高级中学、华罗庚中学 开发商背景：中国房企综合实力50强，上市房企综合实力排名23位 项目缺点—— • 区位缺陷：项目位于大湖溪，片区尚未成熟，周边配套多数在规划中 • 交通状况：周边无公车线；机场路尚未开通，东环路项目现入出口主干道隔离带 近3公里，掉头困难
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思想践行未来
报告目录
1. 2. 3. 基础 4. 5. 6. 7. 营销策略 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 项目区位分析 项目整体基本技术指标 项目整体规划布局 项目整体建筑及项目配套分析 项目当批户型配比 项目当批户型点评 开发商背景 项目整体可诉求卖点分析 项目案名分析 营销动线 营销节点分析 项目当期媒体表现分析 项目当期楼书表现分析 可诉求营销价值点分析 总结
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思想践行未来Βιβλιοθήκη 4、项目整体建筑及项目配套分析
• 建筑设计以美式风格为蓝本，重在表现北美建 筑风格的厚重、内敛、沉稳、简洁 厚重、 厚重 内敛、沉稳、简洁，在自然质 朴中体现出尊贵 尊贵感。同时融入现代设计元素， 尊贵 用金属和大理石 金属和大理石来表现建筑的挺拔与卓越，既 金属和大理石 体现美式古典建筑的包容、大气、典雅，又体 现现代建筑的舒适、宜人、时尚。
•
•
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2、项目整体基本技术指标
开发商 地址 代理商 规划设计 建筑设计 室内设计 整合推广 物业管理 项 目 信 息 物管费（元 /平米） 均价 配套 惠州天地源房地产开发有限公司 惠州市惠城区·皇冠假日酒店南 侧 世联地产 EKISTICS（加拿大） 卢卡斯联盟（香港） 梁志天工作室（香港） 深圳百威整合推广有限公司 天地源物业管理 联排3.6；独栋3.8 —— 占地（㎡） 建面（㎡） 商业（㎡） 其他（㎡） 容积率 绿化率 覆盖率 建筑类型 总户数 开盘日期 189630 300000 2863 —— 1.20 62.50% —— 联排、类独栋、双拼 、小高层 1046户 ——
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优
缺
◆庭院近深1.8，实际利用率不高 ◆二层次卧与三层主人套间层次不分 明，主人房没有尊贵
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联排
建筑面积/约323.11㎡（含负首层面积/约88㎡）
◆客厅、主卧、次卧皆为南向，景观采光良 好 ◆平地造坡，错层设计，增加空间变化感 ◆下沉庭院，采光地下室 ◆双向入户大门，一层中段为垂直交通和天 井，增加采光度并使有效采光分布在南北向 ◆餐厅、天井双层挑高 ◆二层次卧配6.6米开间大露台
套数比 21.11% 57.78% 1.11% 20.00% 100.00 %